二手房购买技巧

问：我准备购买一套别人因某种原因不要的未装修房屋，实地看房还满意，请问在产权过户中应注意什么问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ？ 答：你首先应注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形；其次需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险；第三，了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续。购买二手房应注意事项？ 问：我准备购买一套二手房，请问在买卖过程中应该注意事项？ 答：你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。如何按揭购买二手房？ 问：我打算二手房按揭贷款，但如何可以顺利地贷款？ 答：我们归纳有下面八步。第一步：找好想要购买的房屋，该房屋必须产权明晰；第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费；第三步：买卖双方须提供的相关资料；第四步：去银行填写二手房按揭申请表；第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书；第六步：买卖双方到房屋所在市、县的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续；第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项；第八步：到房管部门办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。 购买二手房的注意事项！！！ -------------------------------------------------------------------------------- 浏览字号：【大 中 小 还原】 【关闭】 （一）、了解往后居住的一切费用。 （1）、水、电、煤、暖的价格 （2）、物业管理费的收取 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 （3）、其他：车位的费用、提供服务的费用 水、电、煤气的费用标准一般是全市统一的，但是暖气的价格会根据各小区的不同状况有所不同。如果是属于某个单位的宿舍区，这些方面的费用要更复杂些。物业管理费会表现为各种形式，比如卫生费、水电费代收费用等等。 同时应该了解的还有其他与生活有关的费用，停车位的租金标准，提供社区服务的收费标准等。 （二）、旧房的历史。 （1）、房屋的建筑历史？ （2）、哪些人住过？ （3）、是否还欠费？ （4）、建筑历史包括哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限？是否修理过？ （5）、在这里住过的人是什么背景？房屋是何种用途，是居住还是商用？是否发生过不好的事情，比如曾经欠人钱？或者有凶案发生？有过盗窃案？ （6）、物业管理公司的费用已经交清了吗？水、电、煤、暖的费用交 到什么时间为止？ （三）、邻居的组合： （1）、社区居民的层次和职业 （2）、着重了解上下左右的邻居 （四）、了解市场行情： 委托评估，一方面自己可以通过反复比较市场上的已购公房出售价来判断自己房屋的价值；二来请信得过的中介公司或者评估事务所进行评估。银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 （五）、如何找代理行： 北京公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作。中介的二手房信息要比个人更全面，目前房源不够广泛，但是目前来看信息的准确程度还需要验证。在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 代理行应该提供两证：有效的北京工商局颁发的营业执照和北京房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 （六）、及时了解手续、费用、程序上的变化。 公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 （七）、注意产权的完整性。 （八）、产权的过户。 过户是交易的关键，必须要经当地房屋土地管理局办理才算完成过户 购买二手房请注意5事项 岁末将至, 成都二手房市场成交量也有了较大幅度增长，而由此引发客户与房主之间的纠纷也随之增加。选择一套放心的房子一直是市民关注的问题。“成都市房交中心二手房市场”专业人士提醒广大购房者在年底购房时一定小心谨慎、以免上当受骗。下面6点注意事项，请广大消费者在购房时候留心注意。 1、 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以一定选择有房产证的房屋进行交易。 2、 房屋产权是否明晰 有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3、物业管理费是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 4、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、过户时间。附加条款也一定要写明。 5、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己沾了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 购买二手房应注意哪些法律事项 一、明清产权预防产权陷阱 1共有产权的房屋所有权证上有共有人的姓名，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才能可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场：须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。如果出卖人在国外的委托书要经其所在国公证机关公证并经我国驻该国使领馆认证。 2对于房改房，要确认原单位是否同意该房子的出售。 3对于军队、医院、学校的公有住房该公房单位都保留了优先回购权，一般不能上市出售。 4对于农村自住房要慎购：因农村自住房只允许本村镇的具备住房条件的人才可以购买。城镇居民不能购买。 5对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，不能购买，因这些买卖合同不能受法律保护。 二、购买二手“期房”风险最大 因为市场变化较大，期房交易时间较长，往往在具备交易的时候，房屋的价值发生巨大的变化，于是纠纷繁多。在出让方取得房地产所有权前，如果一方受到利益驱动发生合同发生纠纷，购买方的合法权益很难得到保护。因此要签订一份合法有效的合同至关重要。 三、实地查看房屋 1对照房屋所有权证所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。 2实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件。 3了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。 4对于物业管理要通过多方了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况。 5了解一下房屋是否有租赁，租期何时结束．