经济适用住房廉租房项目可行性申请报告（可编辑）

经济适用住房廉租房项目可行性 申请报告 工作调动申请报告申请赶工费用报告农业普查经费申请报告幼儿园办园申请报告设备购置项目申请报告 （可编辑） 经济适用住房廉租房项目可行性申请报告 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目名称及申报单位概况 1 第二节 可行性研究的依据和范围 3 第三节 可行性研究的结论 4 第二章 项目提出的背景及建设必要性 8 第一节 泰安市概况 8 第二节 项目提出的背景 9 第三节 项目建设的必要性 12 第三章 市场分析及建设规模 16 第一节 泰安市房地产现状趋势及存在问题 16 第二节 项目目标群体定位及价格分析 25 第三节 建设规模 26 第四章 建设地点和建设条件 28 第一节 建设地点 28 第二节 建设条件 28 第五章 规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 32 第一节 规划设计依据 32 第二节 规划设计方案 32 第三节 建筑设计方案 37 第四节 结构设计方案 40 第五节 给排水设计方案 40 第六节 变配电及通讯设计方案 42 第七节 燃气供应设计方案 43 第八节 供热设计方案 44 第九节 管线综合布置方案 45 第六章 节能方案分析 46 第一节 用能标准及规范 46 第二节 能耗状况和能耗分析 46 第三节 建筑节能设计 47 第四节 节能措施综合分析 48 第五节 节能效果分析 53 第七章 环境和生态影响分析 55 第一节 环境和生态现状 55 第二节 环境影响分析 55 第三节 环境保护措施 56 第四节 地质灾害影响分析 58 第五节 特殊环境影响分析 58 第八章 工程招标方案 59 第九章 建设实施与工程进度安排 62 第十章 投资估算及资金筹措 65 第一节 投资估算依据及说明 65 第二节 投资估算 66 第三节 资金筹措 66 第四节 销售收入估算 67 第五节 销售税金及附加估算 67 第六节 销售利润估算 68 第十一章 社会影响分析 69 第一节 社会影响效果分析 69 第二节 社会适应性分析 71 第三节 社会风险及对策分析 72 附件及附图 1投资估算表 2 3委托书项目总平面布置图第一章 第一节 一项目名称 泰安市经济适用住房廉租房建设项目 二建设地点 泰城南部新区万官路以南东临长城路西为大白峪村土地南临南 外环路北临大白峪新村 三项目主管单位及开发单位概况 1项目单位2007年3月根据市委市政府的部署要求经市编办批 复泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心具体承担住房保障建设市住房保障中心在市房管局党委的带领下不负市委市政府的重托尽职尽责务实创新科学设计精心施工团结协作任劳任怨无私奉献仅用一年半的时间就圆满完成了市委市政府交给的阶段性任务将这一惠及普通百姓的民生工程建设成为传递党和政府爱心的利民工程温暖工程和放心工程在国家和省市组织的历次检查中均对住房保障中心的工作给予了充分肯定市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价2009年3月住房保障中心被团市委授予泰安市青年文明号称号 2单位地址泰安市泰山区徐家楼街道办事处 3注册资本1000万元 4法定代表人亓中河 5单位简介泰安市惠安住房开发有限公司成立于二00八年九月该公司系由泰安市住房保障中心出资1000万元组建而成报告编制单位 1单位名称泰安市睿泰建设项目管理有限公司 2单位地址泰安市岱宗大街317号 3工程咨询资格等级 丙级 4工程咨询资格等级证书编号5发证机关国家发展和改革委员会一可行性研究的依据 1国家及省有关政策法规和规定 2现行有关技术规范规定 3 国家发展委员会关于项目内容和深度的规定要求 4泰安市新一轮城市总体规划 5泰安市国民经济和社会发展第十一个五年泰安市经济适用住房管理暂行办法》泰政发[2007]89号泰安市城镇廉租住房保障办法泰安市政府令[第135号]项目承办单位提供的有关基础资料数据 项目承办单位委托编制本项目的委托书 二可行性研究的范围 1项目提出的背景及建设的必要性 2市场及建设规模 3建设地点和建设条件 4规划方案 567实施进度安排 投资估算资金筹措 泰政发〔2007〕95号解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 》名称 经济适用住房 571586 26138 58308 891274 廉租房 520956 273793 55632 850381 合计 1092542 535173 11394 1741655 本项目总投资为1741655万元其中工程费用为1092542万元其他费用535173万元预备费11394万元 所需本项目建设期年2009年月20年月完成项目的立项征地及勘察设计等前期工作建设建筑面积平方米2010年月20年月完成及相应的配套设施2010年月完善相应的配套设施绿化并通过有关部门组织 的验收四项目效益分析该项目的 本项目主要技术经济指标详见下表 序 号 指 标 名 称 单 位 数 量 备 注 1 建设规模 11 规划总用地 平方米 12 建筑面积 平方米 com 住宅建筑 平方米 其中经济适用住房 平方米 廉租住房 平方米 com 公建 平方米 13 总居住户数 户 14 总居住人口 人 2 建筑容积率 3 建筑密度 4 绿化覆盖率 5 机动车停车位 辆 387 6 建设总投资 万元 61 工程费用 万元 62 其他费用 万元 63 预备费 万元 7 经济适用房投资利润率 311 8 经济适用房投资利税率 1156 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 泰安市概况 泰安市地处山东省中部北依省会济南南临古城曲阜东连古齐都淄博西濒黄河东西长约1766公里南北宽约102公里总面积7762平方公里泰安因境内的泰山而得名取泰山安则四海皆安之意象征国泰民安 泰安市现辖泰山岱岳两区新泰肥城两市宁阳东平两县有86个乡镇办事处3700多个行政村2005年末总人口5508万人其中男性2796万人女性2712万人男女性别比为508492年内全市出生59万人人口出生率108‰死亡35万人死亡率64‰人口自然增加24万人自然增长率44‰泰城是全市政治经济文化中心北距省会济南66公里南距三孔圣地曲阜66公里城市依山而建山城一体环境优美风光秀丽是国务院公布的首批对外开放旅游城市是首轮国家卫生城市首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市也是著名的历史文化名城 泰安市旅游资源得天独厚境内泰山融自然景观与人文景观于一体是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产自然景观以雄著称雄中又蕴含着奇险秀奥等美景有天然山岳公园之美誉人文景观以神为尊儒释道三派文化相融发展经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂沉积了厚重的文化底蕴被称为东方历史文化宝库每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达800万人次 泰安交通便利科技文化发达京沪铁路京沪京福高速公路104105205220国道穿境而过即将开工的京沪高速铁路纵贯南北电话 可直拨世界各个国家和地区的大中城市全市现有科研单位21所大专院校5所中等职业技术学校23所是山东省第三大文化教育中心 十五以来全市经济发展呈现速度逐年加快效益大幅提升的良好态势2008年全市实现生产总值GDP突破1500亿元达到15133亿元按可比价格计算下同比上年增长134其中第一产业1611亿元增长26第二产业8393亿元增长125第三产业5129亿元增长184三次产业结构由上年的108562com555339人均生产总值达到27794元突破4000美元 泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一近年来国民经济保持了快速连续增长的势头城乡面貌发生了巨大的变化综合经济实力显著增强随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施到十一五末泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里其中建成区面积65平方公里人口达到65万到2010年泰安市将跨入大城市行列城市人口达到100万城区面积突破100平方公里城市化水平要从2000年的36提升到2010年的50 泰城目前住房闲置量较大同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小康住房标准的住户为解决这一矛盾今后要进一步完善住房供应体系重点发展中低档住房适度发展高档住房实现高收入者购买商品房低收入者购买经济适用住房最低收入者申请廉租住房 城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影象的重要因素泰安市是一个老城区资料表明1970年建成的房屋现有1084万平方米占城区房屋总建筑面积 103691万平方米的10451970年1980年建成的房屋现有28332万平方米占城区房屋总建筑面积的2732这些房子由于建设较早不仅建筑功能不能满足人满的日常需要而且外部也年久失修与现代化的旅游城市不相适应旧城改造的老城区也正是中低收入者最为集中的地区市场上商品住宅的供应并不能与中低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配本项目的建设可以有效地推进泰安市城市化建设的进程 对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员要创造条件使之逐步转为城市居民依法享有当地居民应有的权利承担应尽的义务对因城市建设承包地被征用完全失去土地的农村人口要转为城市居民城市政府要负责提供就业援助技能培训失业保险和最低生活保障等鼓励农村人口进入中小城市和小城镇定居特大城市要从调整产业结构的源头入手形成用经济办法等控制人口过快增长的机制因此该项目的建设符合科学发展观的要求有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善共享改革成果有助于和谐社会的全面建设为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件 《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展搞建设着力促进充分就业增加居民收入完善社会保障实现社会公平不断提高人民群众的物质和文化生活水平完善社会管理和协调机制加快建设文明山东平安山东促进社会主义物质文明政治文明精神文明建设与和谐社会建设全面发展该项目的建设有助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善有利于人民群众物质文化生活水平的提高有利于山东和谐 社会的全面建设 《泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出加大住房供应结构调整力度着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房经济适用房和廉租住房供应加强房地产市场运行监测整顿和规范房地产市场完善住房产权 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 激活住房二级市场理顺租售房比价关系形成梯级消费的良性循环深化物业体制改革提高物业管理服务水平经济适用住房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委市政府关注民生改善民生构建和谐社会的重要举措 该项目的实施对解决泰安低收入家庭住房问题有助于改善和提高他们的生活水平的提高是政府履行住房保障职能的具体体现 二符合泰安城市化发展方向和规划要求 一直以来泰安市委市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视2006年和2007年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一2008年市政府以政府令的形式颁布了《泰安市城镇廉租住房保障办法》确定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题市房产管理部门作为主管部 第三章 市场分析及建设规模 第一节 泰安市房地产现状趋势及存在问题 城市化进程加快房改政策的实施人民生活水平的提高促使市房地产业步入快速发展阶段如今房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一不仅影响着国民经济持续健康和稳定发展而且也关系着全面建设小康社会目标的实现一房地产业发展的现状房地产开发投资高速增长泰安市房地产业经历了低迷徘徊成长期近两年出现高速增长的态势1992年至2004年全市房地产综合开发完成投资4327亿元年均增长457特别是近两年增势异常迅猛两年房地产投资总额达35亿元是前10年投资总额的42倍其中2003年完成投资额151亿元比上年增长14倍2004年完成投资额199亿元增长319目前房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分是拉动投资增长的重要力量2房地产队伍不断壮大1992年全市有9家房地产开发公司相继成立改变了由政府部门垄断房地产开发经营的局面随着房地产业的发展截止2004年底全市房地产企业已增至115家3商品房需求旺盛销售价格一路走高伴随房地产开发投资的快速增长商品房销售市场出现了热销局面房价更是一路攀升2004年全市在建房屋规模达3258万平方米增长248商品房销售面积8667万平方米增长392其中住宅销售面积7182万平方米增长223商品房屋空置面积1465万平方米比上年下降346随着销量的增长泰安房价也持续增长 1992年全市商品房平均销售价格只有460元?1999年涨到930元? 2004年达到1608元?目前全市最高房价已超过5000元?4人均住房面积持续增加无房户 逐渐减少抽样调查资料显示1990年泰安城区人均住房面积只有1171平方米2004年翻了一翻达2548平方米根据房屋产权分类在房改前泰安市居民大多为公有住房房改后的1998年居民自有住房率含拥有部分产权的自有房为722004年底自有住房率达到93六年间无房户同比缩小了21个百分点5个人购房进入零售时代居住消费比例逐年提高国家房改政策的深入货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施使人们彻底告别了实物分房的旧体制住房观念由等靠要转变为个人购房1998-2004年五年全市销售商品房总面积为35295万平方米其中售给个人26817万平方米个人购房比例占到76而2004年个人购房比例达到创纪录的871据调查当前全市有90的房改房已被居民拥有泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费投资由此带动城镇居民居住消费逐年提高1998年泰安人均居住消费333元2000年增加到512元2004年达到551元6二手房市场成交活跃价格逐年上涨住房私有率的提高带动二手房市场日渐活跃近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高据调查2002年全市二手房成交额为668亿元平均销售价格为1049元?2004年成交额增到1126亿元增长了近一倍平均价格涨到1272元?