晋城鹏龙项目规划设计建议书

晋城鹏龙项目规划设计建议书 目 录 3第一章 项目概况 3第二章 设计依据 4第三章 设计理念 4(一)规划设计理念 4(二)规划设计原则 5第四章 规划布局设计建议 5(一)规划结构及空间营造 1<0(二)规划设计要点 14(二)主要经济指标细化 15第五章 交通系统建议 15(一)动态交通建议 22(二)静态交通建议 27第六章 建筑风格设计建议 27(一)现代中式风格要素设计 33(二)新古典主义风格要素设计 4<0(三)各主要建筑细节设计 44第七章 园林景观设计建议 44(一)设计理念建议 46(二)各景观空间设计建议 54(三)景观要素设计建议 59第八章 户型设计建议 59(一)设计出发点 59(二)户型配比 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 (三)户型设计要点 61 65(四)可拆分户型设计要点 66(五)别墅、空中别墅设计要点 7<0(六)优秀户型推荐 81第九章 节能环保建筑设计 84第十章 专业技术要求 84(一)结构设计要求 84(二)建筑设计 85(三)给排水设计要求 86(四)电气及电讯设计要求 87(五)管道暖通设计要求 88(六)消防设计要求 88(七)建筑新材料的选用 89第十一章 设计成果及成果提交要求 89(一)设计成果要求 9<0(二)成果提交要求 9<0第十二章 设计文件提交要求 9<0(一)深度要求 91(二)设计文件规格及数量 第一章 项目概况 本案位于晋城西南角，具体地址位于凤城路东侧，景西路西侧，凤阳街以北。地块周边道路基本已修通，但是属于城建尚未成熟区域，周边基本配套缺乏，居住氛围较差。 地块形状规整，南部成斜切线。地块中部较为平整，向周边逐渐走高，成平缓梯田状，高差1<0-2<0米左右。地块内现有少量耕地及大量青幼苗，基本无拆迁，地块资质较好，部分地块需要土地平整，西侧及南侧有大量土方碎石堆积。 第二章 设计依据 依据国家及山西省、晋城市现行的规范、规定等。详见项目所属规划局文本、立项审批文本、项目用地许可证等文件，以及国家有关设计、消防规范。 第三章 设计理念 (一)规划设计理念 在本项目的规划设计中，主打的概念是绿色智能化社区，为了确保这个概念的贯彻与实施，我们在规划中强调两个规划思想:一是人文思想，二是绿色环保节能思想。 1、人文思想 ? 强调规划设计中社会文化的多元融合，倡导社区公众参与; ? 倡导渐进式的城市开发方式，关注宜人小空间的营造; ? 注重符合人的尺度的设计，创造充满人文气息的活动场所; ? 提倡各功能空间的互补互融，鼓励城市环境的混合使用。 、绿色环保节能思想 2 ? 强化建筑空间与绿色空间的合理比例; ? 满足建筑材料的绿色环保节能要求; ? 发展功能综合并拥有温馨步行系统的生态组团。 (二)规划设计原则 为实现本项目“绿色智能化社区”的主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 定位，在规划布局上应遵循如下几个原则: ? 居住与园林景观的综合发展原则 ? 有机分散与紧凑集中原则; ? 单中心多组团结构原则; 第四章 规划布局设计建议 (一)规划结构及空间营造 规划结构示意图 1、本项目的规划布局应在规律中求变化，创造一个整体有序但具有特色的居住空间形态，避免横平竖直的粗犷式呆板规划。 本项目的规划布局基本呈现“一中心、两带环、多组团”的街坊形态。街坊组团布局重在开发规模的有序控制和社区物业的有效管理，院落的形成重在邻里交往的意义。每一个街坊组团的规模大概限定在1-2万平米占地规模之间，内部有宅间绿地和少量公建配套，建筑可采取行列式加端头错接式布局。东、西、北三面最外围的组团沿街布置底层商铺，一层为主，局部两层。组团外围用环形主干道贯通整个社区, 组团内部采取人车分流系统，减少人车矛盾。机动车不进入组团, 全部停放在大型地下停车场内，各式人行次干道和绿化小径沟通组团内各住宅单元。这种邻里组团式格局路网密度适中，除了主干道之外，其余路网主要为“人行”服务，多考虑人行的通达性。 棋盘式街坊布局，造成社区直通式风水禁忌 但是这种街坊布局容易陷入僵化的棋盘格模式，造成社区内部直通直穿式的风水禁忌。本项目不能完全只按照打格子的形式呆板划分组团，造成平面布局横平竖直的死板。因此，在组团划分及道路设计上，应适当以迂回的设计增强空间层次感。小区内主干道采取环形迂回而不是打格子形式，为空间景观提供变化及惊喜。建筑设计方面，着重空间层次，令本社区具备特有个性，居民也因此对其生活的小区具有特色而感到骄傲和认同。凯文?林奇曾说过“狭义地来说，地方特色就是一个地方的场所感。”社区具有场所感更容易得到居民的认同和喜爱。 下图的两种规划布局在街坊模式的基础上，稍作变化，根据地块形状自由划分组团，同一社区中不同组团采取多种不同建筑布局方式，有围合式、行列式、局部错接式等等。本项目也应力求打破固有化的规划模式，灵活运用多种布局手法创造多样化的空间，避免棋盘式单一的空间形态，社区居民容易失去领域感和亲切的尺度感。个性空间的创造，有助于增强地域识别性，培育居民的社区意识，同时也增加平面布局的美观性卖点。 中山万科城市风景 武汉万科城市花园 由于晋城气候因素及居住意识较为传统，对南北朝向的追求不容忽视，因此如果采取南方社区街坊模式的全围合布局方式，会产生大量东西向户型，造成脱离市场，销售困难。建议本项目采取行列式加错接式的布局方式，在同一组团中形成不同院落空间，使得组团中又强化了各自院落的领域感。 行列式变化错接形成半围合院落 错接式布局示意 2、本项目的规划空间模式主要以社区开放、组团封闭的形式实现。空间序列呈现街坊——组团——院落的层次，即公共开放空间——组团间半开放空间——组团内院落空间三级空间层次组成。 社区空间层次示意图 其优点在于:通过划分等分相似的组团地块，充分利用环形社区主干道组织交通，再以尺度适宜的小院落空间对各个组团内部进一步组合划分，各个组团之间相互独立又通过公共空间以及道路相互联系。社区居民回家要经过商业街及社区入口广场——环形交通主干道——组团——住宅楼院落这一过程，即由开畅、 社会性强的城市空间一步一步地进入狭窄、安静、私密的居住空间，形成一种由外向内、由表及里、由动到静、由公共性质向私有性质渐进的空间序列。通过空间序列，层层深入，步步为营，其领域界限十分清楚，易于使居民产生领域感。 国内外许多实践经验都证明了，为了保持不同领域的各自属性，保证居住的安全和让居民有安全感，有效的办法是将社区空间按领域性质分出层次。深圳万科四季花城采用街区式社区概念及小镇主题。万科四季花城规划设计中，采用“化整为零”的手法，提倡小尺度、人文空间序列，使得社区空间层次更为丰富。这条空间序列包括入口广场、开放式步行街、中心广场、小树林、网球公园、体育运动场等。其自成一体的居住小城式的空间序列以及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象，在市场销售上取得了巨大成功。 (二)规划设计要点 1、本项目规划设计应遵循“绿色智能社区”的整体定位，在规划设计的方方面面应体现绿色、环保的规划设计思想。 规划布局上的绿色环保设计最基本的考虑要点就是建筑布局应考虑晋城当地建筑气候区的特点，从整体上做到合理利用四季气候特点，防止气候对建筑及人的不利影响。在规划总平面布局上，要考虑当地的冬夏两季主导风向问题，应考虑冬季利用日照并避开遮挡主导风向，夏季利用自然通风导引并防止太阳过多辐射。在建筑主体设计及构造处理上，建筑主体朝向宜采取南北向或接近南北向的本地区最佳朝向，主要房间宜避开冬季西北向主导风以及夏季西晒的影响;建筑物应采取减少外露面积，加强冬季密封性、节能减排;且兼顾夏季通风和利用太阳能等节能措施的考虑;围护结构上应考虑气温年较差大，多大风的不利影响。 以上仅为对本项目规划设计中适应气候的简单处理办法示意，具体建筑及布局如何适应气候，兼顾环保节能、居住舒适及经济最大化要求，应由建筑设计公司根据科学合理规划实现，下表将晋城当地影响建筑设计的部分气候特征整合，以供设计参考。 晋城属于?B.4建筑气候区 四季温差 最冷月-3.7?C 最热月24?C 年平均1<0.9?C 年较差27.7?C 日较差11.6?C 极端最高气温38.6?C 极端最低气温-22.8?C ?C的天数为121天 平均温度?5 季候风向 全年风速2.3m/s 夏季风速2.<0 m/s 冬季风速2.4 m/s 全年主导风向—南风 夏季主导风向—南风 冬季主导风向—西北风 全年大风(?8级)日数22.9天，最多1<0<0天，最少3天 日照 全年日照时数2347.9 全年日照百分率53% 2月日照时数159.5 2月日照百分率52% 冬至日入射角31? 大寒日入射角34.3? 年降水量626.1mm 2、本项目的规划设计应该不仅仅重视平面图纸上的视觉和平面几何图形，而应更加重视人对建筑物和环境的体验，以住户对建筑物及建筑空间的感知体会来取决整个规划布局空间的营造。应该尊重社区居民在布局空间中使用的功能需求和观赏的心理需求。 社区中的各种规划因素均有其内在联系, 而内在联系的核心就是居民, 因此要从满足居民居住生活的要求出发, 考虑、安排和处理好建筑、道路、广场、院落、绿地、建筑小品之间及其与人的活动之间在户外空间的相互关系, 使社区成为有机的整体和空间层次协调丰富的群体。 院落的布置、园林绿化的种植、广场的空间、停车问题、商业街的尺度设计等从一开始就应是以一个人性化场所的角度去设计，多考虑人的尺度。 3、规划设计应注意承接传统文化，尊重当地传统观念。 规划设计尊重传统、承接传统体现在对当地传统居住观念的尊重，如传统院落空间、南北朝向、风水意识等。北方人根深蒂固的南北朝向不能因为布局平面的美观而盲目更改，在布局平面上还应注意规避一些风水禁忌如“穿心箭”式布局，“田”字形的漏财漏气式布局等不可有。虽然中国传统的风水学往往用一些比较玄乎的字眼来阐述，但在规划布局当中，有其现代科学、心理学等方面的佐证。