26项目范围说明书

26项目范围说明书 2.6项目范围说明书 ——Copyright ? 206>11 Dicity worldwide. All Rights Reserved—— 中国 武汉 2011年8月 古田二路项目市场可行性研究 - 本资料来自 .m4483> - 绿化率 30% 车位 建筑密度 112 其中 地下建筑面积(不计入容积率) 20 50400 面积(平米) 12600 其中 总建筑面积(计入容积率) 代征城市道路 规划净用地 规划总用地 项目 17255 13214.19 4041 63000 商业建筑面积 住宅建筑面积 6000 30% 92 地下停车位 地面停车位 项目基础经济指标 目前土地年限终止日期为 2044年7月17日 - 本资料来自 .m448 - 区位条件 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 - 本资料来自 .m448 - 距轻轨一号线约1公里 距汉正街约11.2公里 距汉口火车站约5公里 距天河机场约24公里 距江汉路约11公里 王家墩CBD 汉正街 江汉路 商圈 汉口火车站 天河机场 连接汉口重点商圈中心区域 距交通要道均在1公里之内，距北湖、江汉路、汉正街约11公里，地理位 置极为便利; 地块位置——衔接王家墩CBD和汉口中心城区的中心点 距北湖约8.4公里 - 本资料来自 .m448 - 地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低。 周边居民区大致分为三个层次:较早期商品房、单位福利房、近两年升级产 品。 环境印象不高、区域人口以长丰村原居民和工业都市园工作人员为主。 大多居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。 早期商品房 近两年升级产品 周边环境——旧城改造，具有升值空间 早期商品房 - 本资料来自 .m448 - 市政配套—公交系统发达、道路建设完善 公共交通发达，548、568公交路线经过本案，并有轻轨1线规划站点经过。 路网交通发达，贯通古田区域、连接汉口中心城区。 - 本资料来自 .m448 - 硚口区古田小学 武药小学 康怡苑小区 中百超市 东方花城 辛家地小学 武汉第四十三中 古田路购物广场 新世纪超市 古田三路 田 三 路 古 申盛大酒店 古田四路中百超市 古田四路 麦德龙 中百超市 古 田 一 路 七十九中学 解 放 大 道 轻 轨 一 号 线 南 尼 湾 大 道 古 田 路 武药医院 中百超市 文德小学 步行街工业园区 武汉三江酒店 硚口区人名法院 古 田 四 路 古 田 四 路 二 周边缺乏大型高档商业中心 医疗和教育资源不完善 缺乏自然景观资源 生活配套——生活便利性和教育资源较弱 - 本资料来自 .m448 - 东:古田二路、双向6车道，连接解放大道与长丰大道 南:富仕雅庭 西:三江航天办公楼，属于都市工业园内办公大楼 北:星田公寓 地块周边环境较弱，项目地块东面天宇万象国际85700?综合体项目动工。 四至无明显特点，东面发展广场是地块内唯一绿化资源。 地块 四至条件——东面临街、交通利弊各半 星田公寓 三江航天办公楼 发展广场 富仕雅庭 古田二路 天宇万象国际 - 本资料来自 .m448 - 东面 内部条件——较为平整、无拆迁风险 北面 西面 南面 地块大致呈正方形，内部地势平整 地块内部仅存一栋楼，无拆迁风险 - 本资料来自 .m448 - 整体评价——价值洼地，发展空间大 紧邻都市工业区，居住生活环境较弱。 整体价值在古田板块相对偏低，古田商圈规划带动区域发展潜力巨大。 地块位置距轻轨站1公里，且交通优越，辐射范围较广，投资价值较大。 周边无中高端项目,致使购买群体受到局限，难以体现产品价值。 - 本资料来自 .m448 - 区位条件分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 - 本资料来自 .m448 - 竞争区域界定——古田二路至古田四路之间 东至汉西路 西至古田一路 南达沿河大道 北抵长丰大道 鉴于长丰村无在售项目,周边多为待售或待建项目，竞争区域向西延展至古 田一路外，向南延伸至沿河大道。 