上涨2137住房消费信贷逐步扩大银行按揭服务的开展有力地推动了房地产消费当前各商业银行都加大了消费信贷力度随着贷款手续不断简化和完善泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势据对部分房产公司的调查当前购房者有60-80是通过银行按揭买房居民攒钱买房的陈旧观念有所转变8居住环境不断改善随着蓝天青山碧水绿色家园生态化城市建设的实施居民居 住环境不断改善居住质量逐年提高近两年泰城加大了公园绿地建设建成了以东湖公园南湖公园为代表的公共休闲场所居民居住环境有很大的改善特别是随着一些外地房地产商的进驻提升了泰安房产的开发理念如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑此外近几年建成的嘉德现代城奥泰山庄新元花园擂鼓石小区等住宅由于设计新颖合理建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐二泰安市房地产发展趋势目前泰安房地产业已进入上升时期突出表现为需求增长加快供求基本平衡房价升势确立随着住房供应的进一步改善销售环节的规范住房金融的支持居民收入的稳步提高今后几年市房地产仍将持续发展1市房地产业仍有较大的发展空间一个国家和地方的经济处于起飞阶段时必须要有房地产业来带动这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路按照国际通行的算法人均建筑面积30平方米之前人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期泰安2004年底人均住房建筑面积2549平方米人均GDP为1615美元还处于住宅和房地产业快速发展的阶段而由现在发展到全面建成小康社会并达到中等发达国家水平按现在的经济发展速度还将有一段较长的时间因此泰安市房地产业可持续发展潜力相当大2房地产消费市场需求增大一是居住条件改善的要求增大了市场需求国家提出全面建设小康社会的目标单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房人均一间房功能配套设备齐全居民住房将从生存需要向舒适型转变根据调查资料显示2004年泰安城区有43的城市家庭有3间或3间以上的住房大部分居民有换购住房的需要二是城 镇化水平的提高带来房地产的巨大需求国际经验表明城市化程度在30-60之间房产市场将进入高速发展期2004年泰安市的城市化水平为44按照市委市政府提出的加速推进泰安市工业化和城镇化进程的规划必将使城镇人口迅速增加如果2008年泰安城市化水平达到48那么三年间将新增城镇人口22万人按届时人均建筑面积30平方米计算需要新增住房面积660万平方米相当于2004年竣工住宅面积的3倍泰安市房产市场仍有很大的潜力三是投资型买房渐成时尚我们对1992年到2004年间的股票市场银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计10年来我国的股票指数由700点增长到1200点增长不到1倍居民储蓄利率不断降低而泰安市商品房价格则由1992年的460元?增长到1478元?上涨22倍其投资价值开始显现近年来投资型购房者越来越多随着泰安市城市建设步伐的不断加快一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心来泰投资置业者增多投资型买房已初露端倪3房地产市场进一步规范房价将平稳上升今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策泰安房地产市场未受到大的影响经过短期观望之后已步入正常的发展轨道当前泰安市房地产市场基本上还处于中低消费水平正常的市场消费多投资性投机性购房比重很小 未出现真正意义上的炒房行为统计资料显示今年1-9月份全国商品房销售平均单价到了4239元?与泰安市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元?全省青岛最高达到5487元?泰安市销售价格为1724元?在全国仍处于较低水平预计随着国家各项政策的日趋明朗房地产市场将趋于平稳在市场需求增加 和成本上涨因素的影响下泰安市房价将呈稳步上升的趋势4房地产开发商向规模化品牌化方向发展随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈经过市场的整合重新洗牌后一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系实现高效与科学管理建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力并成为市场强者规模优势品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键三房地产业发展的主要问题近几年泰安市房地产业发展很快但仍存在一些机制性政策性结构性问题如不及时解决将严重影响房地产市场的健康发展这些问题主要表现在以下方面1高档商品房比例过大低价住房有效供给不足市场供求失衡房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾目前泰安市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发导致高档商品房楼盘供应过多房价虚高超出市场需求和老百姓经济承受能力也造成房价过高的假象与此同时由于中低档住房的利润偏低很多开发商不愿意开发再加上经济适用房廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位导致经济适用房开发要么规模过小要么价格过高要么标准偏高要么购房资格审查不严或者兼而有之增加了中低收入者买房的难度2房价有虚高成分上涨过快超过消费者的承受能力近两年一方面居民消费价格日趋平稳另一方面则是房价节节攀升两年之前泰安最高房价超3000元时好多人感觉已是天价而短短两年之后最高房价已超过5000元房价的连续攀升且上涨过快加重了普通市民特别是中低收入 者买房负担这种脱离市场规律的房价上涨造成房屋定位脱离实际高价房过多形成了有价无市的局面当前的市场一方面高档住房相对较多经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套建筑质量差等种种问题另一方面一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售3存在部分开发商盲目追捧的现象房地产行业前景看好加之房价连年不断上涨相对于其他行业的利润率而言可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密由此导致外来资本逐利而来大量涌入在房地产市场火热的同时由于房地产业相对于其它产业更有利可图许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业首先抢占土地这一稀有资源从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下致使房屋价格不断上扬商品房供应结构不尽合理突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中竞争愈演愈烈价格一再被追高土地中标价明显高于底价这更加大了住宅土地的开发成本 4房地产开发企业资质水平低经营理念低当前泰安市房地产开发企业虽已达115家但是拥有国家资质的只有62家其中拥有一级资质的只有2家二级的有6家三级四级分别是21家和33家泰安市房地产企业处于刚刚起步阶段还未形成品牌化规模化和集团化开发大多数企业经营理念低下开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺开发缺乏品味没有形成自己的品牌特色使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋另一方面已有的商品房销售不出去2004年全市竣工房屋面积为14344万平方米实际销售面积8667产销比只有171统计资料表明泰安2002年至2004年空置商品住宅面积为12 