合理的布局，往往可以令气畅流顺、阳光充裕，心情舒畅等。而所谓“左青龙右白虎，前朱雀后玄武”亦是可以用“左河右路，前池后山”来通俗解释。本项目规划设计中不可忽视当地居住者对传统观念的执着追求。另一方面，规划设计中重视当地气候变化、地方建筑材料的选用、地方文化历史等，也是对传统文化的尊重。 4、各个组团内部的物业类型及套型设计的组合应该具有前瞻市场意识，不仅以景观、视线等均好性去配置产品，还应以销售分期为考虑因素。 注重区分不同产品及不同社会层次居民的生活空间，在组团划分上，还应考虑分期销售的合理配置。建议一期开发应该包括多种楼型及户型产品，进行市场试水，对一期组团部分的配置应合理利于施工销售。在套型的楼型配置及朝向选择上，还应考虑景观视线的均好性以达到各档次产品经济价值最大化。 5、商业、教育及各类基础配套应小规模地集中、有序分布，制定合理服务半径，保证各大片区的居民生活便利。 公共服务设施是为满足居民生活基本所需而配建的，但若设置不当，将会给居民带来不便，或不同程度地影响居民正常的居住与生活。居民在居住区里享受配套服务设施的适宜步行距离，可按以下时间概念作安排。居民从家中步行出发，5分钟之内应到达老人活动场和儿童游戏场，1<0分钟之内应到达幼儿园和文化活动站，15分钟内到达商业中心。组团级各种配套设施的服务半径应保持15<0-2<0<0米，小区级应保持3<0<0-5<0<0米。 商业街的规模应控制在总建面的3%左右，即可基本满足社区居民的生活所需。经过初步测算，在3%的控制指标下，除去社区入口大门约6-7米的长度，将本项目西面、北面、东面三条沿街面全部布置沿街商业，可以基本满足总建面2%的要求，加上局部两层设计，可以充分满足商业配套的面积。还可以在社区入口处的商业街面积中拿出一部分作为综合管理用房，解决物业管理及一部分公共 服务配套的要求。 主要配套建议总表 类别 配套内容 预计建筑面积 商业服务 菜市场 5<0<0? 超市 1<0<0<0-15<0<0 ? 美容美发 2<0<0-3<0<0 ? 干洗店 1<0<0-15<0 ? 餐饮及其他 575<0? 医疗卫生 社区医疗中心 4<0<0 ? 金融邮电 银行 3<0<0<0 ? 邮电所 4<0<0 ? 教育 幼儿园 2<0<0<0-3<0<0<0 ? (二)主要经济指标细化 主要经济指标及楼型配比总表 总占地面积 25215<0? 建筑密度 ?23% 净用地面积 2182<01? 最小绿地率 ?35% 代征城市绿地 2<0615? 停车位 代征市政道路 13334? 总建面4364<02万? 总容积率2.<0(按净用地面积计) 住宅 联排别墅 占地45<0<0? 建面3<0<0<0? 占总建面<0.7% 空中别墅 占地32<0<0? 建面8<0<0<0? 占总建面2% 小高层 占地15<0<0<0<0? 建面3<0<0<0<0<0? 占总建面68.7% 中高层 占地45<0<01? 建面11<04<02? 占总建面25.3% 商业及公建配套 占地1<05<0<0? 建面13<0<0<0-15<0<0<0?;其中商业建面约11<0<0<0-13<0<0<0? 约占总建面3%-3.4% 中心绿地 占地3<0<0<0-5<0<0<0? 地下车库 占地17万? 17万 地下建筑面积约13- 车库建面根据户数比上下浮动 第五章 交通系统建议 静态交通和动态交通构筑整个交通系统，并且两者相互关联、互相影响。动态交通主要指“人—车—路”三者的结合。静态交通是交通的一种静止形式，主要指停车场、道路标志和其他交通附属设施。 (一)动态交通建议 本项目的交通系统是整体人车共存、局部人车分流的形式。但是小汽车大量进入住区，在给居民生活带来了便利的同时，也产生了诸多的负面影响，如果社区交通环境不能得以有效控制，将会影响到居民的居住环境和生活质量，其主要 表现有:挤压公共活动空间;居住区开放绿地受到侵蚀;居民交通安全受到威胁;破坏居住区的空间秩序和景观质量;汽车噪音及废气污染环境等方面。这些都与本项目绿色智能社区的设计理念相违背。 另一方面，“以人为本”的人文思想是本项目规划设计的重要理念之一。这就要求在进行道路总体规划以及道路空间设计时，要充分考虑人的行为特点和居民之间的交往习惯，而不能一味地将重点放在如何满足汽车的行驶与停放上面。要顺应人在道路上活动的特点和活动的多样性需要，塑造道路复合空间。避免出现汽车成为街道的主人，人成为街道生活的附属品。 综合分析，本社区道路设计面临的问题是: ? 在满足车位比1:1的前提下怎样设置交通流线才能最经济的使用土地, ? 绿色智能社区的理念如何在交通系统中体现, 社区内高档住宅区中人车共存的解决方式, ? ? 社区道路空间的设计如何能协调人车关系，恢复社区公共交通空间的活力, 1、 本项目的道路架构建议 ? 方案一 将主入口设在已经开通且路面通达的城市主干道凤城路上，其余各市政道路上设置次入口。做内环式主干道，环线内为高档物业区，车辆可以直接到达高档物业家门。次干道则穿过外围各组团，将整个社区联系起来。散布道沿着楼面展开，供业主休憩、娱乐、散步通行。 参考案例 —— 内环式交通 1、车流动线设计: 车流动线从社区入口直接延伸到社区中心三个组团形成内环。其中联排别墅组团内部次干道也要考虑车行需求，使车辆直接到家门。 2、人流动线设计: 人流动线设计要考虑的三个原则是:首先要有良好的通达性，其次是视野的开阔性，再次是充分享受园林景观。 因此人流动线一部分是贯穿组团的环线，是出入组团的人行主干道;另一部分是组团的景观路线，主要包含组团的散步道和花园小径。 ? 方案二 出入口设置同方案一，社区主干道采取外环式交通，这样可以有效的减少车辆快速通行对社区环境造成的影响。次干道沿着组团边缘设置，不影响组团内布局。人行散步道根据组团内楼栋排布情况设置。 参考案例 —— 外环式交通 1、车流动线设计: 车行路线沿外围市政道路布置，使车辆保持在外环，不进入组团内部。但由于双拼别墅组团业主需开车到户，因此在双拼组团边缘设置车行流线，且组团内部分次干道也做车行功能。 2、人流动线设计: 人行流线遵循交流性和景观最大化利用的原则，在社区交通中起到连接各组团人流动线和日常散步休闲的功能。 本项目建议采用三级小区道路体系，包括社区主干道、组团级道路、散步道及宅间小径。 ? 一级是社区主干道 社区主干道在中高档住宅区内日常主要考虑以机动车交通为主，路面宽度5-6米。 ? 二级是组团级道路 组团级道路是连接各组团的主要通道，路面宽度3-4米。 ? 三级是散布道及宅间小径 小区人行散步道是小区内的人行主要脉络。将散步道于组团内设置，宽约1—2米。宅间小径宽约1米，主要于组团庭院内设置，建议辅以林木、小品、音乐及座椅，增强休闲功能和曲径通幽的感觉。 2、设计舒适安全的步行系统: 绿色智能社区的居住理念在社区交通系统中的体现，最好的理想模式莫过于减少汽车的快速行驶，减少尾气排放，以完善宜人的人行交通体系，倡导鼓励居民的步行交通及非机动车交通。 在同等距离的条件下，人们是否愿意步行与步行系统是否方便舒适有很大关系。安全、便捷和光照条件好的人行道，可以鼓励人们步行、近距离活动或自行车外出。 3、道路空间设计 本项目所采用的局部人车混行方式在解决人车冲突时，其手段是对道路进行细致的设计，使两种行为得以共存，研究表明:当汽车速度降低到步行者的速度时，汽车所产生的危害，如交通事故、噪音和振动等也大为减轻。实践证明，对街道的交通采用多弯线型、缩小行车宽度、不同的路面铺砌、路障、驼峰以及各种交通管制手段等技术措施来设计居住区的生活化交通模式，人行与车行是完全可以合道共存的。 4、限制汽车的具体措施 在行人、儿童游戏、小汽车交通混杂的交通条件下，通过改变道路形态和增加人性化设施的设计，如设置减速拱、道路瓶颈、抬高交叉口等方式来限制车速，从而使行人安全与环境质量均得到保障，提供人行、车行、停车、游憩相混合的形式，它能够维护街道的传统特色，成为人们乐于使用的户外活动场所。 本项目建议在不同功能道路的交叉口、不同交通流线的交汇分流处，注意设置车行障碍墩，防止汽车侵入人行空间。 左图为深圳华侨城实景 这些道路空间的设计配合建筑群体及景观的变化，可共同形成丰富多样的空间形态，这种空间景观形态变化的多样性为设计师发挥自己的想象力、创造出宜人的居住环境提供了宽广的发挥余地。 (二)静态交通建议 1、停车方式 根据规划指标，本项目整体的户数车位比应以1:1设计，因此我们建议采用地下车库及地面停车位相结合的方式。 为了实现“整体人车共存，局部人车分流”的交通布局定位，确保车位的充足以及最大程度地体现社区规划设计的人性化，机动车停车场的规划布置应根据项目的整体交通组织来安排，以经济、方便、安全为规划原则布置。我们建议地上停车可采取路边临时停车位，而TOWNHOUSE组团内可以采用以私人停车库为主，分散式路边停车位为辅的办法解决。在小高层组团内采取地下停车的方式，但由于地下车库的建设成本较高，不建议盲目做大面积，宜规模集中建造。 2、停车场设计 为了确保车位的充足，我们建议采用地上与地下停车相结合的方式，以地下停车为主，地上停车为辅。 建议方案:局部地下车库 注:本图的车库出入口仅为一个交通方案示意 以上方案中车库占地面积约为13-17万?，按照每个车库占地35?计算，可提供车位约36<0<0-47<0<0个，地下一层车库可以充分满足1:1的车位比要求。因此在地下车库开挖过程中应尽量保持形状规整，节约成本的同时也使得地下车行流线更加通畅合理。若在之后的操作中户数出现变动，车库可采取局部地下两层的设计。 ? 地下车库设计 建议:全地下车库 考虑到晋城当地的气候条件，设计全地下车库也可以利用“阳光中庭”进行通风采光，即在车库的较为中心位置设置通风天井，进行绿化种植，即可为车库提供充足的通风采光。或者在设计地下停车场时可开辟封闭的玻璃天窗,既可以让地下场所里活动的人获得天然的光线，又可解决冬天气候寒冷对地下车库的影响。 在地表设置地下车库的采光井，丰富了地下车库景观，大大改善地下车库的通风、通气、采光等实际问题。