所选取的在售项目在规模、产品、价格上同 时存在一定竞争关系，对本案具有较好的参考意义。 广电江湾新城 联发九督府 左岸美邻 本案 秦水名邸 汇丰企业总部 万家广场 汇丰企业天地 天宇万象国际 - 本资料来自 .m448 - 竞争项目实景 古田四路 古田二路 沿河大道 联发九督府 广电江湾新城 秦水名邸 左岸美邻 - 本资料来自 .m448 - 竞争总量——区域内竞争强度不高 24.5 9.5 3.4 5 6.6 住宅建面(万平米) 17.8 4.18 3.4 5 4.5 当前推出量 (万平米) 1.9 1.5 3.8 秦水名邸 9.35 7.95 28.4 总计 2.6 1.5 12.5 联发九督府 4 1.8 5.5 左岸美邻 0.85 3.15 6.6 广电江湾新城三期 未消化总量 (万平米) 消化量 (万平米) 总建筑面积(万平米) 项目名称 区域当前已知供应量约29万平米。 广电江湾新城、联发九督府两大盘亦为本案主要竞争对手。 - 本资料来自 .m448 - 产品特征——板塔高层为主，产品类型同质化严重 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 物业类别 板塔结合33层高层 板式17-23层高层 板塔结合17-28层 板式9层小高层 板塔结合18层高层 板式28层高层 板塔结合31层高层 建筑类别 87-137? 2.2 秦水名邸 84-141? 4.5 联发九督府 58-128? 3.3 左岸美邻 87-140? 2.79 广电江湾新城三期 主力户型 容积率 项目名称 区域内中心楼盘容积率都在4以上，以联发九都府为代表 区域产品3.3至4.5的住宅产品建筑类别均以板塔结合为主 - 本资料来自 .m448 - 户型特征——主要以两居至三居受市场欢迎 91-134? 87-137? 58-128? 87-140? 在售户型 板塔结合33层高层 板式17-23层高层 板塔结合17-28层高层 板式9层小高层 板塔结合18层高层 板式28层高层 板塔结合31层高层 建筑类别 项目名称 容积率 热销户型 广电江湾新城三期 2.59 87-124 ?两居、三居 左岸美邻 3.3 -120?两居、三居 84 秦水名邸 2.2 87-115?两居、三居 联发九督府 4.5 134?三房 容积率3.5左右高密度产品以90平米以上舒适型产品为主。 普通住宅户型面积明显向两房至三房转化，这一趋势更迎合市场需求。 - 本资料来自 .m448 - 单价特征——8800-11500元/平方米是主流单价 2011-6.29 2010-9.25 2010-12.27 2011-01.18 开盘时间 11500 10480 9300 8500毛坯 10000精装 成交均价(元/? ) 毛坯 10800 秦水名邸 毛坯 12000 联发九督府 毛坯 94500 左岸美邻 27#、29#毛坯 精装 30# 8800 广电江湾新城三期 备注 开盘均价 (元/?) 项目名称 均价增幅 0.6% 0.1% 10% - 8800元/平米的住宅产品，由于较低价位在古田三路最受市场欢迎。 9450元/平米—10800元/平米的区间临江住宅产品，在较为成熟的宗关偏受 市场欢迎。 个别高品质项目11500价位产品在商业配套成熟古田四路受市场欢迎。 本资料来自 .m448 - - 总价特征—两房总价90万，三房总价135万是明显阻力线 65 万以内 53 47(30#) 一居总价 (万元) 80-93 82 80(27#29#) 两居总价 (万元) 145 8800-11500 集中区间 - 9300 左岸美邻 145(27#29#) 8500(27#29#)9700(30#) 广电江湾新城三期 其它 (万元) 成交均价 (元/平米) 项目名称 三居总价 (万元) 110(27#29#) 118 110-157 联发九督府 11500(1#) - 93(1#) 157(1#) - 秦水名邸 10800 9500(3#) 61(3#) 88 135 - 区域市场以两房总价在80-93万，三房135万左右为主。 