万平方米22万平方米15万平方米有房无人住有人无房住的现象并非少数5房地产市场的信息不对称一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题政府掌握着要出让国有土地的信息而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分以至于出现了有钱的找不到合适的地有地的找不到合适的人的情况二是消费者购房时的信息不对称问题由于房地产商品本身具有显著的差别性复杂性而购房者往往又不是房地产方面的专家很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能质量建筑材料配套设施等进行客观准确的判断特别是购买期房时购房者更是难以把握未来所建房产的状况加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称6物业管理不配套服务质量差收费难物业管理是房地产开发链中最后一个项目是房地产销售过程的延伸近几年房地产升温使许多投资者一哄而上楼房平地耸立后物业管理却没有跟上有的虽成立了物业管理委员会但服务不如人意泰安市物管行业起步晚服务管理水平普遍不高缺少物管方面的专业人才许多人认为物业管理人员只要能扫扫地站站岗就行当前一方面是物业管理的服务质量跟不上企业行为不规范引起业主的不满另一方面由于宣传不到位居民的物管意识不强许多业主仍然把物管作为一个政府福利或者是开发商应该提供的服务不愿交纳物业管理费从而引起纠纷7居民消费观念滞后银行个人贷款力度欠佳住房作为大宗消费品其价格动则几万元十几万元甚至几十万元对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲购买一套住房需要倾其一生积蓄关系到一个家庭的生计问题国家虽 几次降息刺激消费需求但贷款时限短额度低条款限制多加之国家连续出台的教育医疗住房保障等改革措施使个人支出预期增大从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心另外部分居民沿袭几十年的保守消费习惯接受不了超前负债消费观念这也在一定程度上制约了居民购房愿望 从国际上来看当人均住房面积大于2530平方米时住房建设就从高速增长期进入了调整期以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主根据泰安市城区人均住宅建筑面积已达2529平方米近年来相继建成的龙泽花苑国华经典嘉德现代城等高档小区的情况分析可以看到今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境住房开始从生存型转向享受型从过去的居者忧其屋进到居者有其屋再进到居者其屋即全面提高居住功能质量居住环境和现代化的配套设施条件等住房开始变成实现自我价值丰富居住生活和进行社交活动的场所并构成家庭财富的重要组成部分 《泰安市经济适用住房管理暂行办法》泰政发[2007]89号泰安市城镇廉租住房保障办法泰安市政府令[第135号]泰山区岱岳区高新区和泰山景区范围内城镇低收入家庭住房困难在泰山区岱岳区高新区和泰山景区范围内有城镇常住户口含符合当地安置条件的复员转业军人无房或现住房人均建筑面积低于10平方米包括10平方米的家庭家庭人均年实际收入低于5000元包括5000元按计算人均住房面积的人口计算家庭收入 市政府批准后组织实施 二价格分析 根据暂行规定的要求在项目的建设成本中扣除免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金泰安市城镇廉租住房保障办法泰安市政府令[第135号] 第三节 建设规模 根据泰安市新一轮城市总体规划泰政发〔2007〕95号解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》并充分结合上述市场情况分析建设用地条件及周围环境与规划的土地面积确定本项目建设规模为总占地面积 第四章 建设地点和建设条件 第一节 建设地点 拟建的泰安市经济适用住房廉租房建设项目位于泰城南部新区万官路以南东临长城路西为大白峪村土地南临南外环路北临大白峪新村总占地面积112600平方米合亩1场内此前为城市规划的住宅用地区内无影响建设障碍物待资金及配套条件落实后可立即着手进行开发建设政策上也没有明显的障碍 2水电气暖通讯设施等供应便利且有保障交通基础设施条件良好 3属城市规划的居住用地沿线市政商业金融文化等公共设施规划密集发展潜力很大居住条件可望进一步得到改善 4同上原因项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源环境条件有望进一步得到改善一气象 泰安市地处东经116?20′,117?59′北纬35?38′,36?28′之间属暖温带大陆性半湿润季风气候区春季干燥多风夏季高温多雨秋季天高气爽冬季寒冷少雪具体气象资料如下 1气温 极端最高气温 415? 极端最低气温 -216? 年平均气温 136? 2降水 年最大降水量 13688mm 年最小降水量 6328mm 年平均降水量 6938mm 3年日照时间 22727小时 4风向及风速 夏季主导风向南风 冬季主导风向东北风 平均风速 37ms 5冻深 最大冻土深度420mm 二配套条件 1给排水 项目区位于泰安市自来水供水服务范围内中心线下设有城市供水主干管本项目拟采用自来水公司提供的自来水人行道和非机动车道下均有雨污干管可就近排入 2供电 项目最大用电负荷KW泰安市电力供应充足用电有保证电源线引自地下电缆沿项目区路段已预留出线 3燃气和供热 一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道项目用气和供热比较方便本项目可根据需要灵活考虑气源和热源 4通讯 泰安市通迅网络已经健全电信部门可保证项目通迅需要 5交通 泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位京沪铁路纵贯南北市域内泰辛磁莱铁路与京沪铁路连成环状京沪京福高速公路穿境而过路网密度高于全国全省平均水平各级公路达100余条交织辐射省内外各主要城市路与泰安市城市干道相连出入交通十分便捷 1地形地貌 泰安市境内拥有多种地貌类型山地丘陵平原大致各三分之一项目区属山前平原总体地势表现为北高南低区址内原为灌庄村民住宅用地没有大的建构筑物等障碍项目所选场地地形高差不大地形平坦 2工程地质 该项目未做地质勘察项目承办单位未提供详细的地质资料但据承办单位介绍和附近的地质情况分析本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探提出工程地质报告为工程设计提供依据 第五章 规划设计方案 第一节 规划设计依据 1《城市居住区规划设计规范》 2《民用建筑设计通则》 3《住宅建筑设计规范》 4《民用建筑照明设计标准》 5《民用建筑隔声设计规范》 6《泰安市城市总体规划》 《泰安市经济适用住房管理暂行办法》 泰安市城镇廉租住房保障办法泰安市规划局出具的本项目规划设计条件 规划用地红线图 1目标客户需求特点 第二节 规划设计方案 一设计理念 在规划设计中本项目将采用新城新生活的理念用社区型的开发模式打造整个居住区将公益设施与环境绿化同步配套到位从而在有限的土地资源中创造出更多更适宜人们居住的生活空间最大限度地满足人们的各种需求新城新生活所倡导的社区型开发模式超越了小区配套的常规概念主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围使住户吃穿用休闲娱乐就业都能在社区中得到解决弥补边缘社区缺少城市人气的缺陷从而使百姓能够安居乐业力求在规划中将本项 目设计成标准化多样化节约用地节约能源节约用材节约用水等可持续发展的住宅1地形原则 充分分析现有地形地势及周边道路关系确定主要出入口的合理位置 人本原则 贯彻以人为本的思想以建设高环境生态型居住区为规划目标创造一个布局合理功能齐备交通便捷绿意盎然生活方便具有文化内涵的住区 特色原则 在整体格调统一的前提下强调住区环境与建筑单体与群体空间与实体的整合性 市场原则 以满足开发建设的客观规律为宗旨加强规划的弹性及灵活性使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营形成良性循环滚动发展的机制 科技原则 努力将新观念新技术各种材料与传统的居住生活要求有机结合提高住宅功能质量和居住环境水平为居民提供舒适安全经济科学的现代居住空间 三总体布局 综合考虑本项目的地势特点整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性总体布局可概括为一轴两区 1一轴 