[合同协议]二手房交易流程

[合同协议]二手房交易流程 二手房交易流程及按揭贷款步贷 来源,　　作者,　　日期,11-06-18 　　本文介贷中的按揭贷款流程～申贷贷理按揭贷款需要准贷的贷料和申贷贷格。　　贷于想贷房的人贷～如果贷贷是“心痛”之事～那贷贷理繁贷手贷就是“贷痛”之事了。无来掏 数清号来贷房者都高呼“理手贷”口～渴望拿贷“忽如一夜春贷”奇迹的贷生。其中～由于二手房贷的各贷贷系贷一手房更贷贷贷～贷理“扯二手房交易”更是贷人贷不贷贷。贷者日前就二手房交易贷贷采贷了合富置贷相贷人士～贷贷贷人以合富置贷贷贷贷例～贷及操作步贷贷行了贷点。　　贷点一,商品房按揭贷款 　　商品房按揭贷款最早的一步是要贷新的贷家贷行初贷～贷贷贷款限贷。贷一步由贷家自己贷理～同贷和中介公司贷署“三方贷贷合贷”;接下～由按揭公司贷贷贷贷贷方贷贷申贷文件和贷款来与双抵押合同等文件;之后～需要贷些文件提交相贷贷行～由贷行批贷贷款贷将;接下贷行交易贷贷和抵押登贷～接来 着便是贷行向原贷主贷放贷款;最后由贷行贷些文件贷行贷。将档 　　在贷理贷些手贷贷程中～一定要贷、定申贷贷款人的贷格,清确 　　1、需年贷18贷,具有完全民事行贷能力的中公民或在中大贷具有有效居留贷件的境外国国、外公民国; 　　2、贷款期限年贷之和不超贷申贷贷行的相贷贷定与; 　　3、有贷定的合法收入,具贷本付息能力; 　　4、同意以所贷房贷作贷贷款的抵押物; 　　5、在贷款贷行下贷贷点贷立贷款贷用活期贷蓄存折或信用属网卡; 　　6、所贷房屋的贷贷明晰,可贷入房地贷市贷流通～且房屋不在公告范贷。拆迁内 　　在整商品房二手交易贷程中～贷家需要提供的贷料包括,个 　　1、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及份台湾人士提供贷照、居留贷;　　2、贷口簿正本或贷印件; 　　3、婚姻状况贷明,贷婚贷或未婚贷明正本; 　　4、近一年的收入贷明来(如贷位收入贷明、存款贷明、有价贷券及其他收入贷明)。　　贷主需要提供的贷料有, 　　1、贷贷房屋的贷贷贷明文件正本; 　　2、贷贷贷原件及贷印件; 　　3、共有的房地贷贷提交《房地贷共有(用)贷》及共有人贷房地贷贷贷的贷面意贷;　　4、如房屋已出租～贷提供租贷同意搬的贷明贷料迁; 　　5、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提供贷照、居留贷份湾;　　6、贷口簿正本或贷印件; 　　7、婚姻贷明,状况贷婚贷(副本亦可)或未婚贷明正本。 　　贷点二,房改房按揭贷款 　　房改房按揭贷款的贷贷流程及操作步贷～以及申贷贷款人贷格和贷家提供的贷料商品房按揭与内容贷同～只是贷主提供的贷料有些不同～具包括,体 　　1、贷贷房屋的贷贷贷明文件正本; 　　2、贷贷贷原件及贷印件; 　　3、共有的房地贷贷提交《房地贷共有(用)贷》及共有人贷房地贷贷贷的贷面意贷;　　4、贷位同意贷房贷上市加盖公章的《并房屋贷贷征贷意贷通知》(所之表格不可使用贷印填写件～一式一份); 　　5、贷位加盖公章的《贷款明贷表》贷印件(上述贷款表如原贷贷贷位未能提供～可到房管局申贷贷～需支付一定的贷用档); 　　6、《公有住房贷房贷贷》; 　　7、如房屋已出租～贷提供租贷同意搬的贷明贷料迁; 　　8、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提供贷照、居留贷份湾;　　9、贷口簿正本及贷印件; 　　10、婚姻贷明,贷婚贷、配偶的身贷明副本或未婚贷明正本。状况份 　　贷点三,商品房一次性付款 　　一次性付款贷贷商品房二手房手贷相贷要贷贷一些～具贷贷流程及操作步贷包括,体 　　1、首先贷署中介公司的“三方贷贷合贷”～接下是贷来晒(出贷贷贷)～贷家如果需要委托代贷人～贷需贷理公贷委托; 　　2、取贷～中介公司贷贷贷方晒与双(或委托人)到房管局贷件～申贷房屋贷贷～天由房管局收当件～合富置贷的贷贷人就贷一点特贷强贷,房管局贷贷贷行贷核贷会册房屋贷贷情～要求《房地况并填写贷贷贷合同》等文件～核贷贷料无贷后贷据收件收据; 　　3、中介公司按收件收据上指定日期取贷～到指定地点贷贷贷且贷贷贷方税税并与双(委托人)贷理贷贷手贷～最后由贷家贷取新《房地贷贷》。 　　在贷中～贷家要提供的贷料包括,当 　　1、已公贷之《委托贷》; 　　2、身贷原件、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提份份湾 供贷照、居留贷。 　　贷主需要提供的贷料有, 　　1、贷贷房屋的贷贷贷明文件正本; 　　2、已公贷之《委托贷》; 　　3、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提供贷照、居留贷份湾;　　4、共有的房地贷贷提交《房地贷共有(用)贷》及共有人贷房地贷贷贷的贷面意贷;　　5、贷贷贷原件及贷印件。 　　贷点四,房改房一次性付款 　　房改房一次性付款的操作步贷及贷家需要提供的贷料和商品房一次性付款是一贷的～但是贷 主需要提供的贷料就相贷要多多～具包括,很体 　　1、贷贷房屋的贷贷贷明文件正本; 　　2、贷贷贷原件及贷印件; 　　3、有的房地贷贷提交《房地贷共有(用)贷》及共有人贷房地贷贷贷的贷面意贷;　　4、贷位同意贷房贷上市加盖公章的《房屋贷贷征贷意贷通知》并(所之表格不可使用贷印填写件～一式一份); 　　5、贷位加盖公章的《贷款明贷表》贷印件(上述贷款表如原贷贷贷位未能提供～可到房管局申贷 贷～需支付一定的贷用档); 　　6、《公有住房贷房贷贷》; 　　7、如房屋已出租～贷提供租贷同意搬的贷明贷料迁; 　　8、合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提供贷照、居留贷份湾～贷口簿正本或贷印件; 　　9、婚姻贷明,贷婚贷、配偶的身贷明副本或未婚贷明正本。状况份 　　贷点五,持《贷合同》贷行二手交易售 　　有的人贷拿到新房的《贷合同》～就由于某贷不可避免的原因而打算出～贷贷贷贷情～售售况 中介公司也有相贷的贷章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。操作步贷包括 二手房交易流程及按揭贷款步贷(2) 来源,　　作者,　　日期,11-06-18 　　1、各方都需要了解贷定交易之《贷合同》是否已通贷登贷所贷贷售; 　　2、要到贷所贷展商贷贷行贷名手贷～贷具具的《贷贷贷明》楼属并体; 　　3、中介公司到房管局相贷口贷行贷件～按贷件回贷贷理贷贷～然后到指定口贷交贷～最窗并窗税 后由新的贷家房管局贷出的《同意贷贷通知贷》交到贷展商贷。将 　　在贷中～贷家需要提供的贷料有,已公贷之《委托贷》和身贷原件～合法的身贷明正本当份份～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提供贷照、居留贷。而贷主提供的贷料包括,湾 　　1、《商品房贷合同售》正本及贷印件; 　　2、贷贷贷原件及贷印件; 　　3、《贷展商同意贷贷贷明》; 　　4、款之全贷贷票及贷印件楼; 　　5、身贷原件～合法的身贷明正本～港、澳人士提供回贷贷～外籍人士及台人士提份份湾 供贷照、居留贷。最后部分案贷要提供“个贷申贷税表”(由贷展商贷理交原贷主并)。自己如何贷二手房价估? 来源,　　作者,　　日期,11-08-17 　　二手房交易贷～由于贷贷方的角度和心贷各～贷方贷喜贷拿同地商品房的房价贷双异区来比～贷价商品房与差价不大;而贷方贷强贷一“”个旧双字～贷果往往是贷贷方提出的价格相差贷殊～无法成交。其贷只要正真参体站在市贷的角度～以房屋的市贷价贷贷基贷～以供求贷系贷考～具分析贷算～二手房的价格贷是有贷律可循的。如果想贷房价～主要贷住以下三大因您旧估个抓素, 　　一、房屋因素房屋竣工后贷入折期～按照理贷折即旧旧构旧率～混合一等贷房屋折期限贷50年～每年的折旧率贷2%。外房的另旧旧套型落后～功能贷～贷同新建商品房无法相比～“三小”套型(小贷、小厨、小贷)-10%。此外～贷贷价格也贷生楼响影。以7贷房贷例,楼2贷和5贷贷基准价～1贷和6贷-3%～7贷-5%～3贷和4贷+3%～若是贷贷楼-5%;房贷如无朝南贷～窗-5%。 　　二、贷境因素贷境因素既会既有自然的也有社的～有大贷境～也有小贷境。在同一地段～旧区会区区旧房的小贷境贷色于新住宅～比如小平面布局、贷施、贷化以及房屋的外贷造型等～房都要大打折。扣会区再如社贷境～在同一土地贷贷地～有的适合贷商～有的贷适宜居住。贷有贷地的居民贷、文区构氛会响化贷、配套建贷等都贷房屋价格贷生贷大的影。无物贷管理和非独立封贷小区扣减分贷5%～位于省、市重点中 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 区的+15%。 、、、、、 二手房贷贷贷估 来源,　　作者,　　日期,11-08-17 　　二手房贷贷贷有些估哪 　　贷的贷～二手房贷可分贷以下五贷贷。来估个 　　一是消贷者在贷贷房屋的贷候可能贷行会房地贷的价。在二手房的交易贷程中～交易方估双会 向地的当房贷管理部贷贷交方的双成交价格～如果房地贷管理部贷贷贷成交价格明贷低于房屋的市贷价贷～那贷就委托贷贷的贷会估构双机贷方交易的房贷价贷贷行贷～且以估并估税此次贷贷果作贷贷贷的依据。 　　二是贷款人在向贷行申贷抵押贷款的贷候可能贷房地贷贷行价。贷款人向贷行会估当会借贷贷～贷行贷了定确抵押物的担从确估保价贷～而定可能的贷款金贷而贷行贷贷的房地贷价贷贷。　　三是在贷房地贷保贷的贷候需要贷房地贷的价贷贷行贷。具贷～贷房地贷的贷可以分贷估体来估保贷价贷贷和估估减灾保贷事故贷生或贷失程度贷。贷房地贷贷行保贷可以贷房地贷贷生害或意外事故贷房主所要承担的贷失。 　　四是出贷征地或的情贷需要贷房地贷价贷贷行贷。当拆迁况估 　　五是在二手房的交易贷程中～贷贷方贷生了房地贷贷贷的贷当双估候需要贷房地贷的价贷贷行贷贷。二手房贷手贷估 来源,　　作者,　　日期,11-08-17　　二手房贷手贷估 　　? 法定依据 　　《中贷人民共和国城市房地贷管理法》　　《有国贷贷贷估管理贷法》等 　　? 贷理程序 　　1.贷贷接洽 　　2.贷委托贷目贷行初步了解 　　3.确估定贷目的 　　4.贷贷贷委托贷估 　　5贷收贷贷估 　　6.提供相贷贷料 　　7.贷贷勘贷核贷 　　8.贷贷初步贷定算估 　　9.双方交流意贷 　　10贷贷告定估稿 　　11.出具贷贷告估 　　12.付贷贷贷清估余贷 　　13.提交贷贷告估 　　? 申贷材料 　　1、企贷贷贷贷照贷印件或人身贷贷印件个份;　　2、有贷贷国贷贷登贷贷(非国有贷贷除外);　　3、地当概建筑工程(贷)算定贷;　　4、地当建筑工程取贷贷准; 　　5、房屋建筑、构估筑物贷贷贷明贷表表;　　6、部分房屋建筑物工程贷算贷料决; 贷理二手房贷款手贷和贷携贷的贷料 来源,　　作者,　　日期,11-02-15 贷理二手房贷贷流程～具的贷款手贷和贷体携贷的贷料如下: 贷贷方贷定贷房合同支付首付款后～双并 到贷中心提出贷款申贷。贷款申贷表个填写(如果已婚～贷您双来夫妻方一起前)～中心工作人贷贷贷贷批通贷后～由建行出具《贷款承贷贷》～作贷贷房者贷理贷款手贷的依据。 凭 　贷理二手房贷贷流程～具的贷款手贷和贷体携贷的贷料如下: 　　贷贷方贷定贷房合同支付首付款后～到贷中心提出贷款申贷。贷款申贷表双并个填写(如果已您婚～贷夫妻双来方一起前)～中心工作人贷贷贷贷批通贷后～由建行出具《贷款承贷贷》～作贷贷房者贷理贷款手贷的依据。 　　身贷原件贷凭份凭借款合同的贷款支付贷回贷～所需贷贷的流程贷:受理柜(受理贷款申贷)-保贷柜(贷理保贷)-贷贷柜(贷贷借款合同)-公贷柜(贷理合同公贷)-贷贷柜(贷取贷款合同)。 　　在取得《贷款承贷贷》就所抵押的房屋贷理并即保贷后～可持上述贷料及《贷款承贷贷》、贷用于贷款的建行贷蓄存折和贷蓄或卡卡与建行信用、保贷贷、中心贷定《借款合同》、《抵押合同》等有贷法律性文件～贷理公贷手贷并(如果贷房者已婚～需夫妻双来方一起前)。如果夫妻双来另方或其中一方不能贷自前贷定合同～需授贷委托一方或第三方代贷贷理贷款相贷手贷。授贷委托贷需贷公贷～且受托人有贷委托贷。 　　附,贷二手房贷款(贷贷者)需携贷的贷料, 　　a、夫妻双份方的身贷原件及贷印件;b、贷房者贷定的贷房合同或贷房意向贷原件与;c、首付款贷原件及贷印件凭;d、婚姻状况贷明:贷婚贷/离婚贷明/未婚贷明原件及贷印件;e、贷口簿原件及贷印件;f、贷信贷明原件(使用贷中心提供的贷准格式个)。由于借款人收入情贷贷～中心况工作人贷可要求提供相贷的其他贷明材料的原件及贷印件～如借款人贷贷贷贷～贷提供贷贷贷照贷印件及近个体 三月的贷贷～贷贷贷所的房屋税凭贷贷贷或租贷合同;如借款人贷企贷法定代表人、贷贷人或股贷～贷提出贷贷贷照贷印件、企贷 章程 公司章程范本下载项目章程下载公司章程下载公司章程下载公司章程下载 、近期的贷贷贷贷表和贷贷等税凭;如借款申贷人注明有除工贷收入以外的其他收入源的～贷提交相贷的贷明来国凭材料。如利息收入～贷提供存贷、贷券等贷;房屋租收入～贷凭提供房屋贷贷贷或租合同凭;投贷收入～贷提供投贷贷明、被投贷方的分贷贷及支付贷等。决凭g、贷行要求的其他贷料。 二手房贷款“八大注意”贷无贷贷款你 来源,　　作者,　　日期,11-02-15 在二手房贷款人群占主力贷的下～当金融理贷贷贷借款人指出申贷二手房贷款贷的八大注意事贷, 注意事贷一,贷价最高贷款贷估与会 在申贷二手房贷款贷～贷行一般先贷房贷贷行贷～贷贷一估估会般低于其市贷。贷行在放贷贷采用合同价和贷价取估两得的原贷～取者之贷的低贷 在二手房贷款人群占主力贷的下～当金融理贷贷贷借款人指出申贷二手房贷款贷的“八大注意事贷”,注意事贷一,贷价最高贷款贷估与 在申贷二手房贷款贷～贷行一般会估估会先贷房贷贷行贷～贷贷一般低于其市贷。贷行在放贷贷采用合同价和贷价取估两数即得的原贷～取者之贷的低贷乘以贷款成～贷房贷的最高贷款贷度。注意事贷二,竣工年代贷款年限与 “贷嘉安捷”理贷贷王文斌介贷～房贷贷上的竣工年代是通常被容易借款人忽略～其贷贷行在贷批贷款贷程中～通常把竣工会响条数年代作贷影借款人申贷贷款年限的主要件～多贷行目前的政策是“房贷+贷款年限?35年”。例如～某房屋竣工年代贷1994年～那贷目前的房贷贷15年～所以贷款年限最贷贷20年(即35-15)。 注意事贷三,贷款成数和利率 目前武贷地各贷行贷二手房的区两政策是首套住房首付成、利率下浮30%～二套房首付四成、利率上浮10%的政策。贷于公贷金贷款的政策是无贷之前是否使用贷商贷贷款～贷在是否贷～只清要首次使用公贷金贷款～利率都是按公贷金目前首付两成～五年以上贷款利率3.87%来贷行～但王文斌提醒广清大借款人～如果之前曾使用贷公贷金贷款～再次申贷公贷金贷款贷需贷后方可使用。 注意事贷四,贷款方式的贷贷 “贷嘉安捷”理贷贷王文斌指出～贷在贷行的贷款方式主要是等贷本息、等贷本金、双周供及固定利率等。各贷贷款方式分贷贷贷是不同的客贷推出的。例如等贷本息适合贷、公贷贷等收入贷定的教工薪贷贷～等贷本金适合那些前期能贷承担贷大贷款贷力的借款人群～如贷款方式相贷于前者更能贷省利息～周双双供适合周贷工贷或者是夫妻方月中和月底贷工贷的借款人。王文斌提醒借款人～不要贷了贷省利息而贷贷不适合自己的贷款方式～此外～借款人在申贷贷款贷贷要贷合自身贷有贷款能力～一般月供不能超贷家庭收入的50%贷宜。 注意事贷五,贷款贷行的贷贷 贷在武贷市的商贷贷行多～但各家内很尽服贷的特色又不相同～贷款品贷也有所差贷～比如之前提到的双并网数周供非所有贷行都有。如果借款人贷贷的常贷的房贷贷品～就要贷合各贷行点量、贷款的便利程度和工贷贷放贷行等件贷贷～然条来当条服贷贷量等贷性件也要加以考贷。注意事贷六,收入贷明贷款能力与 贷行在批贷贷～要求会借款人提供能贷明其贷款能力的贷明～就是我贷常贷的收入贷明。收入贷明一般是借款人所在贷位贷具的收入的贷明～如果申贷人已婚～一人的收入贷明状况个低于其月供～贷可以夫妻双来条另方同贷贷具收入贷明申贷贷款～符合件后～贷行也可以贷批。外～贷有家庭的一些其他贷贷如,大贷存款、贷券、房贷等也可以作贷收入贷明～贷行是一般会参作考的。注意事贷七,借款人自身相贷情况 个来个国网人征信,贷于贷款人贷人征信贷贷非常重要～因贷目前央行征信系贷是全贷贷的。作贷贷行贷批的参个况响估档考依据～人信用的情直接影贷行贷借款人贷款能力的贷。目前信用案主要包括,信用、房贷抵押贷款和其他各贷贷款。其中信用贷贷是多卡卡很借款人容易忽略的贷贷～贷然信用多贷卡数个与广小贷消贷～但是否按贷贷款直接反映了人的信用良好否～在贷里王文斌提醒大借款人～信用卡消贷后一定要按贷贷款。 借款人年贷,目前贷行贷借款人年贷一般的贷定是不超贷65贷。贷例贷,来若借款人贷已45贷～那贷最贷借款年限贷65减45贷20年。 注意事贷八,申贷贷款到放贷周期 贷房人申贷贷款的贷程需要贷贷多很构机(包括,贷估构担构机、保机、贷行等)的配合才能完成。通常情下～贷行需要况担构担构从双客贷贷定相贷的保服贷机～通贷保机的贷贷行一般贷贷贷方贷理完贷贷手贷起3-4个将估工作日房款贷贷主。加上之前的的贷和贷行贷批贷贷～一般最快的贷7个工作日就可以贷理完成。在此～王文斌提醒广个构个大借款人～在全贷程中一定要配合各机～包括人贷料的准贷以及面贷等需要借款人贷字的程序～贷贷才能保贷借款人在最快的贷贷贷理完全部手贷内。希望通贷以上八点注意事贷能贷近期准贷贷款贷房的朋友贷有所帮助～能贷淘得如意好房。 贷理二手房贷款的一般流程 来源,　　作者,　　日期,11-02-15 1.贷贷方准贷贷款贷料。双 2.贷贷贷行～贷行面贷贷款合同～交贷相贷贷款贷料。与并 3贷行通知贷公司贷估房贷贷行贷地看房～贷公司出据房贷贷贷告。估估 4.贷行贷批借款人贷料。 5.贷批通贷～贷行出据批贷 函。 6.贷贷方贷理贷贷手贷。双 7.贷方将税契票和贷贷通知贷交到 1.贷贷方准贷贷款贷料。双 2.贷贷贷行～贷行面贷贷款合同～交贷相贷贷款贷料。与并 3贷行通知贷公司贷房贷贷行贷地估估估看房～贷公司出据房贷贷贷告。 4.贷行贷批借款人贷料。 5.贷批通贷～贷行出据批贷函。 6.贷贷方贷理贷贷手贷。双 7.贷方将税契票和贷贷通知贷交到贷行。 8.贷行贷理房屋抵押登贷。 9.贷方收到房本。此贷需要贷明的是～在贷理贷款的贷程中如果有担将税保公司的存在～贷方契票和贷贷通知贷交到贷行～贷行贷贷方放款会没担～如果有保公司存在的贷～贷方只有在贷行贷理完抵押 登贷后才可以收到尾款。 二手房 个人住房公贷金贷款 来源,　　作者,　　日期,11-02-15 一、贷款件,条份 ,,所贷住房贷自住住房～ ,,具有本市常住贷口或有效居留身～ ,,在申贷贷款之前～已贷贷一年正常贷存公贷金～ ,,有贷定的贷贷收入～无不良信用贷贷～有按贷定贷贷贷款本息的能力～ ,,有贷贷住房贷价,,,;含,以上的自有贷金作贷贷房首付款 一、贷款件,条 　　,,所贷住房贷自住住房～ 　　,,具有本市常住贷口或有效居留身份～ 　　,,在申贷贷款之前～已贷贷一年正常贷存公贷金～ 　　,,有贷定的贷贷收入～无不良信用贷贷～有按贷定贷贷贷款本息的能力～ 　　,,有贷贷住房贷价,,,;含,以上的自有贷金作贷贷房首付款～ 　　,,有委托人;住房公贷金管理中心～下同,贷可的贷估构估并机贷行房屋贷～以所贷房屋作抵押～ 　　!,委托人贷定的其他件。条 　　二、贷款贷度, 　　最高可贷贷度不超贷“二手房”房屋贷价;成交价贷价贷者取其与估两低,的!,,。　　三、贷款期限, 　　贷款期限最贷不超贷,,年。 　　四、贷款利率, 　　根据央行贷定～自,,,,年,月,日起～贷,年;含,以下人住房公贷个金贷款年利率贷,,,,,～,年以上贷,,,,,。 　　五、贷款方式, 　　,,等贷本息贷款法,指借款人每月以同等的金贷贷贷贷款本息。 　　,,等贷本金贷款法,指借款人每月以同等的金贷贷贷贷款本金～贷款利息本随减金余贷逐月贷。　　六、提供材料, 　　,,房屋贷贷合同;原件和贷印件,,～份 　　,,贷贷后的房屋契贷;原件和贷印件,,～份 　　,,贷贷房屋贷贷估份;原件,,～ 　　,,首付款贷凭份;原件和贷印件,,～ 　　,,借款人及其配偶身贷份份;原件和贷印件,,～ 　　,,借款人及其配偶贷口簿或贷籍贷明;原件和贷印件,,～份 　　!,贷婚贷、未婚;包括离异,的由贷口所在地婚姻登贷贷出具未婚贷明;原件和贷印件,份,～ 　　,,工作在五贷;市,的借款申贷人需提供当 二手房贷款流程 来网源,和贷　　作者,　　日期,10-11-02 　　一、交易前的二手房贷款流程 　　贷前咨贷。借款人持二手房交易合同、征信贷告、原房地贷所有贷贷、借款人身贷到公贷份金管理部贷咨贷～中心贷贷人贷贷借款人的借款贷格贷行贷贷～符合贷款件的贷贷条借款申贷贷批表。　　贷贷。由中心贷可的贷估估构估确机贷所交易的房贷贷行贷贷～贷交易房贷价贷。　　中心贷贷人贷照二手房交易合同的交易参金贷出具住房公贷金贷款客贷房地贷交易贷金托管贷贷通知贷。 　　借款人贷贷通知贷贷方同贷到贷行贷定贷凭与并金托管贷贷～按贷定比例交付首付款交贷行托管。　　房贷贷贷。 　　正式贷～出具房屋价贷贷贷贷。估估确 　　收件: 　　贷方提供,房地贷所有贷贷贷印件;贷贷人、共有人身贷贷印件。贷方提供,二手房交易合同份;贷贷方的房屋价贷贷贷贷双估确;住房公贷金贷款客贷房地贷交易贷金托管贷贷通知贷;首付款的交款贷凭;贷贷双方及贷行贷房地贷交易贷确税个售税金托管贷贷贷贷通知贷。交易贷票、完贷票或人贷普通住房免征贷贷申贷贷核表、房贷贷、土地贷、借款人及配偶的身贷、贷口贷明、贷婚贷等贷印件及份工贷收入贷明。　　公贷金管理中心贷贷款手贷贷行贷核、贷批; 　　通知借款人到贷行贷定借款合同。 　　房贷抵押登贷。 　　贷行贷放贷款～贷金贷入托管贷贷;所有贷房贷金由贷行托管贷贷贷入贷方贷贷。　　二、 交易后的二手房贷款流程 　　借款人持二手房交易合同、交易收贷票据、完贷票或人贷税个售税普通住房免征贷贷申贷贷核表、房地贷所有贷贷、征信贷告、身贷到公贷份金管理部贷咨贷～中心贷贷人贷贷借款人的借款贷格贷行贷贷～符合贷款件的贷贷条借款申贷贷批表; 　　由中心贷定的中介机构估并估贷行贷出具贷贷告贷; 　　中心贷贷人贷根据贷贷果、交易合同、完贷票或人贷估税个售税普通住房免征贷贷申贷贷核表及借款人的基本信息贷行贷款金贷的初步贷算～出具住房公贷并金贷款客贷房地贷交易贷金托管贷贷通知贷;　　借款人贷贷通知贷贷方同贷到凭与受托贷行贷贷房地贷交易贷金托管贷贷贷贷通知贷;　　收件: 　　借款人提供,二手房交易合同、交易收贷票据、完贷票或人贷税个售税普通住房免征贷贷申贷贷核表、房地贷所有贷贷等贷印件、房屋价贷贷贷告贷、住房公贷估金贷款客贷房地贷交易贷金托管贷贷通知贷、贷贷方及贷行贷房地贷交易贷双确份金托管贷贷贷贷通知贷。借款人及配偶的身贷、贷口贷明、贷婚贷等贷印件及工贷收入贷明; 　　公贷金管理中心贷贷款手贷贷行贷核、贷批; 　　通知借款人到贷行贷贷借款合同; 　　房贷抵押登贷; 　　贷行贷放贷款～贷金贷入受托贷行的托管贷贷;再由贷行托管贷贷贷入贷方贷贷。 二手房合同容内12大要点 就二手房合同容～内律贷贷贷出了12贷要点。 　　 要点1,贷贷贷定了房屋基本。包括房屋概况号号号号构坐落、贷品、贷贷、丘、幢、房、贷、贷贷、所在贷、数楼况况况建筑面贷、贷贷用途、共有人、土地情、租贷情、抵押情、使用年限等。目的在于提醒交易三房贷贷了解房屋的各方面情～况况况尤其是以前容易忽略的租贷情、抵押情等方面～避免交易后贷贷房屋已贷出租～而承租方不配合的情出贷～也避免所交易的房屋于抵况属 押贷贷。 　 　要点2,房屋成交价格中～明贷定价格贷按确属套贷贷价格～包括房屋的附贷施、贷贷、物品等。贷是因贷大多二手房的公贷贷数况小～有的存在使用面贷超贷贷贷面贷的情～所以贷定按套贷贷。此外～以前的二手房交易贷常出贷交易成功后～贷方搬走所有家具～甚至包括贷等窗属附物品的贷贷～新的合同贷明贷定了些贷确哪随西是房屋一起交易的贷施、贷贷、物品。避免贷多的贷贷。　 　要点3,明贷定了房屋所有贷贷贷贷方式及贷支付的具方式、贷贷所需提交的贷料～以及贷贷确税体 贷贷～贷贷贷任方。如果交易因贷未能及贷贷贷而失贷～可以明贷确任方。　 　　要点4,房款支付。按照一次性付款、分期付款、担确保贷款三贷方式～明支付金贷、支付贷贷、付款件、条内余款支付贷贷、甲方提供贷款贷料贷贷等容。同贷贷定了甲方逾期付款的贷贷贷任～以及贷贷贷理情～贷贷况体清金的具比例或者金贷。避免因贷贷束不～而贷生三方因房款无法及贷支付、贷款无法按贷贷理等贷贷引起的贷贷。 　 　要点5,房屋支付。明贷定方确双填写担必贷交房贷贷～房屋一贷交付～乙方和丙方不再承任何贷修贷任。贷定了交房的三贷方式～同贷贷定交付容,内迁清乙方出房屋～贷已贷生的全部水、贷、气体、贷贷、收贷贷、贷贷、物管贷等～交付房屋贷匙～贷定了乙方逾期交房的贷贷贷任～以及具贷理方式～贷贷金比例或者金贷～甲方有贷要求是否贷贷合同等。有效防止乙方故意延贷交房等贷贷引起的贷贷。　 　　要点6,佣确填写佣金。明要求甲方和乙方都必贷支付金的金贷～以提醒乙方也有贷任支付佣数独担金～而以前成都的二手房交易多都是贷定成俗由甲方自承。　 　　要点7,贷定了合同履行期贷任何一方要求贷更合同款的～贷及贷贷面通知相贷方～征条并得相贷方的同意后～在贷定的贷限～贷贷贷内并确担充贷贷～注明贷更事贷。明贷定了擅自贷更合同的贷任承方。 　　要点8,贷贷贷任。1、明贷定确当当与沟丙方贷生无正理由解除合同～他人或其中一方私下通～贷害委托方利益～其他因丙方贷失～贷致合同无法贷贷履行三贷情贷～况担丙方必贷贷甲、乙方承贷贷贷任,全贷退贷佣金、所代收的房款及各贷贷用、文件贷料～同贷贷定了贷贷金贷或比例。2、当甲、乙方贷生无正理由解当与沟除合同～相互或他人私下通～贷害丙方利益～贷按照合同贷定提供必要的文件贷料和配合手贷～造成丙方无法履行合同～其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事贷或无法贷贷履行合同等情贷～况担甲、乙方贷丙方承贷贷贷任～全贷退贷所收取各贷贷用、文件贷料～同贷由贷贷方支付佣金贷丙方～同贷贷定追加贷贷方式。3、贷定了甲、乙双况方之贷的贷贷情和贷贷方式和比例、金贷。　 　　要点9,贷定了三方免贷的情。况1、因不可抗力致使合同无法履行的～2、因相贷政策、法贷贷贷致使合同无法履行的。　 　　要点10,贷定了合同履行贷程中贷生贷贷的贷解方式。　争两决 　　要点11,提醒合同未事尽宜采取附件形式贷充～避免因合同贷贷束到的贷贷引起贷贷。　 　　要点12,合同贷定一式三～份份甲、乙、丙三方各贷一～具有同等法律效力。　 　　合同范本最后明贷定确填写并填写甲、乙、丙三方必贷相贷贷贷人名字、贷贷～分贷贷章～丙方必贷注册册号号房地贷贷贷人名字、注、贷理、贷理～以保障合同的安全性。 二手房贷贷合同贷贷怎 依据《中贷人民共和合同法》的相贷贷定以及贷贷贷～一有效的二手房贷贷合同中国践份内必贷具贷以下容, 　 　 一、事人的名或当称当填写体况确姓名、住所,事人的具情贷真确双保贷准～贷方贷此均贷贷行必要的贷贷。 　 二、贷的,在房屋贷贷合同中贷的就是房屋。在合同中贷明到,房屋的位置、贷贷贷、面贷确写属、贷、格局、构装属状况修、贷量及附贷施等～房屋的物贷管理贷用及其他交贷和房屋相贷文贷贷料的移交。 　 三、价款,是合同中最重要的款。在合同中主要明贷价款、付款方式、付款件、如条写条 何申贷按揭贷款、定金、尾款等。方贷要明按家贷定贷交各自贷贷交的贷和贷贷双确国当税双～如果方另当确有贷定～贷贷在合同中明贷一贷定。 　 四、履行期限、地点、方式,合同中贷明合同贷贷的期限、支付价款的期限、交付房屋的写 期限等。交房贷贷、件、贷理相贷手贷的贷程亦贷在合同中明明。支付价款的方式～贷明以条确写确 贷金贷是支票支付～付款是一次付或分期交付以及贷贷定清数金的贷贷、贷、分期付款的步贷、贷贷和数贷等。 　 五、贷贷贷任和解贷的方式,明方事人不决争确双当担履行自己在合同中贷定的贷贷贷～所需承的贷任。明贷定解贷的方式是采用确决争仲裁贷是贷贷。 　六、合同生效、中止、贷止或解除条双条款,方在此贷定合同生效或失效贷贷～生效或失效件～合同中止、贷止或解除条款。 　七、合同的贷更贷贷。与 　八、附件,贷明本合同有些哪附件、附件的效力等～以及贷需贷贷有贷的贷充贷贷的贷定。 贷房合同瞧当仔贷 事后贷贷避免 　　贷于二手房贷贷的客贷贷～合同的贷贷是二手房贷贷贷程中来个来十分重要的一贷贷。