房地产开发周期理论综析 毕业论文

房地产开发周期理论综析 毕业论文 四 川 管 理 职 业 学 院 毕业 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 (论文) 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目:房地产开发周期理论综析 姓名: 学号: 房地产经营与估价 专业 2010 级 班 指导教师: 2013 年 5 月 15 日 1 目录 一、 房地产市场开发周期综述 ………………………………………4 (一)什么是房地产开发周期 ………………………………4 (二)房地产开发的周期波动 „„„„„„„„„„„„„4 …………. 二、 房地产开发周期的测定和特征分析„„„„„„„„„„„„6 (一)房地产开发周期和宏观经济周期指标的选择……………5 (二)房地产开发周期与宏观经济周期的关系…………………5 …………. 三、 房地产开发周期波动 „„„„„„„„„„„„„„„„„9 (一)房地产开发周期波动的因素……………………9 (二)房地产开发周期波动与政策………………………………11 ………… 四、 研究房地产开发周期的意义„„„„„„„„„„„„„„„12 ………… 五、 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 2 摘要:建立在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究已经脱离了早期以建筑周期为基础的理论，对波动产生的原因及传导机制有了更深入的分析。近十年左右的时间，无论对房地产业周期波动的宏观影响还是微观效应的研究都有了长足的发展，实证分析的证据也越来越充分。但现有的研究对许多重大问题仍然存在空白，急需在这些方面做进一步深入的研究才能够为熨平周期波动提出更加合理的政策建议。 关键词:房地产业;周期波动;发展方向 3 一、 房地产市场开发周期综述 一般房地产商当获得一定规模的土地开发权后,限于其资金、市场等因素,往往采取统一规划、分期实施的开发方式,开发期就是指从获得土地开发权着手规划到该块地产全部规划实施完成的期间过程;建设期则是指拟开发土地的基础设施、地上附着物(如建筑物、构筑物、绿化工程等)中具体某项所耗费的建设时间;发展周期一般不指具体的开发项目,而是用于某个房地产企业或房地产行业演变过程的特征指标(如新生、成长、成熟、衰退等概念)。 (一)什么是房地产开发周期。 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。 (二)房地产开发的周期波动 经济周期是指国民经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。相应地，房地产经济周期则是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，是一个上升与下降、扩张和收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分为上升(扩张)阶段和下降(收缩)阶段两个阶段，从谷底到峰顶是上升阶段、从峰顶到谷底是下降阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶 4 段，成为一个周期。 房地产周期内经济出现上升与下降、扩张和收缩的波动，周期间相互联接使得波动周期往复。房地产的波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率(国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的波动)，房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格(物价)水平、以及产业结构等方面的变动。 5 二、 房地产开发周期的测定和特征分析 房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补贴、建筑安装、配套工程、绿化工程、产品上市等多个阶段，经过一段时间相当长时期才能全部完成。周期长，不确定性因素越大，风险越大。首先房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性越大，产品的成本和售价的不确定性越大。 2.1房地产开发周期和宏观经济周期指标的选择。 房地产开发周期是房地产在生产过程中，房地产经济活动的周期性波动现象，经济周期是指一个国家相对独立的整体经济在发展过程中呈现出来的周期性波动现象。 2.2房地产开发周期与宏观经济周期的关系 房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系: 随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。 从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段;当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。 6 当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上升;与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。 2.3房地产开发周期运行的不同阶段之间的关系。 经济周期有四个阶段:复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。 西方经济学认为，假定开始时，经济处于复苏阶段，这时经济活动处于刚开始上升阶段，生产和销售回涨，就业增加，价格也有所提高，整个经济走向繁荣。繁荣阶段，经济处于高水平时期，就业增加，产量扩大，社会总产出逐渐达到了最高水平。繁荣阶段不可能长期持续下去，当消费放慢，引起投资减少时，或投资本身下降时，寂静就会开始下滑，使经济处于衰退阶段。在衰退阶段初期，由于需求，首先是消费与生产能力的偏离，使投资增加的势头受到抑制，随着投资减少，进而使企业 7 利润减少，致使企业的投资进一步减少，产品滞销，价格下降，进而使企业利润减少，致使企业的投资进一步减少，相应地，收入亦不断减少，最终会使经济跌入到萧条阶段。萧条阶段也不可能无限延长，随着时间的推移，随着现有设备的不断损耗，以及由消费引起的企业存货的减少，致使企业考虑增加投资，使就业开始增加，产量开始增加，产量逐渐扩大，使经济进入复苏阶段，然后又开始下一个循环。 8 三、 房地产开发周期波动 (一)房地产开发周期波动的因素 1.1宏观经济运行情况 宏观经济的整体运行情况与房地产的发展往往呈现出正相关性，即当宏观经济运行良好，社会总财富持续增加，人均收入不断增加的情况下，往往伴随着房地产的蓬勃发展。