房地产融资战略研究

房地产融资战略全接触 资金资源是项目成功运作的核心资源，有钱游刃有余， 无钱一筹莫展。房地产开发密集性资金投入的特性， 使开发商不可能完全独立自主、自掏腰包。钱从哪里来？ 银行贷款非等闲，股市圈钱不简单，空手套白狼已不可行…… 融资绝不是一件简单的事情， 寻“钱”路上的艰辛与坎坷，只有开发商才能体味。 特别是在行业背景巨变的情况下， 如何多渠道有效融资是一件亟待解决的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 资金资源是项目成功运作的核心资源，有钱游刃有余，无钱一筹莫展。房 地产开发密集性资金投入的特性，使开发商不可能完全独立自主、自掏腰包。 钱从哪里来？银行贷款非等闲，股市圈钱不简单，空手套白狼已不可行⋯⋯如何 融资紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏。但融资绝不是一件简单的事 情，寻“钱”路上的艰辛与坎坷，只有开发商才能体味。特别是在行业背景巨变 的情况下，如何多渠道有效融资是一件亟待解决的问题。 企业内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通 过多种途径来扩大自有资金基础。一个项目的开发，开发商必须要有一定量的自 有资金投入，否则全靠外部资源，无疑是套牢自己，没有一点回旋余地。而且根 据国家最新规定，自有资金投入比例不少于30%。 开发企业的自有资金包括现金，接受损献财产而形成的资本金，其他流动 资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其他可以立 即售出的建成的楼宇），以及在近期内可以回收的各种应预收账款（已订合同的 应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款，以及委托单位开发建设项目，按 双方合同规定预收委托单位的建设资金等）。 目前，自有资金投入在总投资中只占一小部分，比例只有20～30%左右。但 是如果当项目利润率大大高于银行存款利率时，或预计盈利丰厚且回报快的项目 时，开发企业就应根据自己的能力适时投入更多自有资金，而不是仍然借贷。 开发商向消费者预收购房定金或预售款也属于内部融资渠道。对发展商来 说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽 可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主 战略一：企业内部融资——适时而动 Operations Cost Operations Cost �� 要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对发展商更为有 利。 据了解，2001年广州房地产投资开发企业自有资金与自筹资金只占20%， 银行贷款与预售款比例占70%，在年度排名30强企业中，自有（筹）只占8%， 定金与预售款比例占到71%。收取定金或预售款实际上是目前一种比较普通且实 用的融资方式。特别是在目前地产市场前景看好，需求旺盛的时期，开发企业可 以更多地通过预售或内部认购收取定金或预售款，筹集一定的建设资金，将部分 市场风险分担给买家，减轻自有资金短缺的压力。对于分期开发的项目，可以通 过预售款实行滚动开发。因此，什么时候该预售就预售（当然要符合国家规定条 件）,而不要错过时机，“该出手时就出手”。 另外，销售节奏的控制对解决资金问题也很重要。广州番禺的几个大盘都 使用“加推”、“保留单位”及广告轰炸方式，使多期开发的楼盘一直保持热 度，市场持续热销，及时回笼了资金，形成各期开发的有效联动。 随着日益完善的市场体系、优化的市场氛围和国家相关法规的出台、相关 政策的支持，房地产开发企业改组股份制企业或新成立房地产开发企业时可以直 接组建成股份制企业，在投资开发房地产项目时通过发行股票来筹措资金将是最 佳的融资渠道。 一方面，依托于证券市场，通过发行股票筹资不仅能进行大量地直接融 资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险 分散给投资者或投机者共同承担； 另一方面，上市企业可以利用证券市场的筹集优势，扩大企业的经营规 模，并通过兼并收购等方式在较短时间内构造规模化的强势企业，增加与入世后 外资房地产集团相抗衡的砝码。 1999年，我国房地产企业上市禁令解除，次年，建设部推荐了北京天鸿 集团、天津综合开发公司与深圳金地集团，作为首批试点企业。2001年正式上 市，另外又批准了2家。并规定，如果试点效果好，将推出第二批试点企业，其 后再考虑全面放开。 上市筹资自然是不错的融资渠道，但问题是我国的资本市场仍不够成熟， 在企业上市问题国家仍然比较审慎，加之我国二板市场迟迟不能成立，估计真正 放开房企上市，至少需要几年。可能是一个漫长的过程。对于想上市融资的企业 来说，是耐心等待？还是另辟蹊径，暗渡陈仓？其实在上市禁令解除之前，“借 壳上市”就已成为房地产企业“曲线上市”的“擦边球”。这种间接的股市资金 筹集案例不在少数。 1997年，首创集团旗下北京阳光房地产公司完成了对广西虎威的控股，对 �6 战略二：上市直接融资——耐心等待与暗渡陈仓 Operations Cost 其原北海市虎威水泥公司的资产进行了剥离，并更名为阳光股份，通过更改原募 股资金投向和配股，投入了北京电镀厂拆迁改造和居民住宅小区建设，次年，带 来2700万元的收益。 1998年，北京光彩事业集团又收购南油物业，控股52.5%。收购后，光彩集 团首先以收购南油酒店股权的方式，使南油物业获得了数千万元的短期转让收 益。之后，光彩集团将投资10亿元的北京工体花园等项目注入了上市公司，并 获得了较多收益。 境外“借壳上市”。1996年11月，华润北京置地取道开曼群岛在香港获准 上市，该公司股票是由里昂政券、摩根斯坦利担任全球总包销商，其股票在香港 发行三成，超额认购125倍，在海外发行七成，超额认购50倍，成功融资一亿美 金。而这次海外融资的资金基本流向了北京华远房地产股份有限公司。 其他，如北京万发房地产控股琼珠江，北京世纪兴业控股中天企业，北京 住总入主琼民源等也是有名的“借壳上市”融资案例。 