保利中央公园

保利中央公园 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----- 市调个案分析表 工地位案名 保利中央公园 九龙湖边、双龙大道与兰台街交汇处 置 九龙湖边、双龙大道与兰台电话 400-8181-365转3323 保利地产 投资兴建 售楼处 街交汇处 同策咨询有限公司、广 州保利地产代理有限公企划销售 车位数 3974 调查日期 2014—2—27 司南京分公司 车位配 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 进度 28层 建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 Art deceo 1:1.1 比 规划户基地位置图 规划用途 住宅 3330户 数 可售户基地面积 11.2W ? 226 数 售出户销售面积 30483? 341 数 建筑楼层 33层 销售率 54% 467820 ? 规划面积 额度 银行贷主力面积 89--93 年限 款 平均单价 17500元/? 银行(中行、建行、交行) 公开日车位单价 未确定 2013-9 期 物业管广州保利物业管理有限公单价范围 17200元—17800元 理 司 容积率 3.2 物管费 1.9元/平/月 绿化率 35% 得房率 75% 调查人:蔡畅亚 一、环境分析 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ---- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 位置:保利中央公园江宁九龙湖边，处于双龙大道与兰台街交汇处。 1、交通 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (1)周边路网 项目东侧为双龙大道，北侧为兰台街，西侧为苏源大道，南侧为吉印大道。新城玖珑湖东面是双龙大道(离项目230米，车流量及人流量都很大)，南面为吉印大道(离项目1.3公里车流量和人流量较双龙大道有所减少)，西面是机场高速(车流量较多)，北面是诚信大道(离项目270米，车流量及人流量较多)。 (2)轨道、公交 轨道交通:地铁1号线南延线，项目靠近百家湖(始末班时间:迈皋桥 5:42-23:13|中国药科大学5:48-23:17，始发站:迈皋桥，终点站:中国药 科大学)。 公交:192路到兰台街下，安禄线、安铜线、东铜线、东旺线、江宁区16路、金丹线 等多辆班次到九龙湖下 地铁:1号线(百家湖站) 3号线(诚信大道站/东大九龙湖校区站) 5号线(诚信大 道站) 行车:龙蟠中路-双桥门高架-卡子门大街-双龙大道 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----- 机场高速-天元西路-双龙大道 将军大道-诚信大道-双龙大道 (2)交通规划 规划中的3号线(项目靠近东大九龙湖校区站，诚信大道站) 商业配套: 餐饮,金融各大银行齐全(工行、农行、建行等)end,医院同仁医院，同仁儿童医院，江宁康复医院end,超市苏果超市，欧尚超市end,学校南师附幼、附小、附中，清水亭幼儿园、 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 、中学，东南大学end,药店,休闲百家湖金鹰天地、1912商圈，胜太路商圈，殷巷商业街;东南大学九龙湖校区、江宁体育中心end,卖场项目自带2万方商业，引入大型超市，充分满足本社区及周边业主的日常生活需要。end,公园广场九龙湖公园，百家湖公园，远眺将军山、牛首山、方山end,其他紧邻九龙湖，自然宜居;同时，百家湖、三山、方山、秦淮河、上秦淮湿地公园环绕，项目位于江宁“大公园”的中心位置，自身携带近2万方集中商业(含会所、社区中心、不小于2000?的净菜超市) --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ---- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (1)与本案的距离 (2) 从保利中央公园沿双龙大道向北方向行驶2.3公里，右转进入天元东路，沿 天元东路行驶800米就到达朗诗玲珑屿了。 关于生活机能有无新规划 预计未来政府会在九龙湖边上建造一个生态公园，在项目东南面会建造商业配套，形成九龙湖商业圈。 一、产品分析 1、基本数据 小区总占地约11.2万平米。总建筑面积约46.8万平米，总户数约3330户， 车位配比为1:1.1，绿化率为35%。 2、整体描述 二期 3、户型 (1) 户型数量、面积 (2) 户型(按面积、位置配比) 在售的2栋 户型 面积 数量 户型 占比 两室两厅C2 92 33 25% 一卫 两室两厅C3 93 66 50% 一卫 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 三室两厅D1 125 33 25% 两卫 在售的11栋 户型 面积 数量 户型 占比 B 70 51 两室一厅50% 一卫 C1 89 4 两室两厅25% 一卫 C2 93 7 两室两厅25% 一卫 (3) 户型特色及点评 户型B，约70?，两室一厅一卫。 户型优劣势: (1)优势:户型紧凑，全功能合理布局，典雅方正，两室朝南采光不错，餐厨一体比较时尚。 (2)劣势:房间不通透，次卧太小。 。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 户型C1，约89? 两室两厅1卫 户型优劣势: (1)优势:房型方正，附赠空间大， 。 劣势:，邻双龙大道，吵，次卧和改造房都朝北，没有阳光 。 户型C2约93?两室两厅1卫 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 户型优劣势: (1)优势:房型方正，明厨明卫，赠送面积大，阳台大，主卧有朝南大飘窗，主卧采光好。客厅面积大。 。 劣势:客厅占用面积大，导致卧室房间较小，赠送空间毛坯交付，改造麻烦。 户型C3约95?两室两厅1卫 户型优劣势: (1)优势:房型方正，赠送空间大，客厅到主卧有走廊，私密性好， 南向卧室开间大，采光好。 。 。 劣势:中间户，不通透，连廊占用面积，导致公摊面积大。客厅 到卧室走廊浪费空间。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 户型D1约125?三室两厅两卫 户型优劣势: 优势:房型方正合理，采光好，通透性也不错，赠送空间大，三房都有飘窗。 