盐城金大洋城市生活广场商业项目定位报告-102

金大洋城市生活广场解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 项目条件及相关案例分析发展定位价格定位产品定位功能/业态定位目标客户定位主题专业经验 盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间 项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心 项目商业规模大，且处于城市新发展区域区域分析盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区 古老与新兴的结合盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市 革命胜地和旅游胜地新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区城市城市历史徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机城市城市定位江苏沿海中心城市新兴工业城市海洋经济服务基地城市 开放的盐城.茉莉花节 蓬勃发展的房地产业 悦达产业，“以工兴市”城市城市经济分析城市经济分析 盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。 2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况人口状况盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人， 初中 初中体育教案免费下载初中各年级劳动技术教案初中阶段各学科核心素养一览表初中二次函数知识点汇总初中化学新课程标准 以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。（资料来源：盐城市统计局）城市人口Chart1 22.3 45.6 32.1 20.9 45.7 33.4 19 46.9 34.1第一产业第二产业第三产业近三年盐城三产结构Sheet1 2005 2006 2007 第一产业 22.3 20.9 19 第二产业 45.6 45.7 46.9 第三产业 32.1 33.4 34.1Sheet1 第一产业第二产业第三产业近三年盐城三产结构Sheet2 Sheet3 Chart2 86.9 29.4 110.97 27.7 143.3 33.7财政收入（亿元）增比（%）近三年盐城财政收入增长情况Sheet1 2005 2006 2007 第一产业 22.3 20.9 19 第二产业 45.6 45.7 46.9 第三产业 32.1 33.4 34.1 2005 2006 2007 财政收入（亿元） 86.9 110.97 143.3 增比（%） 29.4 27.7 33.7Sheet1 &APage&P财政收入（亿元）增比（%）近三年盐城财政收入增长情况Sheet2 Sheet3 城市人口城市消费居民生活、消费水平分析消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。Chart4 255.9 11.8 297 16.1 367.6 16 432.5 17.6 252.99 25.3全社会消费品零售总额增速（%）亿元Sheet1 2005 2006 2007 第一产业 22.3 20.9 19 第二产业 45.6 45.7 46.9 第三产业 32.1 33.4 34.1 2005 2006 2007 财政收入（亿元） 86.9 110.97 143.3 增比（%） 29.4 27.7 33.7 2004 2005 2006 2007 2008上半年 全社会消费品零售总额 255.9 297 367.6 432.5 252.99 增速（%） 11.8 16.1 16 17.6 25.3Sheet1 &APage&P全社会消费品零售总额增速（%）亿元Sheet2 Sheet3 MBD0018AB94.xls图表1 图表1 全社会消费品零售总额增速亿元Sheet1 2001 2002 2003 2004 2005 2006 全社会消费品零售总额 192 211.4 222.9 255.9 297 367.6 增速 8.7% 10.1% 11.8% 14.8% 16.1% 16.0%Sheet1 全社会消费品零售总额增速亿元Sheet2 Sheet3 消费需求分析区域消费者特征分析 盐城市区2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余额稳步上升，社会消费品零售总额稳步增长。 盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1.71减少到1.39），差距在逐步缩小。 盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5。