东莞虎门龙眼社区：前些年卖地为生 现拼命回购厂房
东莞虎门龙眼社区:前些年卖地为生 现拼命回购厂房 龙眼社区冠越玩具厂今年上半年倒闭，留下几万平方米空厂房。南方日报记者郝金朋摄
【中外玩具网讯】虎门龙眼社区是虎门村级集体资产最多的社区之一。社区面积3平方公里，本地人口不到人，外地人口超4万人。社区内的企业多家，是一个典型的东莞基层社区。
龙眼社区党总支书记张国平说，年国际金融危机以后，该社区的经济基本“以保为主”。但随着近期受欧债危机的影响，辖区外向型企业的日子不太好过，今年上半年，社区集体经济同比下降了万元。
“早些年，经济环境好，开工厂、炒地皮都能赚钱，私人老板手上的厂房、地皮都不轻易卖。但受国际经济大环境的影响，从去年下半年开始，龙眼社区内的私人老板开始将空置的厂房和地皮投向市场。”张国平说。
今年以来辖区4家服装企业倒闭
“年国际金融危机爆发后，龙眼社区的经济以保为主。”张国平说，年以后，龙眼社区企业的日子都比较艰难，集体经济形势也就跟着不乐观。
中国农村首家“三来一补”企业――张氏发具厂年在虎门龙眼社区诞生。从此以后，随着这家企业的示范效应，龙眼社区很快就工厂林立，经济也快速发展起来。
也就在今年6月底，曾经是龙眼社区最大的企业，东莞冠越玩具有限公司高层集体走佬，曾经最辉煌时达1万多人的工厂，就这样悄然“死去”。
张国平介绍，现在的企业老板有四道难关:第一关是招工难―年轻工人对工作环境和工资待遇要求越来越高，管理成本上升;第二关是大环境不景气，国际金融危机和欧债危机的连续爆发，导致欧美订单急剧下降;第三关是生产难，国内原材料价格连续攀升，导致成本过高;第四关就是人民币升值，外向出口型企业微薄的利润因为汇率再度打折。
“龙眼的企业与东莞的企业总体形势都一样，以外向型企业为主，这四个压力加在一起，给外向型企业造成了很大的压力。”张国平分析，其中最大的压力还是来自订单的减少。“没有订单，企业没有活水，其他的问题也就跟着没法解决。”
今年以来，龙眼社区内有4家小型服装企业倒闭。“总体形势与往年持平，但如果经济大环境还是这样的话，今年下半年，辖区内或有更多的服装企业倒闭。”张国平介绍，对于简单的来料加工型服装企业来说，目前更多的企业主是在“撑”。
厂房和出租屋出租率波动不大
目前，龙眼社区的集体厂房面积达30多万平方米。说起厂房出租情况，“90%能租出去。”张国平说。
与此同时，该社区的出租屋多间。“目前出租屋的出租率为60%。”张国平介绍，形势最好时，该社区居民的出租屋出租率能达到80%。
对于辖区内厂房和出租屋的出租率数据，张国平评价:“不太差。”
用张国平的话说，从年他开始接任龙眼社区党总支书记一职至今，该村的经济走势为一个明显的下行线。“年以前，基本是往上走的，年到年是一个下行线，年到年是一个平行线。年到现在又是一个下行线。”张国平说，今年上半年与去年同期相比，社区集体收益减少万元。
“我现在最大的压力就是怎么把社区的经济搞上去。”张国平坦言，目前他的工作重心全部放在经济建设上。
“我不敢冒进，保本为主。”张国平介绍。目前龙眼社区最大的优势是，在银行没有贷款欠账。“手头上有余钱，怎么办,通过银行进行保本理财。”张国平说，上世纪90年代，社区集体还经营过实业，办了几家塑胶、玩具厂，但都投资失败。从此之后，该社区就不再兴办集体企业。
张国平的核心思路还是瞄准地皮和物业。“我始终相信地皮和物业是升值的。”张国平说。
现在有机会从私人手上回收厂房
“我们一定要留点饭给自己的子孙后代吃，土地和物业是最能保值和升值的。年以后，我们就开始关注辖区内的厂房和土地市场，想从私人手上回购土地和厂房。”张国平说。
改革开放中早期，社区是通过卖地给老板建厂房和自建集体厂房出租两种方式处理地块。近年来，当社区意识到不能再卖地为生时，社区集体土地已经卖得差不多了。
上述现象在年下半年出现转机，如今社区又有机会慢慢从私人老板手上购买厂房、铺位等物业。社区通过回购空置厂房后再放租，来增加集体经济收入。
现在龙眼社区的两委干部，每天最重要的任务就是打听社会上哪里有人要卖地皮和厂房。得到信息后，两委干部第一时间讨论再提交村民股东会议，通过后就参与竞购。
“不是绝境，谁会卖地皮和厂房,”张国平介绍，去年以来该社区以集体股份公司的形式，从私人手上收购了7栋大型厂房，约6万平方米。“现在，还有4万平方米的厂房，我们正在与私人老板谈判，有望回收。”张国平告诉记者。
农村集体经济突围要克服“盲点”
-启示录
改革开放以来，农村集体经济成为东莞经济飞速发展的“名片”，如今更是东莞转型升级，实现高水平崛起的重点和难点。
“集体经济效益下滑、收支失衡等问题日益突出。”东莞市农资办主任苏韩暖认为，“五年来，作为东莞名片的集体经济，„存量高基数?的底子还在，„增长高速度?的势头不再。”
从东莞市农业局得到的数据:至今年6月底，全市村组两级集体总资产.4亿元，比上年同期增加1.6%;经营总收入71.44亿元，增长4%;经营纯收入36.63亿元，增长9.44%;物业闲置率0.96%，下降0.35个百分点。从数据上看，上半年村组经济发展整体较平稳。
再看虎门镇龙眼社区书记张国平的上半年，虽经历了冠越玩具厂的倒闭风波，但他却波澜不惊。
冠越厂的善后事宜还在慢慢处理，与此同时他还系统组织村干部着手搜集信息，从私人手上回购地皮、厂房，提高集体经济的来源，同时还通过银行理财两步走。
对此，中山大学教授林江认为，这是好现象，证明东莞基层社区领导和东莞农村农民开始意识到，会赚钱还不行，还要会保值，会投资升值。现代市民的理财观念、财务意识开始在东莞农村深入。
林江说，要警惕美丽的误会，在自我突围的过程中克服一些“盲点”。他的观点如下:
首先，回购的空置厂房用来做什么,集体从私人手上回购地皮和厂房可以起到集约土地，成片开发的作用。如果还是像以前那样，盖厂房出租，或张三换成李四，还是从事原来那些即将要被淘汰的产业和工业，这就不能达到产业结构调整的目的。
其次，注意资金流的平稳。集体资产中的现金流变成厂房地皮，如果回笼不及时，将给集体经济造成一定的压力。
第三，社区没有规划权，在土地使用性质上要合法合规。
对于集体经济未来的走势，苏韩暖认为，依附在无根企业之上的集体经济，在产业转移中没有牵制能力，在租金谈判中没有议价能力，多年来租金不升反降。如果不能及时找到突围之路，东莞集体经济将不只是低迷五年，而可能是十年或更长的时间。但这当中也孕育了许多积极因素。如扶持发展的机制逐步建立，加强管理的措施进一步完善，经济发展的质量有所提高。
专题策划/统筹:王慧专题采写:南方日报记者郝金朋(南方日报记者段思午对此文亦有贡献)
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