物业管理费用测算表20070119

物业管理费用测算表20070119 澧州财富广场D区物业管理费用测算 我们对澧州财富广场D区物业管理各项费用做了详细测算，得出第一年物业管理服务费支出为人民币1579101元，D区建筑面积为34163平方米计算(以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据)，每平方米的物业管理费用为人民币3.8519元/月。 按照现在招商政策公布的物业管理费的收取 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 3元/平方米/月，预计第一年D区的物业管理费收入为1229868元，其他经营的额外收入为391440元，经营收入总计:1621308元，补足第一年物业管理费收入的不足部分后，还略有盈余。 第一节 经费测算的原则及说明 一、测算依据 (一)湖南省政府、常德市政府和澧县政府的相关物业管理法律、法规; (二)《湖南省物业服务收费管理实施办法》(湖南省物价局、湖南省建设厅文件:湘价服[2004]178号); (三)澧州财富广场D区建筑及其设施、设备的经济、技术数据; (四)澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》及《薪酬方案》。 二、经费测算的原则 (一)遵循商业物业管理行业特点的原则 客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算以D区物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。 (二)服务水平与管理费用相配比的原则 针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三)“零预算”原则 根据澧州财富广场D区的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定 1 收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即:利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。 (四)合法性原则 计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。 (五)合理性原则 影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 (六)相关性原则 计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 (七)权责发生制原则 本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 三、测算的有关说明 (一)物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含D区的公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。 (二)有关费用的说明 、人员工资标准 1 根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平,结合澧州财富广场D区物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。 2、公共水电费 根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。 3、物资装备的摊销 物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销;单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。 4、前期物业管理开办费摊销(长期待摊费摊销) 根据《澧州财富广场前期物业管理委托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。 5、不可预见费 2 根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。 6、管理者酬金 依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。 7、收费标准不包含物业共用部位、共用设施设备专项维修基金。 8、根据《澧州财富广场前期物业管理 委托合同 设备委托合同最新律师委托合同范本物业管理委托合同范本诉讼法律事务委托合同诉讼代理委托合同 》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。 