（论文）房地产估价的现状及发展分析 -

课程：房地产估价 论文 政研论文下载论文大学下载论文大学下载关于长拳的论文浙大论文封面下载 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目： 房地产估价的现状及发展分析 摘要：我国住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价行业提出了更高的要求。本文主要对现阶段我国房地产估价行业中的一些问题进行了探讨，并找出解决问题的对策，分析了房地产估价中应注意的问题,对维护这个行业的健康发展具有一定的意义。 关键词:房地产估价 估价对象 估价方法 Abstract: Our country housing system reform further deepening, led to the rapid development of real estate industry, the real estate industry has become an important pillar industry of national economic development. Because the real estate market and real estate appraisal services are closely linked, the rapid development of the real estate industry for the real estate appraisal industry development provides a broad market space, as well as the valuation industry put forward higher request. This paper to present some of the problems of real estate appraisal industry is discussed, and find out the countermeasures to solve the problem, analyzes the problems should be paid attention to in the real estate appraisal, to maintain the healthy development of the industry has a certain significance. Keywords: Real estate appraisal Appraisal object Valuation method 目录 4引言 4第一章 房地产估价的相关概念 41.1概念 41.2房地产估价对象 5第二章 房地产发展现状 5第三章 房地产估价中存在的问题及对策 53.1房地产估价中存在的问题 63.2房地产估价行业发展的对策 7第四章 房地产估价中应注意的问题 74.1估价原则 74.2估价的假设与限制条件 8结束语 9参考文献 房地产估价的现状及发展分析 引言 房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天发展的时期并不是太长。实际上我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了较大的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展。 随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。 第一章 房地产估价的相关概念 1.1概念 房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。 1.2房地产估价对象 房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 1.3房地产估价方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取： 1.参照类似房地产近期的市场交易价格； 2.参照重新建造类似房地产所需要的费用； 3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。 由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。 第二章 房地产发展现状 自1992年我区成立第一家房地产估价机构以来，经过脱构改制、起步探索阶段，到2000年至2003年初步形成了以房地产估价师为投资主体、独立承担法律责任、自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的房地产估价运行 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 。从2004年至2009年我区房地产估价行业进入快速发展阶段，这期间我区房地产估价机构最多时达到26家，从2009年至2012年进入清理整合阶段，经过几年的膨胀发展，我区房地产估价行业开始进行行业修整。截止2012年底，全区共有房地产估价机构16家，其中，一级资质机构2家，二级资质机构10家，三级资质机构4家，注册执业的房地产估价师154人，从事房地产估价的人员560多人。 十几年来，我区房地产评估机构在房地产制度改革、推进房地产市场建设、搞活房地产二级市场、保障房地产权利人合法权益等方面发挥了重要作用，房地产估价服务已进入诸多社会经济活动中，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、征收拆迁补偿、拍卖等，特别是在各级法院、仲裁机构评判案件、金融机构发放贷款、税务机构核定税款、政府部门进行房屋拆迁时，各房地产估价机构出具的评估报告为核准相应房地产价值提供了重要的参考依据。自2009年至2012年底，我区房地产估价机构出具评估报告45055份，评估面积2055万平方米，评估价值732亿元。房地产估价机构不仅取得了较好的经济效益，同时也取得了很好的社会效益，房地产估价在促进我区经济社会发展中的作用日益显现。 第三章 房地产估价中存在的问题及对策 十几年来，我区的房地产估价行业总体发展是稳定健康的，对房地产估价市场也作了些探索和尝试，但很不够，存在的问题依然突出，应引起重视并尽快予以解决。目前我区房地产估价机构存在的主要问题是业内无序竞争、估价过程过于“模式化”、缺乏估价技术的行业标准等问题。 3.1房地产估价中存在的问题 （1）业内无序竞争，干扰了市场的健康发展 目前，我区房地产估价行业价格竞争激烈，技术竞争淡薄，一些估价机构采取不正当的竞争手段，如压低收费标准等，只重业务来源拓展，轻视市场信息掌握，无原则顺应委手托方的要求，公正执业者越来越少，同时，房地产主管部门采取不当的行政手段干预房地产估价活动，如以评估价值划分不同资质估价机构的业务范围，超出该限定范围的估价报告不予备案。