整个项目沿轴线设置一条带以建筑与周围景观协调的问题 2两区 3 住宅区主要设置有三个景点分别为主入口广场公建景观轴交叉点 在居住区大片层面上采取以组团为分布模式提高社区凝聚氛围在用地拐角处绿化隔离带中设置儿童及老人的活动健身场地各组团以绿化布局作为交接面既可以突出各自组团的性质又为小区整体提供最长的景观界面又能起到分割各组团将绿化景点系统化的作用 小区内共布设有一类建筑均为6设置一条泰山文化景观长廊带道路系统由城市道路小区道路尽端路步行道路组成城市道路指小区外围城市交通干道基地北侧与小区级道路指小区内主要的对外联系道路车行道宽度为7米两侧设15-2米人行道小区内尽端路是组团内部联系道路路宽为35米尽端设置12×12米的回车场步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成一方面方便的与城市交通系统相联系另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一主要步行系统由小区组团分隔绿带绿化隔离带等构成将各部分室外空间景观空间绿地配套空间联系在一起创造出人性化的住区户外空间 内停车分为多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的停车位访客临时停车位设置于入口广场周边1地面和道路坡度 项目区场地现高差大基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行分布平整地面坡度和车行道纵坡不小于03人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施 2地面排水 采用沿小区道路排泄地面雨水一般为单侧设雨水口局部低洼易积水地段可设双侧雨水口其数量根据汇水面积流量道路纵坡等在设计段确定 3室内外 建筑物底层地面高出室外地面030-045米 序号 用地构成 面积 百分比 规划总用地 1 居住区用地 1113 100 1 住宅用地 2 公建用地 3 道路用地 4 公共绿地 2 其他用地 025 第三节 建筑设计方案 一设计依据 1《民用建筑设计通则》 2《住宅建筑设计规范》 3《民用建筑照明设计标准》 4《建筑设计防火规范》 5《民用建筑隔声设计规范》 6《泰安市城市规划控制条件》 7承办单位推荐意见 《泰安市经济适用住房管理暂行办法》的通知泰政发[2007]89号小区住宅选型《泰安市城镇廉租住房保障办法》政府令第135号标准户型中全部为北入口l保证朝向和良好通风窗户及入口设计与景现环境紧密结合保证户户有阳光窗窗见美景 2住宅套型设计注重实用性考虑住户多样性的需求结合现代居住特点设计具有时代感的平面户型如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便 3结合不同的面积标准设置不同的开间最大限度地保证可使用面积厨卫设计简洁比例适度考虑厨洁具的布置使住户使用便利 4充分利用屋顶平台设置阁楼提高建筑的利用率改善热环境同时也丰富了建筑的外观 1考虑到与周围及其他建筑相协调拟采用灰色主调2立面采取三段式手法下部采用红色霹雳砖中部采用浅灰色霹雳砖顶部为白色高级外墙涂料力求在对比中不失和谐与统一 3运用简洁的手法和流畅的线条为求创造典雅大方和具有高雅现代气息的住宅建筑 4建筑外立面设计色彩纯朴性格稳定新颖独特虚实对比强烈突出了建筑的挺拔感和立体效果简洁而明快 5平面设计中充分考虑了动静分区阳台处大面积落地玻璃的采用充分满足采光及通风的需要同时在设计中也应满足卧室卫生间等的私密性要求力求创造一个舒适怡人的居住空间 1内装饰各厅室均为普通水泥地面乳胶漆内墙既为进住用户装修 提供条件又可降低造价 厨房卫生间地面铺设防滑面砖内墙贴瓷砖到顶卫浴设备由入住户自行选装 2门窗外窗采用铝合金或中档塑钢材料门及内窗为中档木质材料 3外墙面合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料以强化视觉变化 户型 户 数 人数32人户 总面积m2 备注 A m2 746 2387 458416 经济适用房 B 49m2 1029 3293 504578 廉租房 合计 5680962994 第四节 结构设计方案 一地上结构 根据本项目的使用功能要求多层住宅和配套设施全部采用砖混结构 二基础结构 场区地基土主要由粘性土和砂组成属中软场地建筑场地类别为?类采用浅基础时可采用钢筋混凝土条形基础开挖深度150米为宜 三结构设计参数 1抗震设防烈度为6度设计基本地震加速度为005g设计地震分组第二组 2基本风压085kNm2 3基本雪压055kNm2 1用水量测算 1 生活用水量 根据《居住小区给排水设计规范》本项目住宅及部分公共建筑有给排水卫生器具和淋浴设备无集中热水供应生活用水量为升人?日项目套住宅全部入住后按平均每户3人计日用水量为立方米立方米 3 绿化及道路用水量 绿化及道路用水立方米 4 未预见水量及管网漏失量 按 1 2 项之和的计日用水量为立方米日 5 消本项目是住宅小区建设总人口不足人按同一时间内的火灾次数为1一次灭火用水量10Ls火灾延续时间2小时计算消防用水量72立方米 综上本项目最高日用水量约立方米 2水源水压水质 主水源由市供水干管引自来水水源来自市水厂不需加压及二次净化 3消防 在主要交叉路口内设置地上消火栓布置间距不大于120米数量及位置与消防管理部门协定消防用道路通畅楼间距布置符合消防要求 二排水方案 排水系统采用雨水污水分流体制管道均采取埋设 1雨水 场区内雨水管道沿规划道路埋设就近排入的雨水系统 2 管道布置与供水管网路线平行根据污水量在适当位置设化粪池化粪池与建筑物的距离不小于50米污水经过化粪池处理后排至市政污水干管 一用电负荷估算 1住宅平均KW户 每户负荷同时利用系数05 小区负荷同时利用系数07 则负荷为×1760×05×07 31063 KW 2Wm2 负荷同时利用系数07 则负荷为×69081×07 14507KW 3路灯草坪灯及景观灯等按0KW 负荷同时利用系数08 则负荷为×08 8 KW 4总负荷 功率因数按09估算则本期工程用电负荷为 145078 ?09 362152 kVa 二变压器安装容量 经测算项目设计供电负荷约为KVA考虑住户家用电器逐步增多的因素适当留有余数拟在区安装KVA箱式变压器台电源由高压线引入了小区配电室380220伏低压配电采用三相四线制电力线路一律地下敷设沿场区主要道路敷设盖板式电缆沟电缆沟至建筑物路段采用 地下直埋电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护 住宅及公建等建筑物内各用户电话及宽带等普及率规划为100申请安装时按105 系数考虑一供气方式 规划引用管道天然气作为气源由泰安市煤气公司通过低压燃气管网提供居民气化率为100按户均用气14Nm3日计算用气平衡表如下 用气平衡表用户类型 用户定额 Nm3户?日 用气户数 用气量Nm3 住宅 14 2485 公用设施 合计 2485 住宅户为一户一表制炉具选用热效率高的节能产品二管网 1以低压管道煤气直供用户 2管道一律采用钢管埋地铺设 3管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距尽量避开电力线 4管道应作防腐处理采暖用户 采暖热指标 W? 采暖面积 平方米 采暖负荷 KW 住宅 70 公建 85 69081 58719 合计 10com 二供暖方案 1热用户采用一户一表制分户计量 2热源来自热电厂 3小区主管网引集中供热主干管区内管网采用管沟敷设方式需加保温层 本小区工程管线有给水管雨水管污水管电力电缆通讯电缆热力管燃气管等七种除电力电缆通讯电缆和采暖管网采用管沟铺设外其余管线一律采用直埋铺设各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距避免相互干扰各种管线在垂直交叉时应遵循如下原则 1压力流管让重力流管 2小管径让大管径 3给水管尽量在污水管上面 4易弯曲管让不易弯曲管 5临时性管线让永久性管线 6工程量小的管线让工程量大的管线 能耗设计计交能[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇章编制及评估的规定》立方米Nm3天 4热耗 最大热耗 732815KW 第三节 建筑节能设计 一设计依据 1山东省工程建设标准《》《》《》《》1泰安市采暖期天数112天 2泰安市采暖期室外平均温度0? 