个别楼盘产品特性突出，地段及配套相对成熟，三房总价157万仍受欢迎。 - 本资料来自 .m448 - 销售速度——整体情况较好，库存结构无明显压力 147 158 195 390 销售套数 38% 45% 38% 70% 总销售率 14 348 秦水名邸 98 380 联发九督府 17 512 左岸美邻 48 558 广电江湾新城三期 月均销售套数 供应套数 项目名称 销售期(月) 8 9 11 1.5 大户型产品的热销依赖于高品质、品牌、地段。 90左右的两房、120左右三房户型产品是市场上主流户型。 本资料来自 .m448 - - 二期销售(09.11.2) 480 440 91% 8800 73% 1808 2469 7600 一期销售(08.9.1) 536 533 99% 5650 供应套数 广电江湾新城 销售套数 至今销售率 当期销售均价 销售期数 三期销售(11.1.15) 项目打造综合性大盘产品，主打刚需改善户型产品以及完善配套教育及市政 交通配套。 两房至三房产品，赠送面积，满足市场刚性需求，中高价格，顺应不同消费 者需求。 产品采用低价入市，赠送面积，高性价比，以达到吸引客户目标。 广电江湾新城以低价入市，寻求快速去化为目标，达到销售奇迹; 项目主打大盘综合配套、开发商运作大盘能力; 广电江湾新城——低总价入市，大社区，产品多元化 - 本资料来自 .m448 - 广电江湾新城——热销户型分析 广电江湾新城热销户型97平米三居 通透户型，紧凑三房 超大赠送空间 卧室面积较小 此户型设计以赠送面积，通透为主，之所以热销根本原因是总价低，户型功 能设计。 - 本资料来自 .m448 - 联发九都府——城市核心高端住宅产品 一期销售(11.6.29) 380 147 38% 9450 供应套数 联发九都府 销售套数 至今销售率 当期销售均价 销售期数 项目定位高端，以品牌加项目定位相结合，力求打造品质化生活。 首期开盘推出1#，宽绰两房和舒适三房为主，受市场追捧。 前期重点宣传突出产品特性，高价入市，客户群均以周边外地生意人改善为 主。 联发九都府项目打造区域内高端产品，突出产品特性，首期开盘以三房热 销; 项目主打主题商业，建筑品质，体现其高端性; 开盘后仍保持优惠活动刺激客户购买; - 本资料来自 .m448 - 左岸美邻——城市核心配套资源齐全 一期销售(10.12.26) 512 195 38% 9450 供应套数 左岸美邻 销售套数 至今销售率 当期销售均价 销售期数 项目力求打造价值地段，突出产品城市配套和自身配套。 产品面积紧凑，户型多变，空间布局合理，满足各种客户群体需求。 项目力求通过城市资源和内部配套结构、产品户型多变引以为卖点; 没有体现产品特性，周边环境较弱，开盘高于预期售价，销售速度缓慢; 产品特性不突出，区域内产品同质化严重，限购政策之下无较好的突破。 - 本资料来自 .m448 - 秦水名邸——稀缺江景景观高层 一期销售(10.9.25) 348 158 38% 9450 供应套数 秦水名邸 销售套数 至今销售率 当期销售均价 销售期数 产品享受稀缺江景资源，绝版核心地段，力求打造品质住宅。 产品户型多元化，以两房至三房为主，迎合市场需求。 周边环境优势薄弱，入市价格过高，产品销售速度缓慢。 项目以稀缺江景为主导卖点，但项目本身并无特有产品特性，相对区域内楼盘同质化，销售滞缓。 - 本资料来自 .m448 - 区域商业——以社区配套底商为主，缺乏大型综合商业 现有商业扩展至解放大道古田四路，基本以社区底商为主，周边有麦德龙超市、中百仓储。古田二路周边严重匮乏大型商业配套。 社区商业以住宅项目底商为主，古田三路融侨锦城成熟居住区临街底商招租销售完毕，处于营业状态。 目前区域内在售商业集中在万家广场、汇丰企业总部。 