消费需求分析消费需求分析消费需求分析2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，商业市场分析商业市场分析盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路204国道新洋港盐城市对外交通图 对外交通盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等交通新长铁路 区域功能城中片区 新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。 以商业服务和居住功能为主城南片区 青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北。 以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。区域区域 城市规划发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 向北 城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。项目位置商业状况分析解市政府e6666说明：盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。本项目市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显市场状况分析商业物业分布状况分布图锦绣北苑锦绣苑东方花园鑫祥园悦达-都市花园悦达—东园牡丹花园永兴佳园怡景花园-商业街中茵-海华广场世纪花园华兴路步行街建军中路毓龙路 大型专业市场主要分布于汽车站附近 百货商场主要分布于建军中路附近 沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区亨达商业街伟厦花园温馨花园阳光世纪城新都花园鸿基－奥园－芝林广场宏都花园本项目我们的思考？项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？市场状况分析亭湖区商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以建军路为中心两侧汽车站次商圈：该商圈特殊案例盐都新区商圈地处原盐都县中心区域主要区域范围：毗邻解放南路两侧解放南路黄海路大庆中路解放路开放大道本项目两大商圈南北互动市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈亭湖区商圈 业态 商家 专业市场 高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城 大型超市 上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市 商业街 建军中路商业街 步行街 华兴路步行街、通榆北村步行街 百货商城 盐阜人民商场、文峰大世界 沿街商铺 毓龙路、人民路市场状况分析亭湖区商圈商业状况一览表 建军中路 华兴路 毓龙路 人民路 业种业态 百货公司，民居底层商铺 时尚类服饰、鞋帽为主 鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜 新型商业形态 经营档次 中高档 中档 中档 代表品牌 美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基 知名品牌较少，春竹、三枪 精工眼镜、金百合婚纱摄影 百世德咖啡 商铺开间 开间2-3米，进深多为8-10米 开间4米，进深8米 开间4-6米，进深8-10米 开间4-6米，进深8-10米 租售情况 租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2 销售：100％；经营：一层90％，二层5％。 以租为主,租金1.5元/天/m2 零星商铺,租金1.5-1.7元/天/m2 点评 传统商业中心，商业地位进一步巩固 建军中路商业的延伸，定位同质，经营较差 主题相对集中,向东发展趋势明显 为传统商圈争光添彩市场状况分析汽车站黄海路开放大道商业分布：开放大道与黄海路交汇处区域开放大道沿线以大型专业市场为主，黄海路沿线以大型超市、主题购物场所和娱乐为主亭湖区商圈—汽车站次商圈市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；大型专业市场、商业街、超市、百货商场辐射整个盐城市区经营定位：受规模和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右业态发展：新型商业物业—酒店式公寓(悦达东园)已经出现我们的思考？项目不在主要商圈，人流问题如何解决？经营又如何差异化定位？项目的唯一性和核心竞争力在哪里？盐都新区商圈大庆中路解放南路西环路市场状况分析该商圈内的商业物业以大型专业市场为主（大世界家具、灯具、装饰城，盛源装饰材料市场，新都商贸城）。沿街商铺主要集中在解放南路两侧市场状况分析 原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。 