房地产开发贷款管理办法(DOC)

房地产开发贷款管理方法第一章总则第一条为增强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防备贷款风险，依据《商业银行房地产贷款风险管理引导》、我行信贷政策以及国家法律法例和看管机关有关规定，特拟订本方法。第二条本方法所指房地产开发贷款，是指我行向借钱人发放的用于房地产项目及其配套设备开发建设的贷款，包含住宅开发贷款和商业用房开发贷款，不包含土地贮备贷款、保障性住宅开发贷款和棚户区改造业务。住宅开发贷款：指向房地产开发公司发放的用于商品住所及其配套设备开发建设的贷款。商业用房开发贷款：指向房地产开发公司发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设备开发建设的贷款。对商住两用开发项目，如住所部分投资占总投资比率超出50%的（可依照住所和商业的面积确立占比），则应归入住宅开发贷款范围，不然归入商业用房开发贷款管理。－1－房地产开发贷款的发放一定切合国家房地产发展整体方向，恪守国家法律法例和总行信贷政策及有关规定，切合我行房地产行业信贷政策，精选客户和项目，防备业务风险。保障性住宅、棚户区改造业务不在本方法例范范围，依照我行对于棚户区改造业务有关规定办理。第三条房地产开发项目关闭管理是风险管理要点，分行须严格依照项目关闭管理要求，增强对贷款和销售回款“两款”的管理，依照本方法要求对贷款资本使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并实时回收贷款。不可以进行关闭管理、不可以在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设备开发建设，不得用于缴交土地出让金及其余用途。第五条对经领土资源部门、建设主管部门查实拥有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发公司，不得对其发放贷款。第六条房地产开发贷款原则上只好用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地域使用。对于大型优良房地产公司公司集中总部借钱的，可采纳项目所在地分行牵头、公司公司所在地分行参加构成行内银团方式办理。－2－第七条本方法合用于我行境内各机构。经总行受权获准展开房地产开发贷款业务的我行国外机构，另行拟订管理方法。第八条我行刊行的波及房地产开发项目用途的融资性理财富品、自营资本投资波及房地产开发项目等非标债权财富业务准入 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、审察内容和关闭管理要求参照本方法履行。第二章业务准入标准第九条借钱人应具备以下基本条件：（一）经工商行政管理部门赞同登记的公司法人。（二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借钱人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自首次赞同最长不超出3年，且股东须具备二级以上资质。（三）产权清楚、法人治理构造健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。（四）财务状况、信誉记录优秀，拥有如期偿还贷款本息的能力。（五）拥有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。（六）我行评定的信誉等级原则上在6C级（含）以上；借钱人为项目公司的，其控股股东信誉等级应为6C级（含）以上。－3－（七）如为外商投资公司，外商投资审批手续齐备，注册资本金应切合国家有关规定。（八）愿意接受我行关闭管理的各项要求。（九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款根源，假如商业地产项目建成后不销售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款根源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借钱人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，拥有独到的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入根源；且接受我行对出租经营收入的看管，保证还款。（十）我行规定的其余条件。