产权式酒店营销方案

产权式酒店营销方案 产权式酒店营销方案 篇一: 产权式酒店营销策划方案 xxxx(会员式)大酒店营销策划方案 一、xxxx大酒店的形象 xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx(xxxx)投资有限公司新建的首个投资项目。 xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按“准五星级” 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 建设。建筑主体层高21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。 二、什么是会员式酒店 是投资(消费)者买断酒店(部分客房及其他用房)设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用(消费)部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方(xxxx大酒店)经营，投资人自已获取红利(租金)的经营模式。 三、会员式酒店的三种类型 1、退休住宅型: 为自己退休后准备后路的住房投资方式。 (1)自己部分时间使用: 余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。 (2)自己部分房间使用: 余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。 (3)自己全部房间使用: 自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。 2、有限自用型: 每间客房分割为独立方式出售给投资(消费)者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。 3、单位固定型: 集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办 公、年会使用。 四、酒店会员的三个标准 1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。 2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。 3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。 五、酒店会员的优惠办法 1、开盘前预交201X元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店方补助3000元给会员。 2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。 3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5‰奖励给引进(推荐)者。 4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。 5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。 六、xxxx(会员式)大酒店“特色菜谱” 主题是投资少，回报快，低消费，高享受。 1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。 2、回报快。您在开盘前预交201X元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。 3、低消费。凡加盟xxxx(会员式)大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。 4、高享受。xxxx(会员式)大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程(五星级)酒店管 理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。 七、预测影响xxxx(会员式)大酒店销售的主要因素: 1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游(点)区， 且市级旅游景点较少; 2、 投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要; 3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市(县)的必由之路，各市(县)到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域; 4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款; 5、价格“卖点”差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。 6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。 八、解除销售危机的办法: 1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX 经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把“卖点”瞄准他们。 2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。 3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。 