新建商业出售比例较高，但经营现状令人担忧。 供应量大（中茵海华、缤纷亚洲、尚城国际等），竞争日趋激烈盐城商业物业供求分析我们的思考？我们如何寻找市场的空白点？解决卖场与开场的问题？在茫茫商海中脱颖而出？市场状况分析 中茵·海华广场(a) 总建面 16万㎡ 商业 12万㎡ 住宅 4万㎡ 包租回报 8.8% 开盘时间 2006.04 项目进度 现房 总面积(万㎡) 主力面积(㎡) 价格（万元/㎡） 销售率 业态 1F 4.5 30-70 3 95% 数码家电服饰餐饮购物广场 2F 4.5 自由分割 2.6 100% 培训班餐饮娱乐城 3F 3 2.2 100% 主题诉求 广告语 住宅 尊贵稀缺优质品牌 尊贵质地浑然天成 商业 稀缺地段优异繁华中心 盐城商业新高度 项目简述 项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主要因素。市场状况分析 永基·时代旺角(b) 总建面 3万/㎡ 商业 3万/㎡ 住宅 0 包租回报 8%（2-3楼） 开盘时间 2007.04 项目现状 准现房 总面积(万㎡) 主力面积(㎡) 价格（万元/㎡） 销售率 业态 1F 1.2 40—50 2.6 96% 休闲餐厅服饰 2F 1 100—200自由分割 0.8 85% 百货公司（统一经营） 3F 0.8 0.6 主题诉求 广告语 商业 品牌商家进驻带租约销售 大品牌成就大财富抢占城能财富的第一桶金 项目简述 项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为2.6万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为2.3万元/㎡。目前的也是处于一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提升自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。市场状况分析 中天时尚米兰广场（c） 总建面 6万㎡ 商业 2.38万㎡ 住宅 3.62万㎡ 包租回报 9% 开盘日期 2007.04 项目现状 准现房 总面积(万㎡) 主力面积(㎡) 价格（万元/㎡） 销售率 业态 1F 1.7 7—40 1.7-1.9 65% 百姓精品购物 2F 0.68 自由分割 0.9-1.1 48% SOHO办公咖啡茶楼餐饮 主题诉求 广告语 商业 低投入高回报 老百姓买得起的商铺 项目简述 项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。市场状况分析 缤纷亚洲（d） 总建面 6.8万㎡ 商业 6.8万㎡ 住宅 0万㎡ 包租回报 7% 开盘日期 2006.04 项目现状 现房 总面积(万㎡) 主力面积(㎡) 价格（万元/㎡） 销售率 业态 1F 2.8 自由分割 0.7 78% 书成文化礼品 2F 2 0.6 65% KTV旅店主题商业 3F 2 0.4 30% 主题诉求 广告语 商业 品牌的商业运作团队稳定的收益 吃喝玩乐新天地 项目简述 项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目主要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心市场状况分析 销售价格：首层18,000-26,000元/㎡，二层7,000－8,000元/㎡之间商业物业价格分析租金水平:首层最高3元/㎡/天，大多为1.0-1.5元/㎡/天；二层以上为1-0.5元/㎡/天 所属商圈 楼盘 销售单价 亭湖区 中茵－海华广场 底层30,000元/㎡ 尚城国际 底层26,800元/㎡ 嘉元广场 底层26,800元/㎡，二层8,000元/㎡ 鑫祥苑 18,000元/㎡（一、二层联体） 盐都新区 娱乐花园 底层：10,800元/㎡ 缤纷亚洲 底层：26,000元/㎡以上 阳光世纪城 底层：14,000元/㎡以上 中庚花园 底层13,000元/㎡，2层6,000元/㎡，以上每层递减100元/㎡市场状况分析 购物广场 餐饮 文化娱乐 家居家具 数码电器 皮具服饰 主题商业 装饰材料 汽件汽配 百货 其他 中茵·海华广场 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 永基·时代旺角 ★ ★ ★ 商务休闲 中天时尚米兰广场 ★ ★ ★ 产权商铺 国飞·尚城 ★ ★ ★ ★ ★ 酒店式公寓 缤纷亚洲 ★ ★ ★ ★ ★ / 新高力国际装饰城 ★ / 富安百货 ★ ★ 假日酒店 百易居 ★ ★ / 易初莲花 ★ ★ ★ / 高力汽配城 ★ ★ / 仁和都市广场 ★ ★ ★ ★ 住宅、写字楼 科俐文国际酒店 产权式酒店百货商场各楼层租金：各商业业态租金与售价水平对照市场状况分析 　 租金水平(元/m2/天) 对应销售价格(元/m2) 零售 百货 11.4(底层散铺) 49,248 超市 0.6-0.8 3,780 专业市场 3.0-5.0 14,400 专卖店 5.0-10.0 32,400 餐饮 高档 2.46 13,284 中高档 1.97 10,638 中档 1.48 7,992 休闲娱乐 高档 2.58 13,932 中高档 2.06 11,124 中档 1.55 8,370 　 租金（元/m2/天） 1F 11.4 2F 5.7 3F 3.4 4F 2.3 5F 2.3市场状况分析盐城商业地产小结：产品：盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。