但是另一方面地下车库的采光井不论是做成玻璃金字塔还是天井绿化，都要做好安全防护，防止幼儿在玩耍中发生意外。 ? 地下车库的设计要点 ? 地下停车库的平面布置可以利用边角设置设备用房。 要充分利用停车库内无法利用的边角位置，用作机房或者人防的口部建筑等，而把柱网跨度较大且较规整的区域用作停车用途。中央为停车区域，周边为机房等辅助用房。 ? 地下停车库的建筑艺术设计要求 虽然地下停车库属于功能单一的交通设施，但在设计中重视其建筑美的创造可以减少地下停车库通常阴森冷漠的空间感觉，给人以愉悦的心理感受。 人们易在地下室迷失方向，特别是对于有多个出入口的本项目地下停车库。因此除在色彩设计、灯光照明设计和平面流线设计中加强引导外，还须在车库内设置表达明确的指示牌，加足够的照明。指示牌的位置和高度都应在人眼视线易于到达的地方，避免设而无用。 ? 地下车库与人防工程的结合 根据经验，完全建成的人防工程是不便于停车的，因为防爆的要求使得人防地下室是一个封闭的空间，室外的汽车就无法进入其中。为解决此问题，争取建筑空间的利润最大化，建议把人防工程的一部分(一般是人防室的一部分外墙)待建，平时留作汽车的通道，而把人防工程的一些核心部分在初期就建成。这样战前只须封堵未完成的防爆墙，便可在极短的时间内完成从地下停车库到人防工程的转换。 ? 地面停车场设计 由于本项目主要以地下车库停车为主，地面停车只限联排别墅组团和少量小高层业主，故不用专门设置地面停车位，局部路边停车。 3、人性化交通标志及其他交通附属设施建议 ? 设立人性化的、详尽的交通导示系统 在交叉路口设立社区导示牌，指明各方向的主要建筑和功能分区，方便陌生访客便捷地知道整个小区的布局。同时要设立道路上的安全提示标识牌、路面上铺装的交通导示等等。 同时也要注意园林景观的导示系统，重要的园林景观、建筑小品都应该设立景观导示系统，不仅可以彰显出开发商的文化素养，也可以陶冶小区业主的审美情趣。 ? 自行车停车位设置 出于环保和生态交通的理念，应当在交通设置中考虑自行车、电动车、摩托车这类非机动车交通工具的停放问题。建议适当设置一小部分自行车棚和车架，为社区居民悉心考虑生活细节，体现本社区以人为本的设计理念。 第六章 建筑风格设计建议 本项目产品类型主要包括:联排别墅、空中别墅、小高层、高层、公共建筑等。根据前期讨论确定的建筑风格定位，采取两种方案:一是现代中式风格，二是新古典主义欧陆风格。 (一)现代中式风格要素设计 现代中式风格的设计，并不是简单的两种风格的合并或其中元素的堆砌，而需要认真推敲。从地方气候特点、功能、美观、文化含义、整体协调等方面综合考虑;从现代人的经济、生活需求出发，运用传统文化和艺术内涵或对传统的元素作适当的简化与调整，对材料、结构、工艺进行再创造。 1、色彩 在中式建筑风格中，黑、白、灰这三色是永恒的色彩基调。本项目建议以灰白色为主调，以表现中式建筑风格外在的特征，以红、青、蓝等色涂料粉刷建筑构件作为点缀，以形成小区及各组团的强烈的识别性。选择的颜色一般以2-3种适宜，要注意所使用的几种颜色之间组合效果的协调与和谐，营造视觉上的享受。 2、小高层、高层设计建议 (1)立面 现代中式风格的立面应该达到“简约而不简单”的整体效果，既有传统中式建筑的神韵，又有现代的简单、自然。它既不是几种颜色的简单拼凑，也不是各种新式装饰材料的随意堆砌。设计时要注意在把握好建筑风格本色的基础上，深入细致地推敲，力求营造出立面的特色，丰富而不繁杂的线条布局效果。细部设计注意充分结合并利用空调机位、窗口、阳台等功能要素，注重视觉效果。恰到好处的引入传统特色的窗、屋檐等装饰元素，同时适当的融入现代元素，让建筑立面既有韵律的重复，又有体块的穿插，给外立面带来灵动的变化感。 立面与顶部处理示意图 2)顶部处理 ( 坡式屋顶和屋檐是中式风格建筑不可或缺的重要构成部件，也是中式风格建筑的重要特征之一。建议顶部要具有一定的高度差，营造出起伏不平、富有动感的顶部流线，局部配以适量的铝板、钢结构、装饰性木构架或者玻璃雨棚等现代装饰材料。 (3)阳台 阳台的设计对于建筑立面来说比较关键，许多楼盘立面的成功很大程度上是阳台的设计新颖。阳台的设置必须与建筑风格相呼应，既要美观，又兼具实用性，还要体现现代中式风格特有的味道。建议设置能够营造具有流线动感的阳台，以增强外立面的层次感和韵律感。 3、Townhouse设计建议 Townhouse建筑本身除强调其内部功能的布局、空间尺度的把握之外，建筑的外形、色彩尤为引人瞩目。现代中式风格的Townhouse，建议以灰、白为基调，色调鲜明而又内敛，配以2-3种其它相应的色彩营造出这类高档物业应有的品质感、高贵感、舒适感以及惬意感。 (1)立面 Townhouse仍然以“简约而不简单”为立面效果营造的原则。整体线条的营造要统一而不呆板。在完整实现各项功能的基础上，力求造型协调、美观，自然而然地融入建筑的立面之中。尽可能多地采用明亮的大玻璃窗户设计是高档物业的品质体现的一个重要方面。天然石材、木材与现代感十足的玻璃、钢材进行恰到好处的混搭，大胆融入最新技术，呈现兼容并蓄的新东方建筑。 (2)顶部处理 顶部处理建议做成带有中式风格味道的坡屋顶或者屋檐，也可加上简约化的马头墙，一可保持中式风格的味道，二可起到散热、隔热的作用，符合节能环保的项目定位。 (3)阳台、露台、栏杆 阳台、露台是高档物业的重要活动空间。建议采用退台设计，可增强居住者的私密性，并增加空间的多变性，拓宽景观视野，更富有情趣。栏杆则建议尽量采用具有中式风格建筑特色的造型。 (4)入户口 由于是高档物业，其入户口只有一户业主独用，因此，建议在保证业主使用的便利和风格与整体建筑风格的协调之基础上，其设计可以多样化，甚至可以一户一种设计方案。 4、空中别墅设计建议 空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势。 (1)立面 鉴于空中别墅的特殊性，除了要表现其立面应达到“简约而不简单”的整体效果，与其它类型物业保持整体风格的协调之外，更重要的是要体现出其独特的品质档次感。建议在设计时注意深入细致地推敲细节构成部位的设计，如空调机位、窗、阳台、露台等，从细节处体现其与众不同的品质。 (2)顶部 建议除了保留中式风格的坡顶或者屋檐之外，设计细节方面与其它一般小高层物业具有一定的差异化，力争在整体的效果上比其它一般的小高层物业更具有美观和档次感。 (3)阳台 由于空中别墅要求两到三层作为独立的一套，因此，建议把阳台设计成双层或三层大阳台的形式。每套别墅除了一个双层或三层大阳台之外，还要设计一个面积稍微小一点的小阳台。如此可以让两个阳台有主次之分，也能增添外立面的感官变化。 (二)新古典主义欧陆风格要素设计 在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，表现其兼具古典与现代的双重审美效果。 1、色彩 建议使用新古典主义风格中比较沉稳大气的赭红色、淡黄色、米黄色或者青灰色等作为主色调，糅合2-3种其它颜色如红、白等加以点缀，使色彩看起来协调、庄重。 2、小高层、高层设计建议 (1)立面 建议通过使用不同色彩、长度的线条刻画出明朗的轮廓，同时配以经典的三段式外立面和现代装饰材料以表现出鲜明的时代气息，营造立面典雅、庄重、和谐的感官效果。 (2)顶部处理 为了体现新古典主义风格的特点，建议把顶部设计成檐帽式或平台式楼顶。 (3)阳台、栏杆 3、Townhouse设计建议 (1)立面 重在营造立面那种浑厚、稳重而华丽，渲染贵族气息。 (2)顶部处理 建议顶部设置成坡屋顶，用材以陶制瓦或琉璃瓦为主，坡屋顶隔热效果显著，造型美观个性鲜明，较为适合别墅、花园洋房等楼层较低的建筑，结合屋面斜窗、屋顶部分装饰构件等形成曲折变化、层次分明的顶部线条。 (3)烟囱、塔楼 烟囱、塔楼是新古典主义风格建筑的典型特色之一，是体现建筑外立面形象的重要组成部分。塔楼可以设计成八角窗，增加户型亮点。烟囱、塔楼的外形设计应该尽量避免式样单一，而突出各自特色。 (4)门廊与柱廊 门廊与柱廊是新古典主义风格的重要组成部分，其设计的质量效果对建筑的档次影响非常直观。门廊集休息、雨棚和室内外转换等功能于一身，实现建筑物室内外不同功能的联结，是高档住宅的“门面”。 必须要注意的一个细节点就是，各个入口、门，包括入户门、花园门等的尺寸要统一，否则将会增加造门的难度和成本。 (5)阳台、露台、栏杆 阳台设计应以开放式的观景阳台为主。立面上采用与风格相应的风情阳台，营造柔和、内敛、尊贵的生活氛围;露台也是别墅物业的重要组成部分，合理设计露台将会为客户的户外生活休闲带来更多的舒适便利性;同时通过黑色铁艺栏杆、花卉的装饰，使得立面看起来更加美观、生动。 4、空中别墅设计建议 (1)立面 可利用双层阳台有节奏的变化进行设计，以丰富立面的视觉构图内容。 (2)顶部 建议在顶部设计时，采用一些新型金属材料构架、木料构架等构件设计成有新意的造型，通过这些造型组成具有动感、变化的天际线。 (3)阳台 可参考现代中式风格的空中别墅的双层阳台进行设计。 (4)窗 空中别墅的一大重要特点是视野开阔，具有景观资源优势。因此，窗户的设计尤为重要。建议采用转角窗及观景飘窗设计。 (三)各主要建筑细节设计 1、小高层、高层建筑应尽量采用南北通透的设计，多采用一梯两户、一梯三户、两梯四户、两梯六户设计。 2、空调机位 不统一规范设计布置的空调机位极易在外立面上留下污点，影响楼体美观。 建议在建筑设计中应认真考虑到空调机位的问题，比如可利用百叶窗等进行遮挡。 3、单元入口 为了保持单元入口与整体建筑风格的统一性、协调性，建议在实现具有中式建筑的特色之基础上，兼顾老、弱、残等弱势群体的进出单元的便利性设置具有无障碍通道的单元入口。 4、窗 建议多设凸窗，凸窗不仅可以增加通风采光面，便于观景，又可计入赠送面积中，受到多数消费者的喜爱。另外，也可设置大角度的飘窗，端头户型设计八角窗等，既能丰富立面空间变化，亦可借此增加亮点。同时在节能规范的范围内，窗墙比应尽量做到最大，较大的窗户让建筑的外立面更美观，采光更好。 