4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种“准五星级”高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的“亮衣”。 5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像“人寿保险人员”一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。 九、营销策划的标准(目的)作用及 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 1策划的标准(目的)作用: (1)必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。 (2)快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店 篇二: 宝丽丰产权式酒店销售方案 一、 产权式酒店的起源 产权酒店兴起于上世纪70年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近年来已有几十家产权酒店诞生。国内产权式酒店的开发集中在国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐渐向中小城市转移，这其中又以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 二、产权式酒店的回报方式 ,.纯产权式酒店 纯产权酒店的终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度都略有不同。 ,.返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为: 房产总价×事先约定的年回报比例(一般为8%左右) 在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益 大小，而且相对固定。 三、国内产权式酒店的成功案例 案例 1. 第一城: 位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和 2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。 案例 2. 中欣戴斯(daysinn): 位于珠市口东大街，每个投资单位为6万元，投资期限为2年，每年8,的租金回报和每年3天的免费入住期，两年后保证转售。该酒店的门市价将定在280至380元,日之间,以商务客房为主，共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天20万人次的全球客户资 源。 案例 3. 红树林: 充满热带气氛的红树林度假酒店是北京今典集团投资建设的豪华五星级度假酒店。坐拥宽广的沙滩和亚龙湾碧波万顷的大海。占地面积10万平方米，建筑面积5万平方米，总投资为7亿元人民币，共有502间客房。 酒店面朝中国南海，建筑以浓郁绚烂的东南亚海岛风情与朴质，注重天人合一理念的中国建筑思想完美结合，成为南国滨海的新殿堂。 红树林酒店没有固定的投资回报率，第一年给予30天的免费居住权，如果不住的话会按标准间每天门市价500元给予回报(即 1.5万元)。 从第二年开始，每个月房间营业收入的10%汇报给客户。另外，到年底的时候利润分成。 酒店的财务请第三方--会计师事务所来做，每月公布营业收入。 四、大庆酒店业的发展与现状 1.交通与旅游 近两年随着大庆产业结构的不断调整，非油经济所占比重不断加大，到201X年12底，油与非油经济的比例已达5 6.8: 4 3.2。大庆与外界的商务往来越来越频繁，从兴建萨尔图 机场、刚刚起动的大庆西站和开发区新建的客运东站等项目便可见一斑。这无疑给大庆酒店业的发展插上了一双翅膀。 另一方面，大庆的旅游业也是大庆酒店业发展的催化剂。大庆新建续建旅游项目17个，石油科技馆、油田历史陈列馆、松基三井纪念园等9个项目投入使用，全年新增国家3A级旅游景区3家，接待旅游者720万人次。举办的第二届中国大庆湿地文化节，连理同庆: 大连、大理、大同、大庆四座魅力城市联盟，进一步提升了城市形象，彰显生态大庆的魅力。开幕四天时间里，接待游客20万人次，实现旅游收入2148万元。201X年，外地旅游者为大庆贡献26亿元。 2.酒店业现状 正是由于经济结构的转型和快速发展，还有旅游业的推波助澜，使得大庆近两年的酒店业如雨后春笋般急剧增多。东城 区的星级宾馆有大庆宾馆、绿阳春、东方明月、兴荣商务酒店等，快捷宾馆有锦江之星、仁和等。西城区的星级酒店有: 昆仑商务酒店、石油宾馆，快捷宾馆有: 锦江之星等。 整体看来东、西城酒店业发展势头良好，难分高下。而东城区则以开发区区域内增加数量最多。 五、富丽客房规划和经济效益分析: 一、客房规划 1、客房总建筑面积1086 9.32万平米 2、房间数 301 间，每间平均36 平米。 注: 目前大庆酒店平均入住率高达7 1.43%，大庆市星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。 二、经济效益分析 (一)、客房营业收入 酒店301间客房的加权平均价为158元。