价格：目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2.6—3.0万元/㎡，租金以150㎡计算一年为30万元。市场：总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。市场消费分析市场分析市区居民消费偏好特征分析性别特征年龄特征教育程度家庭月收入市区居民消费偏好特征分析外出消费交通工具月均消费支出单位：人消费结构总体消费特征 助动车与公交车是盐城市民外出消费的主要交通工具,分别占总样本量的23.8%与41.7%; 月消费支出基本上呈正态分布,以501-1000元居多; 从消费结构来看,购物：餐饮：休闲娱乐≈4：3：3; 盐城居民消费结构不断优化升级,实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。消费者日常消费习惯消费需求分析 消费目的性强，以购物为主，平均单次消费在200元以下,月消费500元以上的多消费者对盐城目前商业的满意程度消费需求分析 集餐饮、娱乐、购物为一体的商业形态最受消费者欢迎。消费需求分析消费意愿 地方特色美食广场是被消费者普遍接受的商业业态首选,约占意愿样本总量(355份)的50.4%; 同时,大型超市、百货商场、专卖店也是消费者偏好商业内容,选择比例分别为45.6%,44.2%与38.3%; 餐饮类消费除美食广场外,中餐馆、咖啡店及茶室也存在一定市场需求; 市居民对健身运动、桑拿洗浴、夜总会及影剧院类消费意愿不强。消费者购物、餐饮、休闲娱乐方面的主要需求消费需求分析 特色食街、大型健身馆、卡拉OK/迪吧/酒吧和日常家居用品服装鞋帽等为消费者的主要消费需求。消费者对商业的消费意向消费需求分析 中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。商业投资意向商业投资意向调研之经营者现有商铺情况消费需求分析 经营1间商铺的比例高达82％，积蓄了较大的投资群体。 现有商铺面积主要集中在50平米以下。现有商铺租购比例与经营状况单位：元/平方米.月每月租金单价消费需求分析 现有商铺以租赁为主，月租金较低。 15或以下 21% 20-40 29% 50-80 27% 80-100 15% 100以上 14%经营者对商场经营的意向消费需求分析 经营者对本项目的期望档次为中档和中高档，购买意向达41％。经营者对面积与租金方式的选择消费需求分析 消费者可接受本项目商铺面积比较分散，50平米以下比例稍多， 租金付款方式主要集中在租铺经营。对区域的选择及购商铺考虑因素 选择在亭湖区的比例最高 对价格、地段、交通最为看重商铺需求分析消费者对本项目商业的消费意向消费需求分析 中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。目标客户群体小结盐城国民经济发展良好盐城2002年到2007年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到78.69%，经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2007年的10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。项目市场定位项目SWOT分析优势—— 位于新城区，属城市重点发展区域 位置优越，交通便利 周边人文条件较好 没有拆迁安置问题 沿街面长，利于发展商用物业劣势—— 项目周边生活配套尚未完善 本项目不处在传统的商业中心，商业人流不足 西环路现状对项目有较大的影响 项目开发进度影响力不足威胁—— 亭湖商圈和盐都商圈现有商业的威胁 后续商业的威胁机会—— 处在新城区，城市重点发展区域 市场需求由大众化向个性化过渡，需求形式发生改变 市场上缺少商业形态新颖，经营管理较好的商业街项目市场定位优势竞争优势机会威胁劣势发掘核心竞争力重点发展区域、人文条件优相关物业市场机会新颖业态的缺乏主力消费的需求项目发展策略与市场定位区位价值最大化、区位形象的提升细分、捕捉可发展空间抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性产品，客户，营销，把握有效市场机会SWOT分析小结项目商业规划布局商业规划布局商业规划布局主题鲜突，引领市场需求整合资源，提升区域价值强化经营，带动项目销售注重品牌，保持持续发展项目发展策略项目市场定位城中片区 以商业服务和居住功能为主城南片区 以居住和行政、文化、教育功能为主。新洋港青年路城中片区城南片区本项目项目市场定位我们的思考？除了工业、商业、行政、教育、文化，我们的城市还缺少什么呢？