杭州卓盛物业管理有限公司首届业主委会成立工作步骤

首届业主委会成立工作步骤第一阶段，筹办。书面向当地房管部门、社区提出申请，街道做事处收到申请后，作出版面批复建议，指导小区(大厦)成立业主委员会筹办小组(以下简称筹办小组)。（附 样板 公司红头文件样板公司红头文件样板施工日志样板范本施工日志样板重庆三峡学院公章样板 ）选举业主委员会程序一、宣传阶段：在*******主进出口张贴《杭州市物业管理条例》。张贴时间：月日二、召开业主委员会第一次筹办小组会议。月日三、发放业主代表大会业主代表选举方法及《业主条约》草案、（征采建议稿），发放到每家每户，并由业主签收。时间为一礼拜。发放建议稿时间：月日-月日征采建议时间：月日-月日四、汇总建议稿。依据大部分业主的建议改正选举方法。再次宣告张贴*******第一届业主代表大会选举方法。（月日）五、选举业主代表。依据业主代表选举方法发放选票，依据每位业主都有选举权和被选举权的原则，选票一定保证发放到每一家每一户，并由业主签收。投票时间为一礼拜。发放选票时间安排：月日-月日选举时间安排：月日-月日六、宣告业主代表选举结果。（1）由***区房管局物管科代表1名、业主代表3名、*****物管处1名、社区1名共同参加开箱、监票、唱票、计票。（月日）（2）宣告选举业主代表结果名单。（月日-月日）七、召开业主代表大会。议题为介绍选举******业主委员会候选人名单。（月日）八、宣告候选人名单。（年月日-月日）九、全体业主投票选举业主委员会。（年月日-月日）十、宣告选举业主委员会结果，将有关资料报***区房管局。******筹办小组年代日*******第一届业主代表大会业主代表选举方法（征采建议稿）敬爱的各位业主：为了做好******业主委员会的成立工作，顺利的介绍出业主代表，依据《杭州市物业管理条例》的精神，特拟订本方法。第一条：本方法所称业主代表，是在杭州市****区房产管理局和****社区的指导和监督下，经*****物业产权人，民主选举产生的小区（大厦）第一届业主代表大会的业主代表，******所有业主均拥有选举权和被选举权。第二条：本小区（大厦）是由多层、排屋、别墅及沿街商店构成的综合性物业，小区（大厦）共有房子28幢，总计170户，每四幢产生一名代表，（分别为：1、2、3、5幢一名，6、7、8、9幢一名，10、11、12、15幢一名，16、17、18、19幢一名，20、21、22、23幢一名，25、26、27、28幢一名，29、30、31、32幢一名。）沿街商店共有21户，每十户产生一名代表，***街和社区各二名，一共选举9名代表。小区（大厦）业主能够经过介绍、自荐等方法将做事公正、热情公益事业、愿意为小区（大厦）全体业主服务的人员选举为业主代表。{第二条应依据本物业状况来写入}第三条：若在选举过程中碰到并票，则进行第二轮选举，并票的业主自然成为第二轮选举的候选人。第四条：本次选票印有楼层名称，并由杭州卓盛物业管理有限公司****管理处盖印。业主只好选举本选区内的业主为代表，不得超出规命名额，不然视作废票。第五条：依据《杭州物业管理条例》第八条规定：业主的投票权，住所物业推行一套一票，非住所物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房子产权证为一个计票单位。******合计191票。第六条：如对上述选举方法有异议者请于月日前，将建议反应到杭州卓盛物业管理有限公司*******管理处（电话号码**********），或将建议投入到建议箱中，建议箱设在管理处服务台。*****业委会筹办小组200年代日业主候选人名单............200年代日对于*****成立业委会的申请报告社区：第一由衷感谢贵区各级领导向来以来对我处的工作赐予了极大的关怀与厚爱，一年多来，在**区房地产管理局和***社区领导的尽心指导下使我们的物管工作获得了健康、有序的发展。同时也获得了小区（大厦）广大业主的一致认同。我司于200年代日正式接收*****的物业，到现在已有一年半时间了。现业主入住率已达到了75%，依据国家《物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》之规定，本物业已经具备了成立业主委员会的条件。为了使*****的物管工作能够顺利、有序的展开，小区（大厦）业主能够安家乐业，共同创立美好、和睦的人文社区。特此向贵区提出申请成立******第一届业主委员会，希望贵区各级领导赐予指导和帮助。******管理处200年代日一、成立业主大会筹办小组。1、筹办小组的构成：业主代表、建设单位、（街道）社区；2、出通知，见告全体业主选举事宜；（附样板）******第一届业主代表选票号楼房被荐举人姓名被选举人房号自选人姓名自选人姓名说明：1、本次选票印有楼层房号，并由杭州市卓盛物业管理有限公司*****管理处盖印。业主只好选本幢楼的业主一名，不得超出名额，不然视作废票。