2.2 1.5 物业费 (元/平米月 ) 5.6米 5.6米 层高 22000(基本售罄) 写字楼商铺 古田二路与南泥湾大道交汇处 汇丰企业总部 30000 综合体/购物中心 古田路与古画路交汇处 万家广场 报价 (元/平米) 物业类型 物业地址 项目名称 地块周边商业项目现已基本售罄，但铺面较少，经营局限性。区域内商业 项目是旧城改造的配套工程和重点商业配套。鉴于地块周边无成熟商业和后期的 旧城改造，建议商业以特色经营和持有为主 。 - 本资料来自 .m448 - 区域二手房——配套资源及地段配支撑次新房成交主要原因 项目周边次新房较少，二手房市场成交量较低，二手房均价多在6022-7056 之间。 区域周边次新放较多，配套及地段较为完善，均价多在8830-9386，成交量较为活跃。 6022 73-112 2006 普通住宅 古田二路长升街北特1号 富仕雅庭 8830-9386 40-142 2009 普通住宅 古田四路 香港印象 6755 -147 97 2006 普通住宅 古田二路车站 正康花园 7056 90-100 2004 普通住宅 古田二路发展广场旁 星田公寓 43-140 面积 2007 楼龄 9304 普通住宅 古田三路中百旁 融侨锦城 售价 (元/平米) 物业类型 物业地址 项目名称 融侨锦城 正康花园 香港映像 星田公寓 富仕雅庭 - 本资料来自 .m448 - 整体评价 主流面积产品已在8800元/平米形成明确的价格底线。 根据不同项目地段、配套、特性形成古田片区域的主流面积产品均价在 8800-11500元/平米。 大户型产品根据项目产品特性仍然有一定市场。 - 本资料来自 .m448 - 区位条件分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 - 本资料来自 .m448 - 投资——国家新增投资项目较多，扩大保障房建设。 出口——我国经济增长面临世界经济环境低迷和国内政策环境趋向紧缩的双重压力。 消费——是消费增速保持平稳。虽然以房地产、汽车为代表的消费结构升级放缓，但基础设施完善对中低端耐用消费品的促进作用将逐步显现。 宏观经济背景——在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，仍将保持高位平稳较快增长态势 本资料来自 .m448 - - 房地产市场发展——进入调控磨合期，市场趋于平稳 2011年上半年武汉楼市供大于求所带来的住宅存量不断增加，成交量一度出现萎缩。 面对供应量放大的态势，竞争必将激烈，降价促销，将有助于改变购房者的这种矛盾心理。 2011年市场成交量下滑，主要由于国家宏观调控出台限购、限贷政策对市场的遏制，进入消化期后，一度出现量价齐升，但涨幅缓慢。 投资增速将略有回落。上一轮基建投资的高峰期已经过去，加上货币信贷政策收紧、房地产市场调控政策效应显现，都构成了投资增速的下滑压力。 - 本资料来自 .m448 - 政策分析——由保护到控制，出台一系列调控政策 2001-2007年 阶段划分 土地政策 金融政策 住房保障政策 其他政策 影响分析 2008年-2009年 71号文-8.31大限 2010年 2011年 《土地储备管理办法》 促进节约集约用地的通知 土地调查条例 完善土地出让制度，抑制地价过快上涨 加强管理，严格执行国十条 坚持招拍挂土地出让，进一步完善供地政策 国八条(25号文) 央行连续6次加息 央行10次上调存款准备金率 加强商业性房信贷管理的359号文 央行5次下调存款准备金率，央行连续5次降息 调整房地产交易环节税收政策的通知》 央行2次加息，提高存贷款基准利率 房贷七折优惠利率取消 全面叫停第三套住房公积金贷款 央行年内第三次加息，上调存贷基准利率 解决城市低收入家庭住房困难的24号 中央出台关于政策性住房租赁税收政策的通知 08年廉租住房工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》出台 住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》、《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》 国十五条(37号文) 166号文 《物权法》 国家抑制房价过快增加，严格控制土地交易，限制高价地出让 CPI步入高位，金融信贷进持续收紧银根，提高存款准备金利率，针对二套房首付比例提高，对三套房停贷 政府连续实施控制货币政策。