房地产降本增效控制点2018.1

房地产降本增效控制点 房地产降本增效控制点 序号 降本增效内容 责任部门 基础指标 降本率 降本增效措施和细化 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 建议 降本or增效 备注 一 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 管理 设计中心 总体占70% 1.1 总图规划方案优化 占设计管理70% 1 容积率 降2% 1、做足容积率来提高收益2、提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成功能空间，有效增加实际容积率。（不适合于低溢价产品）3、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。4、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围5、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。 增效 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红线要求、限高要求、地方容积率计算规则等。 2 建筑密度 1、尽量做足建筑密度，优先分配给高一级业态产品；2、规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量；3、将住宅周围的绿地尽可能的划给私家。 增效 一般优先顺序：底商＞别墅＞洋房＞高层住宅＞公寓 3 总平面设计【路网布置、综合管网，出入口等】 道路/占地面积比 降8% 优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积 降本 人行及地库出入口 1、满足规范规定，做到最少，降低建设费用及将来物业管理成本；2、同一个地块的人行出入口与车库尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口；3、两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通 降本 每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒） 消防道路的宽度 1、严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人行道；若与车行道合并的，原则上根据道路级别确定宽度；2、无其它功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形。 降本 1、人车分流小区，人行区消防道按照普通道路标准设计基础厚度。2、人防道与景观结合需了解当地消防、质检验收部门是否允许。 消防道路的面层材料 1、对于刚需楼盘的消防主干道以水泥压模或沥青面层为主一次成型；2、改善型楼盘与景观步行道路结合的，选用其它块料面层材料结合使用（石材、砖、洗米石、彩色沥青、塑胶、草皮等）。 降本 道路与单元入口大堂室内高差 道路与单元入口大堂室内高差控制在30cm以内，采用自然放坡，省去无障碍设计。 降本 4 标准化运用 已批准的规划方案 不低于15% 1、加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发。2、利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。3、使用模块产品和组团复制。4、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块。 降本、增效 标准化、成熟化产品可以有效降低建安成本，减少前期总图规划时间，减少招投标环节时间，减少设计费用，有利于前置开发。 5 土方平衡 土方外运量 控制率15% 通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%。 降本 外运量/总挖量 外购量控制 控制率5%以内 除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作。 降本 外购量/总回填量 纵向标高的控制 按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45CM；正负零提升高度在70CM左右。 降本 6 建筑单体总高度 1、洋房高层高度根据产品溢价尽量用足，二类高层原则控制接近在54米（18层）；一类高层原则控制在接近100米（33-34层）。2、市场接受前提下，做跃层、复室提升溢价。 降本 1、产品高度用足可以减少公摊面积；2、产品高度需要结合日照，局部有调整。 7 地面停车位 1、适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模：2、刚需楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%。 降本 1、各地方对停车位指标有相关规定；2、地面、地下停车位比例各地方有相关规定。 改善型楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求。 