平均开房率按60%计，计算如下: 每天的营业收入为: (158×201，40×288，10×388)×60%= 28294元 每月的营业收入为: 28294元×30天=848820元 (二)、客房营业成本: 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%，我们按10%计算为: 848820元×10%= 84882元/月 (三)酒店管理公司提取的毛利: 通常为毛利润的2%，即(848820-84882)×2%=15278元 (四)、客房营业费用总计: 201X02元/月，详细如下 1、工资: 客房人员配备=客房总数量(301间)×0.1=30人，人均工资按 1200元/月计算，每月工资总额为30×1200=36000元，; 2、广告费: 按营业收入的0.5%计为4244元/月 3、水、电、油费: 按营业收入的5%计为42441元/月 4、维修保养费: 按营业收入的2%计为16976元/月 5、服装费: 每年2万元,合1667元/月 6、办公差旅费: 按营业收入的0.5%计为4244元/月 7、招待费: 按营业收入的1%计为8488元/月 8、绿化费: 按营业收入的0.1%计为849元/月 9、酒店公司管理费: 按营业收入的2%计为16976元/月 10、保险费: 10000元/月 1 1、其他费: 按营业收入的2%计为16976元/月 1 2、营业税5%,计为42441元/月 (五)利润核算 毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利=547358元/月 管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%， 剩余可分配利润为547358×94%=514516元/月 按301间标准间，平均每间面积36平米计算: 每平米每月分红为: 4 7.34元 也就说客户购买一间36平米的标准间每年可分红: 20450元。 按市场可接受的投资回报8%反推，一个36平米的标准间每年21000收益可支撑的销售总价为: 255636元。单价: 7101元。 六、销售方案建议 单价7100元，年8%的分红回报，虽然投资者也可以接受，但鉴于大庆房地产市场的投资者投资理念都比较理性，而我们的产品“产权式酒店”在大庆尚属新生事物，所以投资者必然会对酒店的经营前景有所担忧，再加以比较其它类型的投资产品，会对投资我们的产品信心有所不足，单纯以此种方式消售将冒极大的风险。 目前，大庆房地产市场中商业性质的投资产品: 第一大道: 9%返租，连返三年。 阳光商贸大世界: 三年售后返租，一次性回报24%。 博奥国际商场: 10%返租，连返三年。地下部分均价: 鑫苑新天地(原西寨市场): 10%返租，连返三年。均价: 18700元。 与这些产品相比，我们给客户承诺的8%分红回报已太显苍白。 所以，我司建议: 1.将单价提高至10000元/平米，年返10%，连返三年。在此单价的基础上，客户的分红回报率为 5.68%，这样既有利于开发商利益最大化，又降低了销售难度，同时客户也会认同自己会在最短时间收回投资。 2.赠送业主每年15天的免费入住标间的权限，因为业主入住产生 的费用会在酒店 运营的费用里产生，所以无需在单价里体现。 在宣传上我们给客户计算回报的方法如下: 在7%分红的效益支撑上做如下调整: (一)、客房营业收入 平均开房率按60%计，计算如下: 每天的营业收入为: (158×201，40×288，10×388)×70%= 330 10.6元 每月的营业收入为: 330 10.6元×30天=990318元 (二)、客房营业成本: 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的7%，计算为: 990318元×7%= 6932 2.26元/月 (三)酒店管理公司提取的毛利: 通常为毛利润的2%，即(990318-6932 2.26)×2%=1841 9.9元 (四)、客房营业费用总计: 22758 6.11元/月，详细如下 1、工资: 客房人员配备=客房总数量(251间)×0.1=25人，人均工资按1200元/月计算，每月工资总额为25×1200=30000元，年终奖和福利: 30000。 2、广告费: 3000元/月 3、水、电、油费: 按营业收入的3%计为2970 9.54元/月 维修保养费: 按营业收入的1%计为990 3.18元/月 4、办公差旅费: 按营业收入的0.5%计为495 1.59元/月 5、招待费: 按营业收入的1%计为990 3.18元/月 6、绿化费: 按营业收入的0.1%计为990元/月 7、酒店公司管理费: 按营业收入的2%计为1980 6.36元/月 8、保险费: 10000元/月 9、其他费: 按营业收入的2%计为1980 6.36元/月 10、营业税5%,计为4951 5.9元/月 1 1、折旧费10000元/月 (五)利润核算 毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提 取毛利=67498 9.73元/月 管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%， 剩余可分 配利润为67498 9.73×94%=634490.35元/月 客户总建筑面积: 1086 9.32，每平米每月分红为: 5 8.37元 篇三: 产权式酒店营销策划方案 产权式酒店营销策划方案 目 录 一、 产权式酒店在国内的发展和来龙去脉 1、产权式酒店的定义 2、产权式酒店的性质 3、产权式酒店的分类 二、外产权式酒店的现状 三、国内产权式酒店的开发发展简介 1、 开发 2、 经营 3、 销售 四 国内产权式酒店的一般开发——发展模式 1、国内产权式酒店的一般开发主体 2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 3、不同开发主体的一般选用的开发模式倾向 五、国内成功的产权式酒店开发运营案例简析 1、北京快乐假日 2、秦皇岛碧海蓝天 3、丽江滇西明珠 六、 宏德 创富中心产权式酒店的开发特点和定位 1、经营保障一 ——集具说服力的区位优势 2、经营保障二 ——适中的规模(超低风险) 3、经营保障三 ——集具发展潜力的宏观环境 七、 宏德 创富中 心产权式酒店的开发和运营模式分析 八、 宏德 创富中心产权式酒店的销售和运营前景 九、 投资者利益的承诺与履行 ——宏德 创富中心产权式酒店的售后发展 一、产权式酒店的发展及来龙去脉 1、产权式酒店的定义 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是 TIMESHARE (中文译为 泰慕赛尔 )即 时空共享 ，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机 2、产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 3、产权式酒店的分类 ? 