第十条房地产开发项目应同时具备以下条件：（一）经办行一级分行本行政地区内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已归入国家或地方建设开发 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，立项或存案文件合法、完好、真切、有效，切合环评要求。（二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划赞同证》《建设工程规划赞同证》《建筑 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 赞同证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办好，土地出让款已所有缴清。（三）项目资本金比率切合国家对应项目最低资本金比率的－4－政策规定，并能够在使用银行贷款以前到位。股东借钱和债券融资等欠债性资本不得作为项目资本金。（四）项目切合当地市场需求，预期市场远景优秀，预期净现金流丰裕，贷款还款根源稳固、靠谱。（五）我行规定的其余条件。第三章贷款担保、限时和还款方式第十一条房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，依据需要还可增补其余担保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。对于开发+经营项目，须在项目完工查收合格后，将房地产项目抵押给我行。原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行。抵押物和抵押率一定切合我行授信担保存理方法的有关要求。抵押物一定经我行认同的合格机构进行评估。第十二条房地产开发项目贷款金额应依据项目资本金比率要乞降到位状况、项目整体投资规模和实质资本缺口、借钱人风险承受能力、他行融资状况以及我行贷款担保条件等要素合理确立。－5－房地产开发贷款不得循环使用。第十三条贷款限时应依据项目性质、开发周期、市场状况等要素合理确立：（一）住宅开发贷款的限时不超出3年。（二）商业用房开发贷款限时，用于销售或转让的项目一般不超出3年，最长不超出5年。项目建成后用于出租或经营的项目限时原则上最长不超出12年，此中还本宽容期最长不超出3年。房地产开发贷款依照外面规定不赞同展期。第十四条贷款利率及计结息方式，依照中国人民银行和我行的有关订价政策确立，并在借钱合同和借条中载明。第十五条房地产开发贷款的还款方式要依据项目建设营运周期和预期现金流状况，合理确立建设期内还本宽容期以及本息的还款方式。原则上项目进入销售阶段后，每年起码两次偿还本金，不得集中在贷款到期时一次偿还。（一）对住宅开发贷款，应要求借钱人在借钱合同商定的还款期内，依据销售进度分期分批送还本金。原则上项目达成80%销售时应回收所有贷款本息。（二）对于销售、转让的商业用房开发贷款，应要求借钱人－6－在借钱合同商定的还款限时内，按销售进度分期送还本金，原则上项目达成70%销售时应回收所有贷款本息。（三）对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款，还本宽容期原则上不超出3年，宽容期内可只还息，宽容期事后分期偿还本息，依据预期收入进度，须在合同中商定按月/季/半年等额（或按商定比率）送还我行本金和利息。第四章贷款受理、检查、审察和审批第十六条借钱人申请房地产开发贷款应供给以下资料：（一）借钱人资料1.公司法人营业执照，组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资公司需供给有关部门赞同建立的文件、证书。2.公司法人注册资本验资报告及更改注册验资状况、公司章程或联营协议。3.法定代表人身份证明资料。4.借钱人最高权利机构或其章程规定的有权机构赞同申请借款的决策文件或有关书面资料（可在借钱合同签署前增补供给）。－7－5.经审计的近3年年度会计报表及近期会计报表（若有）。6.我行要求供给的其余资料。（二）贷款项目资料经有权部门赞同的项目立项文件；建设项目的可行性研究报告及项目建设资本筹备计划；2.合作项目需供给合法有效的合作开发协议。3《.国有土地使用证》《建设用地规划赞同证》《建设工程规划赞同证》和《建设工程施工赞同证》，上报审批阶段，应供给《国有土地使用证》《建设用地规划赞同证》和《建设工程规划赞同证》，《建设工程施工赞同证》如在申请阶段仍在办理中，一定在放款前补齐。4.国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁赔偿费、城市基础设备建设费等）缴交凭据。5.项目资本金及其余自筹资本已到位的凭据，对已投入项目的资本，应出拥有关凭据和证明。6.项目销售或出租规划，已签署销售意愿书、出租意愿书或租约的应供给相应资料。