增效 8 地下车库方案 地库方案的控制 1、原则上地下室面积控制在总面积20%以内；2、优先一层地下车库的设计，其次再考虑双层地下车库来满足车位比；3、首期开发范围尽量不设人防车库，降低成本投入。4、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计。（如地方政府要求车位配比过大1：1以上，可以采用机械停车，降低成本）5、推进自然采光、自然通风的设计理念，减少控制通风设备的投入。 降本 单车位面积须控制32~38M2/个（车库区+主楼区+设备房） 1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计。2、地下室（纯地下室及单体地下室）区域优先排布车位，其次考虑设备用房（设备用房尽量设置在单体地下室区域）、疏散出口。3、汽车道两侧布置车位，提升停车效率。4、标准车位摆放不了处，可以适当增加小车位，提升停车效率。5、对于部分不适用区域（地下室死角空间、局部过渡空间等），标示车位充指标。 降本 车行道的宽度 严格控制汽车通道的净宽度（控制在5500mm），如有地方强制性规定，按当地规定执行； 降本 刚需楼盘：综合控制在32m2以内，但允许考虑10%的大车位[30M2左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本。 降本 单车位面积26M2/个（车库区） 改善型楼盘：控制在38M2以内，但允许有50%的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本。 降本 单车位面积32M2/个（车库区） 地下车库层高的控制 1、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构； 降本 2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高（刚需产品2.3米、改善型产品2.4米）的前提下严格控制地库的层高。 降本 一般有梁楼盖地库层高3.6m，人防车库3.7m；无梁楼盖地库层高3.3m，人防车库3.4m。 3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制； 降本 4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制。 降本 柱网结构面积控制 1、地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。2、小柱网5300*4800，大柱网7800-8100*5500，整体停车效率做 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 比较，优化柱网。 降本 需要时可采用宽扁柱，增加停车效率。 覆土厚度的控制 平均覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）。 降本 地库太高 地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，尽量不做抗拔桩的，从而实现降低成本。 降本 地库太高有效降低土方量，基坑支护成本。 疏散出口数量控制 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。2、地下室出入口可以结合单体疏散口，或者设置在单体架空层中。 降本 地下车库装饰 1、原则上地下车库2.2m以上清水混凝土交付，2.2m以下部分做标示系统；2、地坪尽量设置浅沟密网（不做沟盖）、减少集水井水量；3、做耐磨地坪，不做环氧地坪。 降本 环氧地坪耐久性弱、噪音大，性价比不高。 9 会所建设的规定 1、低于30万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于6000元的（刚需）楼盘取消会所的建设。 降本 1、会所前期兼售楼处功能，设置在首期开发范围内。2、会所考虑将来可以出售；3、会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房。 2、对于30万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行商业化；且规定30~50万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在2000M2；50万平米以上的楼盘，会所的建筑面积控制在3000M2；30万平米以下楼盘原则上不作考虑，但如果是改善型楼盘，允许建1000M2以内的会所。（含地下室面积） 增效 3、可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所。 降本 4、独立会所中允许建游泳池，且规定8000元以内的楼盘泳池尺寸为8M*12M；10000元以下楼盘的泳池规格为10M*16M，10000元以上楼盘的泳池规格为12*24M。 增效 10 关于物业及配套用房 1、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业及配套用房；如果地方允许，物业及配套用房可放到地下层，不占用容积率。2、原则上物业及配套用房不设阳台、飘窗、露台等赠送面积。3、严格控制物业用房的装修标准。4、配电房（有些地方不计容积率）、水泵房、消防控制室尽量设置在地下室，不占用容积率指标。 