时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如: 一年产值51周，共51个时间份)，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。 ? 纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。 ? 养老型酒店 是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的 投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。 ? 高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村 指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 ? 时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的 分数 ，这些 分数 就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些 分数 在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。 分数 消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 二、国外产权式酒店的现状 20世纪70年代，欧美发达国家进入 丰裕社会 ，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，[T国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长1 5.8%;1980年，全球500个旅游目的地板1 5.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。 [Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到201X年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 三、国内产权式酒店的开发发展 90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;即将在201X年完工的陕西汉中的 21世纪万龙大酒店 ;倡导 e时代人性化商务空间 的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆 峡(假日)乡村俱乐部，龙脉温泉等。 1、 开 发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 2、经 营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为: 开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管(或成立专业的酒店经营管理队伍经管)——兑现购买者应得得投资收益。 这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制(即保证购买者利益实现的体制、机制)尤为重要。 正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。 目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 3、销 售 因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 五、国内产权式酒店的一般开发——发展模式 1、国内产权式酒店的一般开发主体 产权式酒店的运营主体一般分为三类: 酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。 2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下: ? 纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为: (1)、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 (2)、开发商履行日常经营监管义务 (3)、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 (4)、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 (5)、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 (6)、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 (7)、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数(又叫分红比数)，购买者依据所购客房的收益比数享受收益: 收益的计算方式为: 分红总额 ? 