岸线资源价值评估

岸线资源价值评估 ●李 琦 编者按：岸线资源作为一类特殊的资产近年 来在越来越多的评估实践中为大家所遇到，对于 这一类资产该如何界定以及在评估实践中应采用 何种评估技术路线或处理方法，作者谈了自己的 体会和认识，以供广大读者探讨。 一．岸线资源应界定为无形资产 岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为 岸线使用权的价值，它具有一般无形资产的共同属 性，应界定为无形资产。 1，非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线 使用权的价值，不具有实体形态，是一种隐形存在的 资产。 2．垄断性。岸线资源的使用权具有排它性，由特 定主体控制和占有并需通过一定代价才能取得。随着 港口岸线有偿使用 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的建立．岸线使用权人排他使 用其拥有的岸线使用权并需为获得岸线使用权向政府 有关部门支付费用。 3．效益性。通常情况下，拥有岸线使用权的企业 比同类规模的不拥有岸线使用权的企业能产生更高的 经济效益。 4．不确定性。岸线使用权为岸线使用权人带来 的经济利益具有一定的不确定性。这种不确定性与 岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争力、 国家宏观经济政策．产品性能与质量等诸多因素直 接相关。 二．目前评估实践中对岸线使用权的主要处 理方式 政府机构希望通过推动无形资产质押贷款．促进 当地中小企业发展和经济增长。为实现这一目标，政 府机构需要利用自身的职能部门优势，加强引导和规 范，甚至通过一些创新机制提供某种程度上的信用担 保，降低金融机构对质押贷款风险的预期，提高金融 机构的信心。 金融机构发放质押贷款的目的是为了取得盈利并 保证贷款的安全，防范信贷风险。追求营利与风险经 营的双重特点使得金融机构一直在盈利性和安全性这 对矛盾之间进行抉择。在无形资产质押中，银行不仅 关注作为质物的无形资产的价值，更关注其风险程 度．因此需要对具有质押条件的无形资产的范围进行 较严格的审定，根据自身规模，风险的承受能力和借 款企业状况、质押无形资产评估值等因素进行全面考 虑来设定无形资产质押贷款的额度。 中介机构通过提供专业的服务．获取中介费用． 其职责是提供客观。科学，公正的专业服务，为银行 的贷款决策提供专业性的咨询意见。作为评估机构， 不仅仅是就质押物的价值提供合理的评估结果，更重 要的是要考虑如何通过评估了解质押物的风险，帮助 银行提高对风险的控制能力和水平。 借款企业进行无形资产质押最根本的目的是为获 取一定额度资金来支持企业发展，其关注的不仅是能 否利用无形资产质押获取贷款，还关注企业是否有能 力承担融资成本。目前．我国无形资产质押融资成本 较高，企业需要负担评估，律师等各项中介费用。 参考文献： ⋯1张鑫．搭建专业合作平台携手控制信贷风险——关于知识 产权质押贷款操作与风险控制模式探讨．中国发明与专利， 2006(11)． [2]刘建军．中小企业知识产权质押贷款介绍．中国资产评 估，2008(2)． [5]李娜．500077元开启科技型企业固贷先河——讲技型中小 企业融资破冰实录(二)．天津科技，2007(2)． (作者单位：中南财经政法大学工商管理学院) 万方数据 1、不单独确认为～项资产，混淆在港口码头资产 中”评估”，通常通过主观的适当调整码头资产造价水 平或相关费率来“评估”。笔者认为，岸线资源作为一 项资源性资产，应被界定为一项可确指的无形资产， 因此该处理方式实质是一种漏评行为，且存在恶意抬 高其他资产价格的嫌疑。 2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸 线修正系数的形式有意识地考虑占用岸线土地的”岸 线价格”。