由于借壳上市，除了收购股权需要付出较大的代价，而且在完成以后仍然 需要对原公司资产进行大规模的处理，并注入自身的优质资产，同时还要对组织 机构作大的调整，所耗费的财力和精力极大，因此如果获得的是一个目前仍然没 有配股资格的上市公司，其价值便值得三思。 中国房地产市场是世界上规模最大，前景最好的市场，自然是境外投资者 的焦点所在。特别是近几年，中国经济在世界上一枝独秀，再加上入世，外商 都有意增加在这个市场的投资，境外资金亦会寻求机会，分享这个市场高速发展 所带来的成果。而国内的开发商则完全可以利用当前好的形势，透过境外融资渠 道，积极、合理、有效地利用境外资金配合自身的发展。 策略三：开拓境外融资渠道——风物长宜放眼量 Operations Cost 直接筹含有固定利率债券利 率成本 直接筹含有固定利率银行贷 款成本 13.25% 6个月 LIBOR+0.5% 6个月 LIBOR+0.75% 11% 2.25% 0.25% 互换前 A公司 B公司 优势 A公司支付B公司利息 B公司支付A公司利息 实际筹资成本 直接筹资成本 比直接筹资节约成本 11.25% LIBOR 11.85% LIBOR-0.25% 13.25% LIBOR+0.75% 1.40% 1.00% 互换后 �� 1、利率互换 降低融资成本 通过离岸金融市场，开展利率互换业务，可以降低开发企业融资成本。 利率互换是一种双方当事人为交换同一种贷币以不同利率和一致同意的名 义数量及特定期限进行支付而达成的协议。通过跨国银行的经营，联系国内外 市场，降低双方的筹资成本。尤其适合于资金需求量大的基础设施建设，标志 性建设，如陆家嘴、虹桥地区的商务性综合楼。其操作方法如下：假设公司A 为 国内一房地产开发企业，有一开发期5年，国内融资成本13.25%的项目。现A公司 向一银团筹集浮动利率贷款，用于一期建设。银团发放贷款利率为6个月伦敦银 行同行业拆放利率（LIBOR）+0.5%，则A公司的赢利取决这一浮动利率的实际水 平。一旦LIBOR超过12.75%（13.25～0.5），A会发生亏损，此时开发公司A必须 设法寻找减少风险的途径。同时假设B是国外一家银行，已筹借了5年期，固定利 率1000万美元款项，其所获资金通过发行利率11%欧洲债券取得。B的贷款收益 率为LIBOR+0.75%，故B的赢利率依赖于其贷款资产的实际浮动利率，一旦LIBOR 低于10.25%（11～0.75）B将发生亏损。为减少利率风险，A公司与国内一从事 跨国经营的外资银行（Big Bank）进行利率互换业务。A同意向该银行支付5年， 利率11.35%名义资金额11.35万美元利息，相应地Big Bank同意付给A公司6个月 LIBOR，5年以上相应数额且经重新设定日期的浮动利率贷款。与A公司类似，Big Bank与B银行达成6个月LIBOR，5年期，名义资金数额1000万美元款项，以调换银 行11.25%利息支付的款项。将上述互换过程列表如下： 如此所述，对A、B公司而言，A公司筹借浮动利率银行贷款有绝对优势，B 公司筹借固定利率债券有绝对优势。通过跨国银行的操作，实现双方各自的比较 优势。 A公司得到LIBOR后实际支付信息：11.35%+0.5%=11.85%； B公司得到互换利息11.35%后，实际利息成本:11%+L I B O R- 11.25%=LIBOR-0.25%互换后双方分别节约成本1.4%和1%。 跨国银行在1000万美元互换交易中获取利率1万美元。 2、境外上市与配售股份集资 国内较常用的途径是以B股形式在深圳或上海上市，藉此筹集境外资金，如 即万科地产。香港是接通国际资本市场最佳渠道，且有助于提高公司在国际资本 市场的品牌与知名度，股市监管较成熟及规范，又能与国内跟目标接轨，因此， 不少国内地产商也会选择在香港上市。上市形式视企业注册地点而定，如国企会 通过H股上市，北京北辰就是如此。 这方面最成功的案子就是合生创展，该公司1998年成功利用集资方式在香 港主板上市，筹集了6.4亿元资金炙集团的长远发展打下了良好的基础。目前合 生创展已成为广州市开发量最大及销售业绩最佳的开发商之一。 当然中国公司只要能符合当地市场规定亦可选择在境外各级市场上市，如 美国、欧洲、新加坡等，但这方面的例子比较少。不论是B股、H股、红筹或是 �8 其他境外上市，公司上市后，如有需要再次筹集资金，可以选择配售股份或是发 行可换股债券。 �、DEG融资 德国投资与开发有限公司（DEG）是一家直属于德国联帮政府的金融机构， 其主要目标是为亚洲、亚洲和拉丁美洲的发展中国家及中、东欧的体制转型国家 的发展提供帮助。 DEG的投资项目必须是可盈利的，符合环保的要求，属于非政治敏感性行 业，并能为该国的发展产生积极的影响。DEG的投资对象须具有专业化的管理， 没有行政干预，管理层在相关行业至少有5年的经验。其总资产大致应大于1000 万德国马克，并小于50亿德国万克，且在前两年盈利，有留存利润，并且营业利 净（净收入/销售额）应大于5%。 另外，外商在中国很多大城市都有开发项目，在大部分城市他们可能与当 地开发商合作，这也是一个能引入境外资金的有效方式。另外，可以寻找直接投 资者，出售股权，或以BOT（即建造—运营—移交）的方式合作。 其它较简单的境外融资渠道还包括银行贷款和接受投资基金的投资。当然， 银行贷款成本较高，而且利率不可能长期处于一个偏低的水平，故企业的盈利会受 制于利率周期，一般来说，除从事大型项目的开发外，k i上企业不宜采用这种方 式，投资基金能为企业扩大引资范围，通过专业基金组织人，扩大到境外的中、小 型投资者。 1、合资 资金合作是有地无钱与无钱有地或资金土地都不足的公司可采取的一个策 略，各公司可以优势互补，共赚共分。开发期贷款人在提供房地产项目开发所需 的贷款时，要求开发商先将一定数量的自有资金投入该房地产项目。如果开发商 缺乏所需的自有资金，就会寻找合资伙伴。当然，有些开发商即使有充足的自有 资金，也不想全部投入，因为尽管他必须将开发利润与合资伙伴分享，但这种方 式可以减少他自己所需投入的自有资金，相应地减少风险，而且还可以将有限的 自有资金投入到多个项目的开发中。 这种融资方法是目前房地产开发企业采用较多且可行的，据了解，在深 圳，90%左右的项目都可以合作合发形式开发。要么一方出地，另一方出资，利 润按比例分成，或者两家以上开发商联手投资，共担风险，共享利润。