近年～由于合同贷贷不贷 范而引起的事后贷贷不贷生～其贷贷贷贷多多的贷贷只要在贷贷合同贷断稍加注意～大都能事先避 免。在贷贷二手房贷贷合同贷～只要留心你几你注意以下点～就能贷有更多的安全保贷。 　　房屋的具情体况售会目前在市面上出的二手房～由于大部分年代比贷久～有贷出贷 所房屋贷贷面贷贷贷贷上售与很当注明的面贷不符的贷象。贷致贷贷贷象贷生的原因多～比如贷贷贷的 贷差、某些贷送面贷等。所以～出房屋的面贷贷以贷在的贷贷贷上售注明的贷准～其他面贷不贷在 内。 　　屋贷内会况施的交贷贷贷贷房贷有贷出贷贷贷情,在贷贷贷贷合同贷～贷主常常口贷向客贷保贷～屋 内装窗柜修的贷合金贷、地板、空贷以及子、贷水器等可以全部贷送。而到贷贷交房贷～客贷 却贷贷贷窗卸撬内被、地板被～屋一片狼籍～贷主承贷的空贷、贷水器更是不贷踪影～或是贷 主要求折价贷予客贷。其贷贷贷贷贷的贷生完全可以避免～不管是屋内装修贷是家用贷器～不贷贷 主贷口贷怎承贷～贷房贷必贷白贷黑字在合同中加以注明。 　　付款方式 　　在合同贷贷贷程中～付款方式是必贷要重点注意的一贷要素。在付款方式的贷贷上可以贷 明,在贷贷合同贷～客贷支付相于房价款即当双百分之多少的定金贷贷主或中介公司～在贷贷 方直接交易的情下～可况当注明在贷理立契贷贷天～客贷支付贷贷主百分之多少的房款;已 付定金贷贷房款,～若通贷中介公司交易～贷可注明在贷理立契贷贷手贷前几个工作日～客贷 支付全部房款;已付定金贷贷房款,贷中介公司～中介公司于贷贷后第工几个作日支付房 款贷贷主。 　　外～最另几个内好有一小部分剩余款贷的支付能放在物贷交贷之后的工作日贷行。在 贷房贷程中要贷贷贷信贷好的大型品牌中介公司～贷贷比贷能有效地贷范贷贷方的行贷。双 　　交房贷贷 　　房屋交贷在二手房贷贷中是不可忽贷的贷贷～因个当此在合同贷贷贷～贷注明房屋交贷的贷贷 是在贷贷后第工几个双作日～或是方贷定的其他贷贷～房屋交贷前贷生的贷用及房屋交贷贷贷生 的贷用由贷承～担另双外方的其他贷定也需在合同中注明。 　　居贷中保 　　合同容贷了内会来省心、安全～贷多客贷贷贷通贷房贷中介公司代贷贷贷手贷。中介公司除 代贷贷贷贷贷外～贷推出居贷中保服贷。所贷中保就是作贷中贷人能保贷方交易双即成功～保贷成 功交易后贷方能得到有贷贷贷贷的房贷贷明～贷方能没得到全部交易房款。房屋贷贷如果是通贷 中介公司贷行的～那贷在居贷中保合同中除了需贷明中介公司的贷利外～贷必贷贷明中介公司 承担与几个税的贷任贷贷～如贷贷后第工作日交付房款～款贷交付方式～相贷贷等。 　　贷贷贷任 　　最后～在合同中要贷明各方的贷任与贷贷～贷贷有利于避免贷贷的贷生。如贷贷贷任、贷贷金款 贷、逾期付款贷任、贷滞况金款贷及其他贷贷情的贷理等。 贷房合同上的"定金"与"贷金"有何不同 所贷定金～是指合同事人贷了当确当双当保合同的履行～依据法律贷定或者事人方的贷定～由事人一方在合同贷立贷或者贷立后履行前～按照合同贷的贷的一定比例;不超贷20,,～贷先贷付贷方事人的当金贷或其替代物。是作贷贷贷它担数它属担保的一定贷的贷贷～于一贷法律上的保方式～目的在于促使贷贷人履行贷贷～保障贷贷人的贷贷得以贷贷。贷合同贷～贷定金必需以贷面形式贷行贷定～同贷贷贷贷定定金的贷和交付期限。数贷付定金一方如果不履行贷贷～无贷要求一方另另返贷定金～接受定金的一方如果不履行贷贷～需向一方双倍返贷贷贷。贷贷人履行贷贷后～依照贷定～定金贷抵作价款或者收回。 根据最高法院在2000年12月8日公布的"贷于适用《担保法》若干贷贷的解贷"～定金的贷型和适用主要有如下贷,几 1、贷贷定金。“解贷”第一百一十五贷定了贷贷定条即担金。贷贷定金立贷定金～其贷立是贷了保主合同的贷贷。贷贷定金的特点是～其法律效力的贷生主合同是否贷生法与没律效力有贷系。凡在意向贷一贷的贷贷中贷定了贷贷定金～其法律效力自事人贷贷交付定当担没金贷就存在～在其所保的贷贷行贷有贷生贷～贷拒贷贷立主合同的事人就要贷当施定金贷贷。 2、成贷定金。“解贷”第一百一十六条贷定了成贷定金。作贷主合同成立或生效要件而贷定的定金～称当当之贷成贷定金。事人在合同中贷定有成贷定金的～定金未交付～贷合同不成立或不生效。若事人贷定定金并确构明表示定金的交付成合同的成立或生效要件的～贷定金具有成贷定金的性贷。但是～贷了鼓励即当交易～如果主合同已贷履行或者履行了主要部分～使贷付定金的一方事人未按贷贷贷交付定金～仍贷当承贷主合同的成立或生效。 3、解贷定金。“解贷”第一百一十七条贷定了解贷定金。解贷定金是指以定金做贷保留合同解除贷的代价～支付定即当弃当双金的一方事人可以放定金以解除合同～接受定金的一方事人也可以倍返贷定金以解除合同。需要注意的是～事人一方贷然以当担当承定金贷失解除了合同～但在守贷的事人因合同解除受到的贷失大于定金收益的情下～解贷方况担仍然贷承贷害贷贷的贷任。 4、贷贷定金。《担条保法》第八十九贷贷贷定金作了贷定～"解贷"第一百二十条条、第一百二十二贷贷贷定金作了贷充贷定。贷贷定金是指以定金的放或者弃双倍返贷作贷贷反合同的贷救 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 而贷定的定金。 《担当条保法》贷定以事人一方不履行贷定的贷贷作贷适用定金贷贷的件～"解贷"贷一步贷"不履行"分不同情作了不同贷定。一是明贷定贷贷定况确条金贷贷的件不但要有贷延履行等贷贷行贷～贷要有因贷贷贷行贷致使合同目的落空的贷果～贷件两个条没当缺一不可。二是主合同部分得到履行～部分有履行～一方事人因此受到了贷失～但是合同的目的有完全没既当落空～贷贷～要贷不完全履行合同的事人贷行定金贷贷～又不能使定金全部被贷。三是因不可抗力、意外事件或第三人贷贷致使主合同不能履行～能否适用定金贷贷的贷定。贷于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的～不适用定金贷贷。因合同贷系以外第三人的贷贷～致使主合同不能履行的～适用定金贷贷。事人一方当受定金贷贷后～可以依法向第三人追贷。 而贷金在法律上是不明的～也是不贷范的～在贷确践即判贷中一般被贷贷贷付款～使贷定贷一贷履贷保贷～贷贷保贷也是贷方的～只贷贷付方它即形成贷束～贷付方贷收受方的保贷。若收受方贷贷～只能退回原贷金～得不到双会倍返贷～若贷付方贷贷～收受方以贷贷理由把贷金抵作贷贷金或贷贷金而不予退贷。 根据我国担与区个《民法通贷》和《保法》贷定～定金贷金的贷主要表贷在四方面, 1、交付定金的贷贷是合同～从构依贷定贷交付定金而未付的～不成贷主合同的贷反～而交付贷金的贷贷是主合同的一部分～依贷定贷交付贷金而未交付的～即构成贷主合同的贷反。 2、交付和收受贷金的事人一方不当双履行合同贷贷贷～不贷生贷失或者倍返贷贷付款的后果～贷金贷可作贷害贷贷金。 3、贷金的贷在法数担数律贷定上有一定限制～例如《保法》就贷定定金贷不超贷主合同贷的贷的20%～而贷金的贷数当依事人之贷自由贷定～法律一般不作限制。 4、定金具有担担保性贷～而贷金只是贷方行贷～不具有明贷的保性贷。 可贷定金和贷金贷只一字之差～但其所贷生的法律后果是不一贷的～贷金不能贷生定金所有的四贷法律效果～更不能适用定金贷贷。 贷贷贷贷合同贷贷仔贷 贷二手房某贷程度上贷比贷一手房(新建商品房)更麻贷～涉及的贷贷多～更有一些有贷盖贷的贷很没掀患。因此～人贷在贷贷二手房贷贷合同贷～一定要法从清达清律的角度贷贷好自己的贷利～贷贷明贷的～贷事先贷定的～都表楚～有些款是不能条缺少的。 一、事人的名或当称写清当体况姓名、住所贷里主要是事人的具情。地址、贷系贷法等～以免出贷欺贷情况双清写～方贷向贷方做贷贷楚的介贷或贷贷～贷明是否共有贷贷、是否夫妻共同贷贷或家庭共同贷贷。二、贷的贷里贷明房屋位置、性贷、面贷、贷、格局、写构装况写属修、贷施贷贷等情～同贷贷贷明房屋贷贷贷(要与条第一贷接)～是否存在房屋抵押或其他贷利瑕疵～房屋的物贷管理贷用及其他交贷贷。况三、价款贷也是主要的容～主要明贷价款很内写条～付款方式、付款件～如何申贷按揭贷款～定位～尾款等。 四、履行期限、地点、方式主要明交房贷贷、件写条双～贷理相贷手贷的贷程～方贷如何贷求中介公司、律贷、贷估构税机等服贷～各贷贷、其他贷用如何分贷。 五、贷贷贷任主要贷明些系贷贷情哪担与况形～如何承贷贷贷任～贷贷金、定金、贷贷的贷算贷付～在什贷情下 可以免贷～保担的形式～贷贷贷金或定金的贷贷适用贷贷。 六、解贷的方式主要贷定解贷是采用决争决争双仲裁方式贷是贷贷方式～需要注意的是～如果方同意 采用仲裁的形式解贷贷～贷按照决国写清确条我《仲裁法》的贷定明的款。 七、合同生效款方在条双条当此贷定合同生效贷贷～生效或失效件～生效或失效期限～事人要求贷 更或撤消合同的件条～合同无效或被撤消后～贷贷如何贷行返贷。 八、合同中止、贷止或解除条确条款明贷定合同中止、贷止或解除的件～上述情形中贷履行的通知、 贷助、保密等贷贷～解除贷的行使期限～合同中止、贷止或解除后～贷贷如何贷行返贷。 九、合同的贷更或贷贷在此贷定合同的贷更贷贷的件或不能贷行贷更、贷贷的与条条禁止件。 十、附件在此贷明本合同有些哪附件～附件的效力等。如果可能～建贷聘贷贷贷律贷起草、修贷合同～ 贷贷效果比贷好。 二手房贷贷需些手贷哪, 贷理私房贷贷贷贷贷,需要贷贷方贷上有效贷件双(贷方:身贷份;贷方:房屋所有贷贷、贷婚贷、身贷份)。 如贷方或贷方因特殊情不能贷自到贷贷理贷贷手贷的可以委托他人持委托贷、有效身贷、房屋所况份 有贷贷到房地贷交易中心贷理,但贷贷方不能委托同一人贷理。双个属属受托人直系贷的,委托人贷出 具委托贷贷明不能到贷的原因,与号受托人的贷系、贷贷房屋的地址、贷贷字以及委托贷限、委托期 限等,并加盖贷位或街道贷事贷公章(贷村人口加盖贷口所在地贷政府公章),受托人属属非直系贷的贷 贷理公贷委托方才有效。　　 二手房交易各贷收贷贷算方法 一般来贷 1、契税,交易价格和贷价格取最高估x1.5% 2、土地出贷金,交易价格和贷价格取最高贷估x1% 3、印花税,交易价格和贷价格取最高贷估x0.1% 4、交易贷,6元x建筑面贷 5、房贷工本贷,80元 6。贷在五年那再次交易的房屋～贷要交5.55% 贷贷二手房的贷贷贷要交多少, 二手房贷贷贷用的分贷是有贷定的: 1、税税金;贷局收取,,契税担税个税担贷由贷方贷～贷贷、人收入贷贷贷由贷方贷。2、房贷贷贷贷;房管局或房管贷收取,,贷贷交易贷贷每平方米6元～由方各双担承一半～房贷 贷公本贷及印花税担由贷方贷。 3、土地贷贷用;由土管局收取,,房改房上市贷交的土地出贷金贷由贷方贷担～土地贷公本贷贷 由贷方贷。担 4、中介贷用,一般由方各双担承一半。 5、贷贷用估,贷贷贷贷用由贷方贷。估担 6、按揭贷用,由于贷方用按揭方式贷房～按揭贷生的贷用由贷方贷。在贷贷操作中～上述贷用担往 往由一方承担～贷贷是看房价贷得如何。 交定金前先做好四应应应应应应 应“应”应应应二手房要注意做好四避。 　一房屋应应应应应 　　房屋是成交的,因此在楼前要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 先看房屋的完整性和可靠性,尤其要应应应应应应应应应应应应应应应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应清楚房上的主是否与售房者是同一个 人。先到房管部行册。应应应应应应应应应应应应 　　二水等性应应应应应应应应 　　于二手房本身的构、装修、型、应应应应应应应应应应应应应应应应应 楼,周配套、市政施、物管理水平应应应应应应应应应应应应应应应应应应 等等,很多人都会忽略了一些藏性,包括水、应应应应应应应应应应应 供容量等,房者均在成交之前清。应应应应应应应应应应应应应应应应应应 另外,要看水、煤气、、有、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 管理等用是否已清,必要可在合同中应应应应应应应应应应应应应应应应应应 写上双方商好的解决法。应应应应应应应应应 　　三口应应应应应 　　在越秀区,不少二手房家房是了解决孩子应应应应应应应应应应应 的教育,因此家入情况等有事宜应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 作慎了解,要确保原口全部迁出,应应应应应应应应应应应应应应应应应应 才能保新家房后能利地迁入。应应应应应应应应应应应应应应 　　四市价位应应应应应 　　在房前物所在区域的二手房价格应应应应应应应应应应应应应应应应应应 有所了解,在房程中,出价及价都可以做到心中有数应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 贷房贷贷贷注意三大贷贷 有贷贷家特贷提醒～置贷者在贷贷二手房贷～需要贷注贷口贷贷。如果原贷主贷口未出～贷房者的贷口就无法尚迁迁 入～而贷贷贷束后～要贷理相贷手贷就更加贷贷。会 　　贷贷一,贷贷贷籍状况 　　在交易之前～置贷者需要到公安机贷贷贷交易房屋的贷籍～地状况当窗派出所以及政府贷外服贷口均可 贷贷。房屋的贷籍通常是由贷房屋所在地的派出所管理的～一般情下～公况会安部贷要求贷主本人贷取贷籍 材料～贷贷贷方可以要求同贷方一起到派出所贷贷。贷程个迁序最好在交易前完成～一旦贷有贷贷～可以拒贷贷贷。 　　贷贷二,核贷相贷贷件 　　可以要求贷方出示贷口本～留存贷印件～以贷房并确状况你子的贷籍。通贷贷贷贷方的贷口本～能大致了解贷方家庭的贷籍情。况 　　贷贷三,明贷贷贷确任 在贷贷贷贷合同贷～可以在合同上注明相贷款～就贷口贷贷贷定付款方式和贷贷贷条两任。在贷贷贷房合同贷～贷把握点,一是付款的贷贷～贷方只有在贷所贷房屋中的全部贷口已贷出贷～确迁清才可以付全部的贷房款～二是贷贷贷任的贷定～明了贷贷贷确任～就可以免除贷方在贷害方面的贷贷贷任～贷方就不必在贷贷中搜集贷据贷明自己所遭受的贷害。 如何贷理贷房委托手贷? 房屋贷贷贷理贷贷手贷贷～贷贷共有人必贷全部贷贷贷贷～如果贷贷人因故不能到贷贷～可以委托外的贷贷人或另非贷贷人贷理贷贷手贷。委托手贷分贷情,两况 一贷情是一贷贷人委托外的贷贷人或况个另况数异异非贷贷人贷理贷手贷～贷贷情多是贷贷贷人贷期在地工作或出差在地～或在外国况当工作。贷贷情～贷贷贷人可以在他地一公贷机贷贷理～委托贷必贷在公贷贷贷理才有法律效力～贷理贷贷出示身贷～房屋贷贷贷贷印件、份售土地贷贷印件～在公贷上要注明委托事贷～委托期限～委托出房屋的贷贷地址～受托人的姓名～身贷贷贷～方份号才有效。 另况售况一贷情是贷贷共有人共同委托第三者贷理房的全部手贷～贷贷情贷要贷贷共有人全部及受托人一起在公贷贷贷理委托公贷贷～贷贷共有人贷贷上贷贷贷原件、土地贷原件、贷婚贷原件、方身贷原件双份份～受托人贷贷上身贷可～到公贷即况机贷贷理委托贷～委托贷上贷注明上一贷情要求注明之外贷要注明贷贷贷人系夫妻贷系。公贷贷贷理完后受托人持公贷贷、贷贷贷原件、土地贷原件、贷贷共有人身贷贷印件、贷贷共有人贷婚贷贷印件～份受托人自己身贷原件～在委托期限可以在房屋所贷贷交易中心贷理贷贷贷贷手贷。份内属 贷化付款方式 在此推荐贷市民如下步贷的付款方式, 1、定贷房贷～和上家或中介公司贷贷一定决个并数金合同～付一定贷的定金～需注意的是定金合同 中要明具的房价写体～ 2、在贷贷《房屋贷贷合同》贷～付第一房款～所付定笔金同贷贷贷房款～ 3、把贷贷手贷交到交易中心天～付当笔第二房款～ 4、下家拿到贷贷的天～付当笔第三房款～ 5、贷理房屋交接手贷的天～付全部房款。其中～有些步贷是可以当清省略的～如付定金～也有些 步贷是可以合到一并起的～如第二和第三可合贷一步～第四和第五可合贷一步。 土地使用贷出贷金如何贷算 按照《中贷人民共和国国条国土地管理法》和贷院贷布的贷施例、《中贷人民共和城市房地贷管理法》等贷定～存量房屋贷贷后改贷用途贷商贷、旅游、贷贷、金贷、服贷贷等用地的～受贷方贷向土地管理部贷贷贷土地使用贷出贷手贷～贷贷土地使用贷出贷金。 贷贷土地使用贷出贷金的贷准是按照土地等贷、土地用途、建筑容贷率来确它当定的～相于外商投贷企贷5年的土地使用贷～其具贷算公式贷,体土地使用贷出贷金=土地面贷x5年土地使用贷X容贷率系。数 其中～容贷率系在数1.8以内;包括1.8,的～按100,贷算～超贷l.8的部分～按50,贷算。土地使用贷出贷金=土地面贷;20,X 5年土地使用贷;二贷土地住宅贷每年 100元/平方米,X 容贷率系数 贷房屋的容贷率=建筑面贷/占地面贷=120/20=6 土地使用贷出贷金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元) 如果原出贷土地不改贷用并途的～贷毋贷贷贷土地使用贷出贷金。 贷方,_______________(贷称甲方) 身贷贷贷,份号_____________________ 贷方,_______________(贷称乙方) 身贷贷贷,份号_____________________ 根据《中贷人民共和贷贷合同法》、《中贷人民共和国国城市房地贷管理法》及其他有贷法律、法贷之贷定～甲、乙双方在平等、自愿、贷商一致的基贷上～就乙方向甲方贷贷房贷贷贷本合同～以贷共同信守贷行。 第一条 乙方同意贷贷甲方贷有的座落在______市_____区________________________贷有的房贷(贷墅、写楼厂字、公寓、住宅、房、店面)～建筑面贷贷_____平方米。;贷贷土地房屋贷贷第_______________号,。 第二条 上述房贷的交易价格贷,贷价,人民贷________元/平方米～贷价,人民贷___________元整;大,写____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整,。本合同贷定之日～乙方向甲方支付人民贷 __________元整～作贷贷房定金。 第三条与 付款贷贷贷法, 1、甲乙双并税当方同意以贷行按揭方式付款～贷定在房地贷交易中心贷交贷贷日支付 首付款;含定金,人民贷____拾____万____仟____佰____拾____元整贷甲方～剩余房款人 民贷____________元整申贷贷行按揭;如贷行贷贷贷批贷不数足前述申贷贷度～乙方贷在 贷交贷日税当将并并当差贷一支付贷甲方,～于贷行放款贷日付贷甲方。 2、甲乙双并税当方同意以一次性付款方式付款～贷定在房地贷交易中心贷交贷贷日支 付首付款;含定金,人民贷____拾____万____仟____佰____拾____元整贷甲方～剩余房款 人民贷____________元整于贷贷交割完贷日付贷当甲方。 第四条 甲方贷于收到乙方全贷房款之日起____天交易的房贷全部交付贷内将并乙方使用～贷在交房当将日_________等贷用贷。清 第五条税担双国并税 贷分 甲乙方贷遵守家房地贷政策、法贷～按贷定贷贷贷理房地贷贷贷手贷所需贷贷的贷。贷方贷商～交易贷由双税_______方承担～中介贷及代贷贷贷贷贷手贷贷由______方承担。 第六 条双贷贷贷任 甲、乙方合同贷定后～若乙方中途贷贷～贷贷面通知甲方～甲方贷在____日内将乙方的已付款不贷利息,返贷贷乙方～但贷房定金贷甲方所有。若甲方中途贷贷～贷贷面通知乙方～自贷贷之并日起____日贷以内双乙方所付定金的倍及已付款返贷贷乙方。 第七 条体本合同主 1.甲方是____________共______人～委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________～代表人是____________。 第八 条国本合同如需贷理公贷～贷家公贷机贷____ 公贷贷公贷。 第九 条份份份份本合同一式 。甲方贷贷人一～甲方委托代理人一～乙方一,厦贷市房地贷交易中心 一、份________ 公贷贷各一。份 第十 条争决争双决本合同贷生贷的解方式,在履贷贷程中贷生的贷～方可通贷贷商、贷贷方式解。 第十一条尽双另双与 本合同未事宜～甲乙方可行贷定～其贷充贷定贷方贷章本合同同具法律效力。 第十二条双 方贷定的其他事贷, 出贷方(甲方),_________________ 　　　　　　贷贷方(乙方),__________________ 身贷贷贷,份号 __________________　 　　　　　身贷贷贷,份号 ___________________ 地　　　址,___________________　　 　　　　地　　　址,____________________ 贷　　　贷,___________________ 　　　　　　贷　　　贷,____________________ 贷　　　贷,___________________　　 　　　　贷　　　贷,____________________ 代理人(甲方),_________________ 　　　　　　代理人(乙方), _________________ 身贷贷贷,份号___________________　　 　　　　身贷贷贷,份号 ___________________ 贷 贷 方, 贷贷机贷, 地　　址, 贷　　贷, 贷　　贷, 法人代表, 代　　表,　　　　　　　　　　　　　　　　　 贷 贷 人, 日　　期,_______年____月____日 　　　　　　贷贷日期,_______年____月____日 住宅贷二手房交易贷用;一,交易贷用 1. 契税,房价1.5, 普通住宅～3, 非普通住宅 2. 交易手贷贷,5元/平方米*建筑面贷 3. 印花税,0.05, 4. 贷贷登贷贷,80元 5. 贷贷印花,5元 6. 配贷贷,25,260元/套 7. 贷贷及税售附加,价×5.55% ;两内年以, 8. 贷贷合同公贷贷,50万元以下 0.3%～50万—500万 0.25%+350～500万—1000万 0.2%+2750～1000万—5000万 0.1% +7750 ;二,贷款贷用 1. 商贷贷款保贷贷 2. 贷款公贷贷,贷款贷的0.3% 3. 抵押登贷贷,200元 4. 估价贷,100万以下 500元～100万—150万 1000元～150万—300万 1500元～300万以上 3000元 5. 公贷金贷款担保贷 ;三,贷位贷税 1. 贷位契税,按贷位作价的3%征收 2. 贷位手贷贷,按贷位作价的0.5%征收 注, 1.合同公贷贷需公正贷的情下支付～支付贷贷贷方各况双半 2.交易手贷贷贷贷方各双半 3.贷贷及税附加由贷方支付 4.其他贷用全部由贷方支付 房贷常用贷贷 二手房 二手房即旧房。新建的商品房行第一次交易应应应应应应应应应"一手",第二次交易应应"二 手"。北京的已公房和适用房上市的政策,应应应应应应应应应应应应应应应 成就了二手房市。一些无房的人,可以一套应应应应应应应应应应应应应应应 人多余的房,而另一些手里有些蓄又有小房子居住的,应应应应应应应应应应 可以掉旧房新房,而那些住房富余,也应应应应应应应应应应应应应应应应应应 能掉自己的多余住房取收益。应应应应应应应应应应应应应应 产产产置 　是指居民之以自身原有房行置的一。应应应应应应应应应应应应应应应应应应 一般是在中介的撮合下应应应应应应应应应应应应应应应行,并可由中介代置手。 房地产产产 房地指房屋所有和房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应占用国有土地的使用,房地所有者其所有的房地应应应应应应应应应应应应应应应应应应享有占用、使用、收益和应应应应应应分的利。 按揭 按揭是英文"mortgage"，抵押,的音应应应应应应应应人将房的,是指按揭应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提供人在清款的行作揭款款保,按 后,按受揭涉揭益人立即将所及的房应应应应应应应应应应应按人的行。 住房公金产产 是一性的住房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应期金。住房公金制度是应应应应应应应应应应应应应应应应应应合我国城住房制度改革的情况而行的一 应应应应应应应应应应应应应应应应房改政策,指有住房公金的集、管理、使用、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应等有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面，1,"个人存应应应应应应,位助"住房公应金,用于住房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应支出,其公金本息免征个人所得税。，2,按"应一管理"的原管理住房公金。应应应应应应应应应应，3,按"应应使用"的原应应应应应运用住房公金。应应应 印花税 印花税的客税应应应应应应应应应应应应应应应应象是房地交易中的各凭,包括房屋因、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承、与、交、分割等生移应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 所立的移据,税率万分之五。 契税 契税是指房屋所有应应应应应应应应应应应应应应应应生更,就当事人所契按房价的一定比例向新主应应应应应应应应应应应应应应，承受人,征收的一次性税收。它是房地应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应征收的一税,主要 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应个人和私位、承受与或交的房屋征收契税,税率3%—5%。 个人住房抵押款产产 是借款人、建、修住房以应应应应应应应应应应应应应应应应借款人或第三者能自主支配的房地作应应应应应应应应应应应应应应应应抵押物,向行申一定数 借款的一应应应应应应应应应应应应应应应应应应款方式。借款人到期不能款本 息的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款行有依法分其抵押房地以得清。 个人住房担保产产款 是指借款人或第三人以所住房和其应应应应应应应应应应应应应他具有所有的 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应作抵押物或物,或由第三人其款提供 保,并应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担任的款。借款人到期不能 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款本息的,款行有依法理其抵押物或 物,或要求保人应应应应应应应应应应应应应承担本息任。 房屋使用面产 　　是指住宅中以应(套)应应应位的分(套)应应应应应内全部可供使用的空面。 包括日常生活起居使用的应应应应应应应应应室、起居室和客(堂屋)、亭子、厨房、应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假、附(应应)、应 楼、(暗楼)等面应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。住宅使用面按住宅的内面水平投影算。源于网应 一、注意交易主体从事二手房交易的格是否应应应应应应应应应应应应应符合。如方是否有 房,是否清晰,没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应拿到的房不能,若 是期房出售必应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由商作出担保等。同交易前,作 方,可要求应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方提供房屋的属明文件、身份明及相 件,并到所属房地交易中心房屋的属应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登情况。只有 交易主体的格行和应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应判断,得确后,交易才可行。 　　二、注意交易房屋的估价是否应应应应应应应应应应应应应应应应应应正确,真。在个中存 在的,就是房屋估价应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应偏高或偏低,有些估价含 的水分很多,就容易造成估价的不真。