如何进行房地产项目价格定位PPT

如何进行项目价格定位房地产价格评价分析方法——项目价格定位体系定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、机会成本……成本加成法【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本） 序号 工程类别 平均造价（元/平方米） 备注 一 土地费用 1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费 2 土地出让契税 / 按出让金的3%计算 二 建安费用 1 普通商品房 多层 950-1050 6-7层住宅 小高层 1350-1450 8-12层住宅 中高层 1550-1650 18-24层住宅 高层 2000-2100 28-34层住宅 2 高档商品房 多层 1700-1800 设1层地下车库 小高层 2050-2150 设1层地下车库 高层 2750-2850 设1层地下车库 3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用 4 独立式地下车库 地下一层 2900-3100 地下二层 4600-4900 5 别墅 一般独立别墅 1250-1450 地上2-3层 半地下室独立别墅 1350-1550 半地下室、地上2-3层 联体别墅 1050-1250 地上2-3层 高档装修别墅 4100或以上 地上2-3层 序号 工程类别 平均造价（元/平方米） 备注 7 办公楼 多层（无地下室） 1300-1600 地上4层 多层（有地下室） 1700-1800 地下1层，地上6-7层 8 商办楼 高层（中低档） 3600-4100 地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯 高层（中高档） 5600或以上 地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯 超高层（高档） 8600-10100 地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材 9 体育健身俱乐部 / 5300或以上 社区高级会所 10 商业 多层一般商场 2600-2900 地上4-5层 多层综合商场 4100-5100 地下1层，地上4-5层，无塔楼 综合商业建筑 5100或以上 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼 大卖场 3300或以上 家乐福、百安居 11 旅游酒店 多层旅馆 2700-3100 无星级 高层旅馆 3300-3700 无星级 国际三星级酒店 4500-5000 不包括精装修及家具 国际四星级酒店 5000-8000 不包括精装修及家具 国际五星级酒店 12000或以上 不包括精装修及家具，超高层 三 前期费用 1 勘查 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 费 / 按总投资的0.05%计 2 建筑设计费 50-100 含施工图；按住宅建筑面积计 3 景观设计费 20-30 按扣除地面附属物基底面积计算 4 设计招投标管理费 / 按总投资的0.02%计 5 施工招投标管理费 / 按总投资的0.04%计 6 审图及设计咨询费 6 按地面总建筑面积计 7 施工监理费 10 按地面总建筑面积计 8 质监费 / 按建安费的0.1%计 9 施工证费 / 按建安费的0.15%计 10 测绘费 1 按地面总建筑面积计；含竣工测绘 11 可行性 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 编制费 / 12 临水临电费 / 13 竣工图编制 3 四 配套费用 1 住宅配套费用 用地红线外 （1） 大市政配套费 320 含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计 （2） 排水配套费 15 按地面总建筑面积计 2 室外附属工程费用 绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警 （1） 绿化建设费 12 按住宅建筑面积计 （2） 供水管道工程费 17.5 按地面总建筑面积计 （3） 燃气管道工程费 21/24 按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计 （4） 电话通讯工程费 6.5/12.5/20 挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米 （5） 电力工程费 145 按地面总建筑面积计 （6） 小区智能化 50 按住宅建筑面积计 （7） 环卫工程费 10 按地面总建筑面积计 （8） 有线电视工程费 5 按住宅建筑面积计 （9） 道路及附属设施 25 按住宅建筑面积计 3 人防工程建设费 60/45 按地面总建筑面积计 五 其他费用 1 管理费用 / （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 / 按销售收入约2%计 3 不可预见费用 / （建安+前期+配套）×3% 4 财务费用 /【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。市场比较法【样本选择】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：-相近原则，相近地段会有更多的相近因素-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位市场比较法范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表 比较内容（指标） 权重 汇豪天下(A) 耀江花园(B) 仁恒河滨花园(C) 海琪园(D) 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑自身品质指标 70% / 0.721 / 0.6965 / 0.717 / 0.578 建筑规模 10% 1 0.1 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.05 社区景观 10% 1 0.1 0.95 0.095 1 0.1 0.95 0.08 立面设计 10% 1 0.1 0.98 0.098 1 0.1 0.9 0.07 内部装修 15% 1 0.15 0.95 0.15 1 0.15 0.9 0.135 户型设计 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1 物业管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 1 0.08 附加因素 7% 1.1 0.091 1.05 0.0735 1.1 0.077 1 0.063 项目周围环境指标 30% / 0.325 / 0.303 / 0.198 / 0.298 交通状况 10% 1 0.1 0.95 0.098 0.95 0.095 1 0.1 周边环境 10% 1 0.12 0.98 0.1 0.95 0.095 0.6 0.006 区域位置 10% 1.05 0.105 1.05 0.105 0.9 0.008 1 0.1 合计 100% / 1.046 / 0.9995 / 0.915 / 0.838范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R3OAC1R1住宅现时整体均价 本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。 