瑞安集团的天地模式开发借鉴经验(一)

瑞安集团的天地模式开发借鉴经验(一) 瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验(一) 瑞安无论是做商业还是做其他的，都强调两个字，就是创造。在每一个环节中创造出一些新的东西来。在新天地的项目中，本身自己有一个价值链。我们整个发展过程中，都希望把环境做好。我们做新天地希望把整个地块的价值做上来，然后做住宅再把住宅卖掉，把增值的部分赚回来以后，再投资做新天地，再投资做一个写字楼。其实我们在整个过程中，我们做的很重要的一点就是再投资。因为土地是一种资源，你怎么样可以把资源增值，把它做的最好，很重要的就是再投资，把它再改进、再做好，资源是可以无限被改善的，这是我们的理念。在我们大的价值链中，新天地又会形成一个小的圈，这样就会形成一个无限增值的链出来。就是因为这样的方式，整个地区的环境改善了，政府也支持了，整个交通也改善了，整体又增值了，这就是我说的一个公司应该以价值为目标，而不是成本为目标。 一、“天地模式”的特点: 1、 选扯方面:都是一线城市或区域核心城市，如重庆、武汉、上海„„城市要有厚重的历史文化及独特的区域文化。地块选取位置都在城市的核心区，老市区。地块内有遗留城市较有代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 性的历史文化建筑。新开发项目地块规模比较大，如武汉将近1000亩，重庆将近2000亩。开发成本高，上海新天地商业街占地不足3万平方米，投资却高达14亿元。 2、规划方面:打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体。保留地块有价值的建筑、植物等，打造项目的核心价值，如上海的石库门。对旧建筑进行造旧如旧，但实现现代商业的运营功能。商业的产品模式一般为商业街3至5万平的MALL。零售先行，打造知名度。 结合市场合理安排开发时序:零售——住宅——办公楼——住宅二期——酒店，住宅三期，零售——办公楼二期，住宅，国际学校——住宅，办公楼，零售。 上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。 进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。 最后阶段的定位是:投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。 曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海 新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。 专家认为:“超大面积、超大规模、复合形态的Mall不同于一般意义上的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个Mall的有效商圈达200,300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。” 3、运营方面: 只租不售，要有足够的资本作为基础。瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离。上海新天地项目的成功还依托于瑞安扎实的管理。对于房地产行业而言，决定项目成败的两个关键性因素是地价和资金成本。“正是基于这方面的考虑，瑞安从一开始就着力做好项目规划和内部管理，以提高效率、控制成本。”瑞安资深员工则强调制度先行。中层主管经常跟集团董事长罗康瑞接触，将理念带给员工;此外，专门的员工 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 在瑞安也很受重视，公司成立了专门的瑞安学院，配合公司不断成长和策略发展的需要，为员工提供适当的、前瞻性的学习机会。王莹说，目前，她在瑞安负责知识管理工作，这也是瑞安非常重视的一项职能。 上海新天地没有将商铺的产权分散出售给业主，而是留在了自己的手里，整体运营。面对商户，新天地只租不售，这样，新天地就有足够的空间和力量来集中资源，调控业态与风格，最大限度的凸显特色。对于商户，开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达7千万元,8千万元。表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元,10000元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元,25000元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%,2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但瑞安集团主席罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。” 新天地的招租对象均来自世界各地的知名品牌，在上海新天地现有98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值。