因买卖不破租赁，如出让方无法让租用人按时搬出，购房者得到思想准备。 四、签订完备的合同 合同是预防纠纷的最有效的保障，使用合同范本，尤其要签订详细的补充条款，对付款方式交房的具体细节都要有明确的约定，各种情况的违约责任要具体且有可执行行。建议请律师代为签订是有效的方法。 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双手见面，现在北京市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格，北京市建委每半年会公布北京市公房再上市的指导价，大家可以在相关的网站查阅到，北京市房屋管理局可以查到现在可以查到去年各个区域的二手房的价格，这样可以了解一些这方面的动态。二手房和一手房最大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。 二手房交易的六大典型陷阱 根据实践中发生的有关实例，在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。 　　产权状况陷阱 　　根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。  ■规避方法：在签订买卖合同前，购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查（产调），以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。  房屋类型陷阱  现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房（即公房）。如果这类使用房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。  ■规避方法：在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照，否则若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。  合同签订人陷阱  众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。  ■规避方法：根据产权证或其他法律文件（如预售合同）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。  模糊付款方式陷阱  很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。  ■规避方法：双方签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定。  交房模糊约定陷阱  有时，买卖双方对预付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。  在此可能会涉及到交房的具体时间。交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。  ■规避方法：于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。  非居住用房税费陷阱  购买(出售)非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购买(出售)非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期的情况。  ■规避方法：签订合同前，双方应先到房屋所在区域交易中心或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。 购二手房八个细节避风险 　　最近，李先生夫妇打算购买一套二手房，用来自住。对于首次置业的他们来说，只是从朋友们的只言片语中了解到买房可能需要注意房龄、产权证等等，但是仍感觉摸不着头绪。于是李先生夫妇咨询了有关专家，才知道购买二手房看似简单，实际很复杂。专家建议购买二手房时就应注意八个细节： 　　细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 　　细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 　　细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 　　细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 　　细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 　　细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 　　细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。 　　细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。（新文） 面对众多房源 购买二手房需提防"十面埋伏"    随着上海各区房价的不断调整，大量的二手房挂牌待售，购房者的选择余地不断扩大。面对众多的房源，对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。为此，记者对信义房产的专业人士进行了采访，结果发现购房者需要防范的方面非常多，可谓“十面埋伏”。 　　一、确认产权的可靠度。 　　注意产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，是否有共有人；搞清楚是原商品房还是经济适用住房；产权证所确认的面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、查封等等。 　　二、查看是否有私搭私建部分。 　　是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 　　三、确认房屋的准确面积。 　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积，但这不是建筑面积。 　　四、观察房屋的内部结构。 　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 　　五、考核房屋的市政配套。 　　打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气。 　　六、了解装修的状况。 　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　七、查验物业管理的水平。 　　水、电、煤的费用如何收取是上门代收还是自己去缴；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。物业管理费的收取标准；车位的费用。 　　八、追溯旧房的历史。 　　哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过什么背景是何种用途；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 　　九、了解邻居的组合。 　　好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 　　十、算计一下房价。 　　