降本 1、一般小区物业及配套用房配比面积1%，此部分不可销售，没必要赠送面积。2、有些地方配电房、水泵房不允许设置在地下室，怕被水淹。如果地下室有二层或者是半地下室，可以做技术攻关解决。 11 分期开发 1、总图考虑项目分期开发节奏，地上主楼，地下室，物业及配套用房，配电房、水泵房、消防水池等设备用房需在首期开发产品配置，并与后期开发产品能方便分割，避免重复建设或者增量建设。2、首期开发产品采用无风险、易去化的成熟户型。3、首期禁止设计地下室两层。 增效 12 两点一线布置 1、两点一线设置首先考虑结合首期开发产品，后期不重复建设。2、首期开发产品尽量考虑实体示范区，有效打动客户、降低后期该拆迁成本。 降本、增效 对于开发节奏紧的项目，需做临时示范区，尽量降低成本，跟进实体示范区。 1.2 建筑方案阶段 占设计管理20% 1 建筑风格 1、6000元以下刚需刚需楼盘，为现代简约风格。 降本 2、8000元以下改善型楼盘，为artdeco、新古典风格。 增效 3、8000元以上楼盘，为法式风格、新中式、西班牙。 增效 2 严格控制公推面积 高层、小高层平均为75%；多层为85% 提升5% 1、高层、小高层不低于75%得房率； 增效 2、多层不低于85%得房率； 增效 3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积。 增效 3 严格控制因偷面积而产生的改造量 偷面积的比例控制 1、对于6000元以下刚需的刚需楼盘，偷面积的比例原则上不得超过8%； 增效 1、赠送面积除阳台、飘窗、设备平台外，也有底层送地下室、顶层送阁楼、层高加大、跃层、复室，半地下车库垫高至2.2米以内、每户独立公共空间等做法。2、面积赠送可以提升销售卖点，但需要评估增加成本与促进去化量、提升售价的之间的利害关系。 2、对于8000元以下的改善型楼盘，偷面积的比例原则上不得超过10%； 增效 3、对于8000元以上的改善型楼盘，偷面积的比例原则上不得超过15% 增效 根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%. 增效 外立面改造 1、强调偷面积方案的评估，杜绝为偷面积而偷面积的设计；2、禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计,凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工。 降本 内部改造 1、严禁大量的内部改造，特别是大面积的补板；尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行偷面积设计；2、只能在一至二个房间内进行偷面积的设计；3、尽量不做北飘窗的偷面积；4、严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计，并在交房标准中明确内隔墙的改造由业主自理。 降本 厨卫间功能性的调整 不做厨房间、卫生间等功能性异位调整的偷面积设计 降本 厨房带阳台作为常规手法，但对厨房操作面影响较大，影响厨房的整体操作，尽量少做。 4 标准化或成熟建筑方案套用 根据已批准的建筑方案 不宜小于20% 以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于20% 降本、增效 5 建筑形式：平、立面 限额设计 整体提高率不小于5% 1、对于6000元以下刚需（含）的刚需楼盘，严控结构限额设计，且高宽比必须控制在规范规定的范围内；2、对于6000元以上的改善型楼盘，应避免结构超限审查、控制高宽比过大【如六七度时高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6】，单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%~15%。 降本 单体建筑方案 1、根据市场竞争情况及客户接受程度，对6000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计。2、8000元以下严格控制楼层花池的设计做法和连廊花池的设计做法（结构规范要求以外）；3、杜绝采用下沉花池的偷面积设计。 降本 立面选材 1、控制窗地比面积（高层≤0.21，别墅、TH≤0.25）；2、刚需产品采用塑钢窗，以推拉窗为主；改善型产品采用断桥铝合金窗，窗户开启方式推拉、平开为主。3、原则上三层以上部分不考虑石材，采用真石漆或弹涂；4、单体楼座底部入口大堂、近人尺度设置石材，其余用仿石材料、涂料替代。 降本 1、卫生间窗户宜设置在800以内，宜设置悬窗，带磨砂玻璃，方便日常使用。2、立面阳台、赠送空间内部考虑将来封闭，墙壁、顶棚涂料简化，一般做同色系弹涂、平涂或者防霉腻子。3、大户型可采用集中中央空调机位，减少室外机单体机位。 6 住宅层高 高层住宅 1、对于6000元以下刚需的刚需楼盘，层高2.8米。2、对于8000元以下的改善型楼盘，层高2.9米。3、对于8000元以上的改善型楼盘，层高2.9-3米。 降本 1、同一小区内，局部楼王位置可以适当增加层高，最高不超过3.1米层高。2、高层、洋房产品住宅首层、顶层可以增加层高提升溢价空间。3、商业产品根据当地规范、定位确定具体层高。 洋房 层高3米，首层、顶层可以适当增加。 增效 别墅 首层层高3.6米，二、三层3-3.3米。 增效 商业 1、社区配套类首层商业根据当地容积率计算要求，尽量做到5m高度，能改造成2层使用。