真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功。 4、目标群体:上海新天地是如何在历史与现实、现在与未来、凝重与时尚、建筑与文化中发现、确立自己的定位的。正是因为上述矛盾的解决，才使新天地明确了自己的位置。上海新天地的目标群体:上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。 这是年轻人的新天地:“小资”，是最近在中国年轻人之间流行的新词，和“小市民”并不是同一个意思。 典型的小资是在高工资的外企工作的20多岁的人。他们对最新流行、艺术、文化等极为敏感，周末的时候喜欢在酒吧里用一只手端着鸡尾酒和别人聊天。在新天地昂首阔步的小资们经常读的是翻译成汉语的《挪威的森林》等村上春树的小说。OL胡韵说，“周围是古老的中国，而这 个角落却像外国一样，我喜欢这种不平衡的感觉。” 中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是与有文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。 二、“商业先行” 1、何谓“商业先行” 所谓“商业先行”，即瑞安率先开发新天地区域内的休闲、零售、餐饮业，待其餐饮业发展成熟后，再启动周边楼盘的销售。这使得住宅部分的售价往往高于市场的平均价格， 瑞安为了让购房人真正看到区域的成熟，哪怕付出一些短期收益也在所不惜。瑞安为区域“升值”的同时也能获得优惠的拿地条件，这种成本优势是一般地产商无法比拟的。 瑞安几乎没有做过一个纯住宅项目，所有的项目均规划成商住并行的综合开发模式——包括“创智天地”、“重庆天地”、“武汉天地”在内，商业与住宅的比例一般是4:6，甚至各占一半。而这也构成了公司的特色与门槛。瑞安的组织结构并不适合做短期的小型住宅项目，定位必然是大型高端的综合规划项目。 2、综合商业:商业先行可带动住宅售价 综合商业简单而言就是多种不同业态综合在一起。综合体商业的定位必须与整体统一，一般采取主力商业带动小商业单体的做法。 早期“住宅先行、商业在后”，依靠社区的人气带动商业氛围，商业借住宅之势最后开发。现在已经出现了“商业与住宅并行”甚至“商业先行”等情况。一线经济发达城市以及国外很多大城市内，商业带动住宅开发的情况比较普遍，先开发写字楼、购物中心，住宅压轴开发，售价自然不低。 城市综合体中的商业是城市综合商业发展的高级形式。目前市场上的城市综合体不断涌现，但并不是所有的项目都具有开发成城市综合体的条件，它需要项目本身的合理规划以及市场足够的支撑力等先天条件。 “天地模式”使得瑞安项目的住宅部分售价往往高于市场的平均价格，上海的中高端住宅均价一般维持在每平米1—3万元，新天地则能卖到每平米5万元。交银国际地产业分析师何志忠说:“瑞安获得的毛利率很高，除了2008年市场不景气以外，基本上都保持在50%——60%的平均水平。” 3、发展餐饮休闲业 在商业的众多业态中，“新天地”又最为钟情餐饮休闲业。以100多万平方米的瑞安沈阳为例，该楼盘的定位是餐饮为主的品质休闲商业，占到了70%，在当地独树一帜。一般来说，餐饮类租金远低于服装零售类，因此，大部分开发商舍不得将餐饮休闲业态的比例扩大。瑞安则认为，餐饮、休闲类业态在对于聚集潜力客户群上更具优势，更能提高后续住宅开发的成功机率，为此付出一些租金收益是值得的。“而且在国内主做休闲商业就瑞安一家，这也意味着瑞安的独占性。” 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特赠送另一篇《住建局清理吃空饷 工作总结 关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结 》范文,如果下文你不需要,下载后可以编辑 删除,谢谢, 某乡镇先进集体申报材料 ××乡位于××县城西南3公里处，下辖12个行政村，总人口23682人，由于历史的原因和受水资源的制约，长期以来主要以种植为主，结构单一，导致农民增收步伐缓慢。近年来，我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下，认真贯彻党的路线方针政策，努力实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，牢牢把握改革、发展、稳定大局，紧紧围绕经济建设这个中心，深入开展创建先进集体活动，大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略，自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作，团结和带领广大干部群众顽强拼搏，战胜了各种困难和自然灾害，取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。截止到2005年底，全乡完成国民生产总值4930.52万元，同比2004年增长了0.17%;农民人均纯收入达到1254.1元，同比2004年增长了6%。