必够网武汉市万松园路商圈分析
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-武汉市万松园
武汉市万松园
商
业
概
况
2010年市调分析
武汉市万松园商业概况市调分析
www.bgo.cn 2010-06-30必够市场研究部
经过必够网调查研究:万松园商业步行街身处武汉商业最中心，商业氛非常浓厚。自北至南分别承接武汉商务区CBD北湖和武广商圈。自步行街成立日起从不缺乏商家追捧，商业价值不言而喻。沿街及周边分别有广电中心，同成广场，湖北省党校，武汉勘察设计院，湖北电影制版厂，武汉外校，68中，中山广场。全路段汇集品牌商家从多，沿线租金水平呈现西侧高于东侧的规律(雪松路—银松路段除外)。根据分析西侧人流量大，人群流动线主要集中在西侧。二是东侧西晒，且东侧的单位学交占据较多沿线商铺;三是西侧品牌商家多，形成了一整条的以品牌服饰为主的商业气候，对租金的议价能力强。中段临街东侧规划且拟在下半年招商的“田园商业中心”，将激发更大的商业活力。
万松园路北起建设大道，南至解放大道，属于由南到北的单向交通。隶属于武汉市江汉区行政区域内。从北至南依次连通雪松路，银松路，及万松横路，全长约1.9公里，经过的公交线路有575、519、705等。
一、整体路段分析
1.商业发展现状
? 万松园商业街属于武汉老街，商业氛围相对成熟。两边人行道比较宽，整条街道环境较好。经营业态稳定，近两年来出租转让率较低。临街商业以民宅底商为主。
? 同成段及银松段人流因万松小区临近，人流相比较大。党校段品牌居多。各段都形成独自稳定的消费群体。
? 此路段汇集湖北省党校，武汉设计院，武汉外校，湖北电影制片厂，广电中心等高端消费人群。东侧紧挨中山公园，购买玩乐于一体。优势更加明显。
解放大道口 同成广场 万松园—银松路口
2.经营业态
? 解放大道到万松横路路段主要集中大多品牌商家。东侧商铺因有两个高中及党校连续性稍差。西侧服饰较多，也综合很多美发，家居用品，旅行社。主要为高消费人群聚集地。
? 万松横路至雪松路段主要为社区配套，经营业态以菜场，药店，服饰，餐饮，银行为主。万松菜场，中百超市，皇冠蛋糕，良品铺子，农业银行等。大多数商业门店都以居民为主，商铺门店规模略小。
? 雪松路到建设大道，业态物业形象比较好，旁边有高档小区统建大江园及写字楼同成广场，主要以高档餐饮娱乐服饰为主，此段相比较短，但因临近西北湖，同时也吸引了众多流动人群。
3. 消费群体分析
4.流动线及聚客点分析:
A段:主要流动线为西侧，同成广场-雪松路口，聚客点为图所示
B段:主要流动线为东侧，万松菜场至-雪松路口，万松路与银松路丁字口聚客点为图所示
C段:主要流动线分布在东西两侧不同的路段，党校附近，外校至中山广场，聚客点为图
所示
5.租金水平(按月计算)
经必够网调查研究发现，万松园路租金水平呈现以下规律:
? 此路段租金水平呈现的是两边高，中间递减的规律。整体租金水平维持在100-300的区间，因整条街区相比较成熟。近段时间没有太大的波动。
? 近建设大道口以及近解放大道口因是CBD商务区和武汉商业区的连接点，租金水平也为该路段的最高的达220-280元/?•月，外校，党校，勘察设计院附近商业气氛也比较好，且具有连续性。属于中段租金水平次之120-250元/?•月。
? 雪松路至银松段西侧因物业条件在万松路段处于末位，加上万松菜场，老社区在西侧，物业不多，商业氛围欠佳，租金水平最低，为80-100元/?•月;东侧仍然保持良好的形象，租金也达到100-230元/?•月
二、分段分析
根据万松园步行街自然路段和租金分布规律，将万松园路分成三段:
A段——建设大道到雪松路 B段——雪松路到万松横路
C段——万松横路到解放大道
1.A段(建设大道路口—雪松路路口)
? 业态统计
60
50服装
40餐饮
娱乐30药房
20美容
其它10
0
行业比例图
? 租金分析
? 小结
? 临近建设大道，物业形象非常好，服饰与餐饮娱乐行业占大部份地位的格局。
? 写字楼白领集中地，消费比较高端～
? 商铺面积以西侧近建设大道部分以几个大品牌为主，近雪松路部分全部以服饰为主。东侧以几个大的餐饮为主。整段租金水平为150-250/?。大面积相比较便宜。
? 此段多为1-2层的物业结构，以及1-4的物业
? 此路段品牌商家较多。
2.B段(雪松路口—万松横路口)
? 业态统计
30
服饰25
餐饮
20银行
美发15化妆品
10超市烟酒
零售食品5其它
0
行业比例图
? 租金分析
? 小结
? 业态以服饰、餐饮、药店、烟酒，超市，银行为主。服饰稍多。
? 该路段主要为居集中区域，周边居民也有较高的消费能力，人流是万松路段在个中最大的一个路段。
? 该段东侧物业较多，西侧有一个菜场，物业不多且形象也稍差。
? 租金水平呈现东高西低的格局。面积西侧多为20-40?，东侧多为50-150?
3.C段(万松横路口—解放大道路口)
? 业态统计
90服饰
80餐饮
70家纺
60皮具
50银行
40饰品
化妆品30
摄影广告20
美容美发10
超市烟酒0
行业比例图其它
? 租金分析
? 小结
? 商业业态以服饰、日用品，美发，休闲为主的综合零售业态。
? 主要消费人群万松周边事业单位居民和路两侧写字楼白领人群，全天时间段人流比较均衡，下午5点后达到高峰。
? 该段物业条件非常好，也促使非常多的品牌商家驻足此地～租金水平也反应了价值所在:150-250?
? 整段东侧单位学校多以至于占用了较多物业，物业没有连续性。西侧商家多于东侧。
? 两侧物业面积50-150?居多。
? 该段东侧外校与党校间将一年内建立起一个名为“田园商业中心”综合商业区。将填补万松路中间没有大型商业体的格局。
三、发展前景 万松园路商业发展比较成熟。北近建设大道金融商务CBD，南接武汉最大的武广商圈。紧挨东侧隔壁为中心著名的中山公园，自2000年同步建成的一条步行街，万松园不是人流最旺盛的大型综合商圈，但因沿有较强的居民消费能力，一直也延续了当初品牌商业街的定位，更深的是用品牌去体现整条街的价值。万松园在整体的格局上也一直保持较好的物业形象，良好的购物环境。整体商业也较为成熟，未来一段时间内，现有的商业格局不会有太大变动。
整条路段北段主要分布统建千禧园，万豪国际，中奇花园，万景小区等高消费的人群。身处成熟的市区中心点，交通便利，加上南北两边的在建地铁站，万松商圈的高姿态定位也会加速吸引成功人士，2万平米的“田园商业中心”将在明年正式揭幕，将使万松商圈单一的街铺注入更富色彩的活力，使整个商业街区进入更大的商业空间～
备注:
1、典型性样本为商品房性质、具有一定研究价值的商业物业，包括临主干道住宅独立商铺、住宅及商务楼裙楼、商业街区商业和集中式商业。
2、必够网市场研究部通过实地调研和二手资料整理相结合的方法采集样本，并形成以上分析结果。
3、该路段样本采集个数为300个左右，占比为 95.5%。
4、采集时间为2010年06月。
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