这些不正当的竞争，严重损害了我区房地产估价行业的利益，严重损坏估价行业的声誉，直接干扰了我区房地产估价市场的有序、健康发展。 （2）估价过程过于“模式化”，技术含量低 由于估价机构间低价的不正当竞争，为降低成本，很多估价机构简化估价过程，使估价过程模式化，形成流水线的作业方式，房地产估价过程中的重要环节现场勘察停留于形式，只是做一些简单的记录、拍照，不做深入的调查，估价所需资料只停留在信息搜索，缺乏真实性考查，估价报告套用固定模式，稍作修改即可完成，而撰写报告的往往是一些不具备估价资格的人员。 （3）缺乏估价技术的行业标准 有些估价技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板（含主要内容说明和示例）或估价报告范本，在我区房地产估价行业中没有统一的标准，各估价机构各有各的取值标准、各有各的操作程序、各有各的报告模本，没有建立全区统一的估价准则，造成估价结果缺乏论据支持，经不起论证。影响了我区估价报告质量的提高和业务技术的发展。 　　3.2房地产估价行业发展的对策 （1）加强对房地产估价市场的监管 　 房地产估价来是以估价师提供估价报告向委托方收取评估费的中介行业，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性和公正性，房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性，房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，制定和完善本地区统一的估价准则。 （2）大力推进房地产估价行业信用体系建设 　　目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系建设还相对滞后，只有建立完善的信用体系，才能精确了解我区整个房地产估价行业的信用状况，督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造我区依法、独立、公正的估价市场氛围。 （3）走规模化经营的道路 由于目前我区的房地产估价机构规模普遍较小、业务单一，抗风险能力相对差，面对全国大型房地产估价机构的进入，为降低经营成本和提高竞争力，我区房地产估价机构必须走规模化经营的道路，通过机构整合或者估价机构利用自身的专业特长，开展诸如建筑工程、规划等方面的咨询服务，使房地产估价机构做大做强。 （4）加强技术服务，提高估价报告书的质量 　　估价报告书的质量是估价机构的生存之本，房地产估价机构应在实践中不断提高自身的技术水平和服务水平，为此，房地产估价机构第一要注重估价资料的收集，建立一整套房地产估价基础数据资料，并不断更新和增加，为估价人员撰写报告创造良好的基础条件，第二要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，第三要杜绝估价人员的不正之风。 第四章 房地产估价中应注意的问题 4.1估价原则 4.1.1.合法原则 　　很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。 4.1.2.最佳使用原则 　　房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。 　4.1.3.替代原则 　　替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。 4.2估价的假设与限制条件 房地产价格受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价格。估价的假设和限制条件是有针对性的，主要是对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素应该予以假设。 （1）对应估价的价值类型，说明其主要条件。例如，估价的是市场价值，假定估价时点的房地产状况是公开、平等、自愿的交易市场。 （2）对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。看权属证书记载面积与实地测量的面积是否一致，抵押是否未注销，如果未注销，那么在假设限制条件中，必须说明未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实并注明房地产估价师未进行专业测量，以证载面积为准。如果估价对象证载有抵押需续期抵押，一定假设所评估价格是解押后的价格。 （3）有些案件是在情况不明、资料不全的情况下进行估价，应假设在法律允许的情况下，被估价对象达到最高最佳使用，设定用途和容积率，以此来估价。 （4）估价师在现场只能看到房屋的外表，对房屋的隐蔽工程无法看到而技术能力又无法鉴定的情况下，应在限制条件中写清楚。 （5）估价报告必须是限定在一定的国家宏观政策前提下的估价结果才不会影响房地产价格，否则很难保证估价结果的准确性。 结束语 综上分析，根据市场经济中逐渐凸显的问题，评估行业的中介服务作用越来越重要。评估范围越来越广，评估对象越来越复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才组成联合评估团队共同完成，因此各类评估机构应加强协作，建立长期稳定的合作伙伴关系，这样才有利于行业整体的发展。开放中国房地产评估市场，一定要在保护好国内评估市场利益的前提下，有利于本国房地产市场的发展。未来的房地产评估行业一定会有很大的进步，在世界经济上站稳脚跟。我国房地产估价行业的发展还存在着不少问题，但房地产估价行业的发展前景广阔，对估价机构、估价人员乃至估价行业的监管任重道远，估价人员需提高自身的执业水平和经技术技能，房地产估价机构需加强自身的管理及内部制度建设，建立健全适合我国经济体制的行业体系，并不断完善，使我国房地产估价行业更加持续、健康的发展下去。 参考文献 [1]叶剑平.《房地产估价》[M].北京：中国人民大学出版社，2006年.1-12. [2]张柳亲 《房地产估价行业的现状、问题和建议》 南宁职业技术学院（2010） [3]王人己，姚玲珍. 《房地产估价》[M].上海：上海财经大学出版社，2012年. [4]唐建新，周娟. 《资产评估教程》[M].北京：清华大学出版社，2009年.1-17. [5]尉京红，王淑珍，郭丽华. 《资产评估理论与实务》[M].北京：中国市场出版社 [6]王家庭. 《房地产估价》[M].大连：东北财经大学出版社，2010年.14-27. [7]姜楠，王景升. 《资产评估》[M]. 大连：东北财经大学出版社，2004年.1-6.现 [8]苏淑欢，朱健仪. 《资产评估学》[M].广州：中山大学出版社，2008年.3-11. PAGE 4