窗台示意图 5、门 统一装配实木防盗门，配置刷卡开门功能。对于Townhouse、空中别墅，建议配置高科技产品“指纹锁”。高科技、智能化可以提升小区整体品质，增加卖点。 6、Townhouse设计建议 (1)新古典主义风格采用典型的三段式的结构，上中下大多有明显的色彩分段。 (2)在Townhouse的立面上适当设置露台，利用露台营造层层退台的视觉效果。一方面能够增强外立面的变化曲线，提升美感;另一方面露台算作赠送面积也能成为一大卖点，层层退台也能让客户拥有更好的景观视野。 退台式露台示意图(左为新古典主义风格，右为现代中式风格) 7、空中别墅 空中别墅作为一个较为特殊的高档产品，也将会成为吸引顾客的一个重要因素，对本项目的产品类型以及提升档次有很大帮助，其设计要点: (1)阳台 阳台将会是空中别墅的一个重要卖点，其赠送面积可以作为吸引客户的一个噱头。因此，应以开放式的观景阳台为主，在设计时要注意在现有的条件下尽量扩大其面积，另外还要在设计效果上实现功能与美观完美结合。 (2)建筑外立面 由于空中别墅的特殊性，其对外立面的设计要求也相对较高，其设计要点就在于营造其比一般小高层物业档次更高的品质感。 8、商业部分 由于商业部分是沿街排布，另外，本项目定位有两种建筑风格，因此也要分别根据两种定位风格进行设计。商业部分在设计时应注意将其影响减至最低程度，设计上需要考虑到不同功能区的有效划分。 商业部分设计要点: (1)采取沿街一层、局部两层商铺的规划布局。 (2)要求框架结构，一层层高不低于3.5米，二层层高不低于2.8米。每个商铺的标准商业面积建议为3<0-6<0?，可以根据实际需要自由组合。 (3)注意商业街休闲空间的营造。可利用沿街部分空地，摆设少量休闲桌椅，以供顾客休闲或消费，也可营造温馨宜人的商业气氛。 新古典主义风格沿街商业示意图 现代中式风格沿街商业示意图 第七章 园林景观设计建议 在定位报告中，我们明确提出，本项目要做成一个以凤文化为主题的现代风格园林。本规划设计建议书基于此定位，进一步探讨园林景观设计的一些基本理念及其各景观空间与景观要素的设计。 (一)设计理念建议 1、园林景观的体验 园林景观，一定程度上其实是提供了人们精神安居的条件，是为了弥补人们与大自然环境相对隔离而人工创设的“第二自然”。当我们重新审视现代人与自然关系的时候，征服、隔离、破坏等诸如此类的字眼已经被远远地抛弃，“回归自然”已经成为了人们津津乐道的潮流。因此，在思考本项目的园林景观设计的时候，我们有理由把握好园林景观所要表达的思想以及它将要给我们带来的特定体验。 结合项目的形象定位，我们认为本项目园林景观的首要功能应当是让业主感受自然、感受生命、感受文化、感受生活。我们应当以大自然丰富的色彩为背景，为园林景观打造一种“自然森林”的韵味。以原生态的设计，带给业主以美的享受。 2、园林景观的个性 园林景观不仅满足着人们生活的基本需求，同时也影响着人们的心理活动。园林环境的个性一定程度上往往能引起人们的共鸣。皇家园林首先彰显的是皇权的至高无上，而有些园林，却用几缕稻谷、青青荷叶及芦苇，带给人们田园水乡的感受，显得格外宁静而古朴。本项目居住者中有一部分为政府公务员，显然“金碧辉煌”的张扬、高调是不合适的，我们更希望给人一种素淡、天然、野趣之感觉，表现出一种沉静而内敛的个性。 3、硬景与软景 硬质景观过多，往往可能导致园林景观的成本急剧上升，同时，过多的生硬线条，也使得本项目失去“自然森林”般的体验感受。因此，我们强调本项目应以绿化为主，最大化利用植物，营造特色的软质景观小品。在具体的比例上，建议硬景不要超过15,。园林景观的大线条，亦不提倡大量折线、直线出现，否则难免给人以生硬之感，造成过于明显的人工痕迹。因此，对于欧洲园林中那种大面积的对称布局，建议尽量予以避免。 (二)各景观空间设计建议 1、主入口空间 本项目东、西、北三侧都设置有两层商业，主入口空间的设计宜考虑与商业的融合性。营造入口空间的高度的参与性和共享性，着力提升商业价值。本项目所处位置，并非传统的商业中心区，人流量有限，因此，主入口空间建议设计为一小型弧形广场，通过地面铺装和植物围合，来区隔私人空间与公共空间。同时弧形的两端与商业相连，使得整个入口空间低调而不隐秘。弧形入口与整个商业街前，可形成一个带状的小型绿化广场，同时可供人们娱乐休闲之用，形成人气聚集的效应。同时，项目标志可作为景观的一部分，融入广场之中，可以将其设 计成一个凤型，表现社区的凤文化主题。入口空间与市政路之间，应着力强调绿化，营造一个绿意盎然的空间形态。 2、道路空间 道路空间主要考虑行车道与非行车道的区别。社区主干道，作为社区内最重要的道路之一，需要着重考虑道路的安全性问题，同时，要处理好可能存在的道路停车的问题，为日后恰当的停车改造预留可能。社区内的小型散步道，往往是人员逗留的主要场所，是最能体现社区园林情趣的地方之一。建议将小型散步道的尺度尽量做小，道路两侧实行低中高三层绿化，尽量做出自然的羊肠小道之感觉，让人体验除了自然还是自然的清新。散步小道应尽量避免空旷辽远，同时在恰当的位置提供休息的座椅，使人能够驻足停留。 道路空间的照明小品，可以有效地表现园林景观的主题概念。结合项目的形象定位，我们建议社区主要道路的照明路灯，可以与太阳能和风能接收系统相结合，经济而实用。 而小型散步道和园林庭院照明，建议采用可以紧扣园林主题的草坪灯，在造型上予以表现。 造型丰富的草坪灯 3、宅间花园 宅间花园是最接近居民的户外空间，也是住宅绿化的最基本单元。应保证在通风、采光的前提下，以植物造景为主。通过植物的配置美化、柔化建筑空间，增加环境的舒适性和私密性。为保证别墅物业的私密性，建议其周围以植物封闭围合为主。通过植物的高矮疏密配置，既保证其私密性，又兼顾其采光通风和景观面。 宅间花园还往往作为儿童游乐和健身活动的场所。各种娱乐健身设施的色调、样式，要考虑与小区整体风格的匹配，尽量符合园林景观的总体体验。建议多设置一些可以增加孩童野趣的亲子空间和设施，比如:秋千、沙坑、跷跷板、可参与的原木雕塑小品等。儿童游乐场所的周边，应有方便家长休息、看护的座椅设置。 4、中心园林 中心园林景观是整个社区的形象代表，也是社区内居民活动的主要空间。鉴于晋城的气候特点，冬季寒冷而干燥，大面积的水域往往枯竭，而使得整个中心园林景观显得淡无生气。同时，晋城具有悠久的文化历史，民俗活动众多，中心园林可以考虑预留一小块尺度适宜的空地广场以供社区内举办民俗活动的需要，又不影响居民的交往。因此，我们建议中心园林景观以自然山林为主要意象，以小型水系和景观小品进行点睛处理，着重体现园林的主题概念。与大型水系为中心园林不同，自然山林的意象少了一份灵动、优雅却多了一丝厚重、古朴。因此，如何利用好植物搭配和适当的微坡地形，配以景观小品的辅助，营造一个充满野趣的、主题明确的中心园林显得格外重要。 为体现园林景观的凤文化主题，中心园林是最为核心的部分。包括宅间花园、 组团绿化之间，如何体现出园林景观的文化主题是设计师需要着重考虑的问题。在定位报告之中，我们已经提出通过园林景观的轴线、园林雕塑小品、休息照明系统、景观墙等园林元素对主题概念进行营造。 中心园林景观的轴线，意取凤凰婀娜多姿的形态，尽量设计得蜿蜒曲折。景色可深可浅，景物有远有近，做到移步异景之功效。 园林雕塑小品，最可以直接展现主题文化。我们意取百鸟朝凤，以优雅的凤型雕塑为中心，周围遍布神态万千的鸟类小品。各种鸟类小品，或置于路边以供休息，或置于置于草坪中以供欣赏，或置于丛林中展现美妙形态。 中心园林可设置一个展翅高飞的凤凰雕塑，不仅具有优美的形态，更具有积极向上的寓意。 各组团花园的凤凰雕塑，应当控制尺度，与整体空间环境相融合。 鸟儿的形态和种类是多种多样的，或慵懒、或亲昵、或振臂高飞，都可以成为雕塑的素材。 如果条件许可，亦可考虑部分以鸟儿为原型的植物造型点缀其中，平添一缕惊喜。 休息型小品是展现主题概念的重要补充。可设置一个与建筑风格相统一的栖凤亭以供居民驻足休息，又可感受中心园区的文化气息。 园林中的各类休息型座椅，也可以百鸟为原型，通过艺术创作的手法，将主题概念展现出来。 可考虑一些具有原生态特色的座椅，符合自然山林的韵味。 5、外围商业街景观 外围商业街的景观，既是社区内部景观的延伸，同时又是城市景观的载体。在一定程度上，它影响着城市居民对社区的第一印象。商业街景观有别于社区内部景观，首先满足的是功能性的需求。因此，我们建议商业街景观面应当注重绿化，为行人提供一定的休憩空间，使人们得以驻足停留。也可通过一些移动花坛，美化沿街面的整体效果。在外围形成一个良好的景观面，不仅能够提升其商铺的商业价值，更能为社区创造一个良好的外部形象。 (三)景观要素设计建议 1、地形处理 地形的处理好坏直接影响着园林空间的美学特征和人们的空间感受。项目地块形状规整，基本成倒梯形。地块中部较为平整，向周边逐渐走高，成平缓梯田状，高差1<0-2<0米左右。未来的地块处理可能将整体夷平。而中心园林部分，整体平坦的地势将可能影响园林的空间感受。因此，我们建议在施工初期，能够有意识地对中心园林用地进行适当的微坡预留。如此将有利于营造园林景观的山林效果。 地块原始地形 2、道路铺装设计 园林道路铺装选材应以天然的石材、原木为主, 例如青石板, 黄麻石、砂砾、鹅卵石等感觉原始朴实的材料, 用天然材料表现出园林粗线条的质朴感觉, 经济实惠也容易实施。 园中小径的铺装上要体现趣味性，对地面要细致地布置草坪、植物及铺装，应做到地面无死角，达到曲径通幽的效果。 部分散步道可以设置为健康步道，即在散步道上铺鹅卵石、小碎石，人赤足走过可以按摩足底穴位达到健身康体之目的。 3、水景的设置 出于气候与用地经济的考虑，本项目不设置大型水景。但是，水景作为园林的点睛之笔不可或缺。 水景的设置，主要遵循一个原则:流水是一景、枯干亦为一景。因此，流水内部及其边缘的处理极为重要。水景的设计不宜过大，建议主要以小跌泉、小喷泉、小水景雕塑为水景造园的手法。掇石成溪，鹅卵石铺底，沿着植被绿化潺潺而流，结合各种水生植物的配置，收放有度、一藏一露，形成只闻水声潺潺，寻不见水影的野趣。 