3泰安市采暖期度日数2016 4泰安市采暖耗热量指标qHWM21414 5泰安市采暖耗煤量指标qαKgM2980 6泰安市采暖期房间平均室内设计温度16? 7泰安市采暖期最冷月平均温度0?qHWM2 采暖耗热量指标 1102?1414符合标准要求建筑节能主要从建筑设计规划围护结构遮阳设施等方面考虑A本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数在总体规划和单体设计中科学合理地确定建筑朝向平面形状空间布局外观体型间距层高选用节能型建筑材料保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性最大限度减少建筑物能耗量获得理想的节能效果 B建筑围护结构的保温隔热性能 使用环保节能型建筑材料可有效减少通过围护结构的传热从而减少各主要设备的容量达到显著的节能效果对垂直墙面可采用外廓 阳台挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面反射幕墙植物覆盖绿化等C门窗 尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位在保证日照采光通风观景条件下尽量减少外门窗洞口的面积提高门窗的气密性设计中采用密闭性良好的门窗通过改进门窗产品结构如加装密封条提高门窗气密性防止空气对流传热 尽量使用新型保温节能门窗选用新型保温节能门窗双层玻璃塑钢门窗D屋顶 初步设计时屋顶采用浅色屋面隔太阳辐射热减少阳光直射屋顶涂上 使屋面具备保温隔热防水等节能效果 2电气专业的节能措施 A合理设置降压变电所位置尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心减少配电线缆长度减少配电线路上的电能损B用现场和集中补偿的方法提高功率因数使供电系统的功率因数达09以上C用低损耗节能干式变压器选择合理的变压器容量使其达到经济运行 负荷率65--80 减少围护工作量D合理确定电缆截面减小低压配电系统的线路损耗E用高效电动机大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机 F用高效灯具光源及节能型电感镇流器G对照明器具均进行补偿使其功率因数 09 H照明采用集中分散和自动相结合I用具有节能效果的新系列高低压电器以取代功耗大的老产品如用RT20RT15NT系列取代RT0系列熔断器用AD1AD系列新信号灯取代原XD2XD3XD5等老系列信号灯选择 带节电装置的交流接触器等 J设置合理的计量和检测设备 进线设电流电压有功电表无功电表测量 母线电流测量 出线电流测量 3给水排水专业的节能措施 设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备如采用了变频调速给水设备等以利于节能水系统为闭式循环系统采用两管制同称系统由于系统较小管道长度不长采用一次泵变频空调水系统系统采用高位膨胀水箱定压 A给水管材采用压力水头损失小强度好耐腐蚀使用寿命长的新型管材可以达到降低电耗和水量损失的效果对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品供水采用管网叠压供水系统降低能耗 B绿化用水利用中水在灌溉方式上采用节水效率高的喷灌滴灌渗灌等先进节水设施提高水的有效利用率 C卫生器具均选用节水型器具 给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴 大小便器采用节水型产品坐便器水箱容积不大于6L 公共卫生间采用红外感应水嘴感应式冲洗阀小便器大便器等能消初长水流的水嘴和器具 D计量设施在各建筑物的引入管住户的入户管均安装水表商业部分按用水部门分别安装水表每一住户设户用IC卡式水表一只按计划用水节约用水同时为运行管理节能管理提供基础数据 4暖通与空调专业的节能措施 A为提高供热设备的隔热效果采用多层绝热的新型保温材料采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定绝热厚度大于100mm时绝热结构按双层考虑双层的内外层缝隙应彼此错开 B住宅采用分户热计量配套商业热力入口处做热机量 C合理设计供热管路减散热面积供热管道进行保温以减少热损失 D管路阀门气密性好以防止泄漏 F在设备及系统运营的过程中定期进行检测和维修避免由于设备和保温宝冷结构损坏引起的热损失增加 G设计中尽量减少各类阻力元件的使用以提高循环水泵的有用功 H对于居住建筑室内采暖系统形式为实现室温调节和控制采用单管系统每组散热器设置跨越管商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统 5动力专业节能措施 采用高效节能的名牌水泵风机以提高运行效率 6其他节能措施 绿化对建筑周围环境进行绿化设计绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用它能调节改善气调节碳氧平衡减弱温室效应减城市的大气污染减低噪声遮阳隔热是改善居住区微小气候改善建筑室内 环境节约建筑能耗的有效措施65的目标节能效果 第七章 环境和生态影响分析 第一节 环境和生态现状 一项目及周边环境现状 本项目建设地点位于周围环境状况良好附近无污染工业场边绿地较多绿化水平尚可该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益 二污染源分析及治理措施 1污染源与污染物分析 本项目为建设其主要污染源为生活污水厨房油烟生活垃圾无其他污染物排放对周边环境不会带来明显影响为确保场区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响对上述污染源必须采取适当的治理措施 2 生活污水 本项目采用化粪池对生活污水进行处理达标后经市政污水管道输送到污水处理厂 厨房油烟 本项目在厨房采取通风排气措施在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机以防止厨房油烟气味污染环境 生活垃圾 本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站组织专职卫生保洁人员统一收集清扫集中到垃圾中转站后由城市环卫部门运往城市垃圾场 集中处理 绿化本项目坚持点线面结合的绿化原则尽可能提高项目区内部绿化比率采取乔木灌木和草坪高中低混植形式构成立体绿色空间充分发挥绿地的防护活动功能和改善生态环境的作用以保持场区环境优美整洁 第八章 工程招标方案 根据国家有关招投标法律法规要求为确保本项目建设的质量缩短工期节省投资防范和化解工程建设中的违规违法行为保护国家利益本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行结合本工程具体内容对招标工作的初步计划安排如下 一招标依据 1《中华人民共和国招标投标法》中华人民共和国主席令第2l号1999年8月30第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过2000年1月1日起施行 2《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家发展计划委员会第3号令2000年5月1日发布并施行 3《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》国家发展计划委员会第9号令2001年6月l 8日发布并施行 二招标范围 项目的招标主要包括建设勘察设计建设监理需购买公用配套设备设施材料的采购土建安装施工等单位 三招标组织形式 本项目的勘察设计监理以及需购买的公用配套设备的采购土建安装工程施工均采用公开招标形式即由项目法人委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式 四招标方式 