7.若项目已进入实质性开发阶段，须供给主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明资料。若已经开始销（预）售的，还需－8－供给《商品房子销（预）售赞同证》。8.政府有权部门出具的环评批复（如需要）。9.其余有关资料。（三）担保资料依照我行授担保存理方法的有关要求供给。第十七条贷款经办行接到借钱人的申请及有关资料后，应对借钱人的借钱资格及项目开发条件进行初步审察，切合我行政策准入标准的倡始尽责检查。检查人员要对借钱人提交资料的真实性和合法性负责。应要点检核查实以下内容：（一）借钱人状况1.基本状况。主要检查借钱人组织形式、股权构造、业务范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其余高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等；借钱人为项目公司的，还应检查借钱人主要股东的实力和经营业绩等状况。2.经营财务状况。主要检查认识借钱人资本管理体系和财务制度，核实财务报表数据的靠谱性，认识公司近3年的经营管理和财务状况，过去的开发经营和开发项目状况等。检查并核实财富欠债表中的各科目构成内容，主要认识存货、在建工程、应收应付款项、预收预支款项、固定财富、银行借钱等会计科目的详细构成，要特别关着要点财务数据和指标的异样变化、闲置土地和－9－商品房存货以及欠债状况。对借钱人经济实力、经营状况进行分析，并联合借钱人上两个年度和近期会计报表对借钱人偿债能力进行初步判断。如为项目公司，应要点认识母公司上述状况。3.资信状况。经过资信系统查问借钱人资信与违规状况，对于有不良记录的借钱人不得介入。4.关系状况。主要检核查实借钱人及其股东的关系关系以及与关系公司的业务来往，认识客户项目资本真切根源及贷款真切用途。（二）贷款项目状况1.项目基本状况。主要检查项目“四证”及其附件能否齐备、真切，内容能否一致，有无缺项及原由；核实项目资本凭据，验证项目资本金投入能否切合规定比率。项目资本金比率要求以下：1）住宅开发项目自有资本金不低于30%；2）商用房开发项目资本金比率不低于35%；3）外资房地产开发商项目自有资本比率不低于35%。如国家法律法例有调整的，以法律法例调整为准。2.建设内容、规模和建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 状况。主要检查项目用地性质和用途；项目动迁布置计划；项目种类、特色、地理地点、规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、户型构造、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容能否切合国家政策及土地出让合同商定。－10－3.建设条件和资本状况。主要检查土地出让地价款能否所有缴交；项目周边的市政规划、市政设备、配套工程、环保指数状况；项目设计、监理和施工公司的资质状况；项目拆迁布置房源和赔偿政策，能否存在拆迁纠葛；项目土地闲置状况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其余融资占比能否合理；在项目投资估算被打破或某项资本根源未落实、未实时到位的状况下，能否有能够填补资本缺口的举措；项目盈余能力能否较强，还款根源能否充分。若有必需，贷款人应要求建设工程承包方供给赞同在在建工程设定抵押时期放弃应得工程款优先受偿权的书面许诺。4.项目市场远景。主要检查当地房地产市场状况，包含市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价钱水平，项目周边同类物业销售或出租状况，项目订价能否合理，目标客户定位能否明确，销售或出租计划能否可行。（三）担保状况1.主要检查抵（质）押物的性质和权属能否清楚、合法有效，价值能否充分。2.认识当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。3.检查认识保证人的保证资格和保证能力等。－11－（四）其余需要检核查实的状况。第十八条贷款审察。要点审察各项资料的齐备性和有效性，借钱人主体资格、财富欠债状况、借钱用途、贷款项目条件能否切合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、限时、还款方式能否与借钱人还款能力、贷款项目计划相当套等。应依据审察状况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。第十九条贷款审批。