区域功能分析传统不明显，现代形象不足；追求时尚，但品味不够项目市场定位项目市场定位 开辟新的领域，确立本案龙头地位； 改变商圈弱势，重新划分市场格局； 利用特殊地位，展示项目商业前景； 项目差异定位，获取市场营销高度。金大洋城市生活广场定格为盐城新城区生活休闲区源生地休闲美食项目市场定位购物娱乐项目市场定位发展理念创建盐城乃至苏北地区标志性、引领性的主题式商业项目 全方位打造本项目与盐城现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。 使项目成为展示盐城城市新形象的名片，实现公司持续发展、品牌提升的战略目标。项目市场定位盐城地区最大的餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业街项目定位金大洋城市生活广场多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场定位多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场定位多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场定位市场需求：餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业街在盐城乃至苏北地区尚未出现。消费需求：1）盐城公款消费占据主流，其中又以餐饮、娱乐、休闲为主。2）在盐韩国客人较多，但符合他们消费爱好的餐饮、休闲、娱乐场所较少；区域需求：项目周边主要集中行政机关、企事业单位、学校和住宅区等，缺乏集餐饮、娱乐、文化、休闲为一体的大型的消费场所。项目需求：1）特色餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游可以较好聚集人气；2）本定位便于项目的炒作，符合经营运作的需要。定位依据步行街定位中低档中档中高档中高档主题式消费存在空缺大型百货和超市基本饱和，以本地消费为主。沿街商业和商业街缺乏统一规划，购物环境欠佳，档次低。商业定位项目市场定位商业部分 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一：主力店+美食＋休闲中心＋特色购物中心商业部分方案二：美食街＋休闲中心＋特色购物中心＋商品批发中心项目市场定位项目市场定位项目平面示意图A座业态规划 5F 办公室 金大洋VIP会员俱乐部   4F 健身中心 休闲SPA美容 连锁酒店 商务餐饮 3F 精品 小商品旗舰店 家居生活 商务餐饮 2F 奥特莱斯旗舰店 休闲餐饮 1F 奥特莱斯旗舰店 休闲餐饮 B1 停车场 大润发超市 消防设备项目市场定位项目平面示意图B座业态规划 4F 孕妇用品 大型儿童乐园 儿童玩具 儿童教育 3F 保健用品 儿童服饰 儿童用品 休闲餐饮 2F 精品 淑女服饰\皮具 潮流小店 休闲餐饮 1F 精品 大润发超市 潮流小店 休闲餐饮 B1 停车场 大润发超市 机电设备项目业态定位项目平面示意图C座业态规划 4F 休闲书吧 国际影院 量贩KTV 小型游艺中心 3F 精品 潮流小店 特色餐饮 美食广场 2F 女士精品 运动服饰旗舰店 潮流小店 休闲餐饮 1F 男士精品 休闲精品、服饰旗舰店 潮流小店 休闲餐饮 B1 停车场 大润发超市 机电设备休闲贯彻于所有业态之中,兼顾商业的软硬件环境 休闲百货分别设置在步行街尽头与步行街之中,相隔200米左右; 名品折扣店主要面向青年消费群体,设置在步行街内; 休闲娱乐作为区块亮点,总计2.2万平方米,主要设置在项目西南之角,步行街内部。商业规划布局Chart2 20000 18000 15300 13800 5000 9000 5700 2000 800歌舞厅KTV10.2%租金价格-百货 商铺名称 权重 本案 文峰大世界 金鹰国际 权重 权重系数 分值 分值 分值 区域因素 交通状况 20 0.16 100 120 19.20 120 19.20 周边商业氛围 20 0.16 100 130 20.80 130 20.80 规划前景 10 0.08 100 120 9.60 120 9.60 产品因素 商铺规模 5 0.04 100 110 4.40 100 4.00 临街状况 10 0.08 100 130 10.40 130 10.40 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 10 0.08 100 100 8.00 120 9.60 建筑立面与建筑风格 5 0.04 100 100 4.00 100 4.00 经营因素 管理经营方式 10 0.08 100 120 9.60 120 9.60 目标客户定位 20 0.16 100 110 17.60 150 24.00 业态组合 15 0.12 100 120 14.40 120 14.40 总评分 125 100% - - 118.00 - 125.60 项目 综合分值 12.5 118.00 10.59 15.3 125.60 12.18 算术平均值 - - 11.39 1F 11.39 2F 5.69 3F 3.42 4F 2.28 5F 2.28租金价格-餐饮 