2、选举投票时间：月日至月日3、选举投票地址：******管理处前台4、选举结果揭晓时间和方法：*******第一届业主代表投票箱由****区房管局物管科代表**名和业主代表***名及******物管处**名于月日在市公证处监察下就地开箱验票并宣告选举结果。5、每幢楼以得票数最多者当选。业主委员会筹办小组年代日******第一届业主委员会选票发放签收表房号收到日期签收人署名签收日期备注发放"业主代表选举表格"（业主签收），从中产生代表；3、筹办构成员名单确立；（附样板）成立业主委员会筹办组拟构成人员名单通告敬爱的业主：依照《杭州市物业管理条例》规定，为确实保护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，经报请上城区房地产管理局的赞同， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 在年代底前，召开******第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。现经多方磋商成立筹办组与杭州卓盛物业管理有限公司牵头筹办*******第一届业主委员会的选举工作，为此特别通告拟组织筹办构成员名单，以征询业主建议。共有****票权，选3名业主代表参加筹办组。筹办组拟构成员名单以下：姓名性别所在房子座号公司名称职务...*****筹办小组*****社区（盖印）年代日4、以书面形式在物业管理地区内的醒目地点予以通告。二、筹办小组工作。参照主管部门拟订和起草《业主大会议事规则》和《业主条约》及《******业主章程》；******业主大会议事规则第一章总则第一条*****业主委员会（以下简称业主委员会）是依据全国《物业管理条例》和省、市有关法例、规定成立的，代表******商店、住所的全体业主，对******实行管理的自治组织。第二条业主委员会接受市、区政府房地产管理部门的指导，执行国家、省、市有关物业管理的法律、政策和规定。第三条业主委员会代表本小区住所、商店全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，保护本物业管理地区内的公共次序，创立整齐、安全、文明、舒坦的生活和工作环境。第二章组织及职责第四条******第一届业主代表大会由杭州市上城区房地产管理局及街道社区的指导、监督下召开，选举产生中大吴庄第一届业主委员会，业主代表及业主委员会每届任期不超出3年。第五条******业主代表大会由******的全体业主按比率选举业主代表构成。业主代表大会一定有过多半的业主代表列席才能举行。业主能够书面拜托代理人列席业主代表大会。第六条业主代表大会每年起码召开一次；业主委员会以为必需时或经由20%以上业主或业主代表建议，业主委员会应在接到建议后15日内召开暂时业主代表大会。第七条业主代表大会的决策，一定经与会业主所持投票权1/2以上经过。业主代表大会作出拟订和改正业主条约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理公司、专项维修资本使用、续筹方案的决定，一定经物业管理地区内全体业主所持投票权2/3以上经过。业主的投票权，住所推行一套一票，非住所物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房产权证为一个计票单位。第八条业主代表大会履行以下职权：1、审议经过或改正业主大会议事规则和业主条约；2、选举、改换业主委员会委员，监察业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理公司；4、决定专项维修资本使用、续筹方案，并监察实行；5、拟订、改正物业管理地区由物业共用部位和共用设备设备的使用，公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；6、法律、法例或许业主代表大会规定的其余有关物业管理的职责。第九条******业主委员会由中大吴庄业主代表大会在******业主中选举产生，业主委员会由****人构成，设主任一人。第十条******业主委员会对******业主代表大会负责，保护******全体业主的合法权益，执行以下职责：1、组织召开业主代表大会，报告物业管理的实行状况；2、代表业主与业主代表大会选聘的物业管理公司签订物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ；3、实时认识业主、物业使用人的建议和建议，监察和辅助物业管理公司执行物业服务合同；4、监察业主条约的实行，辅助物业管理公司催交物业管理服务花费；5、监察公共部位、公用设备设备的使用和保护；6、业主代表大会给予的其余职责。业主委员会会议由主任招集，召开会议一定有过多半委员列席，作出决定须经过多半委员以上赞同。业主委员会作出的决定应在做出之日起三日内予以宣告。