同时督促加紧建设保障房扩大至地方 国四条 国十条 2011年，国家出台一系列房地产调控政策，金融信贷方面限贷，提高利率，地方严格执行限购令，严格监督保障房地方建设，实施一轮对房地产调控工作 新国八条 - 本资料来自 .m448 - 房地产市场供需、价格趋势研判 楼市新一轮库存结构压力过大 需求量将较08年基础保持平稳 新一轮房地产调控政策促使成家量下滑，房地产出现库存结构压力，资金流满，开发商拿地情绪低 政策强压之下，刚需改善型客户仍然占据主导购买群，投资型客户专向不限购商业地产 11年，国家继续扩大保障房经济建设，并严格监督这一政策实行 房地产开放库存结构压力过大，由于新一轮限贷使得资金回暖减慢，部分开发商开始选择持续优惠活动方式，但前期土地较高成本限制，未出现松动迹象 2011年上半年价格上涨幅度较缓，成交量出现回升，下半年市 场政府或加大调控力度，政策实施至二三线城市。 CP1持续高位，政府出台一系列调控政策，经过一段时间消化期，市场相对平稳，刚需客户改善客户开始回归市场，促使量价有所回升 - 本资料来自 .m448 - 整体评价 政策强压之下，市场步入平稳消化期，但不确定性较强。 前期工作须对市场不确定性做好预判和准备。 - 本资料来自 .m448 - 区位条件分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 - 本资料来自 .m448 - 风险一——市场辐射力有限，环境较弱 区域客群来源以周边及外向扩展为主; 周边商业配套较少; 客群辐射范围不及沿河大道，古田四路等竞争片域; 古田二路长丰村 沿河大道片 古田四路片 宗关片 古田二路 解放大道 主要辐射范围仍是硚口区古田片 向西至古田一路 向南沿河大道 北有长丰大道和古田二路交汇处 发展大道 沿河大道 古田四路 - 本资料来自 .m448 - 风险二——市政规划不确定风险 本案属于硚口区古田商圈旧城改造计划当中，处于汉正街都市工业园区旁， 商业、居住气氛较弱。 解决:前期须考虑对未来销售价格的负面影响。 - 本资料来自 .m448 - 风险三——竞品项目整体规划及进场施工 地块对面8.5万方项目开建，包含住宅、高端商务办公及商业为一体的现代化多功能综合体。 解决:前期须考虑产品定位差异化，规避竞品的分流。 本资料来自 .m448 - - 风险四——拆迁不确定风险 本案内部仅有一栋4层大楼，拆迁量低，但仍需考虑变动可能。 解决:需土地出让方提供产权文件，确认权属关系。 - 本资料来自 .m448 - 风险五——土地取得方式不确定风险 本案土地现沟通取得方式为补地价即可，此种方式不获批准的可能，存在较大风险。 解决:需土地出让方出示土地使用权证等证件原件，提前与土地储备中心沟通该地块处置情况，明确土地合法取得方式。 - 本资料来自 .m448 - 区位条件分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 - 本资料来自 .m448 - 项目价值评判——与区域内项目相比规模较小，但地段和产品特性可以脱颖 而出 秦水名邸 29 配套设施 29 28 项目规模 86 广电江湾新城 28 31 得分 交通位置 项目名称 32 91 本案 34 27 28 89 联发九都府 34 33 30 97 左岸美邻 30 29 29 88 综合评定得分通过地段、配套、项目规模来界定，综合得分最高的联发九都 府，通过自身产品特性，在古田片区内定价最高，特性最突出项目。 - 本资料来自 .m448 - 秦水名邸 86 广电江湾新城 项目名称 得分 91 合计 - 联发九都府 97 左岸美邻 88 权重 50% 15% 20% 15% 9555 价格 8800 9450 10800 11500 - 综合评定本案住宅合理价格在9550元/平米，考虑到古田二路配套相对滞 /平米。 