自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 二手房买卖之“十不”技巧 不看白天看晚上，入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 　　不看晴天看雨天，下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。 　　不看建材看格局，购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 　　不看墙面看墙角，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 　　不看装潢看做工，好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。 　　不看窗帘看窗外，应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 　　不开冷水开热水，如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 　　不看电梯看楼梯，新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。 　　不看地上看天上，看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 　　不问屋主问警卫，可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素 考查二手房的几项常用指标    单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，空间的形状，空间的大小。      对于居住性二手房，除了客厅以外，其空间的形状以规整为宜，消费者要避免选择异形房间做卧室。      卧室中要布置床，床为规则的矩形，若房间为异形，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。      客厅的形状可为异形，但是空间不能过于狭长，以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例，建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜，非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米，厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大，而出现“瓶颈”制约空间的住宅套房不宜选用。      购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当，数量是否满足基本要求；察看室内粉刷是否细致，用手摸墙，看是否易掉粉。如果地面处理过，应查看地面色调与墙面是否协调，图案是否符合自己的心愿。 青年人二手房置业窍门：一查 二看 三想    青年人群多处于创业阶段，购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后“置业升级”，因此买二手房是个不错的选择。但二手房的房产交易流程同样复杂，一不小心就容易惹上不必要的麻烦，这期我们就给想买二手房的青年朋友提供几点置业参考。 　　根据一项最新的调查数据显示，在有意向购买二手房的人群中，35岁以下的需求者占到了47%，其中年龄在28-35岁的需求者为30%，年龄在27岁以下的需求者为17%。看来年轻人的确是购买二手房的主力军。由于房产交易流程复杂，涉及到政策、税收、过户等层面的内容，再加上行业管理的不规范，难免鱼龙混杂、良莠不齐，因此在购买时一定要做到“一查二看三想”，方能最大可能地躲过“陷阱”，成功置业。 　　一查 　　要认真查看中介公司资质和规模，选择由政府认可的“放心中介’，还要与中介公司深入的沟通，详细了解房屋买卖的业务流程、注意事项、收费标准等，并签订合同。做到知己知彼，方能百战百胜。 　　二看 　　要到现场看房，深入了解房屋位置、户型、面积、装修等各方面情况。认真考察房屋所在社区的环境、交通状况、生活配套设施、物业管理等各种外部环境。还要看看街坊邻居的状况。 　　三想 　　在购买二手房时，要结合自身的消费能力、收入水平等因素综合考虑。如首付款的比例是多少、每月能够支付多少月供等等。另外，在购买房屋前，最好能够与个人的职业规划相结合，如会不会有到其他城市发展的可能，计划在多长时间内购买第二套房产等。 “七步法”选择二手房     二手房是房地产梯级消费关键的一环,在成熟的房地产市场中，二手房的交易量大约是新房交易量的4至5倍。据北京顺驰市场部人士分析北京这一比例过低的主要原因除了普通市民还没有树立升级置业、梯级消费的观念“一次购买，终生居住”外，就是很多消费者没有买房知识不敢问津二手房。而目前北京动辄五六千元每平方米、四五十万的商品房总价，让不少人“望房生畏”。消费者购买二手房更多的是考虑到二手房的社区配套好和总价低。北京顺驰建议消费者购买二手房要考虑以下几点： 　　地段是最关键性要素 　　地段， 是二手房最有诱惑力的优点，是否是热点地段永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。还有很多人有特殊的需要，比如要买房给老人住的可以考虑在公园边，有小孩的就尽量选择在重点中小学的周围。 　　房屋质量非常重要 　　建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。而这也是二手房相比较新房、期房的优点，经过几年的居住房屋的质量要是有问题肯定早暴露出来了，这也是购买二手房的消费者要关注的方面，购买以前一定要仔细查看房屋内的每一个角落，发现问题以避免入住后产生不必要的麻烦。 　　社区配套是重要支撑 　　社区配套成熟度是衡量二手房性价比的一个重要的指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。很多二手房的社区配套很齐全，比如医院、超市等，但是大部分老社区的体育设施比较缺少，而且是否有去工作单位的公交车也是需要考虑的地方，交通成本也应该考虑到购房预算。 　　户型要符合需要 　　二手房大部分是已购公房，因为当时这些房屋的修建是为了满足当时单位职工基本的居住需要，所以大部分是面积小，特别是厅的面积小。虽然面积小是二手房总价低的主要原因，但是，是不是合适自己居住也是要考虑的地方，还有要关注的地方就是朝向问题，朝向的不同会导致房价差别很多。 　　装修是额外优惠 　　如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定二手房价格的宏观因素的话，那么二手房的装修就可以说是二手房的额外优惠了，虽然在很多人的心目中买了房肯定要装修一下，可是对于普通消费者来说买房已经要花费大部分的积蓄了，甚至还有贷款，而很多二手房都会有装修，有些甚至是精装修，为消费者节省了很多花费。 　　物业管理是保障 　　物业管理是消费者买房后的保障，管理是否完善对入住后的生活质量有很大影响，二手房比新房的优点是，社区发展成熟，消费者完全可以咨询社区内的老住户。购买二手房还要关注的是物业的价格、冬季供暖的价格。 　　价格是决定性因素 　　一分价钱一分货，当然二手房的价格是要重点考虑的问题，而很多消费者不知道市场价格，二手房又不像新房价格那么透明，所以消费者可以多咨询一些大型的中介公司，不仅可以了解市场行情，还可以找到更多合适的房源，有更多的选择。 购买二手房要注意十大要点    面对众多的房源，对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是他们普遍关心的问题。