第十一条******业主代表大会、业主委员会作出的决定和中大吴庄业主条约，对*******全体业主、使用人拥有拘束力。第十二条******业主代表大会、业主委员会作出的决定不得与国家法律、法例相反抗，不得伤害社会公共利益。第三章业主委员会会议第十三条业主委员会会议每六个月召开一次。有三分之一以上的委员建议或主任以为有必需召开会议时，可召开业主委员会暂时会议。第十四条业主委员会会议的召开，应提早一周将会议通知及有关议题或资料送到每位委员。委员因故不可以参加会议的，应向主任告假。第十五条业主委员会会议由主任招集、主持。第十六条业主委员会召开会议时，依据会议议题，可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席会议，但上述人员没有表决权。第十七条业主委员会会议定定问题，采纳少量听从多半的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。第十八条业主委员会一定作好每次会议的 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，并由会议主持人签订后存档。业主委员会决定重要事项后，形成会议纪要后，由会议主持人签订，向业主通告。第四章业主委员会委员第十九条业主委员会委员应当切合以下条件：1、本物业管理地区由拥有完整民事行为能力的业主；2、恪守国家有关法律、法例；3、恪守业主代表大会议事规则、业主条约，典范执行业主义务；4、热情公益事业， 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 心强，公正清廉，拥有社会公信力；5、拥有必定的组织能力；6、具备必需的工作时间。第二十条业主委员会每届任期不起过三年，每届期满前两个月，由本届业主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主代表和业主委员会委员。业主委员会委员能够连选蝉联。第二十一条业主委员会委员的撤换、增减由业主委员会会议通事后，提交业主代表大会表决决定。第二十二条有以下情况之一的人士不得担当业主委员会委员，已担当的须停任委员职务，并由下次业主代表大会确认。㈠、已不是业主；㈡、无故缺席会议连续三次以上；㈢、因身体或精神上的疾病致使丧失执行职责的能力；㈣、有违纪犯法行为的；㈤、以书面形式向业主代表大会提出辞呈的；㈥、拒不执行业主义务的；㈦、其余原由不适合担当本会委员的。第二十三条任何委员停任或退任时，一定在停任或退任后半个月内将由其管理、保留的本会文件、资料、帐务及属于本会的任何财富移交给业主委员会。第二十四条业主委员会主任在业主委员会中选举产生。第二十五条业主代表大会选举产生的业主委员会、业主委员会选举产生的主任，以及业主委员会委员的撤换、增减，一定以业主委员会名义上报市或区政府房地产管理部门登记备案。第二十六条业主委员会委员的权益：㈠、有权参加本会组织的有关活动；㈡、有权参加本会有关事项的决策；㈢、拥有对本会的建讲和责备权。第二十七条业主委员会委员的义务：㈠、恪守业主大会议事规则；㈡、执行本会的决策，努力达成本会交办的工作；㈢、踊跃参加业主委员会组织的会讲和活动；㈣、向业主委员会的工作供给有关资料和建议。第二十八条第二十九条第三十条第三十一条第三十二条第五章附则业主代表大会经过的有关本议事规则的决策都是本议事规则的构成部分。制定和改正的业主大会议事规则、业主条约，需报区房地产管理部门存案。本议事规则的解说权属业主委员会。本议事规则与有关法例不符或未尽事宜，按有关法例执行。本议事规则于******第一届业主代表大会通事后奏效。业主委员会（盖印）年代日******业主条约（草案）一、总则第一条******管理条约（以下简称为本条约），依据中华人民共和国有关法律法例及《杭州市物业管理条例》拟订。第二条本条约拟订的目的在于说明本小区（大厦）--"*******"之开发商、物业管理公司、业主或使用人的权益和义务，经过本条约的实行，达到本小区（大厦）一致管理的目的，以保证所有业主能够有效地使用其购买的物业，保护本小区（大厦）全体业主的整体利益和各业主或使用人的合法权益。第三条本小区（大厦）之所有业主均受本条约条则之拘束。第四条本小区（大厦）将依照《杭州市物业管理条例》之规定，在适合时候召开业主大会或业主代表大会，成立业主委员会。由其组织履行对本条约之审议、改正之职权。二、开发商的权益和义务第一条开发商只拥有该楼盘物业的一部分，即享有业主的权益并担当相应的义务。第二条开发商和物业管理公司及各自的承建商、代理人以及经物管公司赞同的人，为管理和维修的需要，有权进入并可携带机具、器械进入小区（大厦）内任何部位。若有必需，可进入任何房子内部，但应预先（紧急状况除外）通知有关业主或使用人，有关业主或使用人应供给便利，不得阻挡进入。第三条物业销售前，开发商应当经过招标或议标方式招聘或选聘物业管理公司进行先期物业管理，签订先期物业管理服务合同，并供给先期物业管理所需的工程建设技术资料。