商铺名称 权重 本案 宁波渔港 一品海鲜 权重 权重系数 分值 分值 分值 区域因素 交通状况 20 0.16 100 110 17.60 110 17.60 周边商业氛围 20 0.16 100 120 19.20 120 19.20 规划前景 10 0.08 100 100 8.00 100 8.00 产品因素 商铺规模 5 0.04 100 110 4.40 100 4.00 临街状况 10 0.08 100 120 9.60 120 9.60 装修标准 10 0.08 100 90 7.20 110 8.80 建筑立面与建筑风格 5 0.04 100 100 4.00 100 4.00 经营因素 管理经营方式 10 0.08 100 120 9.60 120 9.60 目标客户定位 20 0.16 100 90 14.40 120 19.20 业态组合 15 0.12 100 120 14.40 120 14.40 总评分 125 100% - - 108.40 - 114.40 项目 综合分值 宁波渔港 2.5 108.40 2.31 一品海鲜 3.0 114.40 2.62 算术平均值 - - 2.46租金价格-娱乐 商铺名称 权重 本案 金碧辉煌 皇家休闲中心 权重 权重系数 分值 分值 分值 区域因素 交通状况 20 0.16 100 110 17.60 100 16.00 周边商业氛围 20 0.16 100 100 16.00 120 19.20 规划前景 10 0.08 100 100 8.00 100 8.00 产品因素 商铺规模 5 0.04 100 110 4.40 100 4.00 临街状况 10 0.08 100 120 9.60 100 8.00 装修标准 10 0.08 100 90 7.20 110 8.80 建筑立面与建筑风格 5 0.04 100 100 4.00 100 4.00 经营因素 管理经营方式 10 0.08 100 120 9.60 100 8.00 目标客户定位 20 0.16 100 90 14.40 120 19.20 业态组合 15 0.12 100 100 12.00 120 14.40 总评分 125 100% - - 102.80 - 109.60 项目 综合分值 金碧辉煌 2.5 102.80 2.43 皇家休闲中心 3.0 109.60 2.74 算术平均值 - - 2.58租金价格水平 零售 百货 百货商场 超市 0.6-0.8 专业市场 3.0-5.0 1F 11.4 专卖店 5.0-10.0 2F 5.7 餐饮 高档 2.46 3F 3.4 中高档 1.97 4F 2.3 中档 1.48 5F 2.3 休闲娱乐 高档 2.58 中高档 2.06 中档 1.55需求规模预测 目标消费人流预测 开发进程 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 住宅项目 R1 R2 R3 30,000 280,000 580,000 900,000 1,100,000 1,600,000 2,100,000 2,600,000 3,100,000 写字楼项目 Office1 22,000 Office2 129,100 Office3 50,000 Office4 130,000 Office5 32,100 Office6 60,000 Office7 50,000 Office8 20,000 55,200 77,200 206,300 256,300 386,300 418,400 478,400 528,400 548,400 旅游资源 500,000 550,000 605,000 665,500 732,050 7,000,000 8,000,000 9,000,000 8,000,000 8,000,000 北外滩旅游人口小计（万人次） 750 855 961 867 873 其中：国内游客（万） 707 805 895 807 812 0.15% 0.15% 0.15% 0.15% 0.15% 项目潜在租客-国内（万） 1.075 1.224 1.361 1.226 1.234 国外游客（万） 43 50 65 60 61 17.46% 17.46% 17.46% 17.46% 17.46% 项目潜在租客-国外（万） 7.500 8.722 11.355 10.417 10.680 高档住宅区内居民人数 600 5,600 11,600 18,000 22,000 32,000 42,000 52,000 62,000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 甲级写字楼职工总数（人） 2,760 3,860 8,252 10,252 15,452 16,736 19,136 21,136 21,936 高层管理人员 138 189 383 478 725 715 829 924 961 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 中层管理人员 552 756 1,531 1,910 2,901 2,861 3,315 