林州房产报告

林州房产 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 谨呈:河南房地产开发有限公司 林州房地产市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 贰零壹壹年拾月 第一部分:住宅定位 林州市场面临日益严重的市场竞争情况，项目定位在后期销售中起到至关重要的作用，有策划人说目前林州市场竞争无序，但是，我们在分析的过程中却发现，在看似竞争无序的过程中，我们看到了市场的缝隙与发展的趋势。在本项目展开产品定位之前，我们给出了这样一个产品定位的框架结构: 一、林州房地产市场 竞争分类 林州市场在售项目众多，规模相差比较大，整体规划、产品 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、配套设施、创新技术、服务等方面均存在较大差距，根据各项目特征，整体市场竞争可分为以下几种: 各竞争分类详析 (1) 超大型城市综合体 超大型城市综合体之——长安印象 百万平方米超级大盘、城市综合体 首期二 首期首批 项目属性:集商业、住宅、酒店、公寓、写字楼旅游文化于一体的百万平米城 市综合体 项目功能:时尚购物、高尚居住、美食餐饮、休闲娱乐、旅游文化、商务金融六大中心 项目概况: 围合布局，依托城市道路与社区路，形成多个组团 各组团均呈现南低北高之势，整体呈现东低、西高 各组团四周均规划有商业，在市政主干道沿线规划有集中商业、商务、公寓，在项 目南端、龙山路(未打通)北规划有单体、专业商业 项目开发:因城市干道纵横社区，分期、分组团开发，各组团内部通过休闲广场、中央景观、入口景观带等形式来点缀，但未形成衔接性景观带。 项目销售:首期推出优质地段，便于更好的展示项目大盘形象，利于后期销售工作的进行。项目销售价格集中在2500-3000元/平方米之间，二期价格3300左右，价格显著低于同档次楼盘，利于塑造增值形象，更利于快速回流资金，保证后续组团的开发。 户型设计: 一梯两户为主，一梯三户为辅 以三房两厅两卫为主，主力房型集中在 120-140平方米之间，为市场主力需求房型 南北通透、全明设计、动静分区，舒适性强 南北双阳台、南向双飘窗、北向飘窗提升通 风效果 超大型城市综合体之——春晖广场 400亩、68.43万平方米城市综合体 首期首批 项目属性:住宅、公寓、商业、酒店、商务多功能复合综合体 项目概况: 项目东至太行路，南至红旗渠大道，西至振林路，北与广厦项目毗邻，市行政办公 中心东侧，总投资10亿元人民币，分A、B、C、D、E五个区开发，总建筑面积68.43万平方米，其中住宅建筑面积43.64万平方米，商业建筑面积11.79万平方米，办公建筑面积9.4万平方米。 项目四面临路，社区内并未有市政路穿过，社区主入口大型景观广场和横向休闲广 场将各组团衔接起来，并在两侧分布有商业带 社区整体高低错落，多层、小高层、高层物业形态相间分布，天际线丰富;组团间 则是四周高、中间低。 项目开发:首期推出4栋高层建筑，为一梯两户、一梯三户布局，低密度物业并未推出，不难看出开发商以期后期低密度物业的销售来获取高利润。 项目销售:受手续不全和 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 进度制约，开发商从5月份一直推到现在未开盘，价格未知，尚处于认筹阶段，交10万抵12万，从认筹当日起至开盘，每天返还50元。 户型设计: 超大型城市综合体总结 林州市超大型城市综合体项目，物业属性多样，功能丰富; 建筑形态多样，产品线丰富，易于满足客户多样性需求，但客户档次参差不齐，客群繁杂，难以迎合高端客户的需求; 体量庞大，分期、分组团开发，各组团均以围合型建筑为主; 各组团四周均设有临街底商，居住品质大打折扣; 商业体量庞大，且穿插于各组团之间，居住安全隐患大; 首期推出产品均为市场主力需求形态和房型，利于回现和塑造保值增值形象。 (2) 规模竞争 规模竞争之——鑫瑞东方名城 36万平方米高端住宅 首期首批 项目概况: 项目总建筑面积36万平方米，容积率仅1.88，绿化率高达50% 集高层、小高层、多层和花园洋房、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅于一体，建筑 形态多样，产品线丰富 社区内设置有会所、1000平方米幼儿园及商业街，内部配套完善 社区内创建80亩综合性山景游园，利用乔木、灌木和地表植被等形成三重立体景 观，再结合山体自然落差、地形地貌形成众多飞瀑和溪流 项目坐拥龙头山风水宝地，在近山处设置别墅，由南向北建筑高度逐步走高，避免 视线的遮挡，保证各形态均能享受美景 项目商业主要分布在城市主干道沿线，以满足社区日常生活需要为主，避 免了商业 对居住的干扰，更利于高档社区氛围的营造 项目开发:首期推出高层建筑形态，利于快速回现，保证项目的持续开发，在知名度逐 步提升、氛围逐步改善的基础上推出高端物业，既保障了利润又保证了资金流。 项目销售:售楼部刚刚开放，物料制作，但户型尚未定 户型设计: 规模竞争之——广厦魅力之城 23万平方米多品类住区 已推 已推出 已推 出 项目概况: 项目共占地面积约128亩，总建筑面积将近23万平方米，预计总投资5亿 元，产 品类型有TOWNHOUSE、情景洋房、瞰景高层 项目采用欧式建筑风格，立面以暖色调为主，景观为亚洲意向山水园林景观设计， 百米中轴枯山水庭院景观 项目分三期开发，北部社区主入口处规划有临街商业，满足社区日常生活的需要; 项目呈现南低北高、东低西高，充分保证TOWNHOUSE居住静谧性，减少来自道路的噪音 社区内有1000平方米双语幼儿园、15000平方米大型综合商业中心、24小时红外 监控及巡防系统、会所(健身房、棋牌室等功能)，生活便利性强 项目开发: TOWNHOUSE与情景洋房先行推出，在市场中迅速树立高端形象，而后在小高层抗性逐步缩小的基础上推出小高层，保证项目现金回流 项目销售:销售均价2700元/平方米，TOWNHOUSE3500元/平方米。购房每套返还5000元，二期均价3500元/平方米，刚开始卖。 户型设计: 动静分区，干湿分离，南北通透，居住舒适性强 客厅、餐厅通透分离，尊贵大气 南向大开间客厅、大开间主卧，增添居住情趣与 品质 餐厅与生活阳台连接，便于物品储藏与服装晾晒 南向观景阳台与主卧、客厅相连接，但主卧、次 卧的私密性均难以保障 规模竞争之——巴黎香榭 21万平方米法式住区 项目概况: 占地118亩，总建筑21万平方米，项目规划10栋小高层、10栋高层，是林州唯 一一个法式建筑社区，人车分流保障行人的安全 社区规划有30000?坡地园林景观、600米人工河，日、月、星三大主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 广场，横 向水系蜿蜒为项目景观设施的最大亮点 万平方米商业街分布在社区西部与南部，满足社区日常生活需要;社区内2000 平方米幼儿园便于业主子女就近入学 林州第一个直饮水入户社区。整个社区南低北高，东西两侧高、中间低，便于享受 中间优美景观，均好性强 项目开发:项目21万平方米庞大体量。现已推出6万平方，首期已基本售罄，平均月区化35套。 项目销售:销售均价3220元/平方米。 