第四条先期物业管理时期（业主委员会成立从前）发生的共用部位、共用设备设备的维护花费应由开发商担当。第五条物业交托使用前发生的先期物业管理服务花费，由建设单位担当；物业交托使用后至先期物业管理服务合同停止从前，应按先期物业管理服务协议的商定担当。三、业主权益与责任第一条、业主或使用人在享受本条约规定的权益、权益的同时，应保证执行条约规定的责任与义务，恪守本条约的各项条款，共同创立一个"安全、舒坦、优美、和睦"的生活环境。第二条、业主享有其名下房产的据有权、使用权、办理权（转让、抵押、出租等），且独自享有办理利润。但业主在处理其所属房子时，一定切合有关法律和本条约规定。第三条、在转让房产所有权及相应比率上地面的土地使用权时，应保证已签订本条约承诺书并交给物业管理公司，许诺恪守本条约的全部条款。新业主有责任在受让房产前确立前业主已付清转让日从前的物业管理费及其余各项花费，不然，新业主有义务清账前业主所欠付的全部花费及滞纳金。第四条、业主或使用人可共共享受******内任何公用部位和公共设备，但不得占用和妨碍其余业主或使用人使用，且一定恪守小区（大厦）管理处对其衽的一致管理。第五条、业主应准时缴纳物业管理花费，如逾期不缴者，每逾期一日加收3‰（以复利计算）的滞纳金及管理者因催讨欠款而发生的全部花费。拒不缴纳的，物业管理公司以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。第六条、业主应按期付清因房子所有权或物业使用发生的（包含未来发生的）分摊花费（如维修基金、设备运转费等）。第七条、业主或使用人房子发生的水费、电费、煤气费、电话费等公用事业费，由该房屋业主或使用人按有关部门的规定各自担当。第八条、业主有权参加业主大会，享有表决权；享有业主委员会的选举和被选举权；第九条、业主享有对物业管理公司及其职工的监察和投诉权。享有对小区（大厦）各项管理制度的建议权。业主或使用人无权直接惩戒小区（大厦）物业管理公司职工，如对某职工不满意，可向小区（大厦）物业管理公司投诉，由物业管理公司对其做出适合办理。第十条任何业主或使用人不得以任何不正当方式干预物业管理公司对小区（大厦）供给的维涵保养和正常的管理工作。第十一条、业主如长久走开其所购房子，应在物管公司登记。申明管理费等花费支付方式，留下通信地址，以便物管公司向其送到有关通知、信函等。同时封闭好室内门窗、水、电、煤气总阀，以保证安全。第十二条、依照有益于物业使用、安全及公正合理的原则，正确办理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，任何业主或使用人请勿做出任何行为以伤害公共利益，或其余业主或使用人的合法公益，包含但不限于：1、任何业主或使用人一定依据预售合同中规定的用途使用所购房产，不得改变房子的构造与相貌。2、业主或使用人在进行装饰前，一定详尽阅读《住所使用说明书》，至物管公司填写《装修申请表》，经小区（大厦）管理处审查赞同后，方可进行施工。业主或使用人一定对因装饰不妥所造成的任何结果，如诉讼、索赔及由此产生的花费负完整责任。3、业主或使用人未经物管公司书面赞同，不得擅自改变、截断或连结其房子内共用部位的水、电、煤气、电话、智能化系统的线路。不得翻开或破坏共用部位的管道井、电线槽、强、弱电井等设备。4、业主或使用人不得在房子内安装高出楼板承载力的设备设备，房子内使用的耗能设备之容量不得高出房子额定容量。5、为保持小区（大厦）整体外观的一致性，禁止在楼宇的外墙上安装遮光帘、遮蓬、花架等其余装置，不得安装独立讯号接收装置（含卫星电视接收天线）、太阳能热水器。除以上行为外，凡破坏或影响房子外立面观瞻的行为都将被遏止。6、业主或使用人不得在共用部位如电梯厅、楼梯间、公共走廊、道路、周边空屋、绿地、外立面等地方晾衣物、堆放或留置箱物、家具、车辆、垃圾、设置广告牌等防碍整体环境或阻挡这些地方通行；禁止在窗台上搁置花盆及其余物件，亦不得在露台之外、窗口之外拉绳悬挂衣物及其余物件。7、业主或使用人须负责其房子内部整齐与维修，保持排水系统通畅完满，如人为造成水道拥塞，致使溢水，且对小区（大厦）及其余业主或使用人造成损失的，该业主或使用人负责所有维修花费与有关的补偿。任何业主或使用人应有责任为毗邻房子的维修安装供给方便。凡因楼上的浴缸、座便器等的正常维修安装一定在楼下才能进行的，楼下业主或使用人一定赞同工程人员进入施工。8、业主或使用人的任何车辆停靠小区（大厦）内时，一定恪守小区（大厦）的车辆管理规定，不然，小区（大厦）管理处有权提请有关政府部门锁闭违章车辆、处分违章者；非灵活车辆进出小区（大厦）时，一定下车推行及按指定路线行走。业主或使用人一定准时缴付车辆停放管理费，业主或使用人有义务保护泊车库的各项设备。9、业主或使用人未经物管公司赞同，不得进入小区（大厦）内所有机房、电表房、变电站、污水办理站、智能化中心等设备用房。