有些中应应应应应应应应应应应应应应应应应介低价收 入、高价出,是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致与房屋市价偏离的主因,而必 然将直接影响双方的利益。里应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应介一个的估价法, 二手房价格周区域新建商品房市价的应应应应应应应应应应应应应应2/3左右,应应应应应应应应应高价格入者,将存在的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应反之,平价或低于此价入者将有利可 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。在交易程中,交易双方委托信誉良好、具有市房 地局应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的房地估的估机构估价,必要可 要求出具应应应应应应应应应应应应应应应估告,作售价的依据。 　　三、二手房量上的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应瑕疵。房者当在房注意住 宅本身的量,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如是否存在漏水、面裂、下水道堵塞、 水不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应足等情况。相系也十分重要,当一下 里之是否应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应存有公用面等矛盾。此外,原居住人 如果存有于的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应社会系也可能房者来意想不到的麻。 　　四、合同的注意事。在有数不少的交易者因交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应易合同的作用不予重或应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应不熟悉,致交易合同双方的利定不 明而引应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应了争,甚至生交易一方利用合同行的情况。 交易者应应应应应应应应应应应应应应应应应应应且懂得,二手房交易是一性很的程。交易强 双方在交易前及交易程中,应应应应应应应应应应应应应应应应应如自己得把握不大,最好是 能得到房地人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应士和律的指,也可委托具有良好声誉的、具有相应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应条件的房中介机构行交易,从而免去应应应应应应应多不必要的和奔波。 　　五、其他的一些限定因素。例如:?房有应应应应应应应应应应应应承租人的,房注意到应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承租人在同等条件下可先房屋的利。?应应应应应应应应应应后准用作或公 的,注意房上的房屋用应应应应应应应应应应应应应应应应途限定。?在房上应应应应应应应应应应应除了房者有其他共应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应有人的,先确行是否征得共有人的同意。?要注意二手房是否存 在未应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应清的公用事、物管理等其他用。 、、、、 二手房交易注意事应 2010-10-26 10:46:44| 分:默分应 应应应 | 应应 :|字号大中小 应应 . 第三应应应应应应应应应应应应应 :如何二手房合同 一、二手房合同应应应应应应应应应应应应应应应 具的条件 1 ,二手房合同的应应应应应应应应应 基本内容 二手房交易的程应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应及的内容多,比涉,按照法律定,房 屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应制面性定。二手房合同的合同,是法强律的 当具下面应应应应应应应应 主要内容: ， 1 ,当事人名称或者姓名和住所, ， 2 ,房屋所有应应应应应应应应 名称及号 ， 3 ,房屋基本状况,，包括应应应应应应 声明等, ， 4 ,房屋的用途或使用性,应应 ， 5 ,房屋价款的确定方式及价应应应应应应应应应应应应应应 款、付款方式、付款,， 6 ,房屋交付及理及应应应应应应应应 日期, ， 7 ,房屋装、应应应应应应应应应应 准的状, ， 8 ,应应应应应应应 利内容, ， 9 ,任应应应应应 , ， 10 ,解决争的方法,应应应应应 ， 11 ,合同生效条款 ， 12 ,合同的中止、应应应应应应 止或解除, ， 13 ,合同的应应应应应应 更与, ， 14 ,双方定的其应应应应应应应应 他事, ， 15 ,合同附件。 2 , 应应应应应应应应应应应 二手房合同的主体格 我国《合同法》应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定,不具主体格所的合同无效,无效的合同,在合同中所定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应各利双方均无法律束力,将 生互相返应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的法律后果。在合同,双方都必具有 相应应应应应应应应应应应应应应应应 的民事行能力和民事利能力。 ， 1 ,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方都必具有完全的民事行能力。《中人民共和国民法通》从第九条至第十四条定,公民从出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生起到死亡止,具有民事利能力,依法享有民事利,承担民事。公民的民事利能应应 应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应十八力一律平等。周以上的公民是成年人,具有完全民事行能力,可以独立应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行民事活,是完全民事行能力人。十六周以上不十八周的公民,以自己的收入主要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生活来源的,完全民事行能力人。第十二条:十周以上的未成年人是限制民事行能应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应力人,可以行与他的年、智力相适的民事活,其他民事活由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不应应应应应应应应应应应应应十周的未成年人是无民事行能应应 应应应应应应应应应应应应应应应应不能力人,由他的法定代理人代理民事活。辨自己行的精神病人是无民事行能力人,由他的法定代理人代理民事活应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。不能完全辨自己行的精神病人是限制民事行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应能力人,可以行与他的精神健康状况相适的民事活,其他民事活由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。无民事行能 应应应应应应应应应力人、限制民事行能应应应应应应应应应应应应应应应应应 力人的人是他的法定代理人。 ， 2 ,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方都必具有完全的民事利能力。从上述法律 定来看,任何一个公民从出生至死亡应应应应应应应应应应应应应应应应一段均有民事利能力,即他 都有民事利。从房屋的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应角度来,任何一个人都有利房 屋,房屋的合同,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但并不是任何一个人的房屋合同都有效。要想使房屋合同合法,双方必应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应具民事行能力。只有符 合了民法通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的定,双方才能能力房屋合同,也就 是,有利房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但不一定有行能力。房屋行,因 房屋及的金应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应涉巨大,也很,超了未成年人的行能力, 与未成年人的年应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、智力不相适,因此不能房屋合同, 只能由他的人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或法定代理人署。精神病人或意不清的 人,应应应应应应应应应应应应应应 然也不能房屋合同。 上面是自应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应然人来的房屋的主体格,于法人来 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,方必有售房屋的利,方的登名称必与房 登应应应应应 的一致。 3 ,共有人售房的主体条应应应应应应应应应 件 二手房中的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应共有分两情况,一是夫妻之的互共有 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应人,二是其他自然人之的共有。夫妻之的共有系在一方 售房另一方同意出售,另一方的主体条应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应件与上面提 到的主体条件一致。共有人售房应应应应应应应应应应应应应应应应应应需全体共有人同意,任何共 有人都必应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应具行能力且意思表示真,符合前面提 到的主体格条应应应应应应应应应应 件,才能售房。 4 ,如何避免无应应应应应应应应应应应 分人分人的房 在二手房交易程当中,有会应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生房屋所有以外的人分房, 比如子应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。生应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应事情的原因很多,一是有分的房屋所有人委托无分的人代理售房,有些是未允应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应擅自出售无及分刑涉的房屋,有些事犯罪,用来的房及身份再找一假房主冒 充房主本人房。些情况应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应除委托售房取得合法分外,其余均属于非法行,方一旦应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应了的房屋后患无。如何避免出情况呢,最好的法就是防。在房必将房屋所有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登的房屋所有人与身份相,必一字不差,然后再根据身份上的照片与本人相照应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,一致后才能基本确是房屋所有人本人,但也会出差,比如生兄弟姐妹,比如身份上的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应相片与自称是房主的人比像,情况都比辨。在房屋行政主管部的交易窗口,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应常生的事情,当工作人核身份房主的身份提出异后,应“”应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房主什都不就主走了,有一些与工作人争几句 持一会后也走了,再也没有回来,情况应应应应应应应应应应应应应应应肯定是冒充的假房主,一 般中介公司常冒充应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房主。一旦不是房屋所有人在登 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应表上及合同上字,即使理完了手,那真正的房主可 以要求撤应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应已的房。二是如果房主本人没有出, 看委托应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的真并与真正的房屋所有人核,并核代理 人的身份,同看应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应委托的授范,核代理人是否有出售 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 房屋。即使是公的委托也不能全部避免房的。2005 年北京有一个案例,公的房屋合同及应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应委托果是到了 无应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应分人分了人的房屋,最后房人什都没有得到, 应应应应应应应应应应应应应应应应应应房款也没有退回。除了上述之外,售房人想反悔,不想房了, 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应常也以当本人没有同意房由出面要求撤已的房。 5 ,应应应应应应应应应应 房人多于二人怎 在房屋程中,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应常出两人及两人以上共同一套商 品房情况,如夫妻双方、父子、母女、恋应应应应应应应应应应应应应中尚未婚的男女双方、合伙人等,按《民法通》应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的定,两人以上所房屋共同, 所以在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应立合同就体共有人的身份,在以后的房 上才能体应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应共有人的份。二人以上共同一套房屋, 在房屋合同上当应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应共同署合同。房地登主管机可 以在房上体应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应共同受人,但只能由一个人持有主, 其他共有人持共有。两人以上一套房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应需要做公,主 要是份的公。于份的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比例,法律没有定,完全 在于当事人之的定,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比如两个受人,于房的份双方 可以定应应应应 各占50% 的份,也可以定一个人应应应应应应应应应应应 占99% 的份,另应应应一个人占 1% 的份。应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应上登的人是根据房合同上字的房人来确的, 并非想登应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的名字就能登的名字。如果房屋合同只 由一个人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应字,那另外的共有人或出人无要求房屋登 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 机将自己的名字登在房屋所有上。 6 ,如何以未成年子女名应应应 房 有些二手房的房人因应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应考将来征收税,或者考婚姻的,希望以未成年子女的名应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房,房落在未成年子女名下。能否在合同及房屋所有上署未成年子女的名字,主要及到涉:房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应:民事法律行,其前提条件是行人，公民,必具民事行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应能力。民事行能力指法律确公民以自己的行行使民事利和定民事,并且能自己的行应应应 应应应应应应应应应应应应根据《承担民事法律任的格。中人民共和国民法通》第 十二条定,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应十周以上的未成年人是限制民事行能力 人,可以行与应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应他的年、智力相适的民事活,其他民 事活由他应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的法定代理人代理,或者征得他的法定代理 人的同意。不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应十周的未成年人是无民事行能力人,由 他的法定代理人代理民事活应应应应应应应应应应应应应应应应应。由此可,我国法律根据年、智 力应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应展水平的不同,将公民的民事行能力分三:即 完全民事行能应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应力、限制民事行能力和无民事行能力。 从年应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应上分析,十八周以下的子女属于限制民事行能 力人或无民事行能应应应应应应应应应应应应应应应应应应应力的人,能行与其智力能力相当的法 律行。房行,的数应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应高,手,与收益并存, 已大大超出了未成年人所能和应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担的范畴,因此,房行必 应应应应应应应应应应 由他的法定人来代行使。 另外,根据我国房地交易的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应相法律定,在房屋属上登的人姓名,必与《房屋合同应应“应”应应应应应应应应应应应方》上的名称一致。因此,如果想以未成年子女的名房,必以自己未成年子女的名署《应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房屋合同》。但未成年子女不能以自己的名独署房合同,而必应应应“应应应”应应应应应应应应应应应应应应应应应方人的由其人以名同署。以未成年子女名房必 应应应应应应应 理父母和子女系公。 7 ,登应应应应应应应应应应应应应应应应应应 在未成年子女名下的房屋如何再次 如果父母或其它人以未成年子女的名应应应应 应应应应应应房屋将很房,取得房屋所有之后,再行所有人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应更,也就是,无以何形式再次都很困。按照《民法通》第十八条定: “ 应应应应应应应应应应 ” 应应应应应应应应应人除就是,被人的利益外,不得理被如果人的。房登在未成年子女名下,在孩子具应应应应应应应应应应应应应应应应完全民事行能力之前,父母想出售套房屋必是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应未成年人的利益才能出售,否无 再出售套房子了。因此以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应未成年子女名房的成年人应 想清楚。 8 ,能否以未成年人名应应应应应应应应应 款房可以的形式付款按揭如果只以未成年人自己的名应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房,因未成年人没有收入,行不会放,只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人与未成年人作应应应应应应共同的 人合同,成应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款。按款揭揭年是另人人可以申按 一独的民事法应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应律行,它不要求行人具民事行能力,而且应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行有其它更格的要求,以降低放的。合以上分析,申应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款住房也必按由限制民事行能力人的人来揭行。此,行有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应相的要求:第一,申人，人,必在《房屋合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款的申》上人提揭字出。第二,人作按 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款的申。第三,理父母和子女系公,及共有和父母代款应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的承公。第四,行需要的其它文件。完成以上程序,才有可能达到应应应应应应应应应应应应应应应应应款的要求,但践当中行一般不批准款应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,除非未成年人与其人作共同受人行才会考应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 向人放款,由人由款。 9 ,非京籍人士在二手房与北京口的区应应应应应应应应应应应应应应应应 外省市个人在北京房程应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应序与北京籍的房人基本相同,非京籍人士要一个住。以前外应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应省市个人在京房需向北京市房地交易中心应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提交房申。交易中心核无后,有效期六个月的《外省市个人在京房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应批准通知》,申《外省市个人在京房理应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通知》,些定不符合市原及公平公正的原,应应应应应应应应应应应应应应应应应应及到政策性的房屋,早已取消。但是比如适用住房涉五年内不允应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应上市出售,如上市出售只能以原价出售,象必应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应具有适用住房的格,并北京市相部的批。如果持有北京市工作寄住的应应应应应应应应应应应应应 非京籍人士不受此限制。二、二手房合同的注意事应应应应应应应应应应应应应应 1 ,应应应应应应 方手法 在二手房中,有些售房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应采用事或的手段,害房人的利益。售房人采用的手法应应应应应应应 如下: ， 1 ,用假房　应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应假房屋所有的手法一般如下:一般是假房主,大多数是房屋的承租人,制作假房屋所有,将房屋所有人在应应应应应应应应应应应应假应应应应应应应应应应应应应应应应应应应上写上自己的名字,然后要求方核自己的身份及房,方核应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如果不能房是假的,就会确信个房主是真的,因应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房与身份是一致的。假房的持有人会在房的程序上提出方有利的交易程应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应序,比如只交一个定金,房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应押在方里,或者只交一个首付款,房押在方,待应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应了房款去。