由于本项目专业性强质量要求高根据建设要求在招标过程中应遵循以下原则 项目的勘察设计建设监理公用配套设备的采购土建安装工程施工等均采用公开招标方式即在项目经批复同意后项目承办单位即在当地报纸上和网上发布招标公告在招标文件发出之日起30日内具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标投标单位少于3个时重新进行招标项目的招标投标评标定标均按《中华人民共和国法》的规定和程序进行 五标划分 按照施工建设和设备购置两个方面分别招标主要内容如下 1施工建设建[构]筑物建设道路广场景观绿化公用配套工程等分开招标 2设备购置水电等公用配套设备分开招标 六对中标单位的要求 对中标的工程施工及安装单位其项目负责人技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场原则上不得中途换人如确实要换人必须征得建设单位同意且一旦建设单位发现所换人员不称职中标单位必须立即撤换如由于换人而引起质量延误工期增加造价等问题应由中标方负全责本项目不接受联合投标不允许中标人向他人转让中标项目也不允许将中标后的项目分解后向他人转让 对设备材料等中标的供应商必须按照投标书所述的设备材料名称型号规格以及生产厂家的产品供货未经建设单位同意不得变更 第九章 建设实施与工程进度安排 一进度安排 本项目可行性研究报告批复后要尽快着手进行前期准备工作及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计等工作上述各项工作预计可3个月完成2009年月可开工建设20年月竣工结束本项目的建设期年详见施工进度计划表 二项目实施方案 由于本项目所需投资解决故项目实施保障措施主要是完善质量行政领导责任制项目法人制工程招投标制工程监理制资金使用报账制等 1工程质量行政领导责任制 根据财政专项资金管理的有关规定建立并落实工程质量行政领导责任制成立由主要领导组成的工作领导小组负责对项目的实施过程进行指导管理协调监督领导小组对工程质量负责组长为第一责任人2项目法人责任制 为加强工程建设实行项目法人责任制作为项目法人在领导小组的监督下全面负责工程建设确保工程质量3工程招投标制为规范招标投标活动保护国家利益社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益提高经济效益保证项目质量凡属于国家《工程建设项目招标范围和规模标准规定》确定范围内的工程建设项目必须进行招标4工程监理制为了加强对建设工程质量的管理保证建设工程质量保护人民生命和财产安全提高项目经济效益凡属于国家规定的工程建设项目 监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目必须进行工程 监理5资金使用报账制为加强资金使用管理严格财务制度做到专款 专用节约支出防范风险和提高经济效益项目资金实行使用报账制 工程进度计划 进展阶段 工作内容 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 8 项目前期 可研及审批 项 目 准 备 地质勘探 初设及审批 施工图设计 工 程 施 工 施工队伍招标 及其他施工 竣工验收 第十章 投资估算及资金筹措 第一节 投资估算依据及说明 一估算依据 1山东省建筑工程综合定额 2山东省安装工程综合定额 3泰安市材料预算价格 4同类工程造价情况 5现行投资估算的有关规定1 2勘察设计应该通过招标确定其费用3工程监理应该通过招标确定其建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号 4建设单位管理费按工程费用的计取 5基本预备费按12项费用之和的计取 6泰政发[2007]89号经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金名称 经济适用住房 571586 26138 58308 891274 廉租房 520956 273793 55632 850381 合计 1092542 535173 11394 1741655 第三节 资金筹措 建设资金拟通过以下方式筹措 1本项目总建筑面积平方米其中住宅 1元平方米 价格元平方米可售公建价格00元平方米 根据有关规定出售不动产按5税率缴纳营业税城市建设维护税和教育费附加分别按营业税的7和3缴纳土地增值税按销售收入的2缴纳经计算本项目应缴纳税金万元其中营业税万元城市建设维护税万元教育费附加万元土地增值税万元 项目 金额万元 1 销售收入 2 营业税 3 城市建设维护税 4 教育费附加 5 土地增值税 6 税金小计 第节销售利润估算 项目销售费用约00万元则 销售利润 销售收入,销售税金及附加,销售费用 100182789127475137100 25416 万元 投资利润率 销售利润?总投资×100 ?891274×100 285 投资利税率 利税总额?总投资×100 75137 ?891274×100 1128 第十一章 社会影响分析 第一节 社会影响效果分析 一经济适用住房和廉租住房的建设是政府建立城镇住房新体制保证社会全面发展的一项重要举措 由于我国现阶段是低收入国家中低收入家庭还是占了绝大多数如果把这部分人的住房问题都推向市场那么住房现代化实现二个率先只能是句空话 目前商品房的房价比较高一个中低收入家庭要十几年甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房困难确实很大另一方面住房制度改革自1997年停止实物福利分配后又实行了三不准政策即不准单位自建职工住房不准购买住房向职工进行实物分配也不准向职工提供购房补贴为此政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化社会化和商品化的新体制特别是政府建设经济适用住房不仅解决了中低收入职工的住房问题还替代了单位分散建房因此要提高住房水平减少社会矛盾政府作为公共产品的提供者必须坚持多条腿走路在加快商品房建设的同时大力推进经济适用住房和廉租房建设保证中低收入家庭买得起房住房水平得到逐步改善增大群众对政府的满意度 二经济适用住房和廉租房建设能有效调控市场商品房的价格 因为政府的负担能力还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决因此商品房的价格政府要加强宏观调控加强规制 目前各市商品房房价比较高主要原因是经济的快速发展城市化进程的加快土地资源的不可再生促使市场供需矛盾的突出而商品房供应商要追求利润的最大化商品房价格就不会自动降下来即单靠市场行为不能解决社会问题市场会失灵因此政府要解决社会矛盾必须采取适当干预的方式来影响市场而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供经济适用房根据市场供需矛盾适时调整经济适用房的政策来影响商品房的价格如市场上经济适用房供应量大则商品房的价格就会降低 三经济适用住房建设可以加快推进城市化进程 因为经济适用住房一般都选址在城市的新区开发建设规模都比较大可以较快形成配套齐全的小区同时因为经济适用房的政策性因素销售率和入住率很高可以很快凝聚人气带动其他产业的发展加快城市化的进程 四能够给项目周边地区带来大量的就业机会 该项目的建设将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位原材料供应商等提供许多机会小区建好以后要想维护小区良好的室外环境必须大量人员进行维护这就给许多物业公司提供了机会可见本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会 五有利于社会稳定健康和可持续发展 实施本项目有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展受当地政府和居民支持项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生 负面影响不会对当地交通环境产生破坏作用 社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围及程度 可能出现的 不利后果 