例如舟山市公布的基准地价对该问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的处 理方式是：对于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线 土地的修正问题，而对于工业用地则专门引入了“距 岸线距离修正”．但这种处理方式显然忽视了岸线资 源本身存在的差异。 综观上述两种“评估“岸线价格的方法．笔者认 为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资 产，作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一 基本事实。 三．笔者建议的岸线资源价值评估的方法 笔者以为，从评估操作角度出发．岸线资源价值 评估应主要运用以下两种评估方法： 1．收益法 岸线的使用主要有生产型．物流型、旅游娱乐型 和公共设施型四种不同的类型。收益法仅适用于生产 型，物流型和旅游娱乐型三种使用方式的岸线价格评 估。 收益法评估岸线价格的基本思路是：通过企业调 查，获得占用岸线企业年创造的价值总量(用近三年 年平均利润+年平均工资总额表示)。笔者认为，占 用岸线企业价值总量主要由生产经营利润、土地收 益．建筑物收益和岸线收益四部分所构成，从企业所 创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益．建 筑物收益就能得到岸线资源创造的收益，从而进一步 求取岸线价格。 其计算公式如下：k型舻 ：!二璺塑些鱼业二受丝旦堡垒二!矍旦壁垒垒 ，×佛线 式中：P岸线——岸线价格 丌——企业年利润总额 S营业——企业年主营业务收入 ‘营业——未占用岸线的同类型．同规模企业年平 均营业利润率 S舶——企业占用的土地面积 p协——企业占用的土地的单位地价，这里取基准 地价 r。——土地还原利率 S聋一一企业使用的建筑总面积 P律——建筑重置价 r啸——建筑物平均成新率 ‘建——房屋还原利率 L——企业占用岸线长度 r崔——岸线还原利率 2、基准岸线段价格修正系数法 基准岸线段价格修正系数法．是利用政府公布的 岸线段基准价格表(见表1)，按照替代原则，就待估 岸线的水文条件、地质条件．环境状况，水深条件．腹 地条件．期日因素等与相同类型岸线段范围内的基准 条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准岸线段 价格进行修正，进而求取待估岸线使用权价值的一种 评估方法。 其计算公式如下： P=Po×(14-R1)×(14-R2)×(14-R3)×(1±R4) ×(14-R5)×(1±R6)×(1±R7)×(14-R8)×(1±R9) xR10×S 式中：P——估价岸线的价值 P。——估价岸线所在类型岸线段区域基准价格 R，——水文条件修正系数 R，——地质条件修正系数 R，——环境状况修正系数 R。——集疏运条件修正系数 R。——锚地和航道条件修正系数 R。——产业集聚规模修正系数 R，—— 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 限制修正系数 R。——水深条件修正系数 R。——腹地条件修正系数 R，。——期日修正系数 S——海岸线长 式中．具体因素修正系数适用于生产型、物流型 用途岸线。旅游娱乐型用途岸线具体修正因素应视旅 万方数据 游娱乐型用途岸线的特点适当调整。 需要说明的是由于基准岸线段价格的评估工作目 前我国只有少量地区开展并实施，因此，从目前的评 估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限 性。但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、发 展和完善．相信在不远的将来．采用这一方法评估岸 线价格将得到广泛的运用。 四．案例分析 案例背景：A公司为一家主营轻．重油的石油贸 易公司，在我国沿海某市拥有油库资产(主要包括码 头、房地产、油库储罐设备．岸线等)，B公司拟收购 由A公司以油库资产，货币资金为出资方式全资成立 的C公司100％股权。某评估公司接受委托对A公司 出资投资C公司的油库资产进行评估。 