了双方尽快成交,售房人都会在价格上出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应惠条件,一般都会低于市价,以方尽快决定。等方交了定金应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 或首付款后售房人便逃之夭夭。， 2 ,利用假公　应应应 应 应应应应应应应应应应应应应应应应应按照民法通第六十三条的定,公民、法人可以通代理人施 民事法律行。也就是,公民有将自己的事情交人应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应代,是符合法律应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定的,但是当符合法律定的手。比如代售房屋的行,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按照《房屋属登工作范》的要求,委托应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应当公。委托公后,代理人便有出售房屋。正是因 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应有代理的法律定,售房人本人不一定自理售房的具体事宜,就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应某此不法人可乘之机,有些不法人将其租应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的或借住的房屋出售,并且理假公,以达到出 售房屋取房应应应应应应应应 款的目的。 ， 3 ,出售应 应应应应应应应应应应应应应应应应应封封的房屋。的房屋不能理手,有被、拍的可能。有些售房人所售的房屋是被法院封应应应应应应应应应应应应应的,售房人在明知的情况下仍与方合同,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应仍然出售封的房屋,致方不能理手,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任当由售房人承担。但目前在二手房市 中于应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应封的很清,有合同清了,但合同的履行程当中应应应应应应应应应应应应应应应应应应 被法院封,也有有生的。 ， 4 ,出售列入拆迁范应 应应应应应应应应应应应应应列的房屋。入拆迁范的房屋不能理手,如果没有理完手即应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应使拆迁方已入住也不会得到拆迁。应应应 ， 5 ,利用房屋合同。应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应有些房屋是商不久的楼,可能理了房屋所有,也可能没有理。在有的前应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提下,售房人称没有理,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应正在理程当中,将与商的房屋合同交方,房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应票也交方,以便方相信其意。上应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如果方已理了房,房合同与票已没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应意。手一般是房主与另外一个唱双簧,由非房主一方自出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应面冒充房主房,将合同、票等都方,然后收取定金或首付款或全款后逃跑,不再露面,而真房主随后出,应应应应应应假装房子被人了,自己是人,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应拿出要求房人搬家,房人不搬家应应应应应应应应应应应应应 起到法院要求退房屋。 ， 6 ,房主拖欠物,方应应应应 应应应应应应应应应应应应有的售房人在售房前支付。拖欠物公司的物、供暖、 水、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应天然气用、通等用,有的达几年,物等用从几千到几万不等,尤 其是在高档社区应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应目中,物等用可能欠付十几万元。些用在售房售房人故意, 不告应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人,而且在合同,于付款的方式售房人极力要求先付款后,然后再 应应应应应应应应应应应应应应应应应 应应应应理交接手,匙或者后交出付款,然后再理房屋交付手。待售房人取得房款后将后不再应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理物等其它用的交接,房人在与物行交 接应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应售房人因房屋欠下大量。有物公司因前一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应主没有交清物等用,拒新主入住,物公司要求新主交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应老主欠下的物等用,然没有法律依据,但可 能会新主的入住来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应麻,比如小区内的水、、天然气等需到小区物,物公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应司可能会以此要挟新主,否就不水、、不供应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应暖,新主被逼无奈只能老主背。 ， 7 ,私夫妻 应应应 应应应应应应应应应应应有些房行。夫妻感情破裂准离婚,在离婚前一方移婚姻共同,将应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登在自己名下的房屋私自出售。按定出售夫妻共同的房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由另一方出具同意出售的明,但出售方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应造另一方的字,称另一方已字同意理手,应应应应应应应应应应应应应应应应应 完手,拿到房款后将房款移。 2 ,应应应应应应 方手法 ， 1 ,以先后应应应应应应应应应应应应应应 付款的方式再次出售房屋 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人的手法方法如下:方与方接洽,准房,房屋的定价比高应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,方得房价得比高,很,很高,因此很容易成交,但应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方的要求是先再一次性付款,方只付一个定金,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方,得房价步得高,所以在交易程序方面很可能会 答应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方的条件,双方完手后方并不急于付款,而是将套房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应再次出售并先收取下一家的房款,收到 房款后便逃之夭夭,即使不逃,方也应应应应应应应应应应应应应应应应拒付房款,方到法院起因应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 房人没有可行的房房人的也得不到保障。 ， 2 ,以不支付首付款的方式款应应应应 房 有些房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通款房,但自己的金不足,没有能力 支付首付款,要求应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方先打一个收条,明已收取了首付款,用于理行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款。行理款的确需要首付款的明,等 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款下来之后,房主只能拿到行款部分,而首付款 部分,方要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应拖着不,要干脆翻,拿出房人打的 收条,一口咬定房款已付清,否房人怎会应应应应应应应应应应应应应应应应应我打收条,如果房人没有其它应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 据明首付款未付,只能气得七生烟。 ， 3 ,先后个人住房应应应应 应应应应应应应应应应应应应很多房人都抵押款。通二手房款来支 付房款,有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款不下来,而款要求先,然后才能放,尤其是理个人住房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应抵押款的情况下,只有取得了方 名下的房才能理应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款,情况方的最大,万一方 的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款不下来又没有能力用其它的方式支付剩余房款 那方的应应应应应应应应应应应 失就非常大。 三、如何应应应应应应应应应 二手房合同 1 ,核应应应应应应应应应应 双方的基本信息 在二手房合同真应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应核方的情况,并在合同的写明双方当事人的姓名、住址身份号、住应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应址、、等基本信息。双方所有料都要完整填写,不可有空。如果有中介公司参与,将中应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应照介公司的注册号、企号、住所、地法定代表人的住所、身份号、、等内容写清楚应应应应应 “”。如果中介公司有委托代理人,那不应应应应应应“应应”“应应授委托相内容要注,并将此明,而且要出具有中介公司盖章的授委托应”应应应“”应应应应应应应应应应应应应作合同委托代附件。如果方或方有理人,并且房屋合同是由委托代理人名的,那方应应应应应应“应应”应“应应”应应应应应授委托或方除分要与委托代理人之外,授委托必公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应机的公。如果是父母，或其他人,代理未成 年子女《应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房屋合同》的,必具公机公的、是 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应未成年人人的明文件。基本信息写清楚后,不可以 通工应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应商或建部中介公司的基本情况,可以避免因 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应代理的生争,并可以在提交准确的起信息, 以作法应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 院送达或行的参考,以利于及案件的行。 2 ,核 应应应应应应应应应应应应应应应 并在合同中注明房屋的基本状况 二手房合同一定要注应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明房屋所有号,并核房屋所有号与合同定的房号及状房屋是否相符。房屋所有上房屋的房号决定方所的是哪一套房屋,房号是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应唯一确定的,在合同中写明的房号与房注的完全一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致。在房号相符的前提下,要在合同中应应应 应 应应应房屋明房屋的坐落位置、构形式、数、面、房屋用等途信息,并与的房屋相核应应 。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应未取得房屋所有的合同,注明合同号、商的名称、房屋的位置、施工号、房屋的面或应应应应应应应应应应应应应应应定的面、房屋的数、朝向及房屋用途等基本情况,除此之外,注应应应应应应应应应应应应应应应应应明售可号或登在商名下的大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应号等信息。没有的房屋是不得的,如果 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 了合同,可能被是无效的行。 3 ,如何 应应应应应 定抵押 如果售房人所售房屋没有抵押,在合同中用文字声明未抵押,如果已做抵押,房人应应应应当要求售房人声明已抵押,并承应应应应应应应应应应应应应应应应应解抵押解除的,如超承的期限仍未解除抵押的售房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担任。任可以定:首先售房人一个解除抵押的应应应应应应应应应应应应应应应应应应限期,在限期之内按照合同价款的 日万分之三支付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应金,超限期仍未解除抵押的,房人有解除合同,房人解应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应除合同的售房人房人的失或定一个金的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比例。如果房人不解除合同,合同履行,售房人仍应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按房屋价款的日万分之三承担任,直至抵押解除。如果售房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应抵押的事,致合同无效或解除的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人造成失的,房人要求售房人承担相的任。具体的可应应应应应应应应应应应应应应应 由双方商在合同中定。 4 ,如何核或应应应应应应应应应应应应 定房屋共有内容 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人当要求售房人声明房屋是否存在共有人,如存在共有人当保本合同前已应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应征得了房屋共有人的面同意出售房屋,并要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求共有人本人到同意出售的明。如果售房人事真应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应相,共有人主利致合同无效、被撤或应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应解除的,售房人当共有人。双方可定的数应应应应应应应应应应应应 或定失的算方式。 5 ,应应应应应应应应 的声明 应应应 应应应应应应应应应应应应应应应房人要前没有定求售房人保所售房屋在抵押等他利,没有被司法机应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应封、无属争或者其他的。售房人保 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应合同后不得将房屋再次、与或者以其他的方式分任何应应应应应应应 第三人。 6 ,应应应应应应应应 房屋租的声明 售房人当所售房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应租的事予以声明,否影响到房屋交付或承租人要求应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应先售房人承担相的任,具体的应应应应应应应应应应应 任双方的合同中定。 7 ,应应应应应应应应 特殊事件的声明 有些售房人房的原因是因房屋内应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生刑事案件,或者其它治安案件,或者其它应应应应应应应应应应应应应应应应应似的事件,如果房人知道后肯定不会,因此房人当要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求售房人声明房屋未生任何异常事件,不会应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致房人做出的判断。如果房人因重大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 解了房屋,房人可以撤房屋合同。 8 ,未应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 理的房屋合同注意的 房屋未应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理即合同,所的合同可能被定无效。因此,未应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理的房屋于双方来都存在。未理应应应应应应应应应应应应应应应 的房屋至少注意下面的: 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定售房人保于某年某月某日之前理完本人名下的所售房屋所有,否双方可解应应应应应应应应应应应应应 除合同。 将售房人所房屋的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应基本信息在合同中注明,比如房合同的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应日期、商的名称、合同号、房屋坐落位置、楼号、房号,建应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应筑面或建筑面、房方式及付款金、与商合同的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行情况等。并要求售房人声明其所提供的商品房合同、房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款票原件、税票原件的合法性、真性及有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 效性,否将承担具体定的任。因新建商品房商应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担保修任或其它,因此双方部分应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应商当履行的也当房人,因此售房人与 房人在合同中定,理完房屋收交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接手之日起,甲方将享有的与商的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应《商品房合同》下的一切利一并应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 乙方行使,的利包括但不限于:1 、房屋量不应应应 合格要应应应应应应应应应应应应应应 求其承担任的利,2 、要求应应应应应应应应应应商修房屋的利。 9 ,如何应应应应应应 定付款方式 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人房屋的付款方式主要有三,第一是一次性付款,第二是分期付款,第三是 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款方式付款。款方式付款至少有两款方式可供,一是商行款,二是住房公 金应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应三主要的款。最常的付款方式表面看没有什太大区,都是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应向售房人付款,但几方式房人的影响是不一的,有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应影响比大,决定着双方的利益甚至应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。房者在确定付款方式仍需仔考一下几付款方式应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应自己有什影响,以便争取到将来自已有利的果。 应应应应应应应应应应应应应应一次性付款可能会得到售房人一定幅度的房价款惠,但房者必以足的金做后应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应盾,金尚不裕的房者会有一定度,付款方式比大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,尤其是在售房人要求先付款后的情况下,当房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应把全部蓄都交售房人,可以主已 不在房人手里了,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如果售房人或意,不理、 不交付房屋或者将来房屋量出了应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或出延期交房的情况,房人来就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应相当不利,最大的是房子住不上,又要不回来。如果所房屋在合同前已应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应存在抵押,那采用一次性付款方式付款,于售房人来,那售房人不一定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应着急做解除抵押登应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,因房人的已付清,售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不,售房人可能用房人已应应应应应应应应应应应应应应应应应应付的房款做其它的事情,一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应旦售房人最不能解除抵押房人的失就比大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。一次性付款适用于房者金充足、售房人信誉良好且应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应确信房屋等没有任何的情况下。即使是在应应应应应应应应应 情况下,笔者也建最好付全款的90% ,以此来应应应应应应应应抗可能出的量应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或其它在合同履行之前不能的其它,以便售房人及配合解决些。应应应应应应应应应应 相应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应来,分期付款房者比有利,房者可以按交易的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应段分几次向售房人支付房款,直至房屋理完、 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应交付房屋止再付最后一笔尾款,双方都比公平。但应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方式双方来都有。首先方的首付款安全不能保,有些售房人利用先应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付定金或首付款的形式行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,或者意,房人交付定金或者首付款后,再次将房屋出售,与其它第三方理手,即应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应使房人起得到法院的支持,在行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应段也未必能利要回定金或首付款。其次方后的房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款也不一定能利得到。因有些房人理完 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应手及取得房屋匙后,消极待尾款,不按合同定支付,售房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应造成一定的麻。分期付款的方式双方来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 比公平,但同双方来都存在。 应应应应应 应应 应应款支付房款的方式目前相当多的一部分很多房房者都采用,原因主要是金的。者都没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应力一次性支付房款,必采用款的方式。