措施 建议 1 对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响可普遍增加当地居民收入不存在扩大贫富差距的问题当地当地将带动建筑业建材业房地产业商业和服务业的发展能够创造更多的就业机会对利益相关群体影响 对妇女老人和儿童等弱势群体的影响对所在地区文化教育卫生和其他社会发展目标的影响 可以带动当地文化教育医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平改善当地的医疗卫生条件 对当地基础设施和社会服务容量的影响对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响序号 社会因素 适应程度 可能出现的问题 措施建议 1 不同利益群体 接受 拆迁安置等补偿的矛盾 议定妥善的解决方案找当地集体领导配合协调 2 当地技术文化条件 适应 在项目前与保持顺畅沟通充分尊重居住喜好和习惯从内部装饰规划建筑风格楼盘都听取建议因此该项目的过程得到和政府的充分支持项目进展顺利 经济适用住房总投资估算表 单位万元 序号 工程或费用名称 估算价值 建筑工程费 设备购置 其它费用 合计 及安装费 一 工程费用 503926 67660 571586 1 经济适用房 412574 412574 2 公建 86351 86351 3 给排水供热燃气 000 34925 34925 4 变配电通讯 000 29936 29936 5 场区道路广场及绿化 2500 1000 3500 6 小区智能 2500 1800 4300 二 其他费用 261380 261380 1 土地使用费 167225 167225 2 勘察设计费 18658 18658 3 工程咨询监理费 13673 13673 4 建设单位管理费 11432 11432 5 其他各类规费 50393 50393 三 预备费 58308 58308 1 基本预备费 58308 58308 2 涨价预备费 000 000 四 建设期利息 000 000 总投资合计 503926 67660 319688 891274 序号 工程或费用名称 估算价值 建筑工程费 设备购置 其它费用 合计 及安装费 一 工程费用 459120 61836 520956 1 廉租房 454120 454120 2 公建 000 000 3 给排水供热燃气 000 31788 31788 4 变配电通讯 000 27247 27247 5 场区道路广场及绿化 2500 1000 3500 6 小区智能 2500 1800 4300 二 其他费用 273793 273793 1 土地使用费 187465 187465 2 勘察设计费 17287 17287 3 工程咨询监理费 12710 12710 4 建设单位管理费 10419 10419 5 其他各类规费 45912 45912 三 预备费 55632 55632 1 基本预备费 55632 55632 2 涨价预备费 000 000 四 建设期利息 000 000 总投资合计 459120 61836 329426 850381 委托书 泰安市睿泰建设项目管理有限公司 根据泰安市城市总体规划并结合泰安市中低收入家庭的实际情况拟在泰城南部新区万官路以南东临长城路西为大白峪村土地南临南外环路北临大白峪新村建设泰安市经济适用住房廉租房建设项目总建筑面积10万平方米总投资约为17000万元左右现委托贵单位编制该项目可研报告我单位负责提供有关的图纸等基础资料贵单位负责材料编制和材料印刷 特此委托 泰安市惠安住房开发有限公司 二00九年八月 总平面布置图 山东省建设项目招标方案 项目名称泰安市经济适用住房廉租房建设项目 建设单位泰安市惠安住房开发有限公司 盖章 2009年月日1项目建设规模本项目总规划占地面积2建设地点3建设性质新建 4省重点建设项目否 5建设起止年限本项目200年月开始筹备计划至年月全部竣工交付使用 6项目总估算及资金来源所需资金根据项目承办单位的资金筹措意见1二项目提前招标情况无 三项目招标内容 建设项目招标方案的内容包括 1该工程实施各个阶段的招标内容包括以下方面工程监理招标土建设计工程施工及装饰招标所需设备和室外管网材料采购 2招标组织形式 因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评定标的相应资质因此本项目的监理土建安装工程施工均采用委托招标形式即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式 3招标方式 在招标过程中应遵循以下原则 工程勘察测量和设计工程监理土建安装安装工程材料及设备采购等采用公开招标方式即在项目经批复同意后项目承办单位即应在当地报纸和网上发布招标公告 在招标文件发出之日起30日内具备承担招标项目能力的法人单位或者其它组织均可以投标投标单位少于3个时应重新进行招标 项目的招标投标评标定标均应按《中华人民共和国招标管理法》的规定和程序进行 4对投标单位的资质要求具有相应的合法资质 项目法人联系人 电话单位地址形式 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算金额万元 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察测量 ? ? ? 设计 ? ? ? 土建工程 ? ? ? 安装工程 ? ? ? 监理 ? ? ? 设备 ? ? ? 重要材料 ? ? ? 其他 ? ? ? 合计 ? ? ? 115487 不含土地规费预备费等 情况说明房地产项目建设 建设单位 Wdaczzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzdsaffffff fffffffffffffffffflSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFootctive DocumentPageSetLineNumberingActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintiniaderFoofferentFirstPageHeaderFooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintlllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllingSheedGutterPosdLayoutModeLineGridrDefaultBiectionStarookFoldPrintingSheedGutterPosdLayoutModeLineGridrDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFooWitctiveDocumentPageSetLineNumberingActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRfferentFirstPageHeaderFooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFol dPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintingSheedGutterPosdLayoutModeLineGridersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersToPointsageHeigentimetersToPointrstPageTrPrinterDefaultBtherPagesTrefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeade 泰安市经济适用房廉租房建设 1 泰安市睿泰建设项目管理有限公司 泰安市经济适用房廉租房建设 64 泰安市睿泰建设项目管理有限公司 泰安市经济适用房廉租房建设 75 泰安市睿泰建设项目管理有限公司