户型设计: 动静分区，干湿分离，南北通透，舒适性强 客厅、餐厅通透分离，尊贵大气 南向大开间客厅、大开间主卧，增添居住情 趣与品质 餐厅与生活阳台连接，延伸室内功能空间， 便于物品储藏与服装晾晒 南向观景阳台与主卧、客厅相连接，但主卧、 次卧的私密性均难以保障 两卧朝南，次卧储藏室丰富室内功能空间 规模竞争总结 均为高低配社区，通过高低配物业丰富天际线，带动形象的攀升 建筑风格特色鲜明，标识性强更利于形象的传播 大社区、大配套优势显著，商业物业为住宅服务，商住分离特色鲜明，充分保障居住的静谧性 注重内部景观设施的打造，中央景观轴与建筑形态有机机会，尽可能的保证景观均好，资源均衡 以改善型客户为主，兼顾高端需求，全明、通透、主要功能区大开间设计为规模项目的共性 (3) 借势与造势 借势与造势之——鑫瑞东方名城 外借龙头山美景，内依地形打造山水美景 项目坐拥龙头山风水宝地，原生植被完好保存，环境优美，沿山而下，在小区内首度创建80亩综合性山景游园，涵盖休闲、景观、娱乐、锻炼等多种功能，小区内建设有两大人工湖。依托自然美景和稀缺资源，项目在近山处设置别墅，由南向北建筑逐步走高，避免视线的遮挡，保证各形态均能享受美景。 项目景观设计上，利用乔木、灌木和地表植被等塑造三重立体景观，营造立体园林视觉感;水系设计上，利用山体自然落差和地形地貌形成众多飞瀑和溪流;修建独特坡地景观，融合雕塑小品，造就多个廊桥、梯道、凉亭，与山顶观景台有机结合，形成特有的山水写意。 借势与造势之——上元名城 外享龙凤山美景，内部坡地景观，立体美感强 项目概况: 项目占地40.5亩，总建筑面积6.13万平方米，采用现代中式建筑风格 社区内建设有2栋11层小高层，4栋7层、2栋6层多层建筑，1栋4层的宾馆， 南低北高、东低西高特征显现，采用合式布局，保证了生活的私密性和景观的均好 性 小桥、溪水、亭台、楼榭等景观要素有机结合，再加上地面抬高立体感十 足;中央 水系贯穿社区，均好性强 在商业、宾馆配套的基础上，项目设有露天泳池，采用地源热泵技术(地暖空调) 项目开发:项目业已封顶，所剩房源有限 项目销售:销售均价3200-3500元/平方米，按揭优惠60元/平方米 户型设计: 全明设计，南北通透，动静分区，干湿分 离 南向阳台、飘窗延伸室内功能空间，改善 室内采光效果 主卧阳台设计给生活带来诸多不便，私密 性大打折扣 客厅南向且大开间设计，但北向通透性欠 缺 借势与造势之——京林理想城 依托卓越的区位优势打造小型功能复合型社区 项目概况: 京林理想城位于林州未来城市发展的核心区域，扼守姚村镇、陵阳区两大 产业区的 必经之路，周边市政配套完善，银行、医院、学校、超市一应俱全;紧邻城市主干道太行路、红旗渠大道，区位优势显著 项目一期占地120亩，总建筑面积18万平方米，集高端住宅、五星级酒店、 shoppingmall于一体，复合价值优势显著 依托区位优势，项目在周边大盘云集之下走复合功能路线，定位高端、客群差异为 销售铺垫 /平方米，均为132平左右的三 项目销售:项目二期正在销售中，均价3200元 房 户型设计: 宽适三房，定位改善型，南北通透，动静分区 两卧、客厅皆朝南，且均大开间设计，客厅与 次卧阳台贯穿，丰富室内功能空间，但次卧私 密性不足 主卧暗卫设计，品质感欠缺 客厅、餐厅分离设计，但通透性不足，空间结 构不合理尤为显现 借势与造势总结 两卫紧邻，休息区将在一定程度上受干扰 依托周边资源、结合社区特征进行定位，走差异化竞争路线; 社区规划、定位特点鲜明，在市场中脱颖而出，但是产品设计方面问题关注度不高，使得居住品质感、舒适性大打折扣，在一定程度上影响项目销售 (4) 借势 借势之——禧福苑 借景林州公园，但产品塑造方面问题突出 二期 二期 项目概况: 项目采用现代简约风格，总占地面积65亩，总建筑面积14万平方米，容积率约 2.6，绿地率40% 项目毗邻林州公园，东近县政府，在借用景观资源和区位优势的基础上，地块南侧 两栋小高层分别为酒店、写字楼、底商;为更好的瞰景，东侧设置小高层但在一定上阻隔中部多层物业的视线，北侧高层物业也可在一定程度上东瞰美景;为保证多层建筑尽可能的拥有良好的景观视角，项目东侧建筑与东二侧错位分布。 