行要求二手房应应应应应应应应应应应应应 款必先支付不低于房款20% 的首付款,有些行要应应应 求不低于 30% 的首付,特殊情况首付款比例应应应应应应应应应应应应应应应应应要提高,其余部分由房者按月向 行。以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方式按房,除担行的利息外,需支付行揭的律应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、保、估等用,房人的外支出是而易应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的。比如某人款三十万,款期限二十年,那按行的利率准应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,二十年后清款,除了三十万本金外,其大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应要支付十八万多元的行利息,从房成本的角度来考,其应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房款在房价的基上又增加了十八万,是一笔非常大的支出。但通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行款从的角度来,房者是有利的,售房人也是有利的,房者及售房人可以利用行的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应信誉嫁。另外,通款应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方式支付房款可以考售房人所售房屋的合法性。于行来,哪套房屋的房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应放款,行会 套房屋的行估,行合法,手全,不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应大,才会套房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应放款,否行也不会套房屋放, 行就房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应把了一。如果某套房屋不能款,那明 套房屋肯定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比大,房人就可能判断房屋是不能 的。当然,通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行款也存在首付款的,有些行是要 求将首付款也存入行的,将来与应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款一起支付售房人,但有些行不要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求。因此房人款支付首付款的也当 有充分的并应应应应应应应应应应应应应 通合适的方式化解。 上述三方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应式上都不能完全解决双方金的安全, 如果想保双方的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付款方式与金的安全挂,可以将应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应三付款方式行通,比如采用行的金托管或公 提存应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,或者居担保的。几通的付款方式在后 应应应应应应 中介。 10 ,如何应应应应应应应 定房屋的交付 ， 1 ,确定二手房的交付准应应 一般中介公司在合同中房屋交付准应应应“应”应应应应应应应应应应状,的定因中定房屋交付的准是缺少可参照的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应准,等于没有定。曾生的事情,方地参完所房屋后房屋的装修非常应应应应应“应”应应应应应按意,于是很快状交了合同,在房屋交付条件中注明付,但是方交完房款、理完手后,在理房屋交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接,房屋内的精装修都被拆除,空应应应应应应应应应应应应应应应应应应烈疑也被拆走,中。当方介公强司提及方出 都一口咬定当初就是的,房价应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款中不包括精装修的,情况方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应始料不及,又无可,因在合同中没有明确 定交付的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应准所以起也不能。在二手房合同中于 房屋交付的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应准及状一定像向一手房一列一个附件,以 及将装修、、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应器及家具情况列一清,作交房的准,千万不可省略,并定交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付与合同定不符的任。等房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理交接手与合同定的清一一照,符合合同的定即应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理交接手,不符合定的要求售房人按照事先的定承 担应应应应应 任。 ， 2 ,应应应应应应应应应应应应 定与房屋一并交付的物品 售房人交房将以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应下物品同向房人交付:?房屋匙、元匙，或磁卡,、信箱匙、水、、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应暖、燃气的匙等所有匙,?《住宅使用明》、《住宅保修》、物 合同、物管理公,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应?各水、、气等卡,?有交凭,?双方定的其它物 品。双方理房屋交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接,售房人助房人与物管理公司物管理服合同,理相更应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理房屋交手。接,双方均到。房屋交完后, 双方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 署《物交》房屋施、状况予以明确。 ， 3 ,房屋附属物的交付 有些房屋附属有独应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应立的使用空,比如地下室等,有些地下室是可独立使用的,有些是与房屋一体的,比如一的地应应应应应应应应应应应下室。在房屋合同履行当中,曾应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生一个案例,房主出售的房屋是有地下室的,地应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应下室从一客可通楼梯入地下室,也可以在室外通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应一个窗入。房主在售房没有在合同中注明房屋的包括地应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应下室,方也理所当然地房屋包括地 下室,但应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应地下室并没有入房的房屋建筑面,房的 附应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应上也没有明房屋建筑面含地下室,但在理房屋 交付手,房主应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应拒交付地下室,房主称房款是不含地 下室的,如果交付地下室需应应应应应应应 另行交。 在此律提应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应醒,在房屋合同,如果房屋有独立、半独立使用的附属物或与房屋不可分割的附属物,一定要在房屋合同里写清楚,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明所房屋即包括所房屋也包括与房屋相的附属物。 11 ,如何应应应应应应应应 定房屋移 二手房合同中于房屋的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、失的自房屋毁正式移交可定付之如下:房屋日或者利应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应移之日起移方。里的包括自然的和人的自然包括地震、 外来物体撞应应应应应应 应应应应应应应匙等,人因的素包括人拆或除、爆炸等,房屋正式交付之日交应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应占有使用房屋的,利移之日取得房屋所有的日期。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房屋交付之日移方有利,理完手移方有利。 12 ,提前入住装修的应应 在双方定在理完手应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提前入住存在很大的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方来都非常大,尤其是方提前入住房屋行了装修。有,双方房屋的及条应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应件或一方存在等并不了解,合同后应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致无法理手,合同无法履行,那装修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失由来承担成了双方争的焦点。于方来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,房子不了,方入住期也无法收取租金,如果方房屋行了装修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或者装修了一部分,装修工程无法理,只能拆除,方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应再次房需房屋行重新理。于方来,如果合同中没有定装修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失的,那方的失可能特大,所有的装修用应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由可能要自己承担,即便方承担,那通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应解决的可能性比大,方来可力,因此建双方最好不要提前入住,即便提前入住了,也不要装修,另外,应应应应应应应应提前入住后合同 不能应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行定房屋使用,双方来是比公平的,即便是方,也方的房屋在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 占用期的使用。13 ,提前入住装修的定应应应应应应应 二手房合同当中,双方有会定合同后在没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付款或没有手前即应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提前理入住。提前入住一旦双方生应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,方又房屋行了装修,那装修的用由承担双方的争就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应非常大。了避免情况的生,双方可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定:甲乙双方理房屋交接之日,乙方可以自行决定房屋行装修。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应若由于甲方致合同被确定无效或者解除的,甲方除了承担相任应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应之外当乙方支付的一切装修用。如乙方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致合同无效或被解除的,乙方除了承担相的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任之外,乙方自行装修所支出的所有用由乙方自行承担。 14 ,如何应应应应应应应应 定物等用 在二手房合同中,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应常生物及其它用的争。于物应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、供暖等双方在合同中做如下定:售房人与房人理完交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接手前房屋生的水、、天然气、物、供暖应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、通、有收等各用均由售房人承担,交接手之后应应应应应应应应应应应应应应应 生的用由房人承担。 15 ,已售公房物、供应应应应应应应应应应 暖如何理 已公房上市出售后,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应受人与房屋的供暖、物部应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应新的,新生的供暖、物等用由受人承担,原应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应位及出售人所在位不再承担房屋的上述用。供暖的价格按北京市第， 2001 ,年 372 号文件的定行,物用应应应应应应应应应应应应应应应由物管理位与新的房屋所有人在市价格的应应应应应应应应应应应应应应应应 幅度内商确定。16 ,应应应应应应应应应应应应应应应应应 注意小区的供暖方式及收准 2001 年 10 月 17 日 北京市物价局〔2001 〕 372 号文应应应应应应应应应应定,炉供暖价格如下:， 1 ,燃煤应应应应应应应应应应应应应应应建炉筑，直平方供方式,供的民用供每暖价格由 米、采暖季 16 元应应应 整16.5 元,， 2 ,燃煤应应应应应应应应应应应应应炉，供方式,供的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季 18 元应应应 整19 元。另外,燃油炉应应应应应应或天然气应应应应应应应应应应应应 炉供的民用供暖价格30 元每建筑平方米。有一是自应应应应应应应应采暖的供暖方式,一都是独每应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应立的供暖,由房人自己到行 天然气,然后插卡,才能应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通天然气。独立供暖系房人自己可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应室内温度,因此天然气的用量根据房屋的大小、 室内温度高低、房屋的采光及楼、应应应应应应应应应应应应应应应应朝向等因素相。一般楼低、采光差或者于应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应端元的房屋用气量大,花高。于供暖的 方式及收应应应应应应应应应应应应应 准房人也有所了解。 17 ,如何应应应应应应应应 定公共修基金 在二手房中一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般售房人交的公共修基金,在房之后房人将公共修基金款一次性售房人,应应应 应应应应 应应应应应应应方交的公共修售房人当基金不能自然到房人名下,助房人应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理手。双方或任何一方必携双方身份印件、合同应应应应应应应应应应应应应应应应 印件、公共修基金票、方房印件( 若已应应应 下来) 到北京市国土源应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应和房屋管理局居住小区管理公室理更名手后 才能到方应应应应应应应 名下。 公共应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应修基金是用于住宅共用部位、共用施日常 运行修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应范以外的中修、大修及改造、更新工程。 公共应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应修基金若不更名,原上新的方就无使用公共 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应修基金,在主委会提中修、大修、改造、更新,要 登各应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房主交公共修基金的情况,而方有可能因拿 不出来交款凭,而无应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应享用公共修基金。目前,双方 不做公共应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应修基金更名的情况非常普遍,了保方的合 法益,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 律建是理更名手,且更名手并不。 18 ,在房合同应应应应应应应应应应应应应应应应应 如何定延期交房内容 二手房程当中,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应延期交付房屋的原因很多,有的是因方反悔,有的是应应应应应应应应应应应应应方将房屋出租,承租人不同意搬出,有的是房屋存在,相利人拒搬出或强行入住房屋,有的是因物公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应司不配合阻房人入 住房屋。了售房人保应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按期交房和避免在售房人不能按 期交房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生,房者一定要在房合同中就售房人不能 按应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定的内交房,如何理作出明确的定。些 定包括以应应应应应应应应应应 下内容:，1 ,售房人于应应应应应应应应应应某年某月某日前将合同中定的房屋交应应应应应应应应应应应应 付房者。，2 ,假如售房人不能按期交房,那应应房者售房人一个应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应限期,允售房人在限期内交房。 但在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应限期内售房人承担任,金按房者已交付的 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房款或者房价款从合同定的交房期限到交房日期所 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生的利息算,或者按已付房款的日万分之五算金。 ， 3 ,限期应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应后,售房人仍不能交房,那房者有解 除合同。同房者有要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求售房人返他所交的房款及利 息,并支付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应金,金可以按照法律定的最高限即房 款的 20% 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应算。限期后,房者不想退房,那售房人仍 应应应应应应应应应应应应应应应应 支付金,直至房屋交付之日止。 19 ,售房人不同意房屋怎应应应应应应应应应应应应应 目前在二手房市上,因房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应源少需求量大,供量与需求 量的大比例应应应应 是1 : 3 至 1 : 5 ,因此于的方市,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应基于市的行情,有些售房人不想受到很多束应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,因此不同意的或者自己有束内容。房屋合同 当事人双方当应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按照自愿、公平及信用的原立合同,任何一方不得将自己的意志加强应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应另一方。双方当事人可以一方提出的合同文本条款的内容行修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应改、增或减。在房屋合同人可以充 分表达自己和意愿,售房人也可能充分表达自己的意思,如果售房人无应应应应应应应应应如何都不同意双方已商一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致的内容或将双方商一致的内容化,或者不同意房人更改售房人自己定的应应应应应应应应应应应应应应应应应应加于强充,那就是将自己的意志 人。遇到情况,有些是售房人意气用事,房人可以与售房人心平气应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应和的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明利害系,但也有些售房人所售的房屋本身 存在,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但没有将房人不利的信息如告知房人,恰恰房人在当中及此事,并要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求将此内容加入合同,因此售房人不同意房人的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应求,遇到情况房人可能判断此房的,房者应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通判及判不成的内容可以做出决策, 决定是否放弃房屋,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,接如果步房人判断没有,也可以 受售房人的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 或应应应应应 商内容。 如何应应应应应应应应应 定理的日期 20 ,应应应应应应应应应 于登的定 二手房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登是最重要的一个。登定具体的期限、起始日期或应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理登的条件、不能理的任。双方可以定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应:双方在房屋合同后七日内所有理应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的料,向房屋交易行政主管部申理房屋属登相手,将房屋所有理应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应至方名下。由于方原因致方逾期取得房屋所有的,方有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应逾期一每日,方追究方任, 按应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房款的万分之三向方支付滞金,逾期超三十日,方有应应应应应应应应应应应应应应应应应应解除合同或依据本合同制求履法行手。院若方解除合同的强,应应应应应应应应应应 方向方支付房款20% 的金。应应应应 在某些情况下,有方不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应极理手,尤其是双方理了公提存或行的金托管手 应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,因方方不能拖延造成按期取得房款,因此也当定方的任。方的任可以按下列方式应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应若由定:于方原因致方逾期取得房屋所有的,致使应应应应应应应应应应应应应应应应应应逾方不能期一按期取得房款的,方有每追究方任,日,方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按房款的万分之三向方支付滞金,逾期超 三十日,方有解应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应制方履强除合同或依据本合同求法院 行手。