同时，可考虑设置一些原生态的水景小品，充分体现园林的野趣。浅水、滴水的设计都是很好的选择。 园林景观在“枯水景”的设置方面，最具特色的当属日本的枯山水庭院。没有真的山和水，几块大大小小的石头点缀在一片白沙之中，白沙表面梳耙出圆形和长形的条纹，看上去耐人寻味。本项目可以考虑借鉴日式枯山水庭院做法，营造出别具一格的水系景观。 4、景观墙 园林的景观墙，往往都具有较为浓厚的文化气息，是表现园林凤文化主题的较为直观的方式之一。在定位报告中，我们曾设想景观墙九个方面的内容，分别为:凤之源、凤之流、凤之祖、凤之族、凤之神、凤之俗、凤之艺、凤之迹、凤之魂。这些都可以通过景观墙的艺术处理得以表现，同时，景观墙可以种植攀缘植物，弱化生硬的几何线条，将死角盘活。 5、公共标识及指示牌 公共标识及指示牌的设计同样遵循生态原则，少采用钢铝材料。 6、植物配置选取 在园林植物的选择上，倡导以乡土植物为主，还可适当选取一些适应性强，观赏价值高的外地植物，改善住宅小区的植物种植结构。设计中应模拟自然生态进行布置，讲求乔木、灌木、花草的科学搭配，制造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观。 树种的搭配多样，空间变化丰富，能够较好地展现自然之美和体现人与自然的和谐关系。在绿化配置上，植物的配置突出“草铺底，乔遮荫，花藤灌木巧点缀”的绿化特点。其次树木的种植方式上应随场地的规模和功能定。如以欣赏树 木的姿态应孤植;利用树木划分空间，引导视线可以采用列植;在游戏场地可以利用树木围合成独立的空间，并有隔噪音的作用，休息区域可种植满足遮阳隔音的树种等等。 山西常见的园林植物有: 常绿树种 圆柏、油松、白皮松、侧柏、洒金柏、雪松 阔叶落叶树种 银杏、毛白杨、垂柳、国槐、刺槐、火炬树、白蜡、小蜡、桦树、丝棉木、紫叶李、栾树、山杏、山桃、榆树、梓树、猬实、水栒子、臭椿、香椿、梧桐、泡桐 花灌木 丁香、华北珍珠梅、黄刺玫、日本晚樱、贴梗海棠、西府海棠、垂丝海棠、美人梅、紫叶矮樱、迎春、连翘、榆叶梅、金银木、月季 灌木 胶东卫矛、六道木、忍冬、大叶黄杨、铺地柏 草坪地被 早熟禾、黑麦草、紫羊茅、高羊茅、白三叶、麦冬 第八章 户型设计建议 (一)设计出发点 本项目户型的概念定位为“舒适?节能环保?智能化”，户型设计应该遵循 这一原则，必须符合舒适性、科技性、区域性、迎合性、前瞻性原则，真正做到“以人为本”，一切从客户居住需要出发。 (二)户型配比方案 因受晋城市政府“9<0/7<0”政策的限制，本项目9<0?以下的户型必须占到项目体量的7<0%以上，这与晋城市场上面积在9<0-125?之间的大两房或者实用三房的主流需求是有较大偏差的。而户型设计必须是要顺应市场的形势、需求的，故我们在定位报告中提出“可拆分户型”的设计理念，既顺应市场的形势，又不违背政策限制。但是考虑到可拆分户型设计将会出现较多的小户型，按照车位比必须达到“1:1”的要求，将会增加较多车位，增加成本;较多的一房也可能会对市场销售带来一些难度。故再另外设计一个常规方案，多设计9<0?以下两房、三房，不设计一房，不受“9<0/7<0”政策的限制，共两套方案。 方案一:“可拆分户型”设计方案 、户型配比 1 户型 面积区间(?) 占住宅总建面比 备注 一房一卫 35-45 1<0% 主要用于组合户型 一房一厅一卫 45-65 2<0% 主要用于组合户型 两房两厅一卫 65-8<0 15% 可组合、单独销售 两房两厅两卫 8<0-9<0 23% 可组合、单独销售 三房两厅一卫 95-11<0 7% 经济型户型 三房两厅两卫 11<0-125 12% 主力户型 四房两厅两卫 144-16<0 1<0% 满足市场部分客户对大尺度的需求 空中别墅 25<0-35<0 2% 特色产品 联排别墅 3<0<0 1% 满足少数客户对高端物业的需求 2、车位 根据上表的户型配比，扣除有车库的1<0套联排别墅，可大致测算出总套数大约为47<0<0套左右，大约需要47<0<0个车位。每个车位按35?来算，车位建设大约需要16.5万?左右的建面，地下一层不需要全部挖空就能满足1:1的车位比要求。但由于户型的可拆分性以及较多的小户型，实际上很多一户人家会买两套甚至两套以上的住宅，这将导致会有较多车位出现空置的现象，造成地下车库建设的成本浪费。 方案二:常规设计方案 1、户型配比 户型 面积区间(?) 占住宅总建面比 备注 两房两厅一卫 65-75 1<0% 经济型两房 两房两厅两卫 75-85 17% 舒适两房、次主力 三房两厅一卫 8<0-9<0 2<0% 经济小三房、次主力 三房两厅两卫 95-125 4<0% 主力户型 四房两厅两卫 144-16<0 1<0% 满足市场部分客户对大尺度的需求 空中别墅 25<0-35<0 2% 特色产品 联排别墅 3<0<0 1% 满足少数客户对高端物业的需求 2、车位 根据上表的户型配比，扣除有车库的1<0套联排别墅，可大致测算出总套数大约为36<0<0套左右，只需要做地下一层车库就可以满足“1:1”的车位比要求，不需要额外增加车库建设成本。 上述方案各有其优缺点，方案一产品丰富，可灵活组合，能够较好地减少市场风险，符合政府的“9<0/7<0”政策。不足的是小户型较多，要求较多的车位数量，要满足“1:1”的车位比会增加较多车库建筑成本;方案二采用常规手法，根据市场需求针对性地推出产品，基本能满足各类客户的需求。不足的是户型可能难以有较大特点、创新，不如方案一有特色，且不能完全符合“9<0/7<0”政策的限制。建议开发商跟政府充分协调，尽力说服政府取消“9<0/7<0”限制，或撤销车位比达到“1:1”的硬性规定，根据具体协调结果选择最终方案。 (三)户型设计要点 在户型设计中，设计师应当着重考虑本项目的市场特点，结合项目定位，把握目标消费群的基本特征。本项目立足节能环保、智能化，将要打造晋城标杆性建筑，主要针对的是晋城的中高档客户。这部分客户对户型的选择比较理性，要求也更高，除需满足“四大光明”、“七大分区”等基本要求外，对景观、休闲等方面也比较重视，因此，我们建议，本项目在户型设计中应当符合以下基本目标: ? 必须落实节能环保住宅的规范和要求 ? 注重户型的景观面和朝向 ? 注重户型的空间尺度 ? 实用率高且户型方正 ? 实惠创新、有一定赠送面积 ? 注重休闲空间的合理布局 1、节能环保 节能环保住宅的打造要求户型设计必须按照相应的规范和要求进行，体现为通风、采光、节能的设计，以及管道、线路的规划布局。 2、景观面和朝向 本项目户型设计，首先满足业主对于居家观景的基本需求，尤其是高端客户，更为注重景观享受。在外部无突出景观资源的情况下，户型设计应周全考虑内部景观的最大化和均好性，阳台、窗户等设计都要充分考虑观景面。另外，还可以在延景入室上多下功夫、重点考虑，入户花园、中庭花园、阳台、露台、凸窗等创新设计元素，都是增加景观面的常规手法。 户型设计在考虑景观面的同时，不应该以牺牲朝向为代价。南北朝向是中国人几千年来的居住习惯，特别是北方消费者，潜意识当中对于朝向更为看重，他们对于朝向的追求是比较执著的。因此，我们建议以南北向为主，整个社区要实现户型南北通透。 3、户型的空间尺度 户型的尺度合理与否，评判的标准在于能否真正做到人性化设计，做到从业主的居住便利和客观需要出发。比如，大户型在面积增加的同时是否相应增加了功能空间:工作阳台、休闲运动空间等;而小户型单位关注重点在于功能空间使用上的灵活性、舒适性、经济性。 工作阳台 休闲空间 4、户型方正且实用率高 不论在风水上还是在室内的布置上，户型方正都是应该达到的目标之一。故户型设计应当尽量减少浪费面积，合理控制各功能分区的进深和开间，合理考虑各家具的摆放尺度等等。过多凹凸、棱角和不规则的户型，不利于家具的摆放，最终将影响实用率。 5、实惠而创新、适当设计一些赠送面积 市场营销学有一条基本定理:没有哪一个消费者不欢迎额外赠送的商品。赠送的手法亦是有多种多样，步入式凸窗、隐藏式衣橱、可拆卸凸窗、空中院馆、入户花园、放空调机位的生活阳台、前庭后院等。灵活运用这些手法，将使消费者感受到更多的实惠。 鉴于晋城已经明确规定双层挑高阳台不可计入赠送面积，在设计中，可以考虑适当设置三层挑高大阳台，给客户多一些赠送面积，同时可以带给客户独特体验，增加户型特色。 多种赠送面积 三层大阳台 6、休闲空间的合理布局 休闲活动有静有动，相互之间不应造成干扰。因此，户型设计之时，需要着重考虑户型的动静分区明确。例如书房作为“静”的休闲区与棋牌室作为“动”休闲区应当有所区隔，特别是对有条件的大户型。书房可靠近主卧，而棋牌室则应当靠近客厅。如果无法将休闲活动的动静进行区隔，那么户型的整体动静应当明显区隔开来，特别是主卧应当远离客厅。 (四)可拆分户型设计要点 1、可拆分户型要注意户型的合理搭配，如一房一卫户型应主要与两房两厅两卫户型组合，一房一厅一卫户型主要与两房两厅一卫户型组合，以避免组合后户型面积偏大，在设计中应合理安排各户型的位置配比关系。 广州金地荔湖城拼接户型 2、注意空间分布，各户型功能区分布要便于组合后的空间衔接、利用。如组合后卧室、书房等区域应较为集中分布;厨房不应处于组合户型的中心区域，造成功能分区的不合理;餐厅、过道的面积能有效利用等。 惠阳彩虹城拼接户型 3、可以考虑尽量将室内结构墙减至最少，让居者有较大的自由度改变功能布局，可DIY自己的个性专属空间，满足居者无限的生活创意。如可以将室内一部分墙体做成时下流行的滑动板墙，也一样可以自由拆分滑动，组合个性化的生活模式。 INCLUDEPICTURE ;//i3.sinaimg.cn/hs/ul/2<0<09/<021<0/U2639P361DT2<0<09 <021<011<0543.JPG; \* MERGEFORMATINET (五)别墅、空中别墅设计要点 1、联排别墅(3层) ? 要把握好面宽与进深的比例，做到南北通透，尽可能在节地的前提下做大面宽; ? 