1．收益法 本案例中A公司年利润总额取三年利润总额的 平均值27，562，288．00元．年主营业务收入取三年 主营业务收入的平均值212，0”，600，00元，未占用 岸线的同类型．同规模企业年平均营业利润率取 1 2％。 A公司土地面积35，608．00平方米，土地还原利 率取8％，企业使用的建筑总面积1，300．00平方米． 房屋还原利率取8％，根据土地、建筑物评估，土地 单价评估值为404．00元／平方米，建筑物重置价为 2，700．00元／平方米．建筑物平均成新率为90％。 委估岸线长140米，岸线还原利率取8％。％=型皆 ：!二兰丛!!垒些二查塾翌丝垒二苎垒旦熊垒垒 ，×饰线 =(27．562．28800—212．017，60000×12％一3560800X40400 ×8％一1．300．00x2．700CO×90％x8％)÷《14000×8％) =65．00000元／米 经计算，采用收益法岸线评估值为65，000．00元／ 米。 2、基准岸线段价格修正系数法 由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸 线段价格覆盖区域内，因此．采用基准岸线段价格修 正系数法对岸线使用权进行评估。计算公式如前述所 示，在此主要对因素修正计算过程列示如下： 一40 表1 物流型基准岸线价格影响因素修正系数表 岸线级别 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 水文条件R 1 10 1 05 1 0 95 0 90 地质条件R 20 1 10 1 0 90 O 80 环境状况R。 1 10 1 05 1 0 95 0 90 集疏远条件只． 1 10 1 05 1 0 9b 0 90 锚地和航道条件艮 1 15 1 08 1 0 92 O 85 产业集聚规模艮 1 06 1 03 1 0 98 O 96 规划限制R， 1 10 1 05 1 0 0 90 0 80 水深10米修正系数为1．10--15米修正系数为120j15--20 米修正系数为1．4；20--25米，修正系数为1．6．25米以上按25 水深条件R。 米进行修正． 水深75—10米，修正系数为0．8j5--75米．修正系数为O．4 5米以f-修正系数为0． 腹地300米，修正系数为1：300—400米，修正系数为110：400-600 米修正系数为116．600-800米修正系数为120：800-1000米． 修正系数为125．腹地超过1000米按1000米计算． 腹地条件Rj 250-300米修正系数为095：200—250米．修正系数为O90；150 —200米．修正系数为085，100—150米．修正系数为08．50-t00 米修正系数为06；20-50米．修正系数为0．4．5-20米．修正系 数为02 5米以下修正系数为0． 根据规程公式【l—I／(1+r)“．1J[I一1／(I+，)450】 期日修正R” 其中n为待估岸线口丁使用年期 r为还原利率 表2 物流型岸线价格修正因素说明表 岸线级别 影响因囊 优 较优 一般 较劣 劣 术文条件R1 岸线很稳定 岸线稳定 微冲 转不稳定 岸线十稳定 完空满0各燕 鞍好地麓足各 基本满足各 不能满足小舒 小能满足部分 地质条件R2 工程没腌建设 类1稃设施的 粪工程设施 丹工程l殳施的 1程设施的建 要求 建设霍东 的建最霍束 建1殳要求 设霍求 环境状况R3 清，自 较，奇，占 #摩，i染 中度巧染 严重污蛰 完争能满足级 较§f着足级别 摹牵满目级 小靛完全高足 与级别相关对 集疏运条件R4 别相芙对集豌 报天对集疏运 别相关村集 级别相荚对集 集殖运的要求 店的璺求 的要丰 疏运的雪求 照埠的耍术 南较大差距 完全能满足缎 能较好地满足 摹本能满足 对瞄地和航道 与缎别相关瞄 别帽芙对瞄地 级别棺X列鞴 级别稽关对 的耋束不能完 地和航道的要 锚地和航道条件R5 和航道的垂求 地和航道的要 瞄地和航道 全满足 求有较大差距 的要孝 较级别相关企 鞍级别相关企 级别相关企 轻级别相X企 轻级别相关企 