第四章房地产开发与经营 环境分析学习目标了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择了解房地产开发与经营风险分析的内容本章纲要第一节 概述第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容第三节房地产开发与经营环境分析方法第四节房地产开发经营机会选择与风险分析第一节 概述一、房地产开发与经营环境的含义房地产开发与经营环境，就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总合。二、房地产开发与经营环境的构成宏观环境从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。中观环境从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。微观环境以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。第一节 概述第一节 概述三、房地产开发与经营环境的特点1．关联性2．可变性3．相对性4．层次性BACK第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容一、房地产开发与经营环境分析的原则1．客观性原则2．全面性原则3．比较性原则4．预测性原则第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容二、房地产开发与经营环境分析的基本内容（一）宏观环境1．政策环境（1）财政政策（2）货币政策（3）产业政策（4）土地政策（5）住房政策第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．经济环境（1）宏观经济条件（2）居民经济收入和购买力第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容3．人口环境（1）人口总量（2）人口的年龄结构（3）人口的地理分布（4）家庭结构4．自然环境5．技术环境第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容（二）中观环境1．我国房地产市场的法制体系房地产法律国务院颁布的房地产条例国务院相关部委颁布的行政规与房地产企业营销有关的其他法律第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．房地产市场态势（1）房地产市场周期市场整理阶段市场稳定阶段项目开发阶段过度建设阶段（2）房地产市场特点3．房地产行业规范第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容（三）微观环境1．区域地理位置特点（1）区域自然环境特点（2）区域的经济地位（3）区域的社会地位（4）区域的交通便捷程度第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．区域经济发展战略与发展规划（1）区域经济发展战略（2）区域规划3．区域房地产市场发展特点（1）区域居民及分布特点（2）区域居民收入与购买力（3）区域居民的消费特点与习惯（4）区域竞争项目分布及相关影响因素BACK第三节房地产开发与经营环境分析方法（一）多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。第三节房地产开发与经营环境分析方法包括15个方面的经营环境因素，且依据重要性，确定具体权数最高权数是3，
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
示最为重要。每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。各项的总权数是25，最高值则为100。数值越高则表示环境条件越好。（二）道氏评估法投资风险分为两类竞争风险环境风险道氏评估法分四个步骤第一步，评估影响企业业务条件的各个因素；第二步，评估引起变化的各个主要压力因素；第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8—10个能获得成功的关键因素；第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
。第三节房地产开发与经营环境分析方法第三节房地产开发与经营环境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如图宏观环境中观环境微观环境企业内部环境分析SWOT综合分析开发与经营决策SWOT分析法四个点:1．企业优势与环境有利条件结合，即S＋O＝机会点2．企业优势与环境不利条件结合，即S＋T＝可规避风险点3．企业劣势与环境有利条件结合，即W＋O＝可借力机会点4．企业劣势与环境不利条件结合，即W＋T＝风险点（威胁点）第三节房地产开发与经营环境分析方法BACK第四节房地产开发经营机会选择与风险分析一、房地产开发经营机会选择（一）时机的选择1．房地产周期不同阶段的时机选择2．政策研究与时机选择第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（二）区位地段的选择1．国家的选择2．城市的选择3．区域的选择第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（三）投资类型的选择1．土地投资2．住宅投资3．商业设施4．写字楼（四）质量的选择第四节房地产开发经营机会选择与风险分析二、房地产开发与经营风险分析（一）政治风险1．政治风险的含义指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性2．政治风险的应对措施第四节房地产开发经营机会选择与风险分析2．政治风险的应对措施（1）投资前的管理（2）投资后的管理（3）风险发生后的补救措施第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（二）经济风险1．经济风险的含义2．经济风险的应对措施（1）投资前的管理（2）投资过程中的管理（3）风险发生后的补救措施第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（三）金融风险1．金融风险的含义金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。2．金融风险的应对措施（1）利率风险的应对措施（2）外汇风险的应对措施第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（四）来自自然界和冲突的意外风险（五）个别风险BACK谢谢观看！
浙公网安备 33021202002483