注意户型内功能合理分区、流线顺畅合理、室内采光最大化，注意厨房的上层不应压着卫生间; 可通过设计中空内庭院增加室内采光度，内庭院可与餐厅结合设计，做? 成观景餐厅; ? 多做户型赠送，比如中空庭院、转角凸窗、露台等; ? 采取退台形式，注意控制露台面积不宜过大; ? 主卧层的面积也不宜过小; ? 应设置地下或半地下车库。 2、空中别墅 (1)大堂 一个相对豪华气派的大堂，对于空中别墅的品质形象来说非常重要。可以让客户在步入家门之前，就已经开始雍享生活的最高礼遇，从进门就能感受到:我们住的是别墅，而不是普通的复式楼。 (2)电梯设计 本项目的空中别墅为整栋设计，建议做成一梯两户。可以考虑使用智能化双开门电梯，主人一下电梯就可直接进入自家空间，不仅将以往通常被浪费的走廊面积有效利用，而且还营造出一个安全、私密的空间。智能化双开门电梯不但能弥补空中别墅安全、私密性不足的缺点，同时也是项目智能化科技的体现。电梯间还可以设计外窗，保证良好的采光、通风性。 (3)室内功能分布 作为类别墅产品，空中别墅的室内功能分布也应该有一定的别墅品质，除了舒适的居住品质，还应该兼顾娱乐、休闲等方面功能。如按三层设计，在功能分布上可以仿照普通别墅来设计，如一楼为餐厅、厨房、生活起居室、佣人房;二楼设置客房、酒房、书房、棋牌室等;三楼打造豪华主人私密空间。各功能区间在满足基本需要外还可以做一些艺术化处理，如花园餐厅，中西双厨房设计等，充分满足业主的品质享受。 中式餐厅 欧式古典餐厅 客厅 休闲室、吧台 (4)景观打造 景观对高档产品的重要性不言而喻，也是能否打动客户的关键性因素。可以通过空中花园，挑高花园，布置花卉的挑高阳台等形成围合式的室外花园;入户花园、花园餐厅、盆景、各功能区绿化等构成室内景观体系，完整打造全方位的景观空间。 空中花园 花园阳台 入户花园 由于空中别墅规划处于项目最靠近中心园林的地方，设计中应考虑景观视野的最大化，注意观景阳台等元素的合理设置。 (5)赠送面积 虽然不能像普通别墅一样拥有前庭后院，但还是可以通过一些赠送面积的设计，让客户获得更多的优惠，增加吸引力。除入户花园、三层挑高阳台外，可以考虑将客厅设计成挑高客厅，客户可以根据自己的喜好选择是否隔成两层;空中花园可以贴近客厅设计，方便客户充分利用，既可以作为花园使用，也可以打通形成超豪华客厅，还可以隔起来做房间用。 (六)优秀户型推荐 一房户型推荐: 一房一厅户型推荐: 两房户型推荐: 万科74.72?的两房两厅户型，得房率84%。该户型南北通透，生活阳台、独立玄关、分离式卫生间设计，并且卫生间距离卧室较近，卧室都带凸窗，兼顾了可以做到的所有功能空间。 万科小洋房公寓户型68?两房两厅，得房率88%。该户型南北通透，U型厨房的设计使用效率更高，四件套分离式卫生间非常人性化，卫生间距离卧室较近，卧室都带凸窗，南北还设计了双露台。面积紧凑，但室内的空间尺度舒适，居住品质较好。 9<0?内小三房户型推荐: 面积87.57?，充分考虑了通风、采光，设计有多功能房和卫生间分区，方便业主生活，并带有一个小入户花园。9<0?内的小三房设计，此户型值得借鉴。 深圳泰雅园，81?。户型方正，全明结构，南北双阳台设计，三房中做到了两房朝南。 可拆分户型推荐: 结构较为紧凑，组合后也没有太多面积浪费;组合后三阳台、飘窗、转角窗 共同构成户型的一大亮点;A2+B1还带一个全赠送的入户花园;A1(A2)户型在组合后可设计成豪华主卧。 (33.21?+77.72?的1+2组合) 亲情组合，人性化的空间格局，简洁流畅，照顾到每户功能动静分区的基本要求;分合都结构方正，不会给两代人居住带来干扰。 鹏龙公司晋城4<0亩地项目户型推荐(武汉设计院设计): 如果要完全符合晋城市政府的“9<0/7<0”政策，按照常规手法设计，不设计可拆分户型，开发商认为市场风险不大的话，可以借鉴武汉设计院在晋城做的鹏龙公司4<0亩地项目的户型。 1号楼-1) ( 一梯四户设计，公摊面积小;室内结构较为方正，无过多拐角。细节处理上，建议A户型北面卧室可以改成飘窗设计，客厅可设置一个阳台;餐厅西面墙体可适当延伸一点，同时洗手间门稍稍下移，以避免入户门正对洗手间门。B户型可考虑客厅与卧室交接部分的有效利用，如设置一个衣帽间;洗手间尽量改成明卫设计。 (3号楼-1) C、E户型南北通透，全明结构;C户型三面采光，客厅大落地窗、主卧转角 阳台都是其亮点;D户型结构紧凑，实用面积较高，基本无面积浪费，但暗卫是其不足。 大三房两厅户型推荐: 该户型为小高层、高层优秀户型，3房2厅2卫。入户花园赠送一半面积，同时也可以入住后让业主自行隔断，增加房间，提高实际得房率。客厅开间4.7米，客厅与生活阳台相连，增加客厅的观景和采光面，动静分区明显，凸窗的设置使各个卧室有较好的采光与通风。 万科第五园，96?，三房两厅一卫。该户型设计紧凑、经济，全明设计。满足业主的生活起居基本需求，各功能分区比较合理，扁平户型布局进深浅、开间大，有利于通风采光的满足。 万科第五园，1<06?三房两厅两卫，全明设计，户型方正。南北双阳台，客厅与餐厅采光通风均好。三房布局合理、紧凑。整个户型分区明显。主卧靠南设置，凸窗、单独卫生间设计增加了卧室的居住品质。此外，入户采取玄关设计，厨房采用“U”型结构。 四房两厅两卫户型推荐: SHAPE \* MERGEFORMAT 建筑面积17<0?，四室两厅两卫，得房率82%，该户型最大的亮点在于入 户花园的设计，将观景阳台和入户花园直接相连，形成景观回廊。业主进入客厅后可通过落地推拉门进入观景阳台，在景观环廊中享受到生活情趣。这样的设计按照规定还可以赠送一半面积，提高了实际得房率，采光通风性强，更提升了整个户型的档次与居住品质。 166?四房两厅两卫花园洋房一层设计。主卧设置豪华，不仅设独立的卫生间，还设置书房;厨房与生活阳台相连，避免油烟进入卧室;房间方正，动静分区明显。 空中别墅户型推荐: 首层 二层 广泛采用转角飘窗、转角圆窗设计，包括卫生间，采光良好;大观景阳台，景观视野开阔;设有棋牌室、钢琴房等，对业主的休闲、娱乐考虑较多;不足的是赠送概念较少，除客厅挑空外，其他空中花园、入户花园等均没有设计。 入户花园、露台、观景阳台、挑空客厅，带给客户较多的赠送面积，也方便业主的个性化设计;尤其是厨房、餐厅、客厅的设计，采光、景观视野非常好。 大入户花园、露台，可利用面积多;面积紧凑，功能分布较好，一楼为生活区，二楼主要分布卧室、房间，三楼主人豪华私享空间。 联排别墅户型推荐: 万科第五园联排别墅户型，三层23<0?三房两厅两庭三卫(有大量赠送)。该户型一层除了前庭之外，在客厅与餐厅之间还围合成一个挑空中庭，不计销售面积，但业主完全可以在一二层再行改造增加房间，或者设计为室内游泳池、花园之类。一层与二层实现明显的分区，一层主要是餐厅、客厅、厨房、工人房等“动”区，二楼则为卧室、书房等。二层主卧靠南设置，功能齐全，衣帽间、独立卫生间、阳台等增加居住品质。其他房间也尽量照顾了景观视野和采光通风。 在户型设计中，引入内外飘窗、各类阳台，是增加面积、提升景观视野以及满足采光通风要求的通常做法。上图示意的外凸设计针对窄长户型采光面不足而为，仅仅是空间布局的细微变化，却形成了独具特色的情景空间，无疑给业主居住带来了高品质享受。 第九章 节能环保建筑设计 建筑节能的技术途径，主要依靠减少围护结构的散热以及增进供热、制冷系统的热效率两个方面。前者要求加强门窗、外墙、屋顶和地面的保温隔热;后者则要求系统设备合理配套，运行控制调节灵活，并有能量计量装置。 1、优化建筑规划设计 在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。从节能和热环境考虑，建筑物以南北向为好，避免东西向，主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。要注意建筑间距，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。 2、提高围护结构节能的科技含量 建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。试验表明，住宅围护结构的耗热量，要占建筑采暖热耗的1/3以上。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其 经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。 3、墙体节能 一般的单一墙体材料往往难以同时满足保温、隔热要求，因而在节能的前提下，应考虑空心砖墙及其复合墙体技术。复合墙体越来越成为当代节能墙的主流。其一般做法是，用砖或钢筋混凝土作承重墙，并与绝热材料复合，绝热材料主要有岩棉、矿棉、玻璃棉、聚苯乙烯、膨胀珍珠岩、加气混凝土等。复合墙的做法有三种:?内保温，净绝热材料在外墙内侧、施工简易，目前应用较广泛;?外保温，将绝热材料复合在承重墙外侧，这样热稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭;?中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉结。 4、屋顶节能 屋面的节能措施要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大;其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果，如选用吸水率较高的保温材料，屋面上应设置排气孔以排除保温层内不易排出的水分。现在，一些建筑的屋面保温，采用岩棉板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥沫聚苯板、上铺防水层的正铺法为多，另有一种倒铺法，即聚苯板设在防水层以上，使防水层不直接接受日光暴晒，以延缓老化，但聚苯板应采用挤出法生产的闭孔型，不与屋面粘结，上用压块(卵石或混凝土薄板)固定。