比较内容 权重 精文城市花园A 绿地世纪城（B） 瑞虹新城（C） 嘉利明珠城（D） 新梅共和城（E） 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑规模 12% 0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102 区域位置 15% 1.05 0.1575 1.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1 0.15 外部环境 15% 0.85 0.1275 1.05 0.1575 1.1 0.165 1 0.15 1.2 0.18 社区景观 15% 0.95 0.1425 1 0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425 立面设计 15% 0.9 0.135 0.94 0.141 0.93 0.1395 0.93 0.1395 0.9 0.135 房型设计 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098 配套设施 10% 0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8 0.08 0.9 0.09 主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 提炼 8% 0.95 0.076 0.955 0.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072 合计 100% 0.9295 1.0339 1.0715 0.8901 0.9695住宅各组团现时均价R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米 比较内容 权重 R3地块 R2地块 R1地块 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地块规模 10% 5% 0.50% 8% 0.80% -5% -0.500% 地块规整性 10% 5% 0.50% 5% 0.50% -10% -1.000% 安静程度 12% -10% -1.20% 5% 0.60% 5% 0.600% 轨道交通 15% 10% 1.50% 5% 0.75% -5% -0.750% 主干路 8% 10% 0.80% 0% 0.00% -5% -0.400% 距离绿地 20% 10% 2.00% 0% 0.00% -5% -1.000% 距离卖场 15% 8% 1.20% 5% 0.75% -5% -0.750% 开发次序及品牌影响力 10% 10% 1.00% 5% 0.50% -5% -0.500% 合计 100% 　 6% 　 3.90% 　 -4.300%酒店式公寓现时均价 本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。 比较内容 权重 感性达利（A） SOHO时代（B） 永兴富邦（C） 博苑公寓（D） 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 20% 1.05 0.21 1.1 0.22 1 0.2 0.95 0.19 周边环境 20% 0.9 0.18 0.85 0.17 0.95 0.19 0.8 0.16 交通情况 20% 0.8 0.16 1.0 0.2 0.85 0.17 0.8 0.16 项目自身品质 20% 0.9 0.18 0.7 0.14 0.85 0.17 0.8 0.16 物业管理公司 20% 1 0.2 0.8 0.16 0.9 0.18 0.7 0.14 合计 100% / 0.93 / 0.89 / 0.91 / 0.81写字楼现时均价 本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米·天 比较内容 权重 绿地科创大厦（A） 致远大厦（B） 淮海中华大厦（C） 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6 周边环境 20% 1.1 0.22 1.2 0.24 1.35 0.27 交通情况 20% 1.1 0.22 0.9 0.18 0.9 0.18 项目自身品质 20% 0.9 0.18 1.0 0.2 1.2 0.24 合计 100% / 1.02 / 1.16 / 1.29 区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6商业底楼现时平均售价 本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米·天 比较内容 权重 精文城市花园（A）　 绿地世纪城（B） 瑞虹新城（C） 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 商业繁华度 20% 0.97 0.194 1.2 0.24 1.3 0.26 人流量 25% 0.89 0.2225 1.15 0.2875 1.2 0.3 规划、主题 20% 1 0.15 0.98 0.147 1.15 0.1725 交通条件 15% 0.95 0.1425 0.97 0.1455 0.95 0.1425 位置及规模 20% 0.94 0.188 0.95 0.19 1.05 0.21 合计 100% 0.897 1.01 1.085本案商业现时平均价格水平 层数 折减系数 销售均价（元/平方米） 租金（元/平方米·天） 主题商街 1F 1.0 20000 5.6 2F 0.6 12000 3.4 集中商业 1F 1.0 20000 5.6 2F 0.6 12000 3.4 3~4F 0.4 8000 2.2 卖场 租金为1.5-2.0元/平方米·天价格影响因素 影响因素 指标 变动说明 宏观影响因素 宏观经济 #GDP 未来五年，仍将保持10％左右的年增长 #FDI 上海对外资的吸引力逐年增强 收支水平 #消费品零售额 全市消费品零售总额逐年高速增长 #居民收入 人均年可支配收入保持高速增长 #价格水平 居民消费价格指数预计有一个上升过程 政策 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 #房贷制度等 政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险 城市规划 #区域发展 旧城改造规划实施的特别政策 #交通规划 未来目标区域交通发展前景 微观影响因素 供求关系 #供应规模 全市住宅供应量仍有持续上升趋势 #需求规模 上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军 区域竞争 #相邻区域 相邻区域房产发展对本区域影响 #可比区域 可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好 #区位偏好 消费者对本区域物业需选择偏好影响住宅价格增幅预测 影响因素 预计变动幅度 影响因素权重 宏观影响因素 宏观经济 10% 0.1 收支水平 10% 0.1 政策制度 -5% 0.1 城市规划 15% 0.1 微观影响因素 供求关系 5% 0.2 区域竞争 -10% 0.2 客户偏好 5% 0.2 近期价格增幅 影响因素调整 未来增幅预测 8% 103% 8.24%未来价格增长率预测注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。 影响因素 住宅 小户型公寓 写字楼 商业 近期价格增幅 8% 8.0% 0.3% 5.2% 影响因素调整 103% 100.75% 102% 102% 未来增幅预测 8.24% 8.1% 0.31% 5.3%未来上市价格预估谢谢!