业配套协作程 业配妻协作程 业配套协作 业配童协作程 业配套协作程 产业集聚规模R6 度半均状况有 度平均状况囱 程度平均状 度单均状况有 度干均状况有 显著提高 所提高 况 所降低 显著降低 属十国家库线 符合国家岸线 摹本符台国 部分岸线剃用 部分重要岸线 总体规刘和城 总体规划和城 家岸线总体 ^式受规划限 利用方式受规 规划限制R7 市规划重点开 市规划 规茸j和城市 制 划限翩 发岸线段 规划 水瀑条件只8 见悸正署教裹 腹地条件R9 见修止系教表 根据规程公式fl～IHl+r)“月I椰一l，(1+，)“50】 期日修正R10 其中n力}寺估岸线可使用年期7为还原利率 根据物流型基准岸线条件(以一般为基准)类比 被评估对象．各影响因素修正系数如下： 万方数据 ’。_参赫 上市公司知识产权资产评估现状研究 一一基于资产评估 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 书的实证分析 一于磊 刘宇迪 [摘要】 资产评估在上市公司知识产权创造、运用、管理和保护中发挥着重要的作用，应在充分了解现 状的基础上，加强知识产权资产评估理论研究。本文以上市公司知识产权资产评估报告书为研究对象，经过统 计学手段，分析了上市公司知识产权资产评估的业务情况、主要评估对象、价值类型选取、评估方法选择和评 估结果等基本情况。重点分析了影响评估结果的主要因素。 一．引言 ’ 随着知识经济的不断深入和发展，以知识产权 为主的无形资产对企业的发展起着越来越重要的作 用，已经成为企业的核心战略资源。”国家知识产权 战略”中明确指出企业要有自己的核心知识产权，上 市公司作为我国企业的优秀代表，不仅担负着”走出 去”的重任，而且面临着激烈的国际竞争，发展自主 知识产权，拥有核心技术刻不容缓。知识产权资产评 估作为上市公司知识产权管理的重要组成部分之一， 对上市公司知识产权的创造、运用．保护有着重要意 义。进行科学合理的上市公司知识产权评估，有利于 引导上市公司积极开发自主知识产权，促进知识产 权的有效运用．同时营造鼓励上市公司增强创新能 力的社会环境。 然而，知识产权资产评估是所有评估业务中最 困难的项目之一．尤其是对于知识产权密集．复杂的 上市公司而言。应在深入了解知识产权资产评估现 状的基础上．加大知识产权资产评估理论研究力度。 本文以上市公司知识产权资产评估报告书为样本， 采用统计学分析方法深入分析上市公司知识产权资 产评估基本现状和相关问题，为今后的深入理论研 究奠定基础。 二．样本选择 上市公司知识产权资产评估的对象有哪些7上 表3 估价对象因素修正系数 影响因素 待估岸线 基准岸线条件 修正系数 水文条件R1 岸线稳定 微冲 5％ 基本满足各类工程 摹本满足各类工程设 地质条件R2 0％ 设施的建设要求 施的建设要求 环境状况R3 较清洁 轻度污染 5％ 较好满足级别相关 基本满足级别相关对 集疏运条件R4 5％ 对集疏远的要求 集疏运的要求 能较好地满足级别 摹本能满足级别相关 锚地和航道条件R5 相关对瞄地和航道 对瞄地和航道的要求 8％ 的要求 较级别相关企业配 级别相关企业配套协 产业集聚规模R6 套协作程度平均状 作程度平均状况 3％ 况有所提高 符合国家岸线总体 基本符合国家岸线总 规划限制R7 5％ 规划和城市规划 体规划和城市规划 水深条件R8 水深12米 水深10米 20％ 腹地条件R9 腹地300米 腹地300米 0％ 台计 51％ 其余计算过程略．经计算．采用基准岸线段价格 修正系数法岸线评估值为66，550元／米。 运用两种方法得出的岸线评估值接近，考虑到A公 司经营业绩的波动性。本评估案例最终选用了基准岸线 段价格修正系数法的评估结果作为最终的评估结果。 岸线资源价值评估是近年来评估实践中遇到的 一个新课题，相关评估理论研究尚处于起步和探索 阶段．但积极开展岸线资源价值评估对推进港口基 础设施开发．加强岸线开发统一管理均有着重要的 意义，作为一名评估行业从业人员，应充分认识到岸 线资源价值评估的重要性，积极推动这一业务领域 的发展。 (作者单位：上海银信汇业资产评估有限公司) 万方数据