第三节 经费测算 一、D区各项经营收入: 经营项目 计算依据 经营面积(平方米) 年收入(元) 物业管理费 3元/平方米/月(合同约定价) 34163 1229868 广告位出租 230元/平方米/年 528 121440 中庭场地出租 45元/平方米/月 500 270000 总 计 1621308 二、D区物业管理费各项支出: 单位:人民币元 序号 项 目 测算依据 第一年支出 第二、三年支出 1 人工费支出 详见测算明细表一 981351 根据财富广场经营管理情况调整 2 行政办公费用 详见测算明细表二 85800 根据财富广场经营管理情况调整 3 设施设备维护费 详见测算明细表三 51800 免费维护保养期结束调整 4 清洁费 详见测算明细表四 42326 根据财富广场经营管理情况调整 5 绿化费 详见测算明细表五 13200 根据财富广场经营管理情况调整 6 保安费 详见测算明细表六 1200 根据财富广场经营管理情况调整 7 固定资产折旧 详见测算明细表七 7500 根据财富广场经营管理情况调整 8 开办费摊销 详见测算明细表八 121865 根据财富广场经营管理情况调整 小 计: 1305042 9 不可预见费 以上各项之和的5% 65252 10 管理者酬金 以上各项之和的10% 130504 11 营业税金及附加 以上各项之和的6% 78303 12 总 计 1579101 3 (一) 人工成本 序号 岗 位 月薪(元) 编 制 年薪(元) 1 总经理 6000 1 72000 2 副总经理 4500 1 54000 3 行政人事经理 2500 1 30000 4 财务经理 2500 1 30000 5 商场经理 2500 1 30000 6 物业经理 2500 1 30000 7 行政主管 1600 1 19200 8 人事主管 1600 1 19200 9 企划主管 1600 1 19200 10 客服主管 1600 1 19200 11 招商主管 1600 1 19200 12 机电主管 1600 1 19200 13 保安主管 1600 1 19200 14 保洁主管 1600 1 19200 15 会计 1600 1 19200 16 出纳 1200 1 14400 17 文员 800 1 9600 18 采购(兼) ------- ------- ------- 19 司机(兼) ------- ------- ------- 20 平面设计师(兼) ------- ------- ------- 21 商场管理员 800 3 28800 22 招商代表 800 2 19200 23 维修电工 900 2 21600 24 电梯工 900 1 10800 25 空调工 900 1 10800 26 综合维修工(兼) ------- ------- ------- 27 仓管员(兼) ------- ------- ------- 4 28 消防专员(兼) ------- ------- ------- 29 保安员 650 21 163800 30 保洁员 500 10 60000 31 绿化工(兼) ------- ------- ------- 总计人员 ------- 57 ------- 32 工资总额 ------- ------- 757800 33 职工福利费 工资总额×8% 60624 34 社会保障费 工资总额×20% 151560 35 教育基金 工资总额×1.5% 11367 三费小计 223551 人工成本合计 981351 (二)行政办公费用 序号 项 目 计算方法 月支出(元) 年支出(元) 22人(包括文员、商场管理员、招 1 办公用品、低值易耗品 商代表)×20元/人/月(包括办公440 5280 共用品) 固定:200元/月×5部 移动:300元/月×2部 2 通讯费 2500 30000 100元/月×4部 50元/月×10部 3 市内交通费及差旅费 400元/月 400 4800 4 员工培训费 30元/月?人×57人次 1710 20520 6 招待费 600元/月 600 7200 员工宿舍及办公用房的水、电、气7 1500元/月 1500 18000 费 小 计 85800 (三)设备、设施维修养护费 序号 项 目 计算方法 月支出(元) 年支出(元) 备 注 一年后开始维1 电梯维护保养费(货梯) 100元/台?月×3台 300 3600 保 一年后开始维2 电梯维护保养费 (扶梯) 100元/台?月×10台 1000 12000 保 4 电梯年审 200元/台/次×13台 217 2600 每年一次 一年后开始维5 强电系统维护费 综合测算 1000 12000 保 5 一年后开始维6 空调系统维护费 维修综合测算 200 2400 保 一年后开始维7 消防系统维护费 综合测算 500 6000 保 一年后开始维9 弱电系统维护费 综合测算 500 6000 保 建筑本体、道路等物业设施维一年后开始维10 综合测算 300 3600 修 保 11 设备维修零星材料费 综合测算 300 3600 小 计 4317 51800 说明:该费用预算为第一年(含部分设施设备在维保期)正常维护保养费用,第二、第三年该费用根据财富广场设施设备实际运行情况核算调整。 (四)清洁费 序 号 项 目 计算方法 月支出(元) 年支出(元) 1 工具\材料费 详见测算附表 3395 40726 2 化粪池清理 每年清理一次 84 1000 3 消杀费 综合测算 50 600 小 计 3529 42326 附:清洁工具\材料费测算表 名 称 数 量 单 价 月支出 年支出 酸性清洁剂 2瓶/月 40 80 960 玻璃清洁剂 5瓶/月 35 175 2100 不锈钢光亮剂 5瓶/月 70 350 4200 空气清新剂 10瓶/月 15 150 1800 洗洁精 2桶(2.5公斤)/月 15 30 360 洁厕灵 4桶(2.5公斤)/月 20 80 960 洗衣粉 10袋/月 5 50 600 云石铲刀(年) 35把/年 15 44 525 玻璃铲刀(年) 35把/年 15 44 525 避风垃圾铲(年) 6个/年 50 25 300 毛巾 10条/月 3 30 360 地拖 10把/月 7 70 840 胶手套 10双/月 4 40 480 厕刷 10把/月 7 70 840 街扫 10把 10 100 1200 钢丝球 10个/月 1 10 120 大垃圾袋 600个/月 0.3 180 2160 6 中垃圾袋 600个/月 0.1 60 720 云石刀片 35片 1 35 420 玻璃刀片 35片 1 35 420 扫把 10把/月 8 80 960 水桶(年) 12个/年 15 15 180 百洁布 30块/月 1 30 360 尘推布24寸 15块/月 25 375 4500 尘推布36寸 15块/月 30 450 5400 尘推24寸(年) 8套/年 50 34 400 尘推36寸(年) 8套/年 60 40 480 伸缩杆(年) 2套/年 150 25 300 玻璃刮(年) 12个/年 18 18 216 玻璃刮胶条 6个/月 12 72 864 牵尘油 1桶(2.5公斤)/月 35 35 420 涂水器(年) 12把/年 15 15 180 涂水器毛头 6个/月 8 48 576 其他用品 综合测算 500 6000 合 计 3395 40726 (五)绿化费 费用内容 计算方法 月支出(元) 年支出(元) 花卉租金 综合测算 1000 12000 花卉养护费 综合测算 100 1200 合 计 1100 13200 (六)保安费 费用内容 计算方法 月支出(元) 年支出(元) 日常耗材、装备保养 综合测算 100 1200 (七)固定资产折旧 费用内容 资产总值 计算办法 月支出(元) 年支出(元) 行政办公设备 30000 分5年摊消 500 6000 物业维护设备 7500 分5年摊消 125 1500 合 计 625 7500 7 附:固定资产清单 序号 项 目 数量 计算方法 金 额 行政办公设备 1 电脑 4台 5000元/台×4 20000 2 柜式空调 2台 5000元/台×2 10000 小 计 30000 物业维护设备 1 75型管道疏通机 1台 2500×1 2500 2 多功能洗地机 1台 5000×1 5000 小 计 7500 (八)开办费摊销 (长期待摊费用) 1、开办期以三个月计。 2、开办期所有低值装备已计入开办费，按3年摊销。 月支出费用内容 费用总值 计算办法 年支出(元) (元) 开办费摊销 365595 分3年摊销 10155 121865 附:开办费总表 序号 项目 计算方法 支出金额(元) (一) 人工费用 见附件清单 98200 (二) 培训费、教材费 50元/人/月×24人×3个月 3600 (三) 低值装备 见附件清单 154295 (四) 办公耗材 综合测算 3000 (五) 交通、差旅费 综合测算 1500 (六) 公关费 综合测算 3000 (七) 入住资料 综合测算 15000 (八) 入住场地布置费 综合测算 10000 (九) 各种导示标识 综合测算 15000 (十) D区开业庆典费 估算 50000 (十一) 办公室装修 综合测算 7000 (十二) 其他 综合测算 5000 合 计 365595 8 附:开办期人工费用 序号 名 称 数 量 金额(元/月) 1 总经理 6000元/月1人×3个月 18000 2 副总经理 4500元/月×1人×3个月 13500 3 经理 2500元/月×4人×3个月 10000 4 出纳 1200元/月1人×3个月 3600 5 机电主管 1600元/月×1人×3个月 4800 6 保安主管 1600元/月×1人×3个月 4800 7 保洁主管 1600元/月×1人×3个月 4800 8 客服主管 1600元/月×1人×3个月 4800 9 企划主管 1600元/月×1人×3个月 4800 10 行政主管 1600元/月×1人×3个月 4800 11 人事主管 1600元/月×1人×3个月 4800 12 维修电工 800元/月×1人×3个月 2400 13 电梯工 800元/月×1人×3个月 2400 14 空调工 800元/月×1人×3个月 2400 15 保安员 650元/月×4人×3个月 7800 16 保洁工 500元/月×3人×3个月 4500 合 计 98200 附:开办期低值装备清单 项 目 计算方法 金 额(元) 1、行政、办公用品 办公家私 18套×500元/套 9000 文件柜 6套×500元/套 3000 分体式空调 2台×1500元/台 20000 传真机、复印机、碎纸机、打印机、电话、网络终端等设办公设备 10000 备，综合测算。 