为此信义房产的专业人士特意总结了十项购房要点。 　　一、确认产权的可靠性 　　注意产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，是否有共有人；搞清楚是商品房还是使用权房或其他；产权证所确认的面积是否有不符之处；一 　　定要验看产权证的正本而且到房地局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性，有没有被抵押（包括私下抵押）、查封等等。 　　二、查看是否有私搭私建部分 　　是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 　　三、确认房屋的准确面积 　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积，但这不是建筑面积。 　　四、观察房屋的内部结构 　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 　　五、考核房屋的市政配套 　　打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气。 　　六、了解装修的状况 　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　七、查验物业管理的水平 　　水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准；车位的费用。 　　八、追溯旧房的历史 　　哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、等费用。 　　九、了解邻居的组合 　　好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 　　十、计算一下房价 　　自己通过对市场上房屋的反复比较判断其价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 二手房交易后注意事项 扫除交房后遗症 二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题： （一）结清水表账单。本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。 （二）告知电表状况。按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。 （三）协助煤气过户。按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。 （四）结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。 （五）协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，上家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。 （六）结算维修基金。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。 （七）迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。 二手房买卖合同注意事项 　　 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 　　 　　一、当事人的名称或姓名、住所 　　 　　这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 　　 　　二、标的 　　这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 　　 　　三、价款 　　 　　这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 　　 　　四、履行期限、地点、方式 　　 　　这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 　　 　　五、违约责任 　　 　　这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 　　 　　六、解决争议的方式 　　 　　这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 　　 　　七、合同生效条款 　　 　　双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 　　 　　八、合同中止、终止或解除条款   　　 　　按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 　　 　　九、合同的变更与转让 　　 　　在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 　　 　　十、附件 　　 　　在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 二手房交易手续        1. 了解房屋产权状况，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。    2. 订立买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。    3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。    4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。    5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。    6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。 至此二手房的房屋买卖行为全部完成。 哪些二手房不能买？ 具有下列情况的房屋买卖将受到限制：    一是违法或违章建筑（如集体所有土地上兴建的房屋）；    二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；    三是未经合法程序批准销售的房屋（包括“五证”不全及单位联建但未补交税费的房屋）；    四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；    五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。      购买上述房屋的风险： 　　产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证；为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等；房屋可以使用，但无法取得产权；房屋被政府没收或拆除。 二手房法规外的注意事项 一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。 　　二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。   　　三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。   　　四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。   　　