2、原则上会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.5米综合考虑。 增效 7 主楼地下室运用 利用率 达80%以上 1、考虑主楼下的地下室自行车、电瓶车停区域放外，多余空间改为储藏室销售的方式，增加收益等控制，其利用率不得低于80%；2、主楼地下一层可以局部赠送作为一层住宅的空间，提升首层产品的价值。 增效 1、高层一般主楼有两层地下室，地下一层做自行车停放，地下二层利用率极低。2、地下二层可以拓展一部分作为停车空间。 8 坡屋顶 利用率 达50% 将坡屋顶的沿口高度适度提高，增加坡屋顶夹层的利用空间，通过营销手段增加销售收益；同时预留楼梯设置洞口【交房测量时可采用纸面石膏板进行封闭】 增效 1.3 初步与施工图设计阶段 占设计管理10% 1 地下室基础的选型 必须采用柱下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上北方地区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准。 降本 2 基础方案 1、强制性推进多方案比选职能要求；2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减低桩基造价；3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案；4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础。 降本 结构限额控制 地基处理与基础形式 在限额标准上降5% 1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。 降本 2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏于保守。 降本 3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量。 降本 4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。 降本 5、严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制。 降本 采光井、下沉式庭院 1、高层住宅取消下沉式庭院的设计；2、6000元以下刚需楼盘取消采光井的设计；3、如果负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消采光井的设置；4、负一层与首层合并销售的，按规定设置采光井。 降本 空调机板 1、取消8000元以下楼盘空调机板上返下挂的结构设计；2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外立面。 降本 地下室层高的控制 主楼地下室优化(从层高、层数等控制)：1、对于6000元以下刚需楼楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；2、对于8000元以内的楼盘，原则上采取局部下沉的做法实现双大堂的设计，其余在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；3、对于8000元以上的改善型楼盘，均实施双大堂设计，且总的地下室层高控制在5.5米以内，在满足自然通风的前提下，负一层层高按2.9米~2.8米考虑，负二层层高按2.7米~2.6米考虑。 降本、增效 竖向结构厚度的控制 1、对于100M的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）；2、80M高的住宅，最厚的墙体须控制在200以内； 降本 二次结构量的控制 1、通过施工图二次深化，减少二次结构的 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 量。2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度；3、对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本。4、尽量做到混凝土面不抹灰工程。 降本 局部两下过梁，连接剪力墙的短砌筑墙体，可以在混凝土一次浇筑时完成，减少砌筑工程量。 二次结构墙体厚度的控制 1、剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，100mm厚；2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；3、管道井、卫生间等部位隔墙采用100mm厚隔墙；4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20mm进行定制。 降本 管井内隔墙可采用混凝土隔墙板成品材料，减少用工量。 电梯机房层的空间利用 严格控制机房层的层高及区域空间的设置，做刚爬梯，减少不必要的浪费。 降本 高强度材料的选用 大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。 