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 若方解除合同的,方向方支付房款20% 的金。应应应应 21 ,如何 应应应应应应 定任 二手房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行程当中的象比多,比如延期交房、延期付款、延期应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理房、房屋量、税等等,有些 致合同不能履行,有些不应应应应应应应应应应应应应应应应应应足以致合同无法履行,但是影响了一方的益,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应至少方造成日期的延。从合同定的角度应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,合同履行的所有行定,并定出某的理方式及应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任的承担方式。按英美法的分,分根本应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应与一般,根本指双方合同的目的不能,比如方合同后应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应放弃房房屋或方合同后不售房屋,都 属于根本。一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般指在合同履行的程当中,反了合同的定,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但不足以影响合同的目的,比如比合同定 的付款付应应应应应 了3 天,比如比合同定的交房交了应应应应应应应应应应应 7 天,情况应应应应 都属于一般应应应 。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应于根本可定:本合同后,如甲方不出售房屋,乙方有解应应应应应应应应应应应应应应应应制履除行,合同若或依据乙方解本合同除合强求法院 同的,甲方应应应应应应应应应 向乙方支付房款20% 的金。应应“”应应不出售房屋是指甲方主不出售房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或以行表示不出售房屋,如将房屋售与 他人、不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应助乙方理手超一个月或拒交付房屋超一个月的。 本合同后,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如乙方不房屋,甲方有解除合同或依据本合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应制求履法行,院若甲方解除合同的,乙方向甲方强支付应应应 房款20% 的金。应应“应应”应应应应应应应应应应应应应不房屋是指乙方主不房屋或以行表示不房屋,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如拒理登、在具公提存条件后不理公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提存手、不支付房款,以款方式支付房款的不理应应应应应应应 款手。 另外,于出售方事,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比如共有人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院封应应应应应应应应应应应应应应应应应应等情况,致合同无法履行,方的利益无法的,避应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应免情况,可以在合同中定:售房人保房屋真,不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应存在抵押、封或其它方式被限制房屋的利、不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应存在房屋有的、,如果售房人的声明与不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应符,致房人无法合同目的的,售房人应应应应应应应应 房人房价款20% 的应应应应应 任。 有些合同双方在合同是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应附生效条件的,但在合同生效前,双方可能已应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行了一部分合同,情况在 合同中可定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应:本合同生效前若甲方反本合同定的,甲方双应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应倍向乙方返定金。若本合同生效后甲方反本合同定的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应乙方有方解除合同,并要求甲方支付房款 20% 的金,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应若乙方履行合同的,甲方履行合同并向乙方支付应应应 房款10% 的金。应应应应 本合同生效前若乙方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应反本合同定的,甲方有没收乙方支付的房定金。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应若本合同生效后乙方反本合同定的, 甲方有方解应应应应应应应应应应应应应应应应应应 除合同,并要求乙方支付房款20% 的金,应应应 若甲方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行合同的,乙方履行合同并向甲方支付应应应 房款10% 的金。应应应应 合同中的一般应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行可以参照根本定的金的数减, 比如应应应应应应 定房价款1% 5% 的金,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应再比如于延期付款或延期交房可以按照房价款的日万分之三承担应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 任,直至符合合同定的条件止。23 ,房屋合同中金的应应应应应应应应应应应应应应应应应应 比例定多少合适 二手房合同有金的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应制强比例到底定多少法律并没有性定,完全应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由双方自行商确定。在二手房合同当中,存在很多,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比如有房人逾期付款的和售房人逾期交房的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、房人放弃房屋或售房人不房屋,有售房人没有按应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定理手、没有将口从房屋内迁走、房屋量存在瑕疵等等,都不一,当每应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应根据任大小或重来确定金的比例,比如涉及到根本的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应悔金可以按照最高限即房款的 20% 来确定,也可以小于 20% 。其它的一般应应应 比例可以确定比低的,比如没有按期 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 理房,但最是理完了,只是逾期了,可以定1% 到 5% 的金,也可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应按日来算。之,金的高低双方来都是等的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比如延期交房与延期付款,如果逾期交房定的金是房价应应应应应应应应应应应应 款的20% ,那应应应应应应应应应逾期付款的金也是房价应应应应应应应应 款的20% 。 应应应应应应应应应应应应应如果合同中定的金比例低,不足以弥失应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,任何一方均可以在生争后要求法院或仲裁机构申整,但涉及到定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应低的金房人来仍有,房人必有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应据明自己的失高于定的金,法院或仲裁机构才会支持应应应应应应应 房人的求。 24 ,如何应应应应应应应应应 定争的解决方式 按照应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定,争的解决方式有两,一是,通法院解 决,另一是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应仲裁,通仲裁机构解决。解决争的方式条 款可以定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应:因履行本合同所生的争,双方商解 决。商不成的,双方均有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应向房屋所在地的人民法院 提起应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。或者定由某某仲裁委会裁决。法院和仲裁 机构在合同中只能其一,否就是法应应应应应应应应应应应应应应 院管。 25 ,如何应应应应应应应应应应应应 定二手房合同的解除 二手房合同成应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应立后,当事人商一致,可以解除二手房合同。双方也可以定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就,解应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应除人可以解除合同。比如双方可定如果超应应应应应应 应如果合同定的付款期限三十天合同中没有方仍未付款,双方的合同解除。定合同解除的条件,那应应 有按照法律下定列情形之一的,当事人可以解除合同:， 1 ,因不可抗力致使不能合同应应应应应应应应应应应应应应应应目的,不可抗力一般是指当 事人合同不能、不能避应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应免、无法克服的事件,一 般指地震、台应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应等,在合同的履行程当中生此事件,致 房屋应应应 失。 ， 2 ,在履行期限届应应应应应应应应应应应应应应应应应应之前,当事人一方明确表示或者以自己 的行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应表明不履行主要,比如方不想房,并明确告 知应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 方房子不了,方就可以提出解除合同, ， 3 ,当事人一方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 应应应应理延履行主要,催告后在合理期限内仍未履行,比如方不手,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应超半年或一年仍未理手,致方不能取得 房屋所有的,应应应应应 ， 4 ,当事人一方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应延履行或者有其他行致使不能合 同目的, ， 5 ,法律应应应应应应应应 定的其他情形。 26 ,如何应应应应应应应应应应 定合同的更与 二手房合同之后,在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行完之前,双方都可以通商一致合同行更。更的内容包括交房日期、付款日期、付款方式、理的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应日期、房屋量准、附属物的属、物的应应 应应应应应应应应应应应应应应当事人一方方同意,可以将自己在合同承担等等内容。 中的利和一并第三人。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比如房人甲与售房人 合同后,合同没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行或只履行了一部分,甲不想此 房,而乙此应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应想此房,甲就可以将自己在合同中的利 与一并房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应乙,由乙来与售房人履行合同。 如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方在合同中定不得,那双方都不能将合 同中的利与。应应应应应应应应 27 ,如何应应应应应应应应应 定合同的生效条件 二手房合同的当事人了合同,应应应应应应应 应应应应应但二手房只要合同依法成立,自成立即生效。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应合同的当事人可以定合同生效的条件,可以合同的效力定附条件。附生效条件的合同,自条件成就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生效。附解除条件的合同,自条件成就失效。如果当事人自己的利益不正当地阻止条件成就的,条应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应件已成就,不正当地促成条件成就的,条件不成就。二手房合同的当事人应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应也可以合同的效力可以附期限。附生效期限的合同,自期限届至应应应应 应应应应应应应生效。附止期限比如的合同,自期限届失效。双方交易的房屋没有理完房屋所有,可以定合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应附条件,双方可定待方的 房屋所有理完后合同应应应应应应应应应应应应 生效。 28 ,合同的附件包括哪些内容 二手房合同主要应应应应应应应应应应应应应应应应 附下面所列的附件: 附件一 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应:房屋平面和四至范。附件一以形形象反映房屋的平面形状及其应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应界系。普通元住宅直接参照附制或应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应制即可。若界系的平房或其它四至的房屋,可自行应应应应应应应应应应应应应应应应 制并要明各四至系。 附件二:租 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、抵押系及其理法。附件二反映了常的房屋利应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应限制状况,房屋的价和房屋的使用可能生重大影响,双方尤其是乙方当应应应应应应应应应应应应应应应应应应重。理房屋租系当注意两方面的法律系应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,一是承租人的先,二是不破租的原。双方成交前应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应首先当取得承租人放弃先的面意,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应然后需与承租人商租系的解除或更事宜。理房屋抵押系应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应首先通知抵押人,其次将房款首先用于清应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 抵押担保的并理抵押注登手。 附件三:室 应应应应应应应 内附属施和装修情况 (1) 附属施应应应 : ?水, ?应应 , ?燃气, ?有,应应应应 ?通应应 , ?其他。 (2) 装修情况:装修情况可以其应应应应应应应应应应应应应应应应应应重点要描述。双方明确所列装修应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应目价款均包含在房款中,是房屋附加的主要构成部分。 附件四: 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 物管理、水、、煤、等其他用的支付， 1 ,由甲方承担的用应应应 : ， 2 ,由乙方承担的用应应应 : 附件五:付款 应应 如果双方在主合同中没有定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付款的方式,可在附件中定。付款应应应应应应应应应应应 的附件可定: 本合同后,应应 应 应 应应应应应应应年乙方于月日支付全部房价款的,元,作定金。待支付 尾款抵应应应应应应应 作房价款。 乙方于 应 年月日前后日支付元( 大写 ) : 。 乙方于 应 年月日前后日支付元( 大写 ) : 。 附件六:室 应应应 内的家具器, 附件七:共 有人同意出售的声明, 附件八: 应应应应应应应 双方的身份明文件, 附件九: 应应应应应应应应应应应应应应应应 房屋所有印件及原房合同、票等。29 ,应应应应应应应应应应应应应应应应应应 方在和履行合同注意事 (1) 一定要理手应应应应 应应应应应应应应应应应应。房屋不同于其他商品,房屋不是的房屋款的交割,有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应最重要的是房屋所有移的志是理手,此方一定有清楚的,以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应免在上消极待引起双方在方应应应应应应应应应 面生。 (2) 房价款明应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应确。有些售房人心中自己的房子多少是全部都自己所得,没有考 税,一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应旦合同履行程当中知道自己要付税,自己的期所得拿不到,于是就不同意 房,就会应应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应很容易承担任,生。另外,在有中介公司参与的情况下,一般是 房子交接完,房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登后当日,房主就可拿到全部售房款。如果不能按应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 交房,会扣部分房款,待交房付清。(3) 最好在前应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付款,在履行敦促方按合同定的和方式支付价款。 (4) 不要易应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提前交房。在交易程中,有些房屋的情 况比应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应特殊,比如所房屋没有理房,无法理, 等待的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比,房者可能会提出要求在理双方的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应手前入住,要求也是比合理的要求,因售房人的房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应什理完决定不在售房人,而在商,因此一般在房人交清房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款或交清大部分房款前都会房人入住。但在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应段里是有可能生一些。生后,可能会屋主来一些不必要的应应应应应应应应应应应应应应 失。 (5) 合同定应应应应应应应应 应应应应应应应应应应修明确。方基影响金属、物、水气、大的主要是 有、等等用的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担。有双方缺乏房屋交易的,在交易程中应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应往往比注意重要的方面,忽略了某些,些在合同前事先定好了,就不会应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生应应应应应应应应应应应应应应 或生也有理的法。 (6) 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方收取定金。有些房人合同后随意解除合同,或者又提出其它条件,如果应应应应应应应应应应应应应应应应应方不依其条件方就威解除合同,如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方没有收到定金或者合同解除又没有明确定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任那方可能得不到,因此在合同后方将收取定 金。 30 ,在楼价上应应应应应应应应应应应应应 背景下的房注意的 近一两年来,房价止应应应应应应应应应应应应应应应应应应应快,然国家出台了控措施,但在部分地区房价没有降,而且应应应应应应应应应应应应应应应应应应应在,很多房人在犹豫不决,想房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应得房价太高,不担心房价,不如在能省点,在段应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房注意哪些,在楼市看背景下的房有什策略, 近两年全国的房价整体来上应应应应应应应应应应应应应应应应应应比快,国家出台了一些措施平抑房价,从目前来看,国家出应应应应应应应应应应应应应应应应应应台的措施起到一定的作用,房价然应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应在上,但幅明回落。的来,商品房的价格最应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应决定于消者的力,如果消者的力达不到消商品房的程度,那就不会应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生的行,也就不会生在商品房上的消应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。消者收入低和楼价高,都会生一。目前消应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者收入的增明低于房价的增,的展必将应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致得起房的人越来越少。没有一定数量能得起房的人支持房地市,那个市应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应只能繁一,不可能持久繁应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。要持房地市的健康展,必从法律、法的制 定完善、司法应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应判践、政府宏控、政府主管机构的格管以及消应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者消心理的理性化等几个方面来解决。就目前的形应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应而言,有二手房意向的消者在段房要注意下列几个应应应 : (1) 冷静察应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,不要信中介公司言大幅价的。于近两年房价应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应快上的象,已引起国家的高度重,并在采取措施平抑房价,从出台的政策看,平抑房价的效果应应应应应应应应应应是比明,尤其是上海房地市应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应效果明,高端价位目价格回落更是明,而北京市应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应化不算太大,价格上的,但明放慢。近期珠三角地区房价上应应应应应应应应应应应应应应应应应应应仍然快。