目前，中 国房地产业进入了一个新的景气周期，丰厚的赢利成了其它行业瞩目的焦点，许 多业外大企业都意欲染指房地产业，其中不乏实力雄厚的上市企业，如中石化、 策略四：合作开发融资——优势互补 Operations Cost 41 中海油、海干等，由于缺乏经验，它们往往会采取合作方式。若开发商能够争取 到它们的投资或合作，融资问题自然迎刃而解。 如果合资一方是外国某企业，这就打通了一种利用外资进行融资的渠道。 这种方式通常是由中方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产 项目，而由外方提供开发资金，双方形成合资关系，以各自投入的比例分享利 润。实际上，许多外商（特别是港资地产商）在初涉国内市场时，往往会选择与 本土开发商合作，通过合作熟悉市场，逐渐树立品牌，如新世界地产。 2、前沿货币合约 是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。它是通过贷款机构（可以是 银行、保险公司等）出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与 合资所不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利 息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合作 方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合作方，他也与开发商共享利益、均 摊风险。所以采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而 且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。 假设的一项目土地价与造价总和为5000万元。乙开发商拥有一块价值125万 元的空地，其成立下属公司一乙建筑公司。甲贷款机构成立甲土地开发公司，提 供4875万元资金。乙建筑公司与甲土地开发公司联合成立××有限责任公司， 由乙提供土地及管理、技术和市场开发，由甲提供资金。贷款方盈利的秘诀在于 这种资金运用形式是直接投资，在这里间接扮演了金融融资机构的地产开发商的 双重角色。图示如下： 这种合作在中国就是银企合作模式，银行作为贷款方，也是投资方，与项 目开发商建立稳固的合作伙伴关系，银行作为合作方，主要是输出资金，参与项 目投资咨询、开发、跟进及财务管理等，而开发商则主要投入技术、土地与管理 等。这种模式在降低开发商风险的同时，又可增加消费者的购买信心，便于开发 商开辟多种付款渠道开展营销创新。广东旭飞集团与深圳市商业银行的合作可以 看作是银企合作模式，两者共同合作开发旭飞华达园，号称“银企携手共建”。 40 甲贷款机构 甲贷款机构 ××有限责任公司 甲土地开发公司 甲土地开发公司 资金 土地管理技术 成立 成立 银行强大的资金支持，以及开发商雄厚的实力与显著的信誉坚定了投资置业者的 信心，依托银行优势合作开创的“全民置业计划”与灵活轻松付款方式构成了项 目的核心竞争力，形成了前所未有的畅销局面。 �、房地产辛迪加 是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以 有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组 成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权， 不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的 所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，减少了 风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以获得房地产投资的收益。 在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任 务，愿意带资承包建设工程。这样，开发商就可将一部分融资的困难和风险转给 承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。这 个利息率要高于银行存款利率，低于银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收 益率，才会对双方都有利。当开发商采用这种融资方式时，还必须对承包商的经 济实力进行严格的审查，对其筹资方案也要进行认真的分析。 理想的垫资量将达到总投入量的70%以上，少的也有30%。销售收入作滚动 资金，30%银行贷款，项目也就基本运作起来。但垫资开发量具体是多少？还会 因各公司的实力、谈判技巧、信誉度或施工单位的信心不同而差异极大。不过， 这种模式已经成了习惯，也成了施工单位之间竞争的一种有效途径。 租赁融资是一项极富潜力而几乎不为业内所知的好途径。我国的租赁融资 发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回 收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。据有关人士称， 房地产项目以其不动产的特点最适宜于做租赁融资业务，可许多融资租赁公司却 抱怨说很想为开发商提供这一服务而从未有开发商提出过融资要求。 开发商可以将开发的房产租赁给租赁公司或个人，签订长期合约，开发商 可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。只要 开发商每年获得的租金收入之外，在租赁期间他仍保留出租物业的所有权，租赁 期满后，可重新获得物业的占有权，视情况自己经营或出租或转卖。此外，由于 策略五：工程承包融资——两厢情愿 Operations Cost 策略六：租赁融资——“钱景”广阔 Operations Cost 4� 贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入成本，也 在税前支付，开发商还能因此获得一定的免税额度。