有权审批人应依据借钱人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、限时、利率、利润等状况，联合贷款风险要素微风险躲避举措，作出审批决策。对第十七条第（二）款中还没有供给的贷款项目资料，应在授信审批建议中明确要求经办行在借钱合同签署前采集并出具专项说明，提交审贷官或放款人员审察确认。此项要求为放款必需前提条件。第五章贷款发放第二十条房地产开发贷款只好经过房地产开发贷款科目/业务品种发放，禁止以流动资本贷款及其余形式贷款科目/业务品种发放。－12－经办行应依据授信审批建议全面落实放款前提条件。依照有关法律法例和总行授信担保存理、集中核保等有关规定，与借钱人签署《固定财富借钱合同(房地产开发和土地贮备贷款专用)》（附），办好抵（质）押、保证等担保手续。第二十一条借钱人在申请阶段暂未能落实的资料一定由审批人员或放款人员确认已经补齐且核对无误方可审批进入放款程序。放款中心应依据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审察，在确认贷款前提条件所有落实，抵（质）押有关权证收妥后，方可在系统进行额度奏效或合同奏效操作。第六章关闭管理第二十二条房地产开发贷款推行关闭管理，不肯意配合我前进行关闭管理的开发商，我行不予供给贷款。管户客户经理、支行行长/经营团队负责人是关闭管理的第一责任人和主要责任人。第二十三条关闭管理，是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资本归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节推行全过程监察和管理，以保证我行房地产贷款的安全回收的管理要求－13－第二十四条房地产开发贷款依照“专户管理、用款审察、进度监控和按比率回收”的原则进行关闭管理。第二十五条“专户管理”指要求借钱人须在我行开立项目资本专用结算账户。贷款发放和送还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须经过该专户进行结算并接受我行监察。贷款结清前，专户内资本只好用于项目建设、公司合理的经营管理花费或送还我行贷款。客户在贷款发放环节在我行开立项目资本专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段，借钱人需要另行开立销售回款/经营收入专户的，该等账户一定开立在我行，并接受我行专户管理要求对专户资本的管理。第二十六条归入专户管理的资本包含：（一）我行发放的贷款资本；（二）已到位但还没有投入贷款项目建设的项目资本金；（三）借钱人用于贷款项目建设的其余自筹资本；（四）贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其余销售款以及按揭款等。（五）开发+经营模式项目的经营/出租收入。如项目开发存在多家银行贷款，我行贷款份额相对其余银行－14－较小的，须对第（一）（四）（五）项我行贷款资本和许多于我行贷款份额的销售回款关闭在我行管理，对于（二）（三）项公司自筹资本争取按贷款份额划归我行管理，对优良项目，（二）（三）两项项资本可由主贷款前进行关闭管理。第二十七条“用款审察”指专户内资本使用一定经过有权人审批，保证专户内资本用于项目开发与配套设备建设，保证项目顺利完工实现销售。可接受的资本用途包含：项目建设投入、公司合理的经营管理花费（包含与开发项目有关的先期工程费、建筑安装费、配套设备费、管理花费以及税费等）或送还我行贷款等。禁止用贷款资本支付土地出让金、拆迁费、赔偿费和其余与项目没关的花费；禁止将贷款用于置换已投入的项目资本金；禁止将贷款转到借钱人同名账户（银团贷款除外）；禁止将信贷资本用于送还他行贷款和股东借钱（项目审批时赞同的除外）；禁止将信贷资本用于借钱人的其余开发项目资本支付。第二十八条专户资本用款审察要求借钱人供给有关的施工合同、工程进度（监理报告）、实质进度计量资料、与设备和资料供给商签署的有关协议等资料，说明贷款实质用途、金额和收款人，由我行有权人审察赞同后按管理有关要求进行支付。－15－第二十九条“进度监控、按比率回收”指经办行客户经理在建设期内要按月对项目进行现场检查以监控建设进度；销售期内要经过查问当地房管部门网上销售存案状况或经过现场检查方式监控房地产项目销售进度，按销售进度回收贷款。项目销售达到70%-80%时应回收我行所有贷款。第三十条建设期内起码每个月现场检查一次，检查要点内容如下：（一）项目工程建设能否顺利，建设进度能否切共计划，能否存在项目歇工或烂尾的风险。（二）项目累计达成工程量与项目资本累计支出额能否般配，能否存在项目资本被挪作他用的风险。（三）项目建设资本能否充分，能否存在资本缺口，施工单位垫款金额能否较大等。