2003年和2005年度，两次荣获自治州先进集体先进单位，2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。 一、抓教育，严管理，强化队伍素质 农村干部的素质高低，直接决定着农村经济社会的发展。该乡充分认识到拥有一支高素质的干部队伍，才能促进农村改革的深 入，才能带领广大人民群众共同致富达小康，所以该乡始终把加强干部队伍素质作为加快发展的基础，想办法提高干部队伍的综合素质。 一是抓好理论学习。坚持党员干部学习日制度，每周的星期五下午为规定的学习日，全体党员干部都要进行集中学习，通过学习十六大精神、党章和农村政策法规等，加强党员干部和政治理论水平和法制意识，通过观看电教片及学习先进人物事迹，教育党员干部树立正确的人生观、世界观和价值观。 二是抓实用技术培训。该乡经常聘请自治区、自治州、县三级农业、科技部门专家到乡里为党员干部和农民群众进行实用技术培训，鼓励和引导党员干部参加农函大、农广校、电大的学历教育培训，积极组织党员带头利用电教设备，学习外地增收致富经验。近年来通过现场指导、外出参观等形式举办各类培训班20场次，多次组织技术人员赴山东、北疆等地的种养殖示范基地观摩学习。多渠道，多形式的培训，使党员干部扎实地掌握了至少一门农牧业生产实用技术，对全乡农牧业产业化发展起到了积极作用。 三是狠抓干部作风。在抓干部作风中，乡党委把党员领导干部包农促富实施“富民工程”作为全面推进小康社会进程的着力点，结合“三个代表”教育和党员先进性教育，组织开展领导干部联系帮扶活动，先后制定了领导、党员干部联系户制度，明确帮带任务，实现不见成效不脱钩，通过这些活动的开展，帮助解决了一批群众生活中存在的急事难事和愁事，用实实在在的行动凝聚了民心，树立了党和政府的良好形象。近三年来帮扶200多户农民摆脱贫困，走上了致富之 路。同时××乡大力推行首问 责任制 驾驶员岗位责任制工程部岗位责任制ok学校安全工作责任制出纳员岗位责任制学校岗位目标责任制 ，限时办结制，要求每位干部从一句问候，一张笑脸做起，从群众不满意做起，做到群众满意为止，进一步完善了各项工作制度。广大干部身体力行的工作实践，使群众切实感到转变作风给全乡带来的一派新气象。 二、定思路，调结构，开辟致富新路 为了帮助群众寻找增收致富的路子，我乡围绕市场开展调查研究，外出考察学习，深入田间地头与农民直接座谈，结合乡情确定了以发展特色林果业、反季节蔬菜和大力发展农区畜牧业两大结构调整主攻方向。教育群众以市场为导向，以科为支撑，解放思想，更新观念，改进经营方式，拓宽发展思路，在全乡12个村中树立了近百名致富典型，并组织了“看典型、学先进”等参观活动，极大地调动了农民产业结构调整的积极性。与此同时不断加大了科技培训力度。经常邀请区、州、县涉农部门专业技术人员，深入田间地头现场指导杏树、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊养殖技术;包村干部、乡科技服务站技术人员，蹲点入户与农民群众并肩作战，提供产前、产中、产后全方位服务，促进了种养殖结构的调整。通过成功的示范，实实在在给全乡农民起到典型引路，样板带动的功效。在致富样板的带动下，全乡种养结构调整步伐逐步加快，截止目前全乡经济林种植面积达到18139亩，庭院经济户达1900户，牲畜存栏达到只5876(头)，新建蔬菜大棚890余处。 为进一步拓宽农民增收渠道，我乡进一步加大支农力度，一是制定利农惠农政策，对进行产业结构调整的农户给予政府补贴。在 积极争取扶贫贷款资金基础上，利用一座日光育苗温室为农民免费提供育苗;退耕还林乡里补贴160元，极大的调动了农民产业调整的积极性;二是与各村签订结构调整责任状，制定乡、村干部激励约束机制。三是推进牲畜良种化进程，继续实施以“自繁为主，外调为辅”的牛羊良种工程。根据村民的意愿，结合全乡实际，还对本地的牛、羊进行品种改良。 三、办实事、解民忧，服务人民群众 我乡为努力转变职能，切实为社会各项事业提供优质服务，促进各项事业健康快速发展。今年，乡党委加大对各项基础设施的建设，努力为群众提供良好的生产和生活条件。2005年投资20万元修建一口机井，解决5村、6村的生产、生活用水;今年将对1300亩中低产田进行了改造。在努力加强基础设施建设的同时，我乡还切实为人民群众解难题办实事，针对农民贷款难问题，乡党委、人民政府积极协调金融部门，有效解决了农民贷款难的问题;针对农民子弟上学难问题，党委、政府专门成立了大学生助学基金，目前，已对13名贫困大学生进行帮扶;与县劳动社会保障局共同配合，协调上级有关部门，为本地农民开办实用技术培训班，减免农民费用的同时党委、政府又为农民搜集用工信息、联系用工单位，使农民既掌握了技术，又得到了实惠;针对影响农村稳定的财务问题，乡党委、政府进一步修订《村务公开、民主理财、村帐乡管实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》，健全完善了民主理财制度，财务公开制度，村帐乡管制度和定期集中记帐等相关制度，与此同时，还指派专门的财务人员，对各村的遗留水费等旧帐进行彻 底清理，并予以公开，让群众明白，干部明白，促进了农村稳定;针对干群矛盾引发群众上访问题，乡党委、政府坚持早发现、早介入、早解决的确良原则，进行认真的调解，把矛盾化解在基层，切实维护了社会稳定