10、未有火警发生时，任何人不得动用、拆解消防设备、设备、器械，不得拥塞消防通道及楼梯走道。11、业主或使用人在使用电梯时应共同爱惜，电梯禁止超载，禁止在桥厢内抽烟。张贴、涂鸦或伤害内壁。假如因行为不妥造成电梯故障或厢壁破坏，责任者一定补偿所造成的损失。12、业主或使用人有义务保护小区（大厦）共用部位的各项设备及设备，包含音箱、喷泉、路灯、红外线报警系统等，如发现有人为破坏的行为，责任者一定补偿所造成的损失。13、业主或使用人不得在楼宇外立面、地面、围墙和公共设备上乱涂乱画，要爱惜小区（大厦）内全部公用设备和绿化。14、业主或使用人不得在其房子内或小区（大厦）之任何部位寄存武器、弹药、易燃、易爆、有毒、放射性及其余危险物件。15、业主或使用人不得在其房子内或共用部位饲养牲口及家禽。若饲养宠物，一定有效许可证明，如因宠物伤害别人或影响相邻业主或使用人的正常生活，破坏小区（大厦）整体相貌，影响小区（大厦）环境卫生，则该宠物将被禁止在小区（大厦）内饲养。16、业主或使用人不得在自己房子内或任何共用部位，制造或给其余人制造噪音发出伤害人体的气味以及发生影响别人歇息的行为。17、业主或使用人不得从窗口向外抛丢物件，如因不妥行为而误伤别人或破坏设备，一定补偿所造成的损失。18、业主或使用人一定配合物管公司以指定的地址、方式办理和抛弃垃圾。19、未经物管公司赞同，小区（大厦）内禁止散发传单或促销品，免得影响业主或使用人的生活和小区（大厦）的管理。20、任何人不得在共用部位建立神位或燃烛烧纸。未经小区（大厦）管理处赞同，不得在公共场所、共用部位举办任何宗教活动。第十三条、违犯本条约规定或对小区（大厦）构成任何伤害的业主或使用人一定担当所有责任，并支付由此产生的所有花费。第十四条、各业主除自己恪守本条约各项规定外，还要敦促家眷、租户、使用人、代理人、雇员、仆人、访客及有关人员共同恪守本条约。如上述人员违犯条约规定，有关业主应负连带责任。四、物管公司的权益与责职第一条、在本小区（大厦）成立业主委员会从前，开发商拜托杭州卓盛物业管理有限公司为******之独一管理者，杭州卓盛物业管理有限公司将竭诚为业主和使用人供给优良、高效的管理与服务。第二条、物管公司的权益：1、依法拟订物业管理地区的物业管理制度和物业管理方案；2、依照物业管理服务合同对物业实行管理；3、依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务花费；4、遏止违犯物业管理制度及业主条约的行为；5、拜托专营公司担当专项物业管理业务；6、要求业主委员会协调其与业主的纠葛；7、依法展开有偿服务。第三条、物管公司的职责（包含担不限于）1、业主在房子交托使用时办理登记、付款、验房、交托所购房的钥匙等手续；签订各项承诺。2、执行《管理条约》，拟订《管理手册》、《装饰管理规定》及其余必需的规章制度，并敦促业主或使用人恪守。向各业主或使用人收取管理花费及全部应当收取的花费。3、依据《装饰管理规定》，拟订装饰工程及物料运送之程序，并以有效之形式敦促业主或使用人恪守；业主或使用人的装饰工程申请须预先经物管公司审查，输有关装饰手续；管理人员有权进入正在装饰的房子，监察业主的装饰工程，并有权遏止违犯管理规定的行为。必需时，提请当地房地产行政主管部门进行办理，物管公司有权在适合的时候对装饰规定进行改正，可要求装饰的业主和装饰公司进行相应的调整。4、进行建筑和设备设备的维修保养，保证各样设备设备的正常运转。5、进行小区（大厦）公用部位的洁净卫生、垃圾清运，绿化保养、建筑物冲洗等工作。6、拟订小区（大厦）车辆管理规定和泊车地区守则，控制小区（大厦）内所有车辆停放，收取有关的花费，办理所有违犯管理规则停靠的车辆。7、保护小区（大厦）正常次序，保护各业主和使用人的合法权益。搞好安全消防工作，配置保安、消防器械设备，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和岗位培训。8、提请当地房地产行政管理部门拆掉违犯条约规定的全部设置（招牌、广告装饰、天线等）并收取拆掉及恢还原貌所发生的花费。9、代表小区（大厦）全体业主就小区（大厦）有关问题与政府部门交涉、谈判，并办理有关的投诉、来信、来访。10、就小区（大厦）物业管理聘用管理人员、操作人员、技术人员，签订合同（协议）。11、编制小区（大厦）财务管理制度，控制管理开销，供给管理花费进出实质状况报表。12、为工作需要，可将小区（大厦）管理范围内的部分专项管理业务拜托其余专营公司担当，就其拟订人事管理制度、评定工作质量与价钱，向全体业主负责。13、就有关小区（大厦）管理事务，发生争议时拜托律师或邀请法律顾问，参加法律诉讼。14、物管公司有监察落实条约各项条款的责任，有权针对违犯条约之行为采纳适合方法和有效举措，必需时诉诸法律。15、为保护全体业主的利益，仔细执行条约，对不缴纳物管费的业主停水停电。第四条、物管公司在以下状况下不担当管理责任；1、没法防止的燃料、资料、供水、电力、煤气欠缺、火灾、地震等不行抗力致使的服务中断。