而对承租人来说，只要其经 营收入足以支付租金，他当然愿意做这样的投资。 房地产租赁融资期限较长，一般为10至15年，租赁费用很高，包括房地产 商品的买价、手续费、税金等。 房地产租赁融资分散了投资风险，是一种比较稳健的投资方法。开发商可 以按期获得稳定的高租金收入，租赁期满可以完全收回成本和可观的利润。通过 这种融资方式，可以使出租人（开发商）获得100%的融资，克服了目前我国商 业银行对房地产建设项目审批严、贷款规模小的弊端。 开发商为某项物业的所有人，想要保留对该物业的使用权以便从经营此物 业中获得收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用；投 资者拥有充足的资金，可以向开发商提供融资服务，同时也希望借此获得较高的 投资收益。于是，开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于 其市场价格的75%，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资 金的回收，并与投资者签订长期回租合同。由于物业的售价低于市场水平，因此 开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。对于投资者，回租可为其带来高于 抵押贷款的投资回报率，而且他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出 租或出售，获得更可观的回报。对于开发商而言，回租融资的最大好处就是可以 少占用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，开发 商可因此获得一定的免税额度。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的 要求，其预期经营收益率必须高于回租融资的成本。另外，回租期满后，开发商 并不能获得物业的产权。 可弥补回租融资对开发商的不利因素。其思路十分简单：一家贷款机构买 下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的80%，也 就是说开发商的融资比例达到了80%。这种融资方式之所以对融资双方都有吸引 力，因为对贷款机构来说，回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入， 同时还可以以所有权人的身份参与分享物业的经营权益；对开发商而言，不仅可 以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权，此外，开 发商还可因此提取物业的折旧计入成本，以获得免税额度。 42 策略七：回租——出卖产权 Operations Cost 策略八：回买——一箭双雕 Operations Cost 发展商无论自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当 “皮包公司”的角色。自有资金多的发展商，同时可从事多个项目的开发，而在 每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。因此，发展商一般都与银 行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。 银行贷款包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者依赖于开发商的业绩、业务 及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押 或个人担保，按偿还期限不同，又可分为短期贷款和长期贷款，其中短期 贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转，可后者最长可达� 年。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房 屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占 主导地位。 去年在中国人民银行发布了主要针对住房金融风险的“六月 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 ”之后， 金融机构对房地产开发企业的开发性贷款余额下降明显，工、农、建、中四大国 有独资商业银行随之对开发商的贷款政策作了重大调整，主要放贷行工商银行、 建设银行确定了重点对大型、特大型房地产开发企业或20万平方米以上的特大型 楼盘放贷的政策。对依赖间接融资的房地产业而言，这一政策大大加剧了中小开 发商贷款的难度。 银行放贷显然要考虑到规避风险，也就极为注重稳定的信用关系，而相当 多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，规模化、集团化、有品牌的 开发商很少。金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排 名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。房地产业虽然在1998 年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。某证券评估公司人士强 调信用低是开发商筹资难的真正原因，信用低即意味着信贷风险。 因此建立规范的资信体系至关需要，才能形成与银行间长期稳定的客户关 系，减少融资屏障，建议采取如下措施： ①树立长期务实经营的思想，不过分依赖广告炒作，不对业主承诺无法兑 现的服务或优惠。 ②应用先进项目管理软件，协调资金与施工进度、销售进度，在项目变更 之前做好资金计划。 ③重视企业信誉，不仅对银行讲信誉，而且对政府、设计单位、施工单位 讲信誉。 ④吸纳金融与IT人才，开发资信管理软件，充分发挥银行金融创新积极 性；建立新型银行与企业关系，争取银行套餐服务。配合银行开展金融创新，控 制相关风险，有利于加深银企关系。 ⑤企业文化建设与客户营销活动相结合，感动外部客户。 