五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。   　　六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。   　　七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。   　　八、 旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。   　　九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 订新版二手房买卖合同必须审查五方面相关内容 2003 版房地产买卖合同示范文本自今年7月1日开始启用。对二手房买卖上下家和中介公司来说，如何签好新合同成为大家关心的一个问题。笔者认为，审查下面五个问题是签好新版买卖合同的关键。    （一）权属审查。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中，权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一，由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效的诉讼也不少。一般来说，售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂，上下家与中介公司应当十分留心。    （二）房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司，因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。    （三）付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度，因此一般不能实现“一手交钱，一手交房”。上下家或中介公司对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。在实践中，通过中介公司的付款方式一般有两种，一是中介公司代收代付，另一种是上下家自行交接。代收代付是中介服务的重要内容之一，且中介公司一般不鼓励上下家自行交接，因为自行交接对下家来说风险较大。2003 版买卖合同示范文本对2000 版作了很多改进，但没有对付款附件作相应的完善，笔者认为这是一个缺憾，其格式仅适于自行交接的情况。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款。对首付款和尾款，笔者建议采用如下流程：      由于客户需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。笔者一般鼓励前者，因为若买卖不成功，交房便没有任何意义，还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外，若不通过中介公司交易，上下家交接房款时应尽量请第三方进行监管。    （四）交房审查。合同签订过程中的交房审查，主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用，上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移，由于户籍管理是公安部门的行政行为，因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域，涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系，法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷，将十分头疼，而且会影响到下家的孩子入学问题。对此，2003 版买卖合同在特别告知中作了提示。    关于交房标志，2003 新版买卖合同第四条中有明确约定，而且示范文本首次将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，符合实际情况。    （五）违约救济审查。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。2003 版买卖合同对违约救济条款作了明显的改进。尤其值得一提的是，行政部门倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院解决纠纷。 判断二手房价格公道与否    判断二手房价格是否公道有以下技巧：    到房地产交易中心了解现房、期房的价格咨询。    通过房地产顾问公司了解房价指数。通过房地产中介公司了解房屋价格行情。    货比三家，详细地收集该区位的房屋资料，了解行情，争取议价。    另外，杀价可以防止对方价格过高，尽可能降低购房支出，有必要灵活运用一些杀价的技巧:    尽量指出该房的缺点    利用房屋的不完善，只要不完善在可容忍的范围内，不完善就成为杀价的有利依据。    利用人情公关    常言道“人际关系是生产力”、“见面三分情”、“三个公章不如一个老乡，三个老乡不如上一次饭庄”；“酒盅一端，价格放宽；筷子一举，可以可以”。通过人情关系与卖方沟通，既可以得到优惠，又使卖方赚到面子和人情。    巧用苦肉计    切勿摆出阔者的姿态与对方谈判，应以低姿态、低格调表明自己财力有限，诉诸情理请卖方给予关照。只要不存心两败俱伤，为自身利益杀价是合理行为。    以退为过    买方不开口，卖方很少主动让价。还价要在自身承受力和对方价格底数之间找均衡点，然后再议价。若卖方同意议价，切勿喜形于色，因为这会表现出买方急于成交，对方要趁此争取额外的利益。    求同讲缘    只要态度诚恳，寻找共同点，讲求同乡、同学、同龄、同姓、同好，若双方投线即缘分互不相克，谈得投机，就可以直接获益。    当然，购买二手房交易价格不是全部，还应考虑居住的便利、环境因素、增值因素、房屋品质、楼龄、层次、朝向、空间、私密情、产权状况……等多种因素。在合理的情行下议价，才是杀价的真谛，才能得公道的价格。 如何对旧房进行估价    房屋置换，旧房的价格评估一直是一个令人关心的问题。旧房价格是怎么评估出来的呢？真是可以毛估估的吗？随着上海房屋置换业务的不断深入，置换市场日益拓展，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，已受到老百姓越来越广泛的关注。作为市场主体的老百姓对自己旧房估价存在着许多疑问。同样一套住宅，买进方认为价格评估太高，卖出方却又认为价格评估得太低，最终由于价格谈不拢双方难以交易的事已不鲜见，其结果直接影响到房屋置换的成功率。置换房屋的估价已成为影响房屋置换市场成交的最基本、最重要的因素。在对旧房的估价上，有些误区应澄清。    误区之一：    老百姓对于旧房估价概念不甚了解，从而忽视了旧房估价最重要的特征－价格的时效性。旧房估价是反映旧房基于特定的置换目的和估价时段，在正常情况下，旧房目前状态在市场交易中能变现的价值。所谓旧房估价的时效性是指三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，有些地区房屋价格波动频繁，旧房的估价受市场供需、市政规划等因素影响。    旧房估价的时效性没有统一的标准，完全随行就市。各单位掌握的尺度也不尽相同。    了解了以上内容，我们就可以理解：为什么我的邻居和我的房屋、面积相同，几个月前邻居的房屋以25万成交，而我的房屋为什么估价才24万？    说明根据不同时段和市场供需情况，同样的房屋评估出