近年来坡顶屋面发展较快，这种屋面较便于设置保温层，可顺坡顶内铺钉玻璃棉毡或岩棉花毡，也可在天棚上铺设上述绝热材料，还可喷、吹或直接铺设玻璃棉、岩棉、膨胀珍珠岩等松散材料作为屋面保温层。 为防止大量辐射热侵入室内，应在屋顶设高效隔热层，这是减少空调耗能的 一个重要构造措施。 5、采用高效、经济的节能型建材和先进的构造技术 建筑业承担着节约建材生产能源、房屋日常使用能耗的义务和责任。一些轻质墙体材料、屋面材料、门窗材料、保温隔热材料、密封材料等各种节能型建材，能够大量节约建材生产能耗、房屋使用能耗。另外，只要选择好适应当地条件的经济合理的技术，增加4,,7,的建筑造价，可以达到节能3<0,的效果;增加9,,15,的建筑造价，节能5<0,的目标也是可以达到的。 6、尽可能利用环境能源，减少矿物能的消耗量 建筑节能主要包括两个方面:一是节约，即提高供暖(空调)系统效率和减少建筑本身所散失的能源;二是开发，即开发利用新能源，从环境中获得廉价的自然能源(热能或冷能)。比如使用太阳能采集器，夏季制冷、冬季为室内提供补偿热量，提供热水等。 7、对采暖系统及空调系统的节能要求 要从合理规划和选择采暖设备开始，改善采暖供热系统的设计和运行管理，以提高锅炉的运行效率;加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展新型绿色能源供热。 从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。 第十章 专业技术要求 (一)结构设计要求 小区建筑物均按照国家有关规范进行设计。 各建筑物总图及单体设计应符合国家和地方消防、节能和抗震等有关规范的规定。根据不同的建筑类型选择不同的结构形式，前提是要经济、安全。 (1)框架结构 安全系数高、空间划分灵活，但土建成本较高、施工周期会加长; (2)短肢剪力墙(梁板式) 由于它的墙肢短，给住户提供了多种划分的可能性。 由于它的墙肢短，混凝土用量减少，减轻了结构自重，利于抗震。 土建造价低。 由于采用传统的梁板式结构，若选用中央空调送风，风管的布置较为困难， 不利于装修。 (二)建筑设计 1、单元门:带楼宇对讲系统的防盗保安门。 2、户门:应为三防门，并满足防火规范对防火等级的要求。 3、地下室人防门:应符合人防规范的要求。 4、外窗及阳台门:塑钢 、透明玻璃。 5、屋面防水:可选用SBD改性沥青，水乳型氯丁胶三布九涂或聚氨酯防水 层。 6、地下室外墙防水材料:可选用SBS改性沥青防水卷材，水乳型氯丁胶二布六涂或非焦油聚氨酯防水涂料。 7、厨房及卫生间防水:可选用水乳型氯丁胶二布六涂或非焦油聚氨酯防水涂料。 8、屋面保温:12<0厚憎水珍珠岩板，适当考虑采用一些节能环保屋面新保温材料。 9、外墙采用内或外保温形式。 1<0、外墙饰面材料:一般采用外墙砖，色彩参照透视效果图，建筑设计图集一般统一选用山西省建筑设计标准图集或88J建筑构造通用图集，特殊构造做法可以单独设计或选用其他图集。 (三)给排水设计要求 1、小区消防系统(消火栓与自喷系统)建一泵站(水泵及水池)，放在高层地下室。生活用水系统按供水压力及建筑物高度确立，各分区以<0.4Mpa为依据，低区供水压力<0.4Mpa，高区供水压力<0.8Mpa，采用无吸程变频恒压供水设备，分高低区供水，生活泵房设于地下室。 2、各卫生间预留电淋浴器用插座，同时与厨房毗邻的卫生间预留用燃气热水器的可能。 3、各给水系统就近设置计量设备，水表选用IC卡表。 4、空调冷凝水有组织排放，排至室外散水。 5、室内给排水管道集中隐藏布置，在满足使用需求的情况下，尽量减少管 道，以提高建筑面积的实用率、增强户内空间美观性。 6、卫生洁具在施工图中作好预留孔洞。 7、给水管道立管推荐使用钢衬塑复合管，支管可选用PPR给水塑料管，排水管道推荐使用排水承插铸铁管。 8、所有厨房均设地漏，所有地漏均选用防返溢塑料地漏。 9、给排水管道进出口位置及方向见甲方提供的市政管网条件。 1<0、采用先进节能和可靠的给水系统。 11、集中设置太阳能供热供暖系统。 12、考虑洗衣机位设计(机位可在阳台)和家庭清洁给排水需要。 13、建筑立面尽量避免外露管道，注意外立面的美观。 (四)电气及电讯设计要求 强电 1、每户用电容量:根据国家康居示范工程要求，每户用电量可按6KW考虑，所有户型均为IC卡电表，且设于户外。 2、户内各插座回路应设漏电开关，卫生间内设等电位接地端子，插座一般<0.3m暗装(卫生间、厨房、空调插座除外)，空调插座在预留时必须和预留空调机位置一致，这一点必须和暖通专业配合。 3、各户内每房间至少应设2个插座，面积大于3<0平方米的房间应酌情增加。 4、户内各空调回路、卫生间回路(电淋浴器)插座应分回路设计(线径至少按4mm2考虑)，照明回路2.5mm2线径，采用BV-5<0<0导线穿钢管暗设。 5、整个小区在作负荷计算时要考虑到道路照明及室外泛光，环境照明的容量，在作外网设计时要做道路照明设计。 弱电 小区各户应设有以下系统: 设计单位在作设计时仅作消防报警系统，其他弱电系统的设计由专业弱电公司完成，设计单位的电专业(也包含其他专业)应与专业弱电公司密切配合。 、有线电视系统:各户内应在客厅和主卧处设有线电视插座。 1 2、电话系统:每户设8芯电话线、两个电话插口。 3、门禁、楼宇对讲系统:各户应设门禁和楼宇对讲系统。 4、防盗系统:整个小区周边要设防盗系统，并在小区主要入口设视频监控系统。 5、宽带系统:小区局域网，每户一个宽带网插口。 6、高层必须设自动火灾报警系统，并与小区控制监测中心联网。 自动火灾报警系统、宽带系统、防盗监控系统的联网主机房设在物业管理中 心。 (五)管道暖通设计要求 1、会所各功能空间采用柜式空调。 2、住宅户内依面积需要，在大面积户型的客厅内可考虑未来业主设置柜式空调的需求，其余厅房应考虑可安装分体式空调。建筑立面要考虑空调室外机位(如隐藏于凸窗下)，其留位大小符合分体空调室外机规格，且不影响建筑外观。 3、要求空调室内外机的设计方便检修安装并集中排放冷凝水。 4、采用管道天然气系统。 5、天然气系统设计应注意满足国家有关规范要求。 、按照太阳能供热设备需要，设计分户式太阳能供热系统。 6 (六)消防设计要求 1、按照消防规范完成系统设计，并按消防系统的要求配置控制中心、水泵房等设备用房与消防防排烟井道。 2、消防道路及地面设施考虑与园林绿化结合设计。 (七)建筑新材料的选用 1、氟涂料 2、纳米涂料 3、泡沫玻璃/中空Low玻璃 4、石材蜂窝板 5、浮雕涂料 6、塑胶仿实木材料 第十一章 设计成果及成果提交要求 (一)设计成果要求 一)方案说明书(含各项经济技术指标) 二)图件 规划部分 1. 区位图: 2. 现状图(含路网红线及用地界线); 3. 总平面图，分期建设图; 4. 带现状数字化地形图(电子版地形图)的总平面图; 5. 平面定位图; 6. 竖向设计图; 7. 工程管线设计图(标明平面位置、管径、主要控制点标高及相关设施); 8. 高层建筑日照分析图; 9. 建筑层数及编号图; 1<0. 各幢建筑面积明细表一份; 11. 其它反应设计意图的图件; 12. 公建配套设施布局图; 13. 安全防范设施布置图 14. 附住宅户型的建筑面积、套型建筑面积及户数一览表(分为9<0?以上及9<0?以下)。 建筑部分 1、每幢建筑单体平(平面须表明每层建筑面积及总面积)、立、剖面设计图(需注明空调机位及外墙材料，沿街商业建筑标明店招位及广告);明确各层使用功能; 2、沿街建筑单体和内部典型建筑单体的彩色效果图; 3、沿街非住宅建筑亮化设计方案; 4、其它反应设计意图的图件; (二)成果提交要求 1、电子光盘文件两套，光盘内容特殊要求:建筑单体分层将其建筑的外框做成多段线，并标注建筑面积。 2、建议1:15<0<0沙盘模型一个(或模型尺寸在3<0<0<0mm?5<0<0<0mm)。 3、展板一组，包括总平面图、渲染鸟瞰图、渲染单体图、标准层户型图， 采用A1大小装裱。 第十二章 设计文件提交要求 (一)深度要求 方案设计文件深度应符合国家现行规范、规定和山西省晋城市有关方案设计 阶段的设计深度要求。 (二)设计文件规格及数量 设计文件统一采用A2规格装订，数量为一式十二份。 深圳市天同房地产顾问有限公司 2<01<0年7月 附: 晋城鹏龙项目经济测算 方案一:地下车库按9<0/7<0户数1:1标准配置 销售收入、成本核算见下表: 序号 名称 估算基数 估算标准 金额 (万元) 备注 1 销售收入 —— —— 23567<0 —— 1.1 联排别墅 <0.3万? 6<0<0<0元/? 18<0<0 联排别墅套数少，销售压力小，可适当提高售价 1.2 空中别墅 <0.8万? 45<0<0元/? 36<0<0 空中别墅预计三期开发， 1.3 小高层、中高层 41万? 45<0<0元/? 1845<0<0 指全盘均价，不是一期售价 1.4 商铺 1.3万? 11<0<0<0元/? 1287<0 按照销售9<0%计 1.5 地下车位 47<0<0个 1<0万元/个 329<0<0 按照销售7<0%计 2 开发建设成本 —— —— 16<0513.8 —— 2.1 土地出让金 367.5亩 35万/亩 12862.5 总用地面积包括一部分代征道路，土地总成本13965万元 2.2 契税、交易佣金 2.3 青苗及拆迁补偿费 3万/亩 11<02.5 2.4 行政事业费 43.64万? 9<0元/? 3927.6 包含报建费用 2.5 勘察设计费 43.64万? 15元/? 654.6 —— 2.6 策划、设计费用 43.64万? 5<0元/? 2182 —— 2.7 采空区治理费 21.82万? 22元/? 48<0 —— 2.8 建安成本: —— —— 12<0<03<0 —— 联排别墅 <0.3万? 12<0<0元/? 36<0 —— 小高层、中高层 41.8万? 19<0<0元/? 7942<0 —— 商业及公建 1.5万? 19<0<0元/? 