策略九：银行间接融资——双重出击 Operations Cost 4� 从发展商角度看，注意选拔优秀财务人才与银行办理授信贷款业务，其次 要重视企业的信用管理与品牌建设。 当发展商自资金在30%～50%时，只要开发项目的投资收益率大于银行贷款 利率就可以办理抵押贷款。采用房地产抵押取得贷款是地产公司融资的主要来 源，以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。 房地产抵押贷款有时也称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这是 因为贷款形式和条款没有固定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，往往是根据借款人的需要和市场的情况而 确定，并随着市场情况变动而改变。其中有针对项目可行性的项目贷款，亦有针 对公司的信誉和实力的公司贷款。贷款年期一般与房产建筑期相同，但还应根据 发展商的需要而延长或缩短。银行提供贷款主要是按项目的可行性、措款的资信 和还款能力来考虑的。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款，二是建 筑费用的贷款。 建筑贷款的好处是当发展商没有足够开发资金时，可利用其土地使用权向 银行借款，确保存有充裕资金周转；或发展商本身虽已有足够资本，但无需全部 投入，而透过这类融资途径，使其更能灵活运用自有资金发展其他业务。 抵押贷款主要存在以下几种形式： ①渐近式抵押贷款 这种方式往往由借贷双方协商确定，并不一定是平均地分期还贷，可能会 根据借贷方的收益水平规定合理的偿还额，或者每次还款额相同但还款的时间间 隔逐渐变小。 ②递减式还款 这种还款方式特点是每个还款期的偿还本金一定，但应付本息逐期减少， 这种方式在个人购房抵押贷款中运用也非常普遍。 ③定息抵押 此种还款方式是商业银行领土完整的整个还款期阴内抵押贷款利率固定的 做法。这种情况下，银行则可能要承担未来利率变动的风险，但银行为降低风 险，通常贷款利率匀定在一个较高的水平。 ④重新协议利率抵押 这种还款方法是借款双方考虑利率变动因素的影响，为保护各自的利益， 允许双方在还款期限内每隔一定年期（三至五年）重新协议抵押贷款利率的做 法。 一般来说，房地产开发商获取抵押贷款时要经过申请、银行审核、协议签 约、发证几个阶段才能落实。通常情况下，银行方面对根据开发商的资信程度， 经营利益、申请借款余额和时间长短，以及抵押物价值评估的结果来定，一般不 会超过抵押物现时价值的80%。 44 房产股权化就是通过发行房产股权证，将房地产按价值 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 分割成小的产 权单位，出售给投资者。房产股东享有房产租赁所得及房产增值等所有权权益。 这种采用付息、分红、资产增值为收益办法的房产股权，通过对股权的委托经营 来确保购买者的利益。同时，根据国家有关规定，房产股权凭证可以转让、买 卖、继承、馈赠。认购房产股权不同于购买股票，这是两种性质完全不同的投资 形式。认购房产股权实质上是投资者购置房产物业，并且不受房产股权出让单位 或发行企业经营状况影响，只是将其所对应的房产作为独立的投资项目进行运 作，以获取稳定回报。 股权融资的来源，一方面是金融机构，包括商业银行、投资银行、保险公 司、证券公司等，这些机构出于对资金的风险规避和收益最大化的目的，大都 设有直接投资部，将约占全部资金10%～15%的资金以股权投资的方式进行直接 投资；投资基金，如养老基金、劳动保障基金等，房地产是其重要业务。第二个 来源主要是专项房地产基金，房地产是其主营业务，分散在住宅、写字楼、商业 店铺、工业用房等方面。三是其他实力较强的房地产开发企业。四是实力强大的 “外行”企业，如中石化、中海油、北方公司等，意欲染指房地产已久。这些领 域都蕴藏着极大的融资可能。 目前，股权融资有建立在不同条件之上的三种方式：分红；分红+红款；分 红+期权。分红是目前最常见的股权融资条件，即投资者作为股东投资于某一项 目或企业，融资者在盈利时向投资者支付利润，亏损时则不支付任何回报。这种 方式显然并不具有创造性。“分红+还款”对投资者颇有吸引力，可融资者的压 力太大。目前在国外很流行而且值得国内借鉴的是“股权+期权”方式，即投资 者出资占有一定股份，同时约定在未来某一时期拥有按照初始价格追加投资额度 的选择权，这一选择权对投资方吸引力很大，而融资方也几乎没有损失。 房地产开发融资渠道多种多样，不管是直接融资还是间接融资，每一种都 有其利弊与适用条件。有些目前的主流方式可能会随着WTO的影响而减弱作用， 有些方式在目前市场条件下还无法有效运作，但会成为趋势，应予以关注与借 鉴。而开发商在进行融资时应综合运用多种手段，拓宽融资区域，理性化融资行 为，以最有利方式、最实效的成本筹集资金，降低风险，顺利完成项目开发。 策略十：股权融资——房地产证券化 Operations Cost 结语 Operations Cost 4� 房地产企业上市融资战略专题 上市融资的确是一个诱人的融资渠道： 成本低、规模大、直接简单，风险较低。 而WTO打开了外资地产商入侵的大门， 使扩大资金规模、增强企业实力已迫在眉睫。 虽然证监会已完全放开了房地产企业上市限制， 但横亘的一些门槛依然高居，对于正面临融资困难的房地产企业来 说，关键问题不是上市与否，而是如何上市？ 按照我国政府的承诺，加入WTO以后，我国将开放服务行业，其中当然包 括房地产业。WTO对中国房地产业的影响将是全方位的，将全面冲击中国房地产 业。首先是资本实力相差悬殊；其次是经营管理水平相距更远的；而更重要的 是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴 随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个 完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的 市场经济体系。 房地产业需要大投入，是一个非常典型的资本密集型产业。而中国以民营 发展商为市场主力军的房地产企业，其发展最大的障碍是企业规模小、资源分 散、开发商整体水平不高、社会资源分散、社会资源低效使用，与其资金密集的 行业特点极不相适应。