同时房地产的发展又直接影响了经济的良好发展，而当经济处于不景气的时候，房地产行业往往遭受沉重打击，房地产行业的破灭，也会影响到经济发展的全局。经济发展的情况可以作为房地产发展的一个参考 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，当经济处于不景气的时期，而房地产却异常繁荣，就有可能是危机爆发的前兆 1.2 城市化进程 城市化进程城市化进程城市化进程 房地产的发展从根本上说是为了满足人们居住的需求，而城市化进程又可以使大量的农村剩余劳动力涌入城市，从而造成了对房屋的需求。我国正处在城市化高速发展的时期，每年大量进程农民工、大学毕业生进入城市，从而带动了房地产的繁荣。2007年发达国家的城市化率为70%，而我国的城市化率只有47.5%，从这个方面讲，我国的房地产应该还处在快速发展的时期。 1.3 政策的支持力度 政策的支持力度政策的支持力度政策的支持力度 从历史看，政策包括财政政策、税收政策、信贷政策等对房地产的影响非常大，当国家出台相应的支持政策的时候，往往能迎来房地产发展的高峰，而当国家收紧银根，房地产受到的冲击又是最大的，考察房地产的经济周期要很 9 好的看清楚政策的调控力度。 1.4 供需矛盾 房地产的需求主要表现在两方面，一是人们的住房需求，即所谓的刚性需求;一是人们的投资需求。而供给也主要表现在两个方面，一是开发商开发的商品房，一是政府投资兴建的政策性保障住房。从住房需求看，当一个国家的人口结构呈年轻化时，需求比较旺盛，而处于人口老龄化的社会，需求相对较少;对于投资需求，我们主要从房屋的价值与价格的关系来进行说明，当人们普遍感到房子的价格低于价值，而未来存在升值预期时，人们购买住房用来投资的意愿比较强烈。从供给角度来看，开发商的供给受到了建设成本，经济情况、未来预期、资金充裕度等多方面的因素影响。当房地产价格急剧攀升时，往往是由于供需矛盾比较突出，我们一方面尽量保障人们的住房需求，另一方面又要加大供给力度。从而抑制房价过快上涨。 1.5城市规划即房屋使用寿命 房地产的周期还受到城市规划和房屋使用寿命的影响，如果城市规划不合理，或没有一个统一的规划，房屋经常性拆除或房屋使用寿命不长，最终结果是虽然耗费来大量的生产资料，但房屋的存量并没有得到同等程度的增加。虽然表面现象是到处在兴建房子，但供给量没有相应的增加，从而造成了房地产市场虚假的繁荣。 改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从 10 总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏――繁荣――衰退――复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。 (二)房地产开发周期波动与政策 经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线。政策周期是从经济活动以外去寻找经济波动的成因。然而，政策因素的变动也受到经济周期波动的影响，如财政政策、货币政策等，因此，内生因素与外生因素常常交织一起，其界限难以区分。 政治通过相应的政策去实现。政策周期源于西方的政治周期学说，即经济的结果是政府政绩的重要标志，由此，执政党在其周期性的大选中，为了获得连任采取重大的政治决策，从而引起经济的周期波动。政治周期不仅在多党制国家存在，而且在实行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济体制的一党执政的国家也存在。政治周期学派认为，前苏联和东欧国家的经济周期波动的主要原因是由政治变动造成的[18]。虽然，我国的政治目标同西方国家相比有着根本的区别，但由于政策因素引起经济周期波动的情况依然存在。由于我国政府对经济活动干预和控制能力强，因而政策因素对经济波动影响甚至更大。 11 四、 研究房地产开发周期的意义 房地产作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于展业的时机发展起到积极的指导作用。房地产周期与宏观经济间互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体(开发商、销售商、投资商、中介服务机构等)都希望能够准确及时的预测房地产产业衰荣更迭的周期，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产周期与宏观经济间的互动关系，是研究房地产业发展战略，也是研究国民经济规划的需要。房地产周期与宏观经济间互动关系的研究可以为政府的宏观调控提供参考性的依据，为政府适时调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有效的理论依据。 12 五、 参考文献: 参见谭刚:“房地产业的周期波动”，《中外房地产导报》1993年第13期、第14期。“房地产业的周期波动与景气指标”，《住宅与房地产》1994年第4期。 参见董文泉等，《经济周期波动的分析与预测方法》，吉林大学出版 社，1998年。 何国钊、曹振良、李晟，中国房地产周期研究，《经济研究》1996 年第12期 13 六(结论 以往开发商之所以囤积土地捂盘销售，原因在于未来房地产市场可以在短期内快速上涨从而房价上涨的利润可以高过期间成本。而这一策略的前提是土地的获得较早，成本较低。刚刚颁布《土地储备 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》从政府角度加大净地供应力度，从而减少开发商囤积土地的借口。这些政策的实施直接目标就是保持经济的平稳增长，从目前趋势看增长不是问题，难点在于平稳。在一个平稳发展的经济中，企业很难通过大幅提高单位产品利润获得收益，更合适的做法是企业周转率，存货周转率，销售速度，现金周转率。目前市场上土地无疑是流动性最差的产品，从获得土地到最终销售至少两年。针对目前房地产市场的不确定性，规避风险最好的办法就是将土地变成流动性资产，变现快的资产，那就是加快土地开发速度，增加开发能力。一方面可以从连续开发中获得收益从而才能在节节攀高的土地市场获得土地，另一方面，一旦市场出现波动，自身较快的开发速度可以快速将来土地开发出售变现。 14 七、 致谢 行文至此，我的这篇论文已接近尾声，岁月如岁，我的大学生活也即将敲响结束的钟声。离别在即，站在人生的又一个转折点上，心中难免思绪万千。 在制作毕业设计过程中我曾经向老师和同学们请教过不少的问题，老师们的耐心解答和同学们的热心帮助才使我的毕业设计能较为顺利的完成。在此，我向你们表示最衷心的感谢。也感谢这篇论文所涉及到的各位学着。本文引用了其他作者的文献，如果没有各位学着的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作 由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正～ 15 16 17