285<0 按照底商计算 地下车库 17万? 22<0<0元/? 374<0<0 先按照9<0/7<0的车位配置建车库 2.9 基础设施费 43.64万? 2<0<0元/? 8728 包括水电工程、道路、暖气管网、绿化等公共基础 2.1<0 智能监控 43.64万? 1<0元/? 436.4 —— 2.11 维修基金 <0.3万? 别墅5<0元/? 15 按照<09年太原出台“住宅维修基金”新十二条收取 41.8万? 高层9<0元/? 3762 2.12 新型墙体基金 43.64万? 8元/? 349 —— 2.13 人防工程费 按照总建面的1/1<0建人防，4.364万? 2<0<0元/? 872.8 按5级标准计算人防工程，一部分车库承担人防功能，人防建设在原有 车库成本上需再增加2<0<0元/? 2.14 不可预见费 2.1-2.13项之和 3% 4662 以上2.1-2.13项的总和为1554<02.4万元 3 管理费用 23567<0万元 3% 7<07<0.1 —— 4 营销费用 23567<0万元 2% 4713.4 —— 5 财务成本 按照借款65%计算，一期开发投资大约需要6亿，贷款39<0<0<0万元 按最新调整1-3年基准利率5.4%上浮2<0%计算，即利率6.48% 5<054.4 按照房地产企业贷款要基准利率上浮2<0%计算，三年借贷期 以上2-5项总成本为1769<02.3万元 6 税金 —— —— 29657.86 —— 6.1 营业税金及教育附加 58767.7万元 5.65% 332<0.38 —— 6.2 土地增值税 55447.32万元 3<0% 16634.2 6.1-6.2项税金总额19954.58 6.3 所得税 38813.12万元 25% 97<03.28 —— 总成本 2<0656<0.16万元 利润分析: 项目 金额(万元) 占收入比例 销售收入 23567<0 1<0<0% 开发建设成本 16<0513.8 68.1% 税金(不包含所得税) 19954.58 8.5% 营销管理费用 11783.5 5% 财务成本 5<054.4 2.1% 息税前利润 38363.72 16.3% 所得税 97<03.28 4.1% 净利润 2866<0.44 12.16% 静态投资利润率 2866<0.44/2<0656<0.16=14% —— 投资回报率 2866<0.44/6<0<0<0<0=48% —— 说明: 1、在先前提交定位报告的定价基础上，根据现规划物业做了部分调整，联 排别墅景观价值较好、套数不多，从而销售压力较小，适当调整联排别墅的售价 至6<0<0<0元/?;小高层、中高层物业预计全盘均价45<0<0元/?;空中别墅将于三期推出，价格可提升至45<0<0元/?;地下车库及商铺售价暂且按照目前晋城市场价格计算，应该按照商铺销售9<0%、车位销售8<0%的风险意识计算收入，但由于方案一小户型多、1:1的车位配置过于浪费，因此方案一的车位销售只考虑销售7<0%的情况，方案二按照销售8<0%考虑。 2、由于开发商借贷资金 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 尚未明确，根据项目开发周期及常规资金运转情况，暂定三年借贷期，每年定额还本付息，并考虑近年宏观调控的不确定因素，按照基准利率上浮2<0%的利率计算。一期开发投资包括土地成本、前期各项规费、各项基础设施建设费、一期建安成本、销售管理成本等等，粗略预计在6亿，仅作参考。 3、以上成本估算不仅在开发商提供的常规数据上略微提高计算基数，并且在部分基准数据的取值上均严格国家及地方的规定缴纳，有一定风险因素考虑，所得总成本可能会比实际投入成本略高。 、销售收入的估算并未满算，且尚未考虑后期溢价因素及商铺、车位租金4 收入，故真实利润率可能略大。 方案二:地下车库按总户数36<0<0户1:1标准配置 销售收入、成本核算见下表: 序号 名称 估算基数 估算标准 金额 (万元) 备注 1 销售收入 —— —— 23157<0 —— 1.1 联排别墅 <0.3万? 6<0<0<0元/? 18<0<0 联排别墅套数少，销售压力小，可适当提高售价 1.2 空中别墅 <0.8万? 45<0<0元/? 36<0<0 空中别墅预计三期开发， 1.3 小高层、中高层 41万? 45<0<0元/? 1845<0<0 指全盘均价，不是一期售价 1.4 商铺 1.3万? 11<0<0<0元/? 1287<0 按照销售9<0%计 1.5 地下车位 36<0<0个 1<0万元/个 288<0<0 按照销售8<0%计 2 开发建设成本 —— —— 151<0<0<0.4 —— 2.1 土地出让金 367.5亩 35万/亩 12862.5 总用地面积包括一部分代征道路，土地总成本13965万元 2.2 契税、交易佣金 2.3 青苗及拆迁补偿费 3万/亩 11<02.5 2.4 行政事业费 43.64万? 9<0元/? 3927.6 包含报建费用 2.5 勘察设计费 43.64万? 15元/? 654.6 —— 2.6 策划、设计费用 43.64万? 5<0元/? 2182 —— 2.7 采空区治理费 21.82万? 22元/? 48<0 —— 2.8 建安成本 —— —— 11123<0 —— 联排别墅 <0.3万? 12<0<0元/? 36<0 —— 小高层、中高层 41.8万? 19<0<0元/? 7942<0 —— 商业及公建 1.5万? 19<0<0元/? 285<0 按照底商计算 地下车库 13万? 22<0<0元/? 286<0<0 先按照9<0/7<0的车位配置建车库 2.9 基础设施费 43.64万? 2<0<0元/? 8728 包括水电工程、道路、暖气管网、绿化等公共基础 2.1<0 智能监控 43.64万? 1<0元/? 436.4 —— 2.11 维修基金 <0.3万? 别墅5<0元/? 15 按照<09年太原出台“住宅维修基金”新十二条收取 41.8万? 高层9<0元/? 3762 2.12 新型墙体基金 43.64万? 8元/? 349 —— 2.13 人防工程费 按照总建面的1/1<0建人防，4.364万? 2<0<0元/? 872.8 按5级标准计算人防工程，一部分车库承担人防功能，人防建设在原有 车库成本上需再增加2<0<0元/? 2.14 不可预见费 2.1-2.13项之和 3% 4398 以上2.1-2.13项的总和为1466<02.4万元 3 管理费用 23157<0万元 3% 6947.1 —— 4 营销费用 23157<0万元 2% 4631.4 —— 5 财务成本 按照借款65%计算，一期开发投资大约需要6亿，贷款39<0<0<0万元 按最新调整1-3年基准利率5.4%上浮2<0%计算，即利率6.48% 5<054.4 按照房地产企业贷款要基准利率上浮2<0%计算，三年借贷期 以上2-5项总成本为167633.3万元 6 税金 —— —— 32266.45 —— 6.1 营业税金及教育附加 63936.7万元 5.65% 3612.42 —— 6.2 土地增值税 6<0324.28万元 3<0% 18<097.28 6.1-6.2项税金总额217<09.7 6.3 所得税 42227万元 25% 1<0556.75 —— 总成本 199899.75万元 利润分析: 项目 金额(万元) 占收入比例 销售收入 23157<0 1<0<0% 开发建设成本 151<0<0<0.4 65.21% 税金(不包含所得税) 217<09.7 9.4% 营销管理费用 11578.5 5% 财务成本 5<054.4 2.2% 息税前利润 42227 18.24% 所得税 1<0556.75 4.6% 净利润 3167<0.25 13.68% 静态投资利润率 3167<0.25/199899.75=15.8% —— 投资回报率 3167<0.25/6<0<0<0<0=52.8% —— 3、综合 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 : 方案指标比选 方案一 方案二 静态投资利润率 14% 15.8% 投资回报率 48% 52.8% 开发建设成本 16<0513.8万元 151<0<0<0.4万元 开发建设成本增量变化 ?9513.4万元，?6% 开发建设成本占销售收入百分比 68.1% 65.21% 两套方案的静态投资利润率及投资回报率较为合理，均基本可行，从各项指标变量的比选来看，方案二明显优于方案一，车位设置的浪费不仅造成开发成本的增加，还可能造成车位销售的困难，不确定因素和风险增大，利润的减少。因此建议开发商与政府协商，修改9<0/7<0的户型配置规定或者车位配置1:1规定，实现经济效益最大化。 大自然的丰富的光影色彩，为我们提供了强大的景观素材。摒弃过多的人工痕迹，呈现一种自然之美。 看似随意，实则精心布置的林石草木，给人一种天然、野趣之感。 规整的对称和大量运用雕塑的造园手法不适合本项目的个性体验。且容易加大园林成本。 该入口空间采用了门禁与标志功能分别处理的手法，弧形广场具有商业的功能。项目标志以及作为景观的喷泉跌水花池组合则与销售中心以及商业建筑等公共空间进行了重新组合。因此，入口空间低调而醒目，同时具有极高的共享性和参与性。 漫步于草木丛生的羊肠小道，总能给人以宁静安详的感觉。在曲径通幽之处，猛然间豁然开朗，或有小孩嬉闹，或有老人小憩，那都是世间最美的场景。 通过乔木、灌木的有效围合，将公共空间与私密空间很好地进行了区隔。同时营造出一种森林别墅之感。 一两个简易秋千，一个孩子们游玩嬉戏的专属领地，都是名副其实的亲子空间。 华联城市山林，2<0<08年度中国风景园林学会“优秀园林绿化工程”奖金奖得主。内部环境的营造和园林的设计皆充分体现原生态特色，置身其间，使人“不出城廓而获山林之怡、身居闹市而享林泉之趣”。如同本案，即便没有大型水系，园林亦能出彩出众。 PAGE 97