对比深港地产商的实力，仅对比两者的资金状况就相差甚 远，顶级企业如新鸿基地产资产为1300亿港币，一般“次塔尖”的企业也是几 百亿资产，如信和置业等；几十亿资产的地产开发商，在香港地产界几乎没有 市场空间，深圳发展商以最大的万科集团为例，其资产规模40亿元，净资产22 亿元，资产负债比率约50%，新鸿基净资产规模是万科的60倍，资产是万科的45 倍，资产负债比率仅百分之二十几，国内企业很难与境外企业相提并论。因此， 进军股市，走证券化之路，也就成为国内房地产企业资本经营的一条出路。 房地产企业必定要力争上市，只有上市才能募集到成本较低的直接资金， 提高企业自有资本，降低投资风险；只有上市才可以获得社会资本的支持，才有 可能尽快进行资本积累；而只有进行长期化的经营行为，才会吸引长期投资的股 房地产企业上市意义 Operations Cost Operations Cost 46 民。 房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资金密集型行业，同时 建设周期长，开发商通常要2至3年时间才能完成投资回收。由于银行贷款成本 高，增加了企业的开发成本；而且要获取贷款也非易事，银行对企业的贷款条件 要求高，一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可以获得大量的资金，使 开发成本大幅度降低，并对未上市企业形成竞争压力。所以，房地产企业上市将 促使所有的房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力，从而有利于 整个行业的发展。由于房地产企业上市使开发成本降低，可能增加住房供给量， 压抑过高的楼价，老百姓有可能买到便宜的住房。 而且据了解，已有超过5000家海外房地产企业进入了中国房地产开发市 场，占中国房地产企业总数的20%左右，它们大都拥有资金、人才技术、管理等 多方面的优势，对国内房地产企业已构成越来越多的威胁；同时入世后将有更多 国外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企业集团。与之相 比，我们的房地产企业相对弱小，经营机制落后，但都享受国民待遇，则国内企 业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将不断消失，这无疑是一个巨大打 击，国内企业只有积极争取上市，筹集雄厚资本，扩大规模，增强实力，方可以 和境外房地产公司抗衡。 从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。 进入2000年后，随着房地产市场的逐渐走好，房地产企业上市逐步解禁。截至目 前，在我国两万多家房地产企业中只有50多家企业实现了在证券市场上市融资。 实际上，自房企上市解禁以来，已有不少跃跃欲试者：地产类上市公司在 加大力度开发项目，非地产类上市公司在大举进军房地产，没上市的地产企业 则在设法登陆资本市场。据粗略估计，目前深沪两市1000多家上市公司中，涉 及房地产开发业务的公司数量在1/3以上，有的上市公司上市后增加了房地产业 务，目前，这种趋势正在增加。据了解，去年上市的房企共有5家，但随着去年 底，中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定以后，相信将有更多的 企业会争取上市。 上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻，那么房企要实现成功上 市并在股市上募集到资金必须具备哪些条件？ ◆首先要符合国家对上市公司的要求； ◆建设部要对申报企业的主营业务（必须以住宅为主）、规模效益、规范 运作程度以及募集资金投向、发展后劲和公司实力（包括企业土地储备、技术水 平）等各方面进行考核； ◆总的原则是在现有规范的股份制企业中选择，业绩 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 主要看其在房地 房地产企业上市条件 Operations Cost 4� 产行业发展的前景； ◆至少要把募集资金的70%投到其主要住宅建设上，未经证监会同意不能私 自转移。 除此之外，我们认为房地产企业要想被证监会“相中”，成功上市，吸引 投资者，至少还应具备以下前提。 1、良好的企业素质及市场形象 房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则几乎就没法翻 身。而拥有良好的企业素质及市场形象，却又往往能化不利为有利。 2、历史遗留问题少 地产公司严重的历史遗留问题，主要体现在积压房。1999年地产类上市公 司平均存货为7.9亿元，大量资金无法盘活。因此，历史遗留问题少是地产类上 市公司取得良好业绩的基础。 �、优质项目和土地储备 有没有优质的开发项目是衡量地产类上市公司最重要的标准。优质项目至 少应具备以下特点：一是要有一定的规模；二是要有区位优势并有良好的策划； 三是相对较低的获得成本。而土地储备，则是地产公司得以持续发展的必备条 件。 进一步分析可知，仅仅以上三条仍不足以吸引投资者。因为，“企业素质 和形象”是一个无形资本，“业绩”只表现过去，而“项目”和“土地”其实还 仅仅是公司的流动资产，甚至不能算作公司的资产——各个项目完成以后，房产 和土地都会从房地产企业转到业主或银行手中。 投资者投资地产股，为的是通过地产的增值为自己带来投资回报。一些非 地产企业可以把它所拥有的房地产作价上市，企业的房地产成为企业的固定资 产。相反，我们的地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目。 严格地讲，这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或成品，它们不是企业的 固定资产，而必须尽快售出，若滞留于企业，会影响企业资金周转。这样实际上 就形成了一个可笑的情况，即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市，而 地产企业却没有作为固定资产的不动产。 