2、波及产权出租人及产权承租人两方间的纠葛，而造成的任何损失。3、波及任何刑事责任，无心或蓄意破坏而造成的损失。4、波及业主或使用人任何财物失窃、破坏的。5、业主或使用人在小区（大厦）内使用公共场所设备时，因自己原由此造成伤亡或物件破坏的。6、物业管理公司没法控制的其余全部原由。五、物业管理服务花费第一条、物管公司依照有偿服务、保本微利的原则，向业主合理收取物业管理服务费。物业管理服务花费的用途包含但不限于下边各项：1、管理、服务人员的薪资和按规定提取的福利费；2、公共设备、设备平时维修及保养费；3、绿化卫生及管理费；4、洁净卫生和生活垃圾清运费；5、保安服务费；6、物业公司办公和社区服务费；7、物业管理单位固定财富折旧费；8、利润；9、税费。第二条、管理费的缴付：（经物价部门赞同）1、在业主委员会未成立从前，小区（大厦）物业管理费（以建筑面积计）暂按以下标准收取：住所物业管理费：3.80元/平方米·月；预收公摊水、电费0.80元/平方米·月；商店物业管理费按：2.00元/平方米·月；预收公摊水、电费：0.40元/平方米·月；住所楼改变使用性质为办公场所按杭州市物业管理条例加收100%物客费；依据中大·吴庄的实质状况推行加收30%；公摊水、电费加收100%。2、开发商未出租、销售的物业以及交托使用但业主或使用人还没有办理交房手续的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。3、业主（使用人）应在交房之日起向物管公司一次性预交一年的物管费及公摊费，花费到期后可按每六个月一次提早向物管公司缴纳有关花费，缴纳地址为物管公司综合部（也能够在物管公司指定的银行开设拜托收款帐户，经过银行代扣方式缴纳有关花费）。逾期不缴纳的，自以依法向法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。第三条、其余收费：有偿服务收费标准由物业管理公司按有关规定另行制定。第四条、物业管理费主要用于小区（大厦）物业管理平时开销、小区（大厦）房子共用部位、共用设备、设备的平时保养。第五条、物业管理费不包含水、电公摊费，第六条、业主委员会成立以后，业主（使用人）按业主委员会议论经过并报物价部门赞同的物业管理收费标准缴纳。第七条、本条约经******第一届业主代表大会通事后奏效。业主委员会（盖印）年代日******业主委员会章程第一章总则第一条组织名称、地址名称：******业主委员会地址：杭州市*****路***号第二条业主委员会是本物业管理地区范围内代表全体业主对物业实行自治管理的组织。本会由业主大会选举产生，业主委员会由业主担当。本会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。本会自所在地房地产管理部门赞同登记之日起成立。第三条本会接受物业管理行业主管部门的监察与指导。第四条本章程所称业主是指物业的所有权人。第五条本会的主旨是代表和保护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，保护本物业管理地区内的公共次序，创立整齐、安全、文明、舒坦的工作环境。第二章组织及职责第六条第一届业主委员会，由所在地域房地产管理部门同物业管理委员会筹委会组织以书面选举业主代表，选举产生。第七条业主代表大会按以下规定执行：1、由物业管理委员会筹委会介绍业主代表状况；2、由筹办组介绍业主管理委员会候选人状况；3、全体业主投票选举产生业主委员会成员。第八条住所每套一票，商店每一百平方米建筑面积为一票。第九条经20%以上业主建议召开暂时业主大会，业主委员会应在接到建议后的30日内就所提议题召开大会。经20%以上业主建议召开的暂时业主大会对提出的方案已经作出决定的，业主在半年内不得以同一内容再建议召开业主大会。第十条本会设委员***名，此中主任一名。主任在全体委员中选举产生。第十一条本会每届任期3年，委员可连选蝉联。第十二条本会权益1、招集和主持业主大会；2、物业管理单位议定管理服务等花费的收取方法；3、聘或许解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、更改或许排除物业管理服务合同；4、鉴定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、年度财务估算和决算；5、监察公共建筑、公共设备的合理使用；6、组织换届改选业主管理委员会；7、提出订正业主条约、本全章程的议案；8、业主大会给予的其余职责和权益。第十三条本会义务1、向业主大会报告工作；2、执行业主大会经过的各项决策、决定；3、贯彻执行并敦促业主恪守物业管理的有关法律、法例、规章和规范性文件的规定，对业主和使用人展开多种形式的宣传教育；4、听取业主、使用人的建议和建议，监察物业管理公司的管理服务活动，达成和实现本物业管理地区的各项管理目标；5、波及全体业主利益决定的有关事项，应书面和口头经过或张贴宣告。