土地增值税220号文件土地增值税清算例题

土地增值税220号文件土地增值税清算例题 例题 新站区一房地产公司发生以下业务: 一、2008年1月购地9.9万平方米土地， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定3月份由政府交付土地(土地税5元/平方)。但4月份才正式办理土地使用证，土地证面积10平方米、共支付地价16500万元，契税495万元。 1、问:从何时交土地使用税:2008年4月起征收 (财税[2006]186号)应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 2、哪个月申报，申报多少土地税, 4月份申报，110，000*5/12*3,138万元 土地税以年计算，分半年计交，上半年交3个月的税，以土地证面积计算土地税 二、房开公司4月30日就住宅小区事项办妥立项、规划、施工等行政审批，5月1日举行开工仪式。分二期开发，一期占地60%，一期规划建筑面积12万，二期规划建筑面积10万平方米，一期可售建筑面积10万平方米，二期可售面积8万平方米。9月5日取得一期及二期的预售证。和被拆迁人达成协议，折一还一，由公司的另一小区等面积安置，互不支付补价，9月15日前安置完毕，安置运迁用房市场价2000万元，成本价1500万元。一期物管场所建筑面积0.3万平方，整个小区管理用，全体业主所有。 1、房地产公司在何时到主管税务机关备案,备案内容及材料是什么, A 5月1日开工前 应到主管税务机关(可能是国税局)，就成本对象进行合理确定问题，到主管税务机关备案。如1号楼、2号楼功能相似、售价相近，可以将1、2号楼作为一个成本对象开开发前确认并备案。 开工前要到主管地税局确定是否分别核算项目内的普通人迹住宅和非普通住宅增值额，并备案。 B 5月30日前到主管地税机关，填写《开发项目备案表》，主管地税应填写《土地增值税源档案表》建档管理， 开发过程中，以后每月到主管地税局报送完工进度。 C 9月5日取得预售证后，要及时到地税局办理出售进度备案(已售面积/可售面积)，税务局按季报送《土地增值税税源档案表》 2、土地增值税清算工作对共同成本――土地成本的分摊率如何计算: 按《条例实施细则》规定的办法 土地成本的分摊率,60%(一期占地60%) 按皖地税[2007]39号及皖地税函[2007]311号文件。 按建筑面积确定的土地成本分摊率,一期可售面积10万/(一期可售建筑面积10万+二期规划建筑面积8万平方米),10/18,55% 3、企业所得税[2009]31号文件规定 土地成本分摊率,60% 注:第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配: (一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意 3、9月8日一期开盘，当天销售火爆。平均售价5500元/平方(2009年3月10日合房[2009]39号文件，经市政府批准，市房地产管理局发布合肥市享受优惠政策普通住房价格 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，本案所在地单位标准价3500元/平方)，一周内通过签订《商品房预售合同》共销售共 1 49，500万元，销售面积9万平方米(合同规定一次性现金收款，2009年10月1-30日交房)。二期预收定金100万元。 A问，是否达到应清算条件,要不要清算, 已售面积/可售面积,90%，达到应清算条件。 要不要清算，先由企业在满足条件(已售85%)之日起30日内申报。 B清算前评估要求 由哪个部门评估, 由税源管理部门及其税收管理员进行评估 C是否进行清算由谁批准, 由分管局长批准 D分管局长确定暂不通知清算的，如何做好管理, 暂不通知清算的，每年做好评估，待确定清算时间后及时通知纳税人清算。 E确定清算的办理什么手续, 主管税务机关下达《清算通知》，纳税人收到清算通知之日起90日内办理清算手续 F清算资料有哪些, 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。 (二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房 购销合同 购销合同模板免费下载购销合同word模板下载商品房购销合同商品房购销合同付关于水果的购销合同 统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件 G强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。 