在这种局面下，就很难区别地产股与非地产股，很难让投资者建立起对地 产股的信心。换句话说，地产公司要上市，就应该拥有真正属于自己的地产。在 土地使用权有偿出让的土地制度下，地产公司应拥有一定量的土地使用权的长年 经营权。只有长年经营的土地获得地租，才是名副其实的地产商。这就意味着大 的地产公司要有写字楼或商场所有权，靠写字楼或商场的出租获得地租收入。只 有这样才能把地产商与其它类型的企业区分开来，在股市上，地产股才能区别与 其它类型的股票。对于投资者来说，投资地产股才有特殊的意义。 48 有的开发企业认为地产类上市企业业绩平平，是由于不能定期获得稳定的 红利收入，其实，这正说明上市公司缺乏积累，缺乏经营管理地产的经验，假若 能长年持有和经营物业，是会有稳定收入的。在这种情况下，人们就可以把房地 产股作为长线投资对象，以求获得稳定的投资回报。 目前我国房地产市场仍处于供过于求的状况，主要矛盾是需求不足，而不 是供应方面的问题，因此，新上市的房地产企业要保持良好的业绩，必须注重开 发适销对路的产品，并注重树立品牌意识。 房地产企业上市对已有的房地产上市公司会形成一定的压力。已经上市的 房地产公司大部分由于业绩不理想失去了再融资能力。所以，新上市的房地产企 业从资金获取方面具有优势，将对那些失去配股资格的企业造成一定的冲击。另 一方面，由于新上市的房地产企业筹集的资金用于房地产开发，将增加区域市场 供给，对位于同一地点的其他上市公司形成压力，特别是随着房地产上市公司的 增加，这种压力将越来越大。比如，深圳的金地集团是以开发高档住宅楼为主， 其上市将对深圳地区开发高档楼的其它上市公司造成压力。 上市作为我国目前主要的直接融资渠道仍然被房地产企业所看好。据了 解，华新国际目前除了31亿元的资产外，另外还持有上市公司价值10亿元的股 票，而万科在未来3年对土地储备的30亿元投资中会有很大一部分是通过资本市 场来取得，而珠江合生在北京开发200万平方米左右的物业所投资50亿元也将分 别来自珠江投资和合生创展两家上市公司。新华远集团老总任志强透露，北京华 远新时代房地产公司虽然现在的注册资金只有3.5亿元，但是，2001年将公司改 组成股分有限以后，2004年再次增资扩股，采取上市或私募，将注册资本扩至8 亿至10亿元，届时，公司总资产也将达到30亿元以上，任志强坦言，为什么想 抢在2002年之前把新公司注册下来，就是因为想早算一年的业绩，只有这样， 2004年新华远才有可能顺利实现上市融资。据了解，南京栖霞的上市也进展顺 利。 当然，能顺利实现上市融资的公司其本身就应有强大的资金背景。据了 解，虽然在香港借壳上市的世茂中国与在上海上市的世茂股份A股的市价有22亿 至30亿元，但是，对于资产规模达到200亿元人民币的世茂集团而言，这个数字 只有10%左右。在投资额高达30亿元的世茂广场项目里，世茂的自有资金竟然高 达80%。 目前我国股份公司发行新股，为了反映职工以往的经营成果，可以向职工 发行工股。该公司职工股的数额不能超过发行社会公众股额度（A股）的10%， 房地产企业上市分析 Operations Cost �1 且人均不得超过5000股；这部分公司职工股从新股上市之日起，期满半年后可上 市流通。在公司上报申请公开发行股票材料时，必须报送经当地劳动部门核准的 职工人数和职工预约认购股份的清单，中国证券监督管理委员会将进行核查，以 后企业公开发行股票时有可能不再安排公司职工股份额。 结合国外ESOP职工持股计划的成功之处，我们提出几个较为现实可行的职 工持股方案： 职工持股会。根据《公司法》，上市公司可依《民法》等规定，成立具有 法律意义的社会团体法人——内部职工持股会，并以职工持股会作为公司的一名 法人股东。在该职工持股会中，内部职工持股须达到一定比例，比如20%以上。 这种职工持股能使职工资产在该公司改制并发行的股票上市后得到增值。 职工基金计划。公司的职工以现金出资组成一个基金，将基金资产委托专 业投资公司运作。基金的运作可独立运行，也可与回购计划和职工持股计划结合 进行操作。 目前，国内直接上市房地产开发企业迄今仅有38家，其中房产类22家、地 产类16家。上市禁令解除后，开发商上市已没有政策性障碍，但许多企业在具 备公司上市基本条件的同时存在着上市的技术性障碍。决定企业能否上市的关键 并非企业的大小，只要符合《公司法》关于上市的基本要求就具备上市的可能。 但房地产开发公司的上市总量与其在国民经济中的地位极不相称，主要原因之一 就是10年前那场“泡沫”引来的上市禁令的长期存在。而为何解禁后，去年仍 然只有几家企业上市呢？一是多年禁锢使开发商们视上市为畏途，二是许多企业 缺乏现代企业的组织形式、风险的内部控制制度和对资金使用效率的意识。如果 能够破除心理障碍、有意识规范企业行为，随着公司上市由审批制转为标准制， 目前过小的房地产板块将会耳目一新。 另外，企业上市的最基本条件就是注册资金要达到5000万元，但是我国房 地产企业自有资金在1000万元以下的就占了1/3多，企业平均资产只有4000万元 左右。从目前国家的基本态度来看，只有大型优秀的房地产企业才有可能上市。 因此，对于多数企业来说，上市融资似乎时机未到，火候未成。 如果能够直接上市融资，自然是不错的选择，但事实并非如此，因为房企 上市的限制全部开禁，需要一段时间；而且企业按正常程序上市也需要几年。因 此，曲线上市的“擦边球”——“买壳上市”，成为取得上市资格的捷径。 所谓买壳上市，是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱 化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的目 的。国内证券市场上多个行业已发生过多起买壳上市的事件。 据粗略统计，从1996年以来，“买壳上市”的著名案例有： 买壳上市：瞒天过海？ Operations Cost �0 ◆北京阳光房地产开发公司控股原广西虎威，更名阳光股份； ◆由重庆华亚重组的金融街（0402）以及目前尚未更名、但第一大股东已 经被北京房地产公司取而代之的重庆东源（0656）； ◆北京万发房地产开发公司入主珠江控股； ◆贵华旅业（600791）随着大股东变更为北京天创房地产开发公司后，股 票简称也改成天创置业； ◆北京光彩集团入主南油物业，更名为光彩建设； ◆中远置业收购上海众城股份，是上海市第一起“买壳上市”案例；上房 集团整体置换嘉丰股份（600606），虽然名称未变，但主营业务、资产内容全部 变更；北京华远与华润置地合作，取道莫属维尔京群岛于香港上市，成功募得8 亿港币。 