钢筋接头的使用 严格控制搭接接头的使用，竖向钢筋的接头严格按规定使用，对于地下室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的，钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。 增效 审图点检 强化图纸的对标职能：1、设计院完成图纸设计的同时，必须根据设计任务书对设计图纸进行自检，并形成点检表与相应图纸一起提报；2、设计、工程、成本专业根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审图和点检复核，确保图纸的质量；3、施工单位、监理单位、咨询单位、专业单位提前介入审图，优化设计，有效减少图纸出错率。 增效 1、成本复核钢筋、混凝土含量；2、工程审核具体做法，设计节点。 结构建筑的设计前置 强调建筑、结构图纸的核对职能：所有结构的预留预埋，必须与建筑、室内、机电等专业进行核对，特别是精装修交房的楼栋，建筑设计必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾，而发生预留预埋的返工浪费。 增效 优化公司介入力度 对会所、酒店、大型商业全面介入外部优化公司的优化工作。 增效 2 建筑做法及细部控制 外墙保温材料使用 1、满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料；2、选用成熟保温产品，尽量不用发泡水泥板、保温砂浆等稳定性较差的保温材料。 增效 门楼石材的使用 1、6000元以下刚需的楼盘，选用仿石材料+真石漆涂料；2、6000元以上改善型楼盘，选用天然石材。（根据楼盘档次定位，确定石材使用范围） 降本、增效 外墙石材的使用 1、6000元以下刚需楼盘，选用真石漆涂料；2、6000~10000元以改善型楼盘，根据设计需要选用石材，使用范围原则上按一层、二层、三层局部；3、10000元以上楼盘，结合设计需要选用石材，使用范围原则上按二层、局部三层；4、别墅选用石材或仿石材料【一层到一层半，其余采用真石漆】； 增效 原则上进入尺度用石材，远人尺度用仿石材或仿石涂料。 单元门 1、6000元以下刚需楼盘，采用普通铝合金门；2、改善型楼盘采用仿铜门（带造型设计）；3、高端楼盘可以采用铜门（带造型设计）。 增效 门窗使用 1、6000元以下刚需的楼盘，采用50系列【1.8M宽以内】+超50系列塑钢门窗。2、6000元以上的楼盘，对于卫生间、北阳台、楼梯间及内凹墙面上的窗户选用铝合金门窗。3、优化门窗分隔，在楼梯通道、厨卫间和公共区域，尽量设计推拉窗；其它部位门窗，减少开启扇的设计，尽量采用固定玻璃，减少复杂的门窗分隔。4、如无规范要求不做节能副框。 降本、增效 入户门 1、8000元以下楼盘，禁止采用子母门设计，全户型统一为1.05m*2.1m钢质防盗防火门；2、8000元以上楼盘，可采用子母门设计，全户型统一为1.2m*2.2m钢质防盗防火门；3、别墅项目，均为子母进户门，且统一型号为1.2m*2.3m钢质防盗防火门。 降本、增效 防火门 1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门；2、取消600*1500的各类防火门设计，且调整为最小防火门规格为600*1800；3、8000元以下的楼盘，除管道井采用木质防火门外，其余均为钢框木扇免漆板防火门[通道门为普通钢质门]；4、8000元以上楼盘，可设置木质或钢质带纹理防火门。 降本、增效 栏杆的选用 1、全面推进组合式钢栏杆；2、对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化。3、如果使用玻璃栏板，玻璃栏板顶部要结合阳台封闭统一设置。 降本、增效 有封闭阳台处栏杆设置在阳台反坎靠外1/3范围，方便日后阳台封闭，不用拆栏杆。 楼梯及踏步装修 力争降本3% 1、多层、小高层业态的敞开式消防楼梯，原则上全部采用贴砖施工；2、中高层、高层的消防楼梯禁止全部贴砖施工，原则上仅允许从3层以下到地下大堂为止，其余部分封闭楼梯间原则上不做环氧或贴砖饰面；3、消防楼梯的靠墙扶手采用不锈钢管扶手。 降本 3 装修 1、根据营销定位确定档次，限额设计。 降本、增效 1、公共区装修占比较小，限额设计；2、精装成品房装修内容单独成章。 4 电气专业优化 施工设计说明、主要设备表、计算书 1、变压器、发电机、高低压箱柜的台数及容量是否经济合理 2、各用电设备负荷计算是否过于保守； 3、接地系统是否为较经济，防雷等级是否超规范设计 变配电室 1、是否按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向是否最短。 2、高层建筑要求双电源供电，根据各个地方供电包干的具体情况确定采用二路市电还是一路市电一路发电机； 3、各个地区各个项目应根据实际情况和供电局加强沟通，尽量减少开闭所的数量，减少变电所的数量，增加供电半径的范围，减小变电所的实际尺寸。尽量把配电房设在地下。如果必须放在地上，应根据配合景观做好遮挡，提高小区的品质。 4、公建部分的配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少公建电源进线的数量，以节省造价。 5、住宅供电柜、计表箱及分户箱电缆，宜复核优化为预分支电缆或电线。 6、照明、动力主干线如采用无烟阻燃电缆，宜改为普通电缆。 火灾自动报警系统 1、火灾自动报警系统的配置是否过高，末端保护半径是否过小。 2、火灾自动报警系统中的消防广播应结合智能化系统设计采用同一个设计回路，二个控制系统应能自动相互切换。 