3,697 3,845 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 普通职员 2,070 2,835 5,741 7,163 10,880 10,728 12,431 13,864 14,418 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 国内游客（万） 9,136 9,189 10,112 10,358 10,536 0.04% 0.04% 0.04% 0.04% 0.04% 3.47 3.49 3.84 3.94 4.00 2.89 2.89 2.89 2.89 2.89 国外游客（万） 555 570 734 766 793 4.37% 4.37% 4.37% 4.37% 4.37% 24.23 24.89 32.06 33.43 34.64 3.61 3.61 3.61 3.61 3.61 3,360 9,380 19,255 27,551 36,507 46,304 58,575 70,485 81,224 北外滩五星级酒店目标租客总量（万） 0.0 0.0 0.0 0.0 777.70 883.38 996.40 903.92 911.85 基本假定 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 20.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 75.0% 0.0% 2.1% 7.2% 6.8% 6.1% 14.5% 13.4% 12.5% 12.4% 20 20 25 25 25 25 25 25 25 8,505 9,257 9,607 9,711 9,843 9,994 11,008 11,165 11,348 492 496 561 578 598 620 799 825 855 400 420 441 463 486 511 536 563 591 200 210 221 232 243 255 268 281 295 100 105 110 116 122 128 134 141 148 由写字楼职员产生的经济效益（万元/天） 17.5 25.2 53.7 70.3 112.1 116.1 141.2 165.3 180.6 150 158 165 174 182 191 201 211 222 由高档住宅区内居民产生的经济收益（万元/天） 3.86 37.80 82.22 133.95 171.91 262.55 361.83 470.37 588.87 363 381 400 420 441 463 486 511 536 218 229 240 252 265 278 292 307 322 由游客产生的经济收益（万元/天） 120 132 177 187 203 21.4 63.0 135.9 204.2 404.0 510.1 679.8 823.0 972.4 30.0 30.6 31.2 31.8 32.5 33.1 33.8 34.5 35.1 北外滩区域商业需求总量（平方米） 7,134 20,598 43,531 64,154 124,424 154,010 201,201 238,811 276,657 北外滩区域商业需求总量（平方米） 276,657 竞争商业项目开发体量（平方米） 172,000 本项目商业需求总量（平方米） 104,657 国外游客对五星级酒店需求比例（%） 国内游客对五星级酒店需求比例（%） 28.46% 0.24% 26.32% 0.20% 25.05% 0.19% 22.76% 0.17% 24.13% 0.16% 26.79% 0.18% 21.27% 0.15% 19.27% 0.15% 20.64% 0.20% 14.02% 0.18% 11.40% 0.21% 平均 21.83% 0.19%需求规模预测 0.2846086967 0.0023992078 0.2632192983 0.0020457823 0.2504744503 0.0018645731 0.2275742756 0.0017307225 0.2413095368 0.0016271909 0.2678782002 0.0018498445 0.2127428571 0.0015441563 0.1927004998 0.0014901343 0.2063591326 0.0020060158 0.1401554139 0.0018426736 0.1140316098 0.0020610513&APage&P国外游客对五星级酒店需求比例（%）国内游客对五星级酒店需求比例（%）体量预测 写字楼职员 游客 居民 项目 老城区 开发区 南通其他区域 国外 国内 项目 除项目外新城区 老城区 开发区 南通其它区域 人口数量（万） 2.080 3.800 1.600 3.000 620.000 9994.000 1.200 88.800 26.700 24.200 1659.100 项目潜在消费比例（%） 50.00% 20.00% 10.00% 3.00% 5.00% 1.00% 