劣势:128 主卫太小，改造麻烦。 户型D2约135? 户型优劣势: 优势:空间大，客厅大，房间采光好，通透性好，动静分区。 劣势:不适合老人居住，打扫麻烦，后期改造困难 4、建材设备 (1) 立面(外立面为涂料) --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (2) 大堂 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (3) 公共部位 (4) 电梯(还未公布) (5) 门窗都是保利定制 (6) 其它 5、装修设备 (1) 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (2)建筑风格:Art deceo 二、价格分析 1、 基本数据 目前保利中央公园1、10栋已售罄，所售户型面积为70?/89?/93 ?/125?/135?。均价16000元/?到17000元/?。 定价原则: 高层建筑中，中间楼层约为均价，往上稍高，往下稍低。 2、 优惠、涨价 ?优惠: 开盘项目:全商代1.5，一次性付款1.5个点，电商1.5个点，1万买1个点优惠 ?涨价:由于保利中央公园是2013年11月15日首次开盘，目前价格没有涨幅。 三、销售分析 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----- 1、 周或月销量 东2栋的在售情况 本幢累计成交状况 开盘日期:2013-12-14 建筑结构: 钢混 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 成交比例 22套 套 套 套 元/MM % 栋11栋的在售情况 本幢累计成交状况 开盘日期:2013-12-14 建筑结构: 钢混 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 成交比例 22套 套 套 套 元/M M % 2、 去划速度、比例、原因(结合位置、楼栋、楼层、房型和价格) 2、2保利中央公园目前在售的2号、11号楼中，89 m93m的刚需户型是卖的 2最多的，其他户型卖的不是太多，可能是70 m 的面积不能满足客户的需 2要，125 m的户型总价高，客户承受不了。 分批开盘时间、推案量、价格涨跌、促销 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 3、 2014年活动情况如下: 保利中央公园70、89、93、128、135平方2014年02月24日 米的样板间图片已更新点。项目目前参与 365淘房汇活动，办理价值10000元团房卡 享购买保利中央公园项目1#楼、2#楼、10# 楼、11#楼所有可售房源在案场优惠基础上 享总房款98.5折优惠(与案场其他折扣以累 乘形式享受)，团购时间:2014年2月14 日-2014年3月15日。 保利中央公园项目最新实景图已更新，项目2014年02月18日 70、89、93、128、135平方米的样板间预计 近期即将正式对外公开。项目本周六(3.1) 有看房团活动。 保利中央公园目前参与365淘房汇活动，办2014年02月17日 理价值10000元团房卡享购买保利中央公园 项目1#楼、2#楼、10#楼、11#楼所有可售房 源在案场优惠基础上享总房款98.5折优惠 (与案场其他折扣以累乘形式享受)，团购 时间:2014年2月14日-2014年3月15日 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ---- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 保利中央公园2号楼目前已经开始认筹，缴2014年02月12日 纳2万元诚意金可预约排号，共计132套， 为33层高层产品，户型面积为93、95、128 平方米的三房、四房。 保利中央公园预计本月将加推2号楼，户型2014年02月08日 面积为93、95、128平方米的三房、四房， 共计100余套 保利中央公园春节期间售楼处一直有人值2014年01月30日 班，春节期间购房可再享一个点的优惠。项 目预计在年后加推2号楼，户型面积为93、 95、128平方米的三房、四房 保利中央公园2月15日有365看房团活动 2014年01月25日 保利中央公园目前在售11号楼十余套90平2014年01月23日 方米三房，均价17000-17500元/平方米，购 房可优惠两个点。预计在年后加推2号楼， 户型面积为93、95、128平方米的三房、四 房。 保利中央公园预计在年后加推2号楼，户型2014年01月17日 面积为93、95、128平方米的三房、四房， 近期即将公开5个样板间。 保利中央公园项目最新实景图已更新。 2014年01月16日 。 四、媒体广告 1、广告策略、定位、方向 ?广告策略:各主要房地产网站投放楼盘信息(如365房产，新浪乐居等) ?定位，方向:品牌房企、小户型、地铁沿线、精装修。 2、现场表现 售楼处 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 销售资料 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 样板房 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 五、业务执行 业务员的职业素养很好，迎接客户热情，非常有礼貌，从进场迎接到 裱板沙盘介绍再到样板房介绍，整个流程很流畅，在介绍过程中把项目的亮 点都很详细的介绍出来了。 八、综合分析 保利中央公园有着保利品牌的保障，推出户型比较符合刚改、首次改善和改善生活品质人群的要求，未来规划地铁3、5号线经过项目周边，交通便利，小区靠近九龙湖，景观资源丰富。离百家湖商业圈3公里。 SWOT分析: 1、 S(强势):西临九龙湖，自然景观资源丰富。靠近地铁1号线的百家湖站，和 规划中的3、5号线，轨道交通便利，通过双龙大道可以上高架到达城中和河 西，交通通达性也很好。 2、 W(弱势):离南京市中心较远;容积率3.2，舒适度一般，周边配套不是太 齐全。 3、 O(机会):项目自身配备2万方的商业街。 政府规划在项目附件沿双龙大 道近2公里的商铺。 4、 T(威胁):目前周边还比较荒，生活商业配套不齐全。对面是新城玖珑湖， 产品价格都相近，会被分流一定的客源的。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------