该房间收益比数 收益比数的计算方式为: 房间面积/营业总面积 或 房间总价款/全部房间总价款 (8)、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 (9)、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并 负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 (10)、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营(招待)成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式(后述)。 ? 返租式产权酒店篇四: 产权式酒店营销推广方案 来鹤台大酒店 营销推广执行方案 第一章 目标消费群篇 目标客群定位 一、产权式酒店目标客户群体定位 产权式酒店属于投资型物业的一种，只有具备一定经济能力的投资客才会购买。但是由于这一物业类型总价较低，介入门槛也相应较低，尤其是相对于商铺物业投资而言。因此，产权式酒店潜在的客群面比较广，我们将本案的产权式酒店定位于: 一大基础市场 + 两大机会市场 基础市场: ? 扬州本地的中、小投资客(扬州本地中坚阶层，具有一定社会地位和经济实力) 机会市场: ? 常驻扬州的周边投资客。来自南京、扬州江都、仪征、高邮等周边城市在扬州的经商户、投资人。 ? 海外投资客。这里主要指的是台湾投资客。扬州拥有较多的台资企业，利用公司台资的背景、通过一定的关系可以达到争取一定的海外投资市 场。 二、写字楼目标客户群体定位 随着扬州火车站的开通以及润扬大桥的即将通车，外地企业进扬和新三资企业的办公需求会有较大上升，因此商务写字楼的潜在需求市场在进一步扩大，目前扬州还没有真正意义上的高档写字楼，许多中小型的企业大多以租赁的形式承租一些商住性质的物业作为其办公场所，从调查分析来看，我司将主要客群 构成锁定在贸易、咨询、投资、广告、联络处(办事处)、装饰 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、电子通讯、IT网络等行业。这些企业的主要客户及业务往来大多集中在扬州的核心区域，他们是项目最主要的客群，预计会占总成交量的60,以上。 按购买的用途我们将写字楼的客群分为以下两类: ， 1、自用型客户 对于本案我们建议25,27层设置为整体不分隔的形式，以求以旗舰型的大型公司入驻形成对整体办公氛围的带动。这样本案的产品会存在超大面积产品和SH中小面积产品共存的情况，这两类客群我们将分开进行论证与捕捉。 1)普通型SH中小面积产品的客群分析 【客群分类】: 根据目前市场调研分析，我司将这一类目标客群定位为三类，即民营企业、三资企业、合伙制机构和自由人。 民营企业: 扬州本地民营企业、外地民营企业常驻机构 三资企业: 扬州本地三资企业、外地民营企业常驻机构 合伙制机构: 扬州本地中小客户 自由人: 个人工作室 【客群行业】: 现阶段传统行业将占比较大的份额，但新兴行业(IT业、广告业、咨询业等)的力量不容忽视。 【客群来源】: 扬州本地企业、周边县级市(江都、仪征、高邮)，南京地区来扬投资经商者、外地企业驻扬机构篇五: 201X产权式酒店营销方案 201X产权式酒店营销方案 方案一: 产权式酒店营销方案 一、整体策略 1、公司简介 公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。 公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。 2、整体策略 为了带动整个项目产权房的持续热销，成功销售是整个项目营销成功的重要开端。因此，恒基广场为产权房制定的营销目标是: 充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值，结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。 立足新余市中心商业区及产权式酒店概念，结合区域的特色设计，吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景，运用多种营销推广手段，分期分批逐步推出。 二、市场竞争分析与商业定位 1、市场竞争分析 通过前期市场调查分析可以发现，新余市产权式酒店发展的非常有限，市场运作也没有成功的案例，本项目基本上没有竞争对手。只是城北有几家酒店式公寓，由于消费者对产权房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别并把握时间尽快实现销售。 2、商业定位 恒基广场的商业定位主要为: 超市、餐饮、宾馆等。 三、销售方案 1、方案 根据恒基地产的前期运作经验和新余的市场情况，特推出二个销售方案供公司领导比较参考。 方案一: 在市场情况好的情况下，先推出位置稍差、较难销售的部分，此方案的优缺点如下: 优点 1)位置较差，适合在开盘时以低价进入市场销售; 2)前期完成70----80%时可开始较好位置的销售，前期的热销可以聚集人气，提供后期的销售价格。 缺点 1)可能会出现客户信心不足的情况而影响销售，有一定的市场风险; 2)如前期市场销售情况不理想，将极大影响整个项目的销售。 方案二: 先销售位置较好的产权房，预计可以保留部分产权房分期销售外，其他产权房可以在短期内销售完毕，此方案的优点缺点如下: 优点: 1)产权房位置好，虽然单价高但市场接受程度高，能尽快销售回收资金; 2)延续产权房项目的热销，直接以高价树立恒基地产的 形象和品味; 3)带动后期的销售。 缺点: 产权房销售单价略低，总销售金额可能也略低。 