60.00% 30.00% 10.00% 1.00% 0.50% 潜在消费者数量（万） 1.040 0.760 0.160 0.090 31.000 99.940 0.720 26.640 2.670 0.242 8.296 3.000 2.000 0.800 0.500 - - 3.000 0.800 0.600 0.500 0.200 周顾客流量（万人次） 3.120 1.520 0.128 0.045 0.596 1.922 2.160 21.312 1.602 0.121 1.659 日均顾客流量（万人次） 0.446 0.217 0.018 0.006 0.085 0.275 0.309 3.045 0.229 0.017 0.237 80.000 100.000 80.000 120.000 221.000 125.000 80.000 50.000 80.000 80.000 60.000 日均营业收入（万元） 35.657 21.714 1.463 0.771 18.821 34.320 24.686 152.229 18.309 1.383 14.221 日均营业收入小计（万元） 59.606 53.141 210.827 日均营业收入总计（万元） 323.574 20.000 项目商业开发容量（平方米） 161,787JeffDing:Accordingtothedeveloper'sprojection,10%increasingp.a.JeffDing:AssumepossiblitytoliveinNorthBundwas20%JeffDing:PyramidStructureJeffDing:1）SourcedbyBoookofStat.2）Given5%increasingp.a.JeffDing:including2%ofinflationp.a.滨水商业 项目类别 租户数 主力租户建议 国际美食 各国特色餐厅 1,200 日本料理、韩国烧烤等 西式快餐店 800 KFC、美式唐纳滋 甜品屋 100 咖啡休闲餐厅 800 小计 2,900 21.48% 中华滋味 大型中餐厅 3,000 彩蝶轩等 华夏风味餐厅 1,000 俏江南 大型餐饮 5,200 快餐厅 800 永和豆浆 休闲餐饮 3,050 茶艺天地 800 快餐厅 2,100 小计 5,600 41.48% 品牌专卖 500 休闲地带 disco 500 2 艺术品店 650 酒吧 1,000 Disco 500 小计 1,500 11.11% 其他 1,500 时尚品味 艺术品店 100 13,500 现代画廊 300 1 蓝手乐器坊 100 1 发烧友音响店 150 1 美发沙龙 500 品牌专卖店 500 小计 1,650 12.22% 生活百味 Ministore 800 1 小型百货及超市 影音天地 200 1 面包房 150 可颂坊、GANSO 甜品屋 100 冰淇淋店 100 1 快餐厅 500 小计 1,850 13.70% 总计 13,500 100.00% 备注滨水商业 Sheet5 项目类别 租户数 主力租户 主要客户 租金 单位规模（平方米） 环球美食廊 西餐厅 1500 锦江拉丁 各国特色餐厅 1200 日本料理、韩国烧烤等 西式快餐店 800 美式唐纳滋 甜品屋 100 许留山 咖啡休闲餐厅 800 星巴克 小计 4300 14.01% 中华滋味园 大型中餐厅 3000 彩蝶轩 华夏风味餐厅 4000 俏江南 快餐厅 800 大食代、永合豆浆 茶艺天地 1000 老上海茶馆 小计 8800 28.66% 娱乐动感地带 500 1 4 300 1 酒吧 1000 Disco 900 小计 2700 8.79% 时尚品味空间 艺术品店 200 现代画廊 300 1 蓝手乐器坊 100 1 发烧友音响店 150 1 高档家私店 1500 美发沙龙 500 沙宣美发 精品专卖店 1500 品牌店 1000 1500 园艺天地 200 1 小计 6950 22.64% 生活百味馆 Ministore 800 1 屈臣氏 亲子乐园 300 1 2 影音天地 200 1 图书超市 200 1 家政服务 300 洗衣房、中介等 玩具总动园 100 面包房 150 可颂坊 甜品屋 100 冰淇淋店 100 1 九龙冰室 快餐厅 500 宠物世界 200 1 小计 2450 7.98% 星天地 1500 1 4.89% 运动主题会所 4000 1 13.03% 总计 30700 100.00% 备注 项目类别 租户数 占总体量 主力租户 主要客户 租金 项目类别 总面积（平方米） 租户数 占总体量 主力租户 引进原因 环球美食廊 西餐厅 1500 0.00% 锦江拉丁 餐厅 主力中餐厅 3000 1~2 彩蝶轩、 大型餐饮类主力店 各国特色餐厅 1200 日本料理、韩国烧烤等 西餐厅 1500 锦江拉丁 正宗西餐厅，满足欧美人士饮食需要 西式快餐店 800 美式唐纳滋 特色风味餐厅 4000 8~10 俏江南、日本料理等 增加饮食选择余地 甜品屋 100 许留山 快餐厅 500 1~2 美式唐纳滋、永和豆浆 满足部分旅游、社区需要 小计 9000 15~20 36.00% 咖啡休闲餐厅 800