后，后期配套正在完善提升溢价空间，建议住宅估价相对保守，在9500元 古田二路周边商业较少，基于前期汇丰企业总部基本售罄，同地段汇丰企业天地6米层高底商报价约20000元/平米，根据本项目目前商业指标、位置及临街面长度，预计商业需做到3层，建议本案商业保守定价15000元/平米。 项目价格评定——住宅9500元/平米，商业15000元/平米 - 本资料来自 .m448 - 地下面积使用方式未确定前，暂不计入销售收入。 财务评价——基本指标 - 本资料来自 .m448 - 价格的经济评价采用周边项目权重比值，住宅9500元/平米、商业15000元/平的的成本价估算。 经济评价——销售收入6.678亿元，单价10600元/平米 - 本资料来自 .m448 - 企业管理资源网//.m448/ 企业管理资源网//.m448/ 企业管理资源网//.m448/ 8/ 企业管理资源网//.m44 - 本资料来自 .m448 - 前期工程费——需537.5万元 - 本资料来自 .m448 - 前期总投资——约1.36亿元，单价2153元/平米 前期总投资(不含土地)=前期工程费+基础设施配套费+建安工程费=1.36 亿元，单方投资2153元 - 本资料来自 .m448 - 后期费用—约9827万元(含土地费用的财务成本2500万元) 其中财务费用为按前期总投入(含土地费用财务成本2500万)的10%，约 为612元/平米，该项仅为估测，土地取得方式及付款方式将直接影响该项费用。 后期费用=费用+不可预见费+销售税费及产权办理费=0.98亿元 - 本资料来自 .m448 - (不含土地投资) 3712 63000 23390 开发总投资 1559 63000 9826 后期费用 (不含土地成本) 2153 63000 13564 前期投资 备注 单价(元/?) 面积(?) 合计(万元) 项目 成本利润预估 开发总投资(不含土地)=前期投资+后期费用=2.34亿元 2650 63000 16695 经营利润 7950 63000 50085 经营成本 10600 63000 66780 总销售金额 备注 单价(元/?) 面积(?) 合计(万元) 项目 经营利润=总销售额×25%=共约1.67亿元 经营总成本=总销售额-经营利润=5亿元 - 本资料来自 .m448 - 土地价格评估——利润率25%估算，土地成本不超过2.67亿元 7950 63000 50085 经营成本 4237 63000 26695 土地成本 (不含土地投资) 3712 63000 23390 开发总投资 备注 单价(元/?) 面积(?) 合计(万元) 项目 土地成本=经营成本-总投资(不含土地成本)=约2.67亿元，单方成本4237 元 以上土地成本包含土地取得后相关税费 本资料来自 .m448 - - 不同利润预期下的土地价格 3707 23355 10600 20034 30% 4237 26695 10600 16695 25% 4767 30033 10600 13356 20% 5297 33721 10600 10017 15% 5827 36711 10600 6678 10% 楼面地价 (元/?) 土地价格 (万元) 售价(元/?) 税前利润 (万元) 税前销售利润率 0% 0 10600 42793 6783 - 本资料来自 .m448 - 项目评定——规避风险，控制成本，提高预判 目可实现税前利润率25%，税在土地取得费用低于2.67亿元的前提下，项 前利润额约1.67亿元。 其中财务成本占后期费用比重较大，合理控制成本，做好准备规避可能出现 的各类风险。 - 本资料来自 .m448 - 汇报结束～ 现在是沟通时间… ——Copyright ? 2011 Dicity worldwide. All Rights Reserved—— 汇报结束 现在是沟通时间... Thank you! - 本资料来自 .m448 -