作为新余商业中心先期产权房销售，恒基地产在确保经济利益的情况下将尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气为后期销售打下坚实的基础。因此，在正常情况下，公司可采取销售方案二，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的预售VIP贵宾卡认购情况做相应的调整。 2、售楼开放期优惠活动方案------VIP贵宾卡认购方案(略) 售楼预售期采取VIP贵宾卡认购方案，可以顺势摸一下市场行情，能更加准确的制定合理的价格。 四、销售策略 1、销售准备 在销售准备期，将商业中心的其他部门结合进行整体宣传，在产权房热销时设立来访登记，提供长时间的登记和内部认购，争取形成开盘就清盘的形式。 2、销售进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 1)准备期 a.制定销售策略和优惠措施 b.制定详细价目表及优惠尺度 c.公司命名和标识设计 d.销售道具的准备(包括楼书、折页、海报、请柬、展板、户型模型、纸袋、小礼品、灯箱等) e.按揭银行的确定 f.买房流程、客户来访登记管理档案系列表的制作 g.销售队伍的组织和奖金制度的拟定 2)引导期 a.客户预约登记 b.详细价目表调整 c.编制完成讲习资料 d.培训销售人员 e.意向客户联络与拜访 f.售楼场所的模型、卫生等设施的调试 g.内部认购活动和VIP贵宾卡认购 以上方案供领导审阅参考。但方案再好，如果没有一支优秀的销售队伍和良好的执行力，我们也只能是纸上谈兵，所以，万事人为先，我们只有先把销售团队建立起来，再加上领导的智慧和部门的努力，我们的目标就一定能够实现。 方案二: 产权式酒店营销方案 一、xxxx大酒店的形象 xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投资，由xxxxxxxx(xxxx)投资有限公司新建的首个投资项目。 xxxx大酒店位于XX北路与XX路交汇处，按 准五星级 标准建设。建筑主体层高 21层，建筑高85米，建筑面积33720平方米，7—19层拥有标准客房、三连套套间及豪华套间客房285间。2—6层裙楼为餐饮、娱乐、休闲、会议用房，是广大消费者和旅游客人舒适优雅的高品位场所。 二、什么是会员式酒店 是投资(消费)者买断酒店(部分客房及其他用房)设施的所有权，均可成为酒店的会员。除自己使用(消费)部分时间外，统一将其他时间的住宿权，委托酒店管理方(xxxx大酒店)经营，投资人自已获取红利(租金)的经营模式。 三、会员式酒店的三种类型 1、退休住宅型: 为自己退休后准备后路的住房投资方式。 (1)自己部分时间使用: 余下的时间留给酒店方经营获得租金回报。 (2)自己部分房间使用: 余下的房间留给酒店方经营获得租金回报。 (3)自己全部房间使用: 自己在使用期间与酒店方签订合同书，明确各自的责任与权利。 2、有限自用型: 每间客房分割为独立方式出售给投资(消费)者，委托酒店方经营获得租金回报，并获得一定期限免费住居权。 3、单位固定型: 集团购买会员式酒店产品，用于投资和单位员工度假、出差、办公、年会使用。 四、酒店会员的三个标准 1、正式会员。一个单位或个人投资购买1间客房以上者，均可成为酒店的正式会员。 2、银牌会员。一个单位或个人凡投资购买3间客房以上者，均可成为酒店的银牌会员。 3、金牌会员。一个单位或个人凡投资购买5间客房以上者，均可成为酒店的金牌会员。 五、酒店会员的优惠办法 1、开盘前预交201X元的会员报名费，到签订购房合同付款时酒店 方补助3000元给会员。 2、酒店方给会员提供60—70%的按揭贷款，解决会员的投资与资金困难的矛盾。 3、凡引进一个新会员入会，按新会员投资购买客房金额的5 permil;奖励给引进(推荐)者。 4、凡银牌会员，均可享受酒店方的特约活动。 5、凡金牌会员，除享受银牌待遇外，还可享受特约的优惠费用和服务。 六、xxxx(会员式)大酒店 特色菜谱 主题是投资少，回报快，低消费，高享受。 1、投资少。凡投资购买酒店客房的个人或单位，您只需付所购房款的40%，余下的60%款项由银行给您提供按揭贷款。 2、回报快。您在开盘前预交201X元的会员报名费，到您签订购房合同付款时，即时享受酒店方补助3000元的会员报各费。您还提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限内，每年按购房款的10%支付租金。 3、低消费。凡加盟xxxx(会员式)大酒店的会员。您每年拥有免费15天的住宿权，每月享有1天的免费就餐权。您其他时间的住宿和餐饮消费按90%优惠结价。 4、高享受。xxxx(会员式)大酒店按准五星级标准建设，并高资聘请xxxx佳程酒店管理公司—旗舰酒店南京佳程(五星级)酒店管理，为您提供舒适优雅的住宿、餐饮、休闲、购物的独特场地。酒店内设有特约的优质服务区，为您提供高品位的服务。 七、预测影响xxxx(会员式)大酒店销售的主要因素: 1、自然环境差。xxxx市城区内暂无省级定点旅游(点)区，且市级旅游景点较少; 2、投资环境差。政府职能部门不是服务型政府，仍然是监督型政府。周边的工农矛盾尖锐，人们的素质跟不上经济建设发展的需要; 3、交通环境差。xxxx市城区不是周边市(县)的必由之路，各市(县)到xxxx和长沙出差、购物所需时间相差不大。无民用机场和 水上航道，洛湛线只开通了货运，酒店不是位于城区的中心区域和政府的所在地区域; 4、融资环境差。正处于国家宏观调控阶段，银行原则上停止了对酒店宾馆的贷款; 5、价格 卖点 差。xxxx市城区内有房地产开发公司30—40家，有5个住宅、工业、政府职能部门开发区域，有大量闲置的房屋和门面。同时，有钱的人不要房子，无钱的人买不起房子。 6、宏观调控差。迎宾馆、九龙、五江集团准备筹建准四星级的宾馆、xxxx宾馆准备改扩建，清泉、星马准备升级，特色各异的大小酒家密度大、抬头仰见。