《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。 H10月申报 1、土地税 110，000*5元/平方*6个月,330万(已预售未过户，市局规定按《商品房销售合同》中记载的交房时间算，交付使用次月起停止缴纳土地税) 2、营业税及附加 (49，500万元，+二期预收定金100万元)*5.5%,2728万元 安置运迁用房应征营业税及附加 按成本价计征 1500*0.055,82.5万元 3、土地增值税 (49，500万元+二期预收定金100万元)*1.5%,774万 4企业所得税 企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额 新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率 如果准予扣除的项目为6000万元(假设含税金)，请计算企业所得税 2 企业所得额,拆迁视同销售2000,成本1500+预计毛利49，500*20%-准予扣除的项目为6000万 ,500+9900-6000,4400 企业所得税,4400*25%,1100万元。 三、经评估后，由分管局长批准，于2010年8月对一期项目进行清算。企业申报的资料如下:，经税务部门案头审核发现以下情况 企业申报 税务审核 一、转让房地产收入总额 1,2，3 其 货币收入 49500 49500 中 实物收入及其他收入 0(本期无) 二、扣除项目金额合计 4,5，6， 13，16，20 48558.75 (16500+495)*60%, 1.取得土地使用权所支付的金额 10197 (16500+495)*.55*0.9 2.房地产开发成本 6,7，8，9 ，10，11，12 28550 其 土地征用及拆迁补偿费 2000 0 (本期无) 中 前期工程费 500 500*90%*55% 建筑安装工程费 25000 经核定后18000*90%*55% 基础设施费 400 400*90%*55% 公共配套设施费 150 150*90%*55% 开发间接费用 500 (500-250)*90%*55% 3.房地产开发费用 13,14，15 1805 利息支出 125 125-120,5 其 中 其他房地产开发费用 1937.25 [(1)+(2)]5% 4.与转让房地产有关的税金等 2728+82.5,2810.5 2728 5.财政部规定的其他扣除项目 7749.4 三、增值额 21,1,4 941.25 四、增值额与扣除项目金额之比(,) 22,21?4 1.9% 五、适用税率(,) 30% 六、速算扣除系数(,) 七、应缴土地增值税税额 25, 21×23,4×24 282.37 八、已缴土地增值税税额 774 九、应补(退)土地增值税税额 27 ,25,26 -491.63 经主管税务局安排专人审核发现以下业务: 1、取得香港一公司出具的小区景观设计费签收单据5万元(可扣) 2、福建省某建安公司合肥分公司开具的福建省建安发票120万元(因合肥本地未纳税，福建当地已规定将有关税收在本地入库，有税票复印件)(不可扣，下文核定，不考虑扣除问题) 3、从信托公司贷款申请房地产一期开发贷款若干，又从典当行借款若干，支付银行利息125万，不高于周期商业银行的利息，可以按项目分摊并能提供信托公司的证明，但将从信托公司借款中的500万元炒 3 股，大赚钱120万，已入账。 4、开发间接费列支业务招待费250万元。 5、将二期预收定金的税金及附加5.5万元填写在一期清算表中 6、甲方(房地产公司)自已采购主材1000万元，按合同规定全部由乙方领用，但建安公司A开具的建安发票未剔除甲供材，涉嫌虚开发票1000万元。 审核小组审核后，建议将本案移交市地税局稽查局检查，并提交到分局局长办公会，以下是主要意见。 有意见认为涉嫌虚开发票金额较大及要求退税的应该由稽查局检查 也有人建议按合地税[2010]67号文件按7%征收率核定征收。 你认为局长办公会将如何定, 参考: 由分局审核。《规程》第五条第二款规定，主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核、依法征收土地增值税。如果分局审核后仍要退税的，应由稽查局实施稽查。 对建安工程费不实的，参照本地建安造价部门公布的造价定额，结合房屋结构、用途、区位等因素核定单位面积金额标准。 本案中可以对虚开发票的建安公司按《发票 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》第三十九条规定，违反发票管理规定，导致他人未缴、少缴或骗取税款的，除没收非法所得外，可以并处未缴、少缴或骗取的税款1倍以下罚款。对房地产公司按编造虚假计税依据，责令限期改正，并处5万元以下罚款。 4