第三十一条贷款项目进入销售期，即从获得项目销（预）售赞同证的次月起，按月统计项目销售收入，销售较快的项目要按半月或每周进行统计。经过现场检查、查阅当地房管部门网上销售存案系统和借钱人按月供给的销售明细表、查问公司销售合同及收费收条、剖析公司财务报表等方法核实剖析项目销售状况，要点核实以下内容：－16－（一）项目销售策略能否合理，销售进度能否正常，能否存在滞销风险。（二）销售回款能否与销售进度相般配，能否按规定归入专户管理，能否存在借钱人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。（三）贷款回收比率与销售进度能否般配，能否存在未按销售比率回收贷款的问题。（四）与项目销售有关的状况。第三十二条开发+经营模式项目，进入经营期后，在物业完工查收达成后，须实时办理房地产权抵押给我行的登记手续。同时关注客户经营/出租状况，要求客户经营/出租收入账户开立在我行，经营/出租收入如期收入我行，原则上要求客户供给物业出租的商业合同备查，并严格监控客户将出租/经营收入依照商业合同按期收入我行。对于客户将经营/出租收入存入他行的，要求客户整顿，整顿无效的，我行有权提早回收贷款。第七章抵押物及贷后管理第三十三条审批赞同贷款发放时以项目对应土地使用权抵押，贷款发放后，跟着工程进展具备在建工程抵押条件的，应按－17－审批要求追加办理在建工程抵押手续。第三十四条对于开发+经营项目，须在项目完工查收合格后，实时办理完工物业的房地产抵押登记手续，并办理商业财富保险手续，我行为保险第一得益人。审批建议要求办理经营物业应收租金质押手续的，还应参照我行经营性物业贷款管理方法有关规定办理质押和见告租户等手续。第三十五条因房产预（销）售需要，可依据借钱人申请注销部分抵押房产（在建工程）抵押登记手续。借钱人申请开释抵押物，应提交申请，客户经理检核查实切合第三十六条管理要求后，提交有权人审批（分行自行指定）。第三十六条对申请撤除抵押登记的房产（在建工程），经办行应进行预（销）售的真切性检查，应追踪核核对应房产预（销）售款的入账状况以及住宅贷款审批状况，在保证转变过程中贷款安全的前提下开释押品。对开释部分抵押物后致使抵押率不足的，应采纳回收部分贷款或追加还贷保证金的保障举措。第三十七条客户经理在进行本次撤押申请检查时，应付上次撤押房产（在建工程）后还没有全额到账的销售资本归集状况进行追踪核查。如发现借钱人预（销）售资本未按预期归集专户且原由不充分的，应要求借钱人按要求归集资本后方可办应当次撤押。－18－第三十八条经办行应依据我行授信后检查频次要求展开贷后检查。要求借钱人按期报送项目进度、贷款使用状况以及财务报表等有关资料，并采纳查问有关信息咨询系统、现场检查等方式，对借钱人经营状况、财务状况、项目建设和销售进度、贷款回收等状况进行检查。要点检查内容除关闭管理要求内容外，还包含：（一）借钱人经营状况、财务状况能否优秀，能否存在被政府有关部门曝光、处分等违规状况。（二）贷款抵押担保能否充分有效，项目开始销售后，须按期对改动抵押率进行测算。第三十九条借钱人在出现以下情况之一时，经办行应实时进行风险重评估，必需时安排风险经理参加风险排查。如发现存在对我行贷款不利的重要状况，应实时向上司领导报告，并立刻采纳冻结授信额度使用、调降授信额度、调低信誉等级、暂停资本使用、追加有效担保、要求借钱人提早送还贷款本息等举措，踊跃防控风险。（一）法定代表人、主要股东或注册资本发生不利更改。（二）经营方式、经营范围发生重要调整，或经营状况严重恶化。－19－（三）项目实行进度严重滞后或项目拆迁碰到重要纠葛。（四）项目总投资出现较大资本缺口，缺口资本根源没法落实，或资本使用计划出现不利于还款的重要调整的。（五）私自改变土地用途和性质。（六）借钱人供给虚假资料、不按借钱合同商定使用贷款资本或挪用专户资本。（七）借钱人存在囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违纪违纪行为的。（八）项目达成工程量或形象进度与专户资本使用不般配，存在挪用项目资本嫌疑的。（九）借钱人未能在我行开立销售回款账户存心隐瞒项目销售进度或其余项目资本，未按规定将项目资本归入专户管理的。（十）借钱人参加办理“假按揭”，欺骗银行贷款资本的。（十一）贷款担保发生不利于我行贷款的变化。（十二）发现借钱人存在民间高利贷融资行为的。（十三）银行贷款出现逾期、欠息，或被分类为关注、不良类。（十四）可能对我行贷款安全造成重要影响的其余状况。（十五）客户经营/出租收入未依照商定收入我行。－20－第七章附则第四十条本方法由总行信誉风险管理部负责解说。第四十一条本方法自2014年10月13日起实行。2007年9月11日印发的《对于进一步增强房地产开发贷款关闭管理的通知》。附:固定财富借钱合同（房地产开发贷款和土地贮备贷款专用）－21－－22－