此中波及物业管理的重要事项，须经业主大会经过；6、成立业主管理委员会档案制度；7、自觉接受市、区房地产管理部门的业务指导和检查；8、本会作出的决定，不得违犯法律、法例、规章和规范性文件，不得违犯业主大会的决定，不得伤害公共利益。第三章会议第十四条本会会议每半年召开一次。有三分之一以上的委员建议或主任以为有必需时，可召开特别会议。第十五条本会会议的召开应由招集人提早三天将会议通知及有关资料送到每位委员。委员因故不可以参加会议的，作为缺席。第十六条本会会议由主任招集、主持。第十七条本会议论重要事项，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道做事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业管理地区的物业有三分之一以上为出租时，一定邀请承租人代表列席本会会议。列席会议的人员没有表决权。第十八条本会会议定定问题，采纳少量听从多半的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。第十九条本会每次一定作好会议记录，并由会议主持人签订后存档；波及物业管理的重要问题应由与会的全体委员签订。第四章委员第二十条业主委员会委员一定切合以下条件：1）、能恪守物业管理法例、规章、规范性文件和业主条约、业主管理委员会章程；2）、能执行业主管理委员会成员职责；3）品德正直无劣迹；4）、热情公益事业。第二十一条本会委员缺额时，应在下一次业主大会召开时予以补选。第二十二条有以下情况的人员不得担当本会委员，已担当的须停任，并由下次业主大会确认；1、已不是业主；2、无故缺席会议连续三次以上；3、因身体或精神上的疾病而丧失执行职责的能力；4、有违纪犯法行为被司法部门认定或正在接受检查的；5、其余原由不适合担当本会委员的。第二十三条委员停任时，一定在停任后半个月内将由其管理、保留的本会文件、资料、帐薄以及属于本会的所有财物移交给本会。第二十四条业主委员会主任的职责1、负责召开业主委员会会议；2、负责召开业主大会；3、代表业主委员会对外签约或签订文件；4、鉴定年度财务估算和决算，鉴定维修专项资本增值部门和物业管理经营用房利润的帐目；5、经业主大会或业主委员会受权的其余事项。第二十五条委员的权益和义务（一）权益1）、有权参加本会组织的有关活动；2）、有权参加本会有关事项的决策；3）、拥有对本会的建讲和责备权。（二）义务4）、恪守本会章程；5）、执行本会的决策，达成本会交办的工作；6）、参加本会组织的会议、活动和公益事业；7）、向本会的工作供给有关资料和建议。第五章经费第二十六条本会经费由物业管理费中支出。第二十七条本会的经费开销包含：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必需的平时办公等花费；经费进出帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会报告，每年度向业主宣告。第二十八条第六章附则本章程或本章程的订正经业主大会通事后奏效，本章程未尽事项由业主大会增补。业主大会经过的有关章程的决定都是本章程的构成部分。第二十九条拟订和订正的业主委员会的章程，应报所在市、区房地产管理部门存案。业主委员会筹办小组年代日1、确立业主在初次业主大会会议上的投票权数、业委会候选人产生方法及名单；2、30日内确立召开业主大会的有关事项、时间、地址、内容等；3、以书面形式在物业管理地区内的醒目地点予以通告。第二阶段，选举准备。1、在召开业主大会前15日，将自荐或介绍方式产生的候选人简历、选票格式、议程在物业管理地区醒目地点宣告；2、落实业主大会场所，印制选票，设置投票箱；3、通知所有业主，通知市公证处、街道社区、派出所、开发公司和物业公司等有关人员参加。4、将《业委会选举方法》及候选人简历发送至业主代表。第三阶段，选举。1、业主条约和业主大会议事规程进行计论，并经与会业主所持投票权2/3以上经过；2、确立有效人数。业主大会应当有物业管理地区内拥有1/2以上投票权的业主参加才能召开；3、业委会委员所得选票一定达到与会业主所持投票权1/2以上有效；4、选举结果完整切合该规定，选举达成，筹办组宣告解散；5、业委会召开第一次会议，选举主任、副主任，并能够开始工作。第四阶段，存案。业主委员会应在选举产生之日起30日内将成立状况、业委会委员名单、业主大会议事规则、业主条约送物业所在地的市房管局物管处存案。最后业主代表的产生、业委会的成立，管理处管理人员从则面应做好以下两面方面的工作：1、对业主的状况有一个充分的认识和，做到"四知四会"。四知：就是要知道那些业主在楼内有呼吁力、影响力；那些业主的素质高，拥有公益心；那些业主和开发商或物业有矛盾和分歧；那些业主当选后对本物业有管理和建设有益。四会：就是会组织、会指引、会宣传、会化解矛盾。