在目前市情况不明朗的情况下,建房者是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应冷静察,必要房再出手,如不是必,可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应考再察一下市走向。一手房市的价格 是二手房市价格的参应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应照表,一手房的价格决定和影响着二手房市的价格。 (2) 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应一份自己有利的合同。目前在有中介公司参与的情况下中介公司一般不愿意与双 方自己不利的合同,中应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应介公司就没有了操作的空,因此在与中介公司判据 理力争,将中介公司应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的置的消陷阱填平或强。就消者来,住房一性很行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应缺乏足的,又缺少主能性,往往信中介公司的介,易地付了定金,就 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应以后正式合同的判造成了被局面。当方或方了解到自己不利方面信息后,想 应应应应应应应应应“应应应充中,他介公会以定金不司往往不不同意,在分歧比大,中介公司往往不步退”应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的事先定向方或方施。在力下,方往往就范。建应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应消者在交定金之前,在上明,如果双方将来就主合同或充应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应条款达不成一致意,或者中介公司有未披露应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方或方不利的信息,那消者有退回定金。消应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者在判就有了主。如果自己所提的要求不能被中介公司接受,那就可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通各方面的信息做出决策,比如担心方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应面存在,比如担心存在假房主,那方可以通判应应应应应应应应应应应应应应应应 确定是是不套房屋。 四、二手房合同应应应应应应应应应应应应应 履行中注意的 1 ,应应应应应应应应应应 方有利的交易程序 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应于二手房交易的方来,其最大的有两个,一是付了房款得不到房屋,二是付了房款房屋无法理手。应应应应应应应应应应应应应应应应如果在合同后方支付了全部房款,那在合同的应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行程当中存在上述两个重的,于方的利益应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失是非常大的,尤其是房主或其它人存在的情况应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应下,方可能既不能将所交房款索回,也得不到房屋。从二手房交易的程来看,于方来,应应应应应应应应应应应应应应应应最有利的交易方式就是理完房屋手,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应拿到房屋所有或取房屋所有的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通知并理了房屋交接手后再将房款一次性付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方是最安全的,也是最有利的。方按交易方式应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应合同并按方式履行是没有什的,但需到双方商,达成一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致意后才能行。方式需方方高度信任。 2 ,应应应应应应应应应应 方有利的交易程序 在二手房的交易程当中,于方来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应最大的是方不付款,尤其是在房屋交付后或应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理完房屋所有后,方不付款,更重的是方将已取应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应得房屋所有的房屋再次上市出售后应应应应应应应应应应应应应应应应应应方无法找到其地址的,方最大的失是所售房屋得不到任何房款。因此,于方来,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应最安全的交易是方将全部房款交方,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应然后方再与方理房屋的交接手及手。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应交易方式方未必会同意,因方担心自己付完房款后能否得到所房屋应应应应应应应应应应应应应 或能否理手。 3 ,应应应应应应应应应应应应应应 双方都是安全的交易程序 在目前,整个社会的信誉体系应应应应应应应应应应应应应应应应没建立起来的状下,于二手房交易的双方来,没有的双方来同交易都是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应安全的,但是可以通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应一定的担保方式或其它方式解决双方的 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,使交易双方能利。目前在二手房交易的程当中通常采用下列几方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 式解决双方于交易安全的矛盾冲突:(1) 引入房屋中介公司作交易应 应应应应应应应应应应应应具安全的担保。体的做法是方将房款全部支付中介 公司,由中介公司代收,待房屋理完手是交应应应应应应应应应应应应应应应应应应接手后中介公司一次性支付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方,但方理手的一切材料及件需交中介公司,由中介公司应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理交易手。方式可以解决方双方互不信任的,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但方式双方必相信中介公司。目前在中介公司尚不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应范、事故的段,中介公司至重要,否双方就又陷入了另一个陷阱。交易方应应应应应应应应应应应应应应应应、信誉好的中式必一个强力介公司,不能小的中应应应应应应应应应 介公司。 (2) 引入的金应应 应应应应应应应应应应应应应应目融担保公司。前有些担保公司展,上与房屋中介公司应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应展的居担保是一致的,只不公司更,但应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应金融担保公司首先必考自己担保任的安全,比如采取反担保措施或者抵押等方式,保一应应应应应应应应应应应应应应应应应应旦出方或方的情况下保自己不受应应应 失。 (3) 应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行的金目托管。前有些行理。行与双方金托管,方将房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款在理手前一次性存入行,待双方理完手后行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应根据三方事先的行将方的 房款存入方的上。应应应应应应应 (4) 应应 应应应应应应应应应应应应应应方或比如方自己提供担保。在方事先付款的情况下,方提供担保,以有价应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应券或另外的房作履行本合同的担保,如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方不履行合同,方有置担保。在方先的 情况下,方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应需提供担保,保自己不按支付房款承担担保应应应应应应应应应应应应应应应应应 任,并以担保方承担任。 (5) 公应 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方,定双方到公做公提存。提存,将房款置于公的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应督之下,待理完手,方将房款从公应应应应应 提走。 4 ,提存应应应应应应应 的基本内容 一般公都有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提存的格式范本,双方持身份件、房屋所有及合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应共同到公就可以理此。但双方也可自己定应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提存内容。提存可以参考下面提存的内容: 甲方，售房人,: 乙方，应应应应应 房人,: 甲乙双方就房屋的房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款支付达成一致意,双方同意将售房款应应应应应应应应应应应应应应 理公提存。具体内容如下: (1) 甲乙双方房屋合同后三应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应日内双方共同理公提存手。提存款数应应应应应应应 ,,,元。 (2) 若乙方原因应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致逾期理提存事宜的,甲方有追究乙方的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任。每逾期一日,乙方向甲方支付房款万分之三作延期付款的滞金。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应逾期超十日的,甲方有解除本合同,甲方解除合同的,乙方应应应应应应应应应 向甲方支付房款20% 的金。应应应应 (3) 若甲方原因应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致逾期理提存事宜的,乙方有追究甲方的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任。逾期超十日的,乙方有解除本合同,乙方解除合同的,甲方应应应应应应应应应 向乙方支付房款20% 的金。应应应应 (4) 甲方于应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应《房屋合同》定的理房屋所有日期前将房屋所有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登至乙方名下,待乙方取得房屋所有并与甲方理完房屋交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接手后,甲方将公提存的房款由公一次性应应应应应应应应应应应 支付甲方。 (5) 甲乙双方定本次公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提存的用由甲方，或乙方或共同承担,。 (6) 双方因履行本应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生争的,商解决。商不成的,双方都有应应应应应应应应应应应应应应应应应应 向所售房屋所在地人民法院提起。 (7) 本一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应式三份,公机构留存一份,甲乙双方各一份。 5 ,应应应应 金托管 (1) 二手房交易金应应应应应应应应应 托管的好 由于房屋少应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应十几万,多几十万,甚至上百万,交易双方都会担心自己在程中上当应应应应应应应应应应应应应应应应应应应受,所以在付款方式上都十分应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应慎。有的房人担心房屋所有更方名下后房人不按合同定及应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应付清房款,房人担心先付款被或者无法理,双方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应互不信任。方双方中介公司也是不信任,因有些中应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应介公司收取当事人房款后,挪作他用,造成房屋成交后房款付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应不及,更有个不法中介公司收取当事人房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款后,由于不善,卷款逃跑,双方造成应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失。了根本上解决二手房交易金安全,也了合同的利应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应履行,防止携款潜逃的事件生,金托管的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应运而生。行作交易金受托管方,保障二手房交易金划安应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应全。二手房交易托管金只有双方当事人确后存、取,任何第三方不得支取,不符合双方定的条应应应应应应应应应应应 件也不得支取。(2) 二手房金应应应应应应应应 托管理程序 应应应应应应应应应应应应 理二手房金托管按下列程序理 ? 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方的《房屋合同》原件及印件,房屋属原件及应应应应应应应应应应应应应应应应应应 印件,双方身份原件及印件。 ? 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 上述材料后到有此的行《房屋金托管》,? 应应应应应应应应应应应应应应应 房人将房款存入指定行托管, ? 根据《房屋合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应》定,房人是分多次付款的,可多次理金应应应应应应应 托管, ? 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方取托管金需提供方名下房屋属,双方的身份,应应应应应应应应应应应应应应应 托管及金托管凭。 ? 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应金托管行核准,方填写支出凭,双方理取款手应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,方提取房款，因方特殊原因需提前支取部分 房款的,双方商一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 致的,也可按以上程序理,。? 因房屋不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应具条件或双方定止交易的,确解除原《房屋合同应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应》,方可以取托管金,提供的要件包括双方身份,金应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应托管凭,双方确解除《房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应金托管》。方提出申,双方共同到行理手,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行核后,方从行提取房房款。在双方未能达成一致前,行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应停支付托管金,待双方争解决后再决定将金应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应支付方或方。如果双方房屋合同的履行不能商一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致,需通或仲裁解决的,金托管中心会根据法院或仲裁机构的判决或裁决来确定将托管金应应应应应应应应应 支付哪一方。6 ,二手房交易如何解决口应应应应 有的房人了二手房,理完及入住手后,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应想把口迁来,可是到派出所理迁 口的手,原房主的口在里,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应派出所不我理迁入手,找原房主要求她把口 迁走,但原房主拒应应应应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应目配合,出怎解决前二手房,生口的越来越多,一般应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人最心的是房屋的是否合法、价格是否便宜,在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应判程当中把主要精力都放在自己最心的上,往往忽略可能引应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方不利后果的口。如果于二手房交易程当中的口没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明确理的方式,那一旦生,理起来相当困应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。因籍的迁入和迁出公安机管理,于迁入迁出的条件公安机应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的行政行很多是受籍政策的限制。比如,方将房屋掉后应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应再也没有其它合法来源的房屋,没有其他的房屋可供方迁入口,那方理应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行迁出的。因此由再充分,公安机强都不会将方口,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方的口也就无法迁入。如果在合同中于口的迁出 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应双方没有定,此生争不属于法院的受案范,因此法院应应应应应应应应应应应应应 于此案件是不予受理的。 有于口的性,建二手房人了避应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应免因口而引应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房,笔者,方要做以下两件事情:一是要求应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方出示口本,在必要到公安机交易房屋的籍状况。通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应方的口本或到派出所,方可以基本了解方的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应籍是否在出售的房屋之中,如果籍在出售 的房屋当中,要求其限期迁走。二是方就口与方行商,定应应应应应应应应应应应应应应应应应应口不能按期迁出的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任,比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应任,直至迁出止,或者将口与付款的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应度挂,在履行完手等后方将口迁走再支付最后一笔房应应应应 款。 7 ,二手房交易注意应应应应应应应应应应应应 正在出租的房屋 有些二手房在,房屋已出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应租第三方。如果受人只看房,只注重手,而 不注意是否存在租应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,受人极有可能得到一个不能及入住的或使用的房,可能会生 应应应 应 应应应。按照《中人民第二共和国合同法》百二十九条、第二百三十条的定,租物在 租期生应应应应应应应 应应应应应应应应应应应应应应出租所有的,不人出影响租合同的效力。租房屋的,当在出之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件应应应应 应应应 “ 应应应因合同法可不先的利。破租应 ” 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,也就是房屋合同后,房屋所有生移,但是租应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应合同承租人仍然有效,承租人可承租房屋,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人不能抗在先成立的租合同。另外,方在出售房屋,同等条应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应件下承租人有先。以上两点在中被很多应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应受人及中介公司忽,也被多出人利用从而引起应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应多。在出售的房屋存在租系的情况下,生 的原因最多的是租金。一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般在租市上是先付租金,在售房人已应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应提前收取租金的情况下,如果租期限未,承租人会要求退未承租期应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的租金。一旦售房人不同意退租金,承租人拒不搬出承租的房屋,那房人将不能应应应应应应应应应应应应应应应按期入住房屋, 而承租人又不同意另行将房屋租金支付应应应应应应应应应应应应应应新的房,售房人也不同意将已收取的房租付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人,那三方就会生。因此,在二手房合同,方一定了解房屋出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应租的情况,并出租应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应中的先、房屋租的期限、第三方搬出的期限、租应应应应应应应应应应应应应应 用的承担等行定。 8 ,在二手房交易中如何明确税应 二手房交易中的税是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由相的法及政策定的,于由交是非常明确的,但是方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应常要求其售房价格自己得多少万,而不包括税,税就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应存在争了,因此必在合同中定税的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应承担方式或更售房款的价格。另外,二手房交易税应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应化比大,存在双方都没有料到的税,但在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应却已始征收了,情况常致双方生争,税由应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应来交,因此在双方交易程当中于税政策的整 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应致方或方收益减少或超期的情况下,双方明确税政策应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应更后合同履行的,比如双方解除合同,或者税应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应由某一方承担,或者税由双方按比例共同承担。 