社区入口中央景观区、南广场景观带，景观分布相对集中，均好性欠缺 项目开发:现销售的为二期。 -30元/平方米，一次性付款优惠5%， 项目销售:均价3800元/平方米，层差20 按揭优惠3%。 户型设计: 全明设计，南北通透，动静分区 客厅大开间设计，并与宽大阳台相连接，延伸 室内功能空间 两卧朝南、主卧飘窗，通风采光效果良好 客厅、餐厅两厅分离，功能有效分割，但餐厅 近邻卫生间门口，极为不雅 客厅与卫生间通透，将导致室内空气污浊，生 活中将有诸多不便 结构布局极其不合理，诸多浪费空间难以利用 借势之——凤宝紫园 借景林州公园，南低北高 项目概况: 项目位于林虑大道路南，林州公园北侧，长安路北段路西，规划用地65.32亩，总 建筑面积约为16.41万m2，容积率3.13，建筑密度26.6%，绿地率35% 项目采用欧式简约建筑风格，南低北高，保证两行住宅均享有良好的景观 视角;项 目采用围合建筑，内有中央景观带，均好性强 临主干道沿线均规划有临街商业，满足社区居民的日常需求 项目销售:项目剩余房源有限，目前在售的为顶层复式、小高层1-2层复式和150平方米以上的三房。销售均价为3500元/平方米。 户型设计: 户型方正，全明设计，南北通透，动静分 区 客厅、两卧朝南，大开间设计且均有露台 设计，舒适性强 客厅、餐厅通透分离，餐厅尺度比较大， 可利用空间显著 厨房与生活阳台连接，延伸室内功能空间 南向次卧配备储藏室，便于物品储存，但 差异化竞争之——润城山水甲秀 退台洋房设计，高调宣传 客厅入户，生活中将带来诸多不便 项目概况: 项目位于城南，在片区房地产市场发展缓慢的基础上，采用新古典建筑风格、中式 园林景观，风格鲜明，二期退台洋房高调亮相、高调宣传，以“首席”为客户积累造势 项目南低北高，也为高低配结合项目，整体天际线丰富，外立面颜色厚重，标识性 强 项目内有有10000平米街心公园，配套有幼儿园、商业街，景观秀美 项目销售:二期正在销售中，销售均价为2900元/平方米。 户型设计: 户型方正，全明设计，南北通透，动静分 区，干湿分离 大开间客厅设计，尊贵大气，飘窗设计引 入更好的景观视角与阳光 客厅、餐厅分离设计，功能分割 厨房与生活阳台连接，延伸室内功能空间 两卧朝南且大开间设计，阳台、飘窗改善 室内通风、采光效果 差异化竞争之——东方金典 紧凑三房，面积集中在120平方米以下 在售 在售 项目概况: 项目位于向阳街与王相路交汇处，规划有联排别墅、多层、小高层三种物业形态， 采取新古典建筑风格，以褚红色、黄色立面为主，屋顶为蓝色坡屋顶，整体色调较为明快、清新 社区南低北高、东低西高，呈现半围合式。项目占地140亩，容积率1.6，为稀缺 的低密度建筑 项目采用外墙外保温，社区内车位充足，配比高达1:1. 项目销售:多层2600元/平方米;小高层2700元/平方米起，均价为2900元/平方米。项目只支持一次性付款方式，购房优惠4%。 户型设计: 南北通透，动静分区 两卧南向，分别设置有阳台、飘窗，通风 采光效果良好 客厅东向且连接大型观景阳台，延伸室内 功能空间 客厅处于卧室之间，结构布局不合理，既 不利于物品的摆放更影响两卧私密性 暗卫设计，舒适性大打折扣;餐厅斜 对卫 差异化竞争之——金富苑 七层电梯小高层设计 生间，极为不雅 项目概况: 项目位于太行路与利民街交汇处，周边配套完善，生活氛围浓厚，本案规 模较小， 在多层云集、竞争激烈的市场情形下，项目设计出7层电梯房，与市场在售产 品有效区隔，但是户型、立面、用材、服务等方面均无明显突破。 项目销售:销售均价3300元/平方米，层差30元/平方米。 