正在兴建的老街环球广场、xxxx步行街、城南步行街、九龙商业广场等也构成影响销售的主要因素。 八、解除销售危机的办法: 1、发挥xxxx及市经济技术开发区的优势。做好外地来XX经商客户的重点工作，做好xxxx后勤保障管理部门的工作，把 卖点 瞄准他们。 2、发挥市辖内县、市环境差的条件。做好县、市单位到xxxx购房，作为他们来娄出差、休假、年会的固定型用房。做好有钱群体人员、私营老板，特别是煤炭老板来娄购房。 3、发挥政府部门，龙头企业集体消费的好处。政府部门和龙头企业仍然是消费的主体。 4、发挥外商投资，长沙佳程酒店加盟的品牌效益。积极树立一种 准五星级 高品质酒店旗帜，并积极争取市委、政府对公司工作的支持，使酒店盛装政府挂牌保护的 亮衣 。 5、发挥能吃苦，能拼搏、有水平、有能力销售队伍的作用。选择像 人寿保险人员 一样，具有果敢有力、内在驱动力、内在韧劲、有创新精神、有紧迫感的作为售楼工作人员，经过培训使其发挥应有的作用。 九、营销策划的标准(目的)作用及方法 1、策划的标准(目的)作用: (1)必须实现利润的最大化。首次开盘销售达到50%以上视为特优，达到30%—50%视为优秀。销售中期达到60%—70%，收盘期达到70%—100%，就可以实现利润的最大化。 (2)快速塑造高品质楼盘品牌。利用电视、报纸、路灯、广告牌等传媒作用，抓住主要亮点，有重点的宣传会员式大酒店的投资价值，特色及效益作用，使其成为房产投产的品牌。 (3)有效防范和转嫁危机。尽最大努力把客房能卖出80%以上就可以达到利益共享、风险分担的作用，有效地防范投资的风险。尽最大努力使银行能提供60%的按揭贷款，一方面解决了投资购房的资金困难，同时，也缓解投资商资金紧缺的风险。 2、策划方法: (1)发挥和整理合自身资源优势。 一是要看到在xxxx城区内xxxx大酒店是首家 准五星级 的酒店，并有长沙五星级佳程酒店托管的优势。 二是有面向xxxx及市经济技术开发区独特的区域优势。 三是公司有长期从事房产开发的经验优势。 (2)复制嫁接外界优势。 一是要向外地学习产权式酒店的售楼经验。 二是要学习xxxx市城区xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx广场售楼的成功经验。 方案三: 产权式酒店营销方案 一、产品简介: 1: 项目名称: 森发怡和居 2: 位置: 位于伊经十二路和伊经十三路之间，北林兴林街，南邻飞机场路。 3: 配套: 市政配套及生活配套相对成熟，区域教育、生活、饮食、教育、娱乐、休闲、购物一应俱全，能够满足消费者生活娱乐需要。4: 规模: 森发怡和居项目总建筑面积284875?，其中产权式酒店5万多?，分两期进行开发建设。 二、项目定位 1.客户定位 区域特征: 有投资意向的并且经常休闲旅游的客户。 职业: 个体经营者、企事业单位及公务员管理层高收入者 年龄: 30-50岁为主 收入: 平均家庭年收入10万元以上 购买心理: 重视投资环境、风险和回报率，能够接受新型的投资方式 2.功能定位 1)投资，获取高额的固定投资回报率 2)升值潜力大，位于阿尔山旅游区内，到各名胜景点近、交通便利，生活配套完善，地区房地产有很大升值潜力三项目卖点 1.开发实力 森发公司是兴安盟地区的著名企业，企业资金雄厚，有很多成功开发的项目成例，信誉高、口碑好 2: 区位价值 距离阿尔山市区仅半小时车程，居民聚集区，有较成熟的休闲娱乐条件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，规划前景好，项目属伊尔施生活地标式建筑群，升值潜力大 3: 物业及酒店管理 将成立自己的酒店管理公司并且有专业的经营管理人员，拥有成熟的物业管理 四项目传播思路设计 1.从项目市场定位说起，产权式酒店，是产品功能和市场形态，产权式酒店具有稳定有保障的收益，灵活存储、套现服务，这些是项目的特色，是弥补产品功能和吸引消费者的点，我们将这个点无限放大，于是就形成了一种全新的概念——银行模式的产权式酒店，提供银行模式的按投资成本固定回报率;5年后与酒店收益同步的灵活回报率(回报率根据酒店盈亏情况无关，每年保障回报6%);提供银行灵活存储的套现服务(拥有独立的产权，投资者可以再任何时刻进行买卖交易);提供套现服务的后期保障(可在交易后继续执行之前签订的委托 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ) 2.广告设计思路及风格: 1)诉求方式: 思想对接，阐述 老板 的精神价值，由精神层面落到项目诉求; 2)平面风格: 前沿、眩目、大气; 广告方案风格: 引领城市风，尚享乐财富人生;精英管家，招募酒店老板;中小业主，轻松享乐财富人生;免费请人帮你打理一间 酒店 等 五、宣传手段: 宣传手段主要四类: 电视类广告，报纸类,网络类广告,户外类广告宣传主要是为了让产权式酒店的知名度提高，给酒店造势。 1、电视类广告: 与刚来伊尔施是做的广告不同，现在主要通过其他的产权式酒店进行对比着进行阐述，例如: 与卧龙城产权式酒店比较，我们酒店的投资回报率较高(我们是6%而他们是5%)，合同签订的时间(我们是3年而他们是1年)，物业方面(我们有统一的管理而他们没有)等等。电视广告因为是要对外播放，因此对于面积、户型、装修标准等需要进一步的确定，再加上对配套设施的一些阐述去增加对客户的吸引力。因此电视类得广告建议播出时间在6月初至|8月末。 2、报纸类广告: 主要以文字的叙述为主，图片进行辅助的宣传，对于文字上的阐述主要是对项目的直观感受，例如: 投资、自住两相宜 等直观明了。再有报纸类得广告易保存，可以提高对项目的认知度，最主要的是传播速度较快，信息传递及时，信息量大，说明性强。因此建议广告时间定在6月末至8月末。 3、网络类广告: 通过手机短信的方式，微博等形式的宣传，这类广告最主要的特点是几乎没什么成本，从现在人的生活习惯上看这类的广告的宣传是非常有效的，主要是不