饮水机 2台×300元/台 600 工具柜 1套×500元/月 500 夏装2套:130元/套，冬装2套:300元/套，(130+300)员工服装(管理人员) 18920 ×2套×22人 9 夏装2套:130元/套，冬装2套:200元/套，(130+200)员工服装(保安员) 13860 ×2套×21人 夏装2套:100元/套，冬装2套:150元/套，(100+150)员工服装(管理人员) 7000 ×2套× 1,人 宿舍用品 5套×1000元/套 5000 小 计 87880 2、维修工具 高压验电笔10KV 1只×300 300 高压接地棒 3只×100 300 铝合金伸缩梯 1架×750 750 手电钻 1台×500 500 数字万用表 2个×150 300 指针万用表 1个×100 100 摇表 1个×180 180 接地摇表 1个×200 200 保险带 2套×200 400 强电个人维修工具 2套×200 400 大管钳 2架×60 120 小管钳 2架×40 80 空调、水工个人工具 1套×200 200 指针式温湿度仪 15个×100 1500 电焊机8KVA 1部×800 800 台钳 1套×75 75 台钻Ф12 1台×450 450 台式砂轮机 1台×500 500 弱电个人工具 1套×200 200 电梯维修工具 1套×400 400 常用维保材料备件 1批×6000 6000 电锤 1台×3000 3000 综合维修工具 1套×1500 1500 小 计 18255 3、清洁绿化工具 三轮车 1辆×300 300 10 垃圾桶(室内大白桶/室内小果皮箱/局部垃圾蒌)综合测算 10,000 榨水车 4辆×300 1200 告示牌 10个×55 550 伸缩杆 2根×150 300 铝合金人字梯 2架×350 700 铝合金伸缩梯 1架×500元/架 500 清洁绿化耗材 综合测算 5000 其他用具 综合测算 6000 小 计 24550 4、治安、消防管理装备 对讲机 15台×1500 2500 强光手电 5把×50 250 武装带及保安徽标 21套×70 1470 警棍 6根×45 270 警示牌 10块×45 450 消防斧头 2把×55 110 专用消防扳手 2把×80 160 防毒面具 6套×300 1800 防火服 6套×600 3600 推车式灭火器 4个×550 2200 手提式灭火器 40个×100 4000 雨衣 6件×150 900 军大衣 6件×150 900 其他用品 综合测算 5000 小 计 23610 合 计 154295 11 第三节 费用预算分析 一、物业管理费标准 我们对财富广场D区物业管理服务的成本费用做了详细测算，得出第一年物业管理服务费为人民币 1579101元，每月每平方米建筑面积的管理费用为人民币3.8519元。 二、管理费用构成分析 如下图，在第一年的实际管理费支出中，管理费支出的构成符合商业物业管理行业的特点。 项 目 第一年支出(元) 各项费用比例 人工费支出 981351 62.1% 行政办公费用 85800 5.4% 设施设备维护费 51800 3.3% 清洁费 42326 2.7% 绿化费 13200 0.8% 保安费 1200 0.1% 固定资产折旧 7500 0.5% 开办费摊销 121865 7.7% 不可预见费 65252 4.1% 管理者酬金 130504 8.3% 营业税金及附加 78303 5.0% 第一年各项物业管理费支出比例 人工费支出 行政办公费用 5.0%设施设备维护费 清洁费62.1%8.3% 绿化费 保安费4.1%固定资产折旧 7.7%开办费摊销 0.5%不可预见费0.1%5.4%管理者酬金0.8%2.7%3.3% 营业税金及附加 12 三、盈亏分析 (一)从测算表中可知，经费收支测算结果符合商业物业管理行业所遵循的收支平衡，略有盈余，保本微利之经营原则。 (二)从测算依据上,一方面参照政府指导价;另一方面充分考虑保证高标准服务下降低管理成本的原则。 四、节支 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 (一)严格管理，强化监督，减少人为损坏公共设施现象，以减少维修费用支出。 (二)以人为本，以高素质管理人员为基础，合理配置各环节、各岗位员工，减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。 (三)加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。 (四)加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费;严格控制费用支出, 公司一切费用支出实行一支笔审批。 五、物业管理费用抵充 1、广告位出租收益: D区外立面广告位共计27个，每个广告位的面积为33平方米左右。D区开业后能直接产生效益的广告位只有南面11个广告位和西面5个广告位，两个面的广告位面积合计为528平方米，根据我们对澧县城区户外广告位价格的了解，广告位的出租价每年每平方米为230元(包括设计、制作、安装)，这样物业公司第一年广告位的收入为121440元; 2、中庭场地出租收益: D区中庭场地面积为1000平方米，可出租面积500平方米，每月每平方米出租价格定位45元，物业公司第一年场地出租收入为270000元; 3、其他收益(停车场、卫生间): D区其他经营收益随着市场条件成熟，可逐步实现，这样也能抵充物业管理费收入的不足，但不做为第一年的经营收入预算考虑。 根据财富广场D区物业的其他经营收益(广告位出租收入、中庭场地租赁收入等)，预计收入为391440元左右，对第一年物业管理服务费用支出进行充抵后，物业管理费的收取标准可降低到2.9元/平方米/月。按照现在招商政策公布出去的物业管理费的收取标准3元/平方米/月，贵公司第一年对D区的经营管理费用的收支还略有盈余。 广州瑞地机构澧县项目组 二00七年一月十五日 13