而据了解，2001年至少有五家以上房企成功实现“买（借）壳上市”，寻 求资本市场的资金支持。 例如仅在去年7月，就有三家北京房企借壳上市。 ◆7月5日，上市公司万里电池（600847）发布公告，宣布第一大股东北京 新富投资有限公司将所持有的占29.33%的公司2600万股，以每股1.5元的价格一 次性转让给北京科技园置业股份有限公司； ◆7月13日，福建三农（0732）的法人股股东唐山宏达建材股份有限公司将 其394.8万股的法人股以每股2.4元的价格转让给北京方成伟业房地产开发公司； ◆7月14日，湖北金环（0615）也上演旧瓶装新酒，北京泰跃的子公司湖 北泰跃从湖北化纤集团有限公司手中，买下4492.3465万股法人股，成为占29%的 公司第一大股东。 与一般企业相比，上市公司最大的优势是能在证券市场上大规模筹集资 金，以此促进公司规模的快速增长。因此，上市公司的上市资格已成为一种“稀 有资源”，所谓“壳”就是指上市公司的上市资格。 借壳上市有以下几种类型：一是大型非上市公司入驻小型上市公司。目 前，主要通过法人股或国家股的股权变换实现，这种场外股权转让又分为三种形 式：①法人股的有偿转让；②国家股的无偿转让或划拨；③上市的“壳”公司与 买“壳”方的资产置换或上市的子公司与控股的母公司之间的资产置换。二是上 市公司兼并或合并非上市公司。这种类型对于上市公司来说，是一种兼并，对于 被兼并的非上市公司来说仍属于“借壳上市”的一种方式。 从具体操作的角度看，当非上市公司准备进行买壳或借壳上市时，首先碰 到的问题便是如何挑选理想的“壳”公司，一般来说，“壳”公司具有这样一些 特征； ①所处行业大多为夕阳行业，具主营业务增长缓慢，盈利水平微薄甚至亏 损； ②上市公司摇摇欲坠，被“ST”，抑或面临摘牌；在股市筹资能力不佳， 公司的股权结构较为单一，以利于对其进行收购控权。 �� 买壳上市可分为“买壳——借壳”两步走，即先控股或收购一家上市公 司，然后利用这家上市公司，将“借壳公司”的其它资产通过配股、收购等机会 注入进去。 一般来讲，一个完整的借壳上市过程所付出的成本包括两个部分：一个是 取得控股权而付出的成本；另一个是为后续资产重组而付出的成本。而且，两项 成本的大小与上市公司的质量有关。控股一个质量较差的上市公司，其控股权所 须费用较低，但后续重组的费用就较大。北京名流（民营企业，以房地产、高科 技投资为主）所购得的6000万股幸福实业法人股，每股价格只有0.67元，而1999 年末该公司的每股净产为1.46元，虽然其控股权是廉价的，但后续资产重组的费 用就不一定低。 从目前房企“借壳上市”案例来看，主要有两种形式：一是“别人控股自 己”，主动寻找一合适的合作伙伴作公司的控股股东，通过合作方式或其母公 司的上市，在股市筹集资金，如北京华远公司，1994年由英属维尔京群岛的坚 实发展有限公司控股52%（后增长至62.5%）。而外方股东“坚实发展有限公司” 的母公司——“北京华润置地有限公司”于1996年在香港上市，募集资金8亿港 币，募集的资金全部投入华远房地产。华远地产借此打通了海外融资渠道，从而 使公司成为北京市唯一一家合资股份制的房地产开发公司。 二是“自己控股别人”，通过收购或控股业绩不佳的上市公司（地产或非 地产企业），通过资产重组或置换，剥离不良资产，注入自身优质的资产或改变 主营业务为房地产，达到“借壳上市”的目的，这一方式目前占主流地位，案例 极多。 对于房企的“借壳上市”有以下建议： ①寻找合适的“壳”，一是相对的“差壳”，属于业绩下滑、亏损、ST等 垃圾股，但不能太坏，否则不利于资产重组，成本过高，浪费时间，弄不好引火 烧身；二是相对的“好壳”，只是因债务关系或股东变更等因素，而需要被控股 的上市企业； ②作为收购或控股主体的企业，一方面要明确自身状况，量力而行，是否 有变垃极股为绩优股的实力，不要“一口吃个胖子”，对上市公司的组织结构和 资产运作作出全面合理的规划，协调好各方面关系，实现低成本、高速度的“借 壳上市”； ③是注意选择易有配股资格或增发新股资格的上市公司。 1994年，香港华润创业有限公司联合香港太阳世界有限公司和美国国泰财 富有限公司在英属维尔京群岛共同设立、注册坚实发展有限公司。同年12月， 坚实发展有限公司认购了北京市华远房地产股份有限公司新发行股份40625万 股，成为拥有北京华远52%股份的控股股东。1996年，北京华远再次扩股21875 “借壳上市”案例一：北京华远海外融资 Operations Cost �2 万股，坚实发展有限公司（被香港华润创业控股）追加认购其中21874.72万股。 后来，坚实发展公司共持有北京华远总股份的62.5%。 1、缘由 北京房地产供求的极端不平衡使北京房地产市场出现了罕见的火爆场面， 各主要房产公司都发展很快，北京华远也获利颇丰。因历史的原因，北京华远曾 受政府委托以行政划拨的方式取得土地开发权。目前即使可开发土地的有限性、 原始土地市场的进一步完善，以及潜在竞争者的不断介入等不利因素存在和房地 产业竞争的加剧，华远人意识到企业规模的急速扩张以及有计划的土地储备才是 华远立于不败之地的保证。 为在这个百年一遇的黄金时期尽快扩大自己的市场占有额，为获取充足的 企业发展土地储备，北京华远仅靠自有资产是远远不够的。华远虽然采取负债经 营战略以增加自己可支配的资产，但仍满足不了企业急剧扩张的资金需求。 于是，华远开始了艰难的融资尝试。1992年，北京华远经有关部门批准申 请到了发行公司债券3000万元人民币的额度，可后来，由于政府的调控和管制， 北京华远再也没能够得到公司发行债券的额度。1993年，北京华远借邓小平南 巡谈话之后全国掀起的改革大潮，经充分调查和论证，确定以募集的方式将公司 改组为股份公司以解决公司发展对巨额资金的需求问题。 1993年4月，北京市华远集团公司、中国银行北京信托咨询公司、北京市正 阳实业发展总公司、北京市华远自动化系统公司共同作为发起人，借公司股份制 改组，通过走向募集的方式使华远的注册资本扩大到2.5亿元，总股本2.5亿股， 又通过1993年末的分红送配股，公司股本扩