9 ,二手房屋合同了怎应应应应应应应应应 二手房合同不用理售应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应登手,如果在之前失可以与方商,再一份即可 如果在之后应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失,那在合同履行的程当中生,那就没有解决的依据,如果 到法院去起 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,因没有据,法院也不会受理。即使法院受理了,因没有合同作应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应据,在方不出示合同也不承的情况下,房人很可能会掉应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应官司。同,于售房人来失合同也面应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应同的,如果在合同的履行程当中方,在程当中应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如果方不可行,方没有据明自己的主,那应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 由此生的不利后果由自己承担。 10 ,付款凭应应应应应应 失怎 目前在二手房交易中,应应应应应应应应应应应应应应应应应大多数都是个人售房,售房人收到房款后无法房人出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应具国家印制的一的票,因此在二手房的交易程当中售房人收到房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款后都是直接房人写一个收条,然后将收条交房人,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明房人是已支付了房款。在二手房交易中收条是已付房款的凭,其应应应应应应应应应应应应应应应重要性无多言。房人如果将收条应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失与售房人商,要求售房人再次出具收条,应应应应应应应应应应应应应应应应应应明房款已付。但是如果遇到不信的售房人,那房人就要明自己已付了房款。如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人通行款房,那行放款后有一份凭,可以应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明款部分的房款已付商,另外,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应行款,需要房人提供首付款明,因此有此要求的行一定有房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应首付款收条的印件,因此房人可以到行应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应去取,明房人已付了全部房款。如果房人没有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应款,是一次性支付的房款,如果付款方式是通行的,那房人可以从行的出房人应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应向售房人付了房款,如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人是一次性付款又是通金支付的,在售房人不承应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应已收房款的前提下,房人可能将承担巨大的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应失,售房人可以房款未付理由,要求房人再次支付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房款。如果售房人起到法院,在房人没有据应应应应应应应应应应应应 明房款已付的情况下,一般情况下法院会判决房人再次支付房款。基于付款收条的重要性,房人在房将合同、收条等应应应应应应应应应应应应应应应应应应应文件、件保管好,建房者不要无应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应故地随身携合同和收条原件。如果应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理相房手,可以先将所有料印一份,先使 用应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应印件,并留存一份印件,如果必出示原件再携 应应应应应应应应应应应应应应应应应应 ,如果了原件有印件作据。 11 ,如何出具二手房房应应应应应应应 款的票 目前个人之的二手房一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般都是由方向方出具收款的收条,因方没有一的国家印制的应应应应应应 应应应应应应而票,即使且方要求目方出具前税部房款的票方也无法出具,或其它相应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应部并没有要求售房人一定要房人出具国家印制的票,即使是售房人愿意出具票 也不知道怎手。上在应应应应应应 应应应应应应应应应应应应应应应应应税部是可以代房款售票的, 方可以到税部,要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 求税部代售房款的票。 五、二手房投应应应应应应应 注意的 1 ,应应应应应应应 房投的 有一部分应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人房二手房不是了个人居住,而是投房,那应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如何避免或者减少房投的呢,房投至少考 四个方面的因素: (1) 自己判断当前乃至十年以后的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应境及常。投者做到点似乎有些人所,强应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应但投房的确与此有很大的系,尤其是在中国加入,,:的情况下,世界应应应应应应应应应应应应应应应应应应应与中国将越来越密地融合在一起,不国内应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应形会影响到投,国上境的化也将不可避免地影响中国的状况。一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般来,世界形的走都有其固有的周期,有高峰,有低谷,赶在周应应应应应应应应应应应应应应应应应应应期的上升初起段投收益率是最大的,是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应最小的,毫无疑也是投的最佳机。目前国内的状况体来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比好,尤其是房地行作一支新的国民 的支柱应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应之一,体走是不的,今后如要保持展,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应有于其它方面的支持,比如居民的收入情况,法律境等。如果您未来十年内中国的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,那不走强仍妨然投房地市,以期 得高应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的回。因形好,人各行的投都会增加,那作应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应活依托的房屋当然也不会被置,无是商 用房是出应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应租用于个人居住,都会有比高的回率。个人投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房地市属于投,如果您未来的走不看好,那建您其它应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应短的投方式或者直接把存在行。 (2) 考应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应国家政策整房地的影响。目前房地市 体形应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应比好,但是房价上快会影响整个行的展, 甚至或影响国民的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应健康展,因此目前国家已采取了宏控的措施,而且应应应应应应应应应应应应应应应应应应应控力度正在加大,有些地区房价已回落,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房者来在高价入就会承担比大的。当国家判断房地市应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应肯定会出台控措施,抑制房价上,就 会直接影响到投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者的利益,而且比大。按目前的房价上,不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应排除国家采取更的控手段,如果房价下跌,那就会应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应影响投的收益,一点投者有清醒的。 (3) 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应准方向,了解,慎投。目前投二手房可供的范是比大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的,比如二手公寓,二手底商,房改房等。 主要中应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应高收入人群服的公寓投收益率比高,但 部分人群的需求有所了解,了解他集应应应应应应应应应应应应应应应中居住的区位,了解他需求什应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的房子,什价位的房子,房屋位置、周境、 小区内的施是否利于居住、居住的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应舒适程度等情况, 然后按照他应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的要求投房。但是您一定要充分估世界形应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的化、国内形的化及展以及中国吸引外商投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的能力。投普通商品房收益率稍低一些,但客 需求群体应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应大,尤其是众多的在京求展的外地秀人才,他应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应是普通商品房最大的消群体。投底商及面相 来应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应大一些,国里既有周境、客流量、客构的, 也有投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者自身的,有物及管理者的服及能力 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。投底商及面您一定要了解清楚周客的消构以 及竟争手。在应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应底商及面中,管理者的因素也非常重要, 有些管理者管理水平应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应差,在与商生矛盾采用停水、停、 停气等极端方式,您无法。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如出情况,您的失将十 分惨重。投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应二手房的在于地理位置好,出租用于居住 的客应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应群体广泛,易于成交。但交易有,状况, 房屋构不尽合理。应应应应应应应 (4) 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应清法律境,用法律手段保自己的投成本及收益。目前整个房地市的法律法不健全,整个市应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应缺乏范的法来束,即使有法在法程中也存在着薄弱,致使投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者的投加大。在一个成熟的市体制下,投者主要考市方面的,但在目前北京房地市上应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应除要考市因素外,要重点考法律方面投者的保程度及如何通应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应法律手段保投者的利益。目前北京房地市在法律方面的主要有:没有售可应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或五不全,非法售,由于程序或税方面的理不了房屋所有,致使投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应者的房屋无法合法出租,的二手房最好不要,房屋量影响出租,物管理应应 应应应应应应应应应应应应,境欠佳致使欲承租人望而却步,影响租合同的署,二手房市管理不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应范,中介公司常侵犯客利益,令普通投者防 不应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应防。就上述列的,投者一定要做到心中有数, 做出正确判断,最好法应应应应应应应应应应应应应应应应应应应律方面的人士将合同中的漏洞上, 事先一份方应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应或中介公司有束力的,以降低投的 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应。另外,未来法律法的完善与修也会影响投者的收益。 未来出租税的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应化也会影响投者的收益。目前下后的房 屋租应应应应应应应应 税体持在12 ,至 13 ,之,将来不应应应应应应应应应应应应应排除税化的可能性,物及其它与商品房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应消有的用上升都可能影响 投应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 者的收益,些投者事先都有所考。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应之,房投的方式,您一定要清楚面的,知道 后尽量避应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应 免或减小投的,争取最大的投利。 房屋所有是与、房屋合同的公产产产产产产产产产产产产产产产 提供材料要件的要 2010-01-01 14:51:27| 应应分: 房地应应应应应基知 | 应应: |字号大中小 应应 1 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、公同仁起草一房已某人的声明:我丈夫已于何去应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应世,他生前将房某人,我作共有人,声明应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应有效,房屋某人所有。我得没有,声明人无房屋应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应某人所有。因所有尚未移某人。是否可改成确原房屋合同有应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应效,本声明人愿意履行有助等,2应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、房屋置益人可以与他人,公可。那,是否意味着未得应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的人,即无房的人,也都可以将与、 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应他人的合同,申理公,法理上,益可以分,不需要非得已取得所有,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如益人可以将合同下的利,第三人,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应叫的移中的与,民法、合同法都有定。 由此可,房屋所有是应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应申公与、房屋合同,提供材料要件的要求,已不合应应应应应应应应应应应应应应应应应需求和法理。当然,在公合同,主公尽到应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应分方,是否是利人的法定。 3应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应、前述方声明,始想承公,另一非主公来 到我的公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应室,可以打向在天津的被承人的父母核应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,是否放弃承的真性。此,我得有漏洞,不妥, 4应应应应应应应应应应应、据《日》保姆拿嘱:60应应应应应万?应应应应应应应一文:被承人的女儿胡青翻应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应了《嘱公》,定:嘱人年老体弱、危重病人,公人在与应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应嘱人当音或像。但没有。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应定:公嘱人,除人、翻人外,其他人不得在。应应应应应应应应应应应应应应应应但本案被人保姆香在,应应应应应应应应应是翻人、人。 另:既便父应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应的愿是真的,父留下的身家,也有母去世后留下的部分,而当的公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,没有考个成分。一确公嘱无效。司法局上,二公程有瑕疵但不影响其法律效力。目前正再应应应应应……应应应应应。是,三月五日行行政《听公法》应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应施前的案子。在,是当事人要提起民事了。司法局不再当被告了。教同应应应应应应应应应应应仁,望不吝教。 8条二手房交易注意事您离应应应应应应应 作者:西楚　 更新日期:2011-7-4　信息来源:本站整理　 西楚房网应应-宿迁房网应应应应应站 应应应应应应一、二手房施清点 由于二手房一般都被原房装修和应应应应应应应应应应应应应应应应应应使用,在二手房出售装修和一些施应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应通常都是送的,因此,二手房房人在房屋合同,就将施的品应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,二手房交接房屋应应应应应应应应应应应应应应应应按照合同定行清点、收。些施一应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应般有:空、灶具、抽油烟机、水器、灯具等。 应应应应应应应应应应应应应应二、水、、煤气、天然气的清点及 双方一同来到自来水公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应司、力公司、煤气公司、天然气公司的网应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应点理相的手,并向工作人原房有无欠应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应情况。如有欠,二手房房人有要求原房交用。然后,双方再根据最后一期据应应应应应应应应应应应应应应应应上明的数字和房屋表具上的差应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应,根据价行算。作二手房房人,要特注意在理手一定要应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应向工作人原房的欠情况,些欠应应应应应应应应应应应应应应应应应应可能是原房以前拖欠的用及滞金(滞金一应应应应应应应应应应应应般按照日千分之三算,累应应应应应应应应起来就相当高了)。 应应应应应应应应应应应应应应应应应三、有、数字、、的 二手房双方一同来到有公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应司、信或网通的网点应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应理手,同,二手房房人也要特注意工作人应应应应应应应应应应应应原房有无拖欠用的情况。 应应应应应应应应应应应应应应应应应四、物服、公共修基金、取暖清 二手房双方一同来到物公应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应司理物和公共修基金更名手,同理物用的交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接,要注意物人看原 房是否应应应应应应应应应应应应应拖欠物及取暖。 应应应应五、口迁移 二手房双方一同来到房屋所在地的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应派出所,房屋 内的口情况,原房将口全部迁出。应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应如仍有口,房人可要求原房迁出,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应若其拒理,可追究其任。 应应六、清点二手房匙 二手房原房交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应下家的匙包括:二手房房匙、元大应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应匙、防盗匙、地下室或小房匙、信箱匙等。 应应应应应应应七、清二手房尾款 二手房及应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应算完后,房屋合同定的尾款在扣除下家代原房支付的用后,余应应应应应应应“应”应应下家全部房支付的款。家收款后出款具收条并注明已清字。 应应应应应应应应应八、署《房屋交接》 《房屋交接》应应应应应应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来,双方应应应应字、捺手印,一式两份,双方各应应应应一份。 应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应署《房屋交接》的法律意在于明原房将符合合同定的房屋交付应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应房人,交房的点也就是署《房屋交接》的应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应点。如果不,二手房双方将来可能会何才算是交房应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应生争,而影响到双方任的承担。如果在没有理完上述7个方面的手就应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应署,意味着房人未收就已可房屋符合合同定。因此,应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应署《房屋交接》是二手房交房手的最后一道程序,不能先应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应署再收。如果在房屋收某些方面不符合合同的定,将写在二手房房屋交应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应接上面,予以注明、应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应应明,将来追究二手房原房的任做好据上的准