户型设计: 户型方正，全明设计，南北通透，动静分区，干 湿分离 三卧皆南向，贯穿阳台、飘窗改善室内通风采光 效果，舒适性强 厨房与北向阳台连接，丰富室内功能空间，保障 居住区静谧、私密 客厅大开间设计，虽北向，但气度不减 餐厅处于卫生间与卧室之间，位置较为尴尬，布 差异化竞争总结 局极为不合理 林州市场产品差异化主要表现为建筑形式、户型错位的差异化，并未注重户型设计的差异化，依然未能摆脱户型方面的中规中矩、布局不合理等现状; 差异化竞争相对浮于表面，并未注重产品细节的考究，从已售的东方金典与金富苑可以看出差异化竞争并未为项目溢价提供支撑，甚至于影响项目销售，而润城山水甲秀的差异化则有待时日来验证。 同质化竞争 (6) 同质化竞争之——长安桂花居 户型单一且均为市场主力供、求房型 项目概况: 项目位于位于长安路北段路东(新一中东侧)，隶属于林北新区，规划用地面积 43.67亩，总建筑面积9.41万平方米，容积率2.5，绿化率39%，从项目指标可以看出，在林北市场激烈的市场竞争中项目舒适性较为一般 社区内规划有3栋13层、2栋15层、1栋17层、2栋18层住宅楼、临街1栋2 层商业楼、1栋2层垃圾中转站及公厕、1栋2层物业用房。为更好的瞰景，项目为高密度物业，南低北高设计 项目采用围合式布局，8栋楼体围合中央景观区，景观均好性强。虽引出“林州城 北最大以桂花为主体的花园社区”之噱头，但在周边项目或借景林州公园、或自建异域风景的市场中，项目亮点相对逊色 项目销售:销售均价3300元/平方米。 户型设计: 全明设计，南北通透，动静分区，格局方正 三卧皆南向，居住舒适度高;主卧阳台、次卧飘 窗改善室内通风采光效果 客厅大开间设计，彰显尊贵大气 客厅、餐厅分离设计，但厨房远离入户门，生活 过程中将带来诸多不便 厨房与生活阳台相连接，延伸室内功能空间，便 于物品储放 同质化竞争之——鑫泽园 规划建筑、产品设计均无明显亮点，市场主力供求房型 项目概况: 平南路与桃园大道交叉口西南角，占地39.6亩，总建筑面积8.04万平方米，建筑 密度28.8%，容积率2.8%，绿化率34%，高容积率、低绿化率特征显著 社区内规划有3栋17层、2栋11层、3栋6层住宅楼，临街1栋5层、1栋2层 商业楼，配建有垃圾中转站、公厕及物业用房 社区采用围合布局，南低北高，建筑风格为现代简约，立面色彩明快 项目销售:小高层2900-3300元/平方米，层差30元/平方米;多层6层2800， /平方米。 层差50元 户型设计: 全明设计，南北通透，动静分区，干湿分离 客厅大开间设计，且与阳台连接，延伸室内 功能空间 两卧朝南，主卧独立卫生间设计彰显主人尊 贵 北向卧室飘窗设计，改善室内通风采光效果 客厅、餐厅分离设计 同质化竞争之——国富商城 位置优越，住宅面积设计与市场贴近，户型设计问题百出 项目概况: 项目地处最繁华的太行路黄金商圈中心，方圆500米内万家福、丹尼斯、万德隆、 梅平百货商场林立 将原林州宾馆和市印刷厂连为一体，着力打造购物公园10万余平方米，商务公寓 10万余平方米,集购物、金融、文化、休闲、居住、餐饮、健身、娱乐为一体的城市综合体 建成后的国富商城是一站式购物商城，商城总共5层，地下负一层为大型停车场， 一至四层为大型综合商场，主要以服装、手机、化妆品、体育用品、儿童用品等为主，五楼则为美食城，其中还有大型网吧、演绎中心以及奥斯卡影城～ 一梯多户设计，多暗间、户型结构不合理为项目的致命要害。 项目销售:销售均价2900-3300元/平方米。 80平两室两厅以为、三室两厅一卫 户型设计: 外形凹凸，为装修带来诸多不便 主卧、次卧均南向，但均是大进深 设计 主卧大开间设计，彰显主人气派与 气度 暗卫设计，客厅宽敞，项目定位为 住宅+商务，此户型住宅舒适型极为 同质化竞争总结 欠缺 在外部资源相近、产品设计雷同、大盘云集的市场情形下，保守路线为多项目所采用，但竞争力相对弱化 户型单一、结构不合理将成为销售的硬伤，严重影响销售速度、现金流 附件: 新区楼盘最新价格