把这些业主动员起来，踊跃参选业委会成员，这样选用出来的业委会素质才会高，才更简单合作，更有益于物业管理和建设。2、多于业主、开发、社区交流，加以指引，使管理处从参与者变为组织者（在公司内部谈谈的），进而掌握主动权来把好业委会人选。业主委员会成立程序一、提出申请物业管理小区(大厦)切合以下状况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道做事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹办小构成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交托使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交托使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超出一年的。二、成立筹办小组街道做事处收到申请后，作出版面批复建议，指导小区(大厦)成立业主委员会筹办小组(以下简称筹办小组)。三、筹办小组展开筹办工作(一)筹办小组经批复成立后，应见告建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等资料报街道做事处；街道做事处收到有关资料后5日内将上述资料交予筹办小组。(二)筹办小组自成立之日起30日内拟好《业主条约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举方法》，并在小区(大厦)内显然地点张贴宣告，征采业主建议。筹办小组将《业主委员会政策法例宣传资料》在宣传栏内宣告并发放给业主。(三)筹办小组组织各楼宇业主经过自荐或介绍方式产生业主委员会候选人。(四)筹办小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴宣告，同时将《业主委员会选举方法》书面送到全体业主。四、召开大会选举委员筹办小组达成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举方法》、《业主委员会章程》、《业主条约》送到街道做事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹办工作，包含落实场所，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道做事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹办小组依据议程召开大会：采集、登记选票；审议并表决经过《业主委员会章程》及《业主条约》；公然唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹办小组将大会签到表、选举结果统计表予以宣告。五、申请登记业主委员会自产生之日起15日内，持以下文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理存案登记手续；(一)业主委员会登记申请表；(二)街道做事处赞同证明；(三)业主委员会选票；(四)业主代表选票；(五)业主受权拜托书；(六)业主大会或业主代表大会签到表；(七)业主委员会章程；(八)业主条约；(九)其余有关资料。六、赞同批复区或县级市房地产行政部门经审查，赐予业主委员会书面批复建议。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道做事处存案。备注说明，非正文，实质使用可删除以下部分。本内容仅赐予阅读编写指点：1、本文件由微软OFFICE办公软件编写而成，同时支持WPS。2、文件可从头编写整理。3、建议联合本公司和个人的实质状况进行修正编写。4、因编写原由，部分文件文字有些微错误的，请自行修正，其实不影响本文阅读。Note:itisnotthetext.Thefollowingpartscanbedeletedforactualuse.Thiscontentonlygivesinstructions:readingandeditingThisdocumentiseditedbyMicrosoftofficeofficesoftwareandsupportsWPS.Thefilescanbeeditedandreorganized.Itissuggestedtoreviseandeditaccordingtotheactualsituationofthecompanyandindividuals.Duetoeditingreasons,someminorerrorsinthetextofsomedocumentsshouldbecorrectedbyyourself,whichdoesnotaffectthereadingofthisarticle.