其他 1、地下车库的照明，优先选用LED节能灯，合理布置位置、减少管道遮挡，光源高度下降到规范规定高度即可，分区控制；2、公共区招标尽量采用红外感应节能照明，减少管线铺设量，方便使用。3、严格按800~1000平方米设置1个采光井，实现自然采光的要求，自然采光井正对地下室汽车通道。 入口大堂、电梯厅照明配置较多，容易忽略感应照明配置，对将来使用维护造成不便或者能源浪费。对于必须光源尽量采用感应式照明，造型灯、泛光灯采用开关控制。 5 暖通专业优化 1、对会所的空调系统，严格按组合与分体相结合的方式进行设计； 2、地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，不足部分安装轴流风机辅助机械通风。非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统。 3、采暖区域楼盘。地暖盘管材料的选择要按售价区分，10000元/m2以下楼盘采用PE-RT管，10000元/m2以上楼盘（含10000元/m2）选用PE-X管； 4、对于6000元以下刚需住宅取消地暖，改用钢制烤瓷暖气片，一是降低成本，二是地暖施工质量管控不到位，往往存在较多质量隐患； 5、取消明窗卫生间的通风道设置； 6、取消通风系统消防前室余压阀。 6 智能化专业优化 1、电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4*1.0屏蔽线。 2、会所及办公区域门禁系统，取消可视对讲门铃系统。 3、停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器，优点：RFID传输距离远，抗干扰强，易维护，成本低。 4、LED信息发布系统选用离线式SD卡LED屏发布信息，减少数据传输线缆成本。 5、闭路监控系统的电视墙中建议取消40寸，42寸液晶显示器，统一设置为21寸监视器。 6、室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合，平时做背景音乐，应急时播放紧急疏散广播，以降低成本。 7、电梯轿箱内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供，并安装施工到位。 8、智能化系统严格按信息中心的配置要求设计。弱电管除地下室部分，主干线管采用镀锌钢管，其余分支干线、线路采用重型阻燃管。 7 给水排水 1、给排水走向是否距离最短，是否与景观配合设计，地库顶的管道是否按最少覆土设计； 2、检查井、化粪池型号及数量是否可以优化； 3、给水、热水、排水管材采用PPR管，严禁采用高标准管材，如AGR管、不锈钢管等。 4、阳台雨水排水管及就近的冷凝水管设计应尽量合并。 5、售价在10000元/m2以内的项目不得在水管道井内增设地漏及排水立管。 6、可将DHPE管优化为UPVC加筋管。 7、条件允许的话，取消室外雨水管、污水管砂垫层。 8、对于有大型水景的项目，且能保证任何时候储水量能满足要求或能及时补充的情况下，消防水池用水可以借用景观或游泳池用水，以节省消防水池造价。 9、室外消防工程，在满足流量的情况下，消防栓宜从给水管直接接出，不宜设单独的消防给水主管。 10、将位于隐蔽部位的管材（进水管、出水管）、水泵、灯具选择二线品牌或地区一线品牌。 8 景观专业优化 在限额标准上 降10% 1、降低非车行道石材厚度及基底垫层、严格控制石材的使用量；2、根据不同楼盘档次，尽量选择替代材料，如大连砖、荷兰砖、砼压印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鹅卵石路。3、苗木的选择以当地树种为主，减少名贵、特大规格苗木使用量，即使使用也用在主要出入口、重要景点做点缀苗木；减少灌木栽植面积，灌木规格及密度以无明显露土为宜。减少时花用量，尽量用多年生草本花卉代替；减少硬景和水景，降低减少成本和维护成本；4、增加草皮的种植面积比例；5、硬景施工中，车行道的石材铺贴600*600mm规格以上的厚度为50厚石材，其余规格为不得超过30厚；6、整合室外管网的管沟开挖图纸，减少管沟土方开挖交叉的重复工作量发生。 降本 软硬景面积的控制 严格控制景观中的软：硬景面积比例：1、6000-8000元楼盘控制在80%:20%以内；限额指标在300-400元以内；2、8000-10000元楼盘控制在75%:25%以内；限额指标在450-500元/m2；3、10000元以上楼盘控制在70%:30%以内；限额指标在600-800元/m2。 降本 水系面积的控制 1、严格控制景观中的水系面积，且水系以浅、小为主：2、8000元以下楼盘控制在1%以内；取消室外泳池的设计；3、10000元以上楼盘控制在3.5-5%以内；4、室外游泳池的设置，必须满足售价在8000以上，且开发面积在30万平方以上。 增效 1.4 其他优化降本 1 设计变更率 在限额标准上 降20% 提前设计；加大图纸会审力度提前优化设计，控制变更发生。 降本 2 设计优化 激励公司各部门、施工单位、监理单位、咨询单位、专业配合单位对设计成果进行降本增效优化，给予奖励。 降本、增效 二 施工管理 总体占15% 1 施工方案优化 在建安成本5%上 降20% 1、施工方案、措施优化(从组织设计、降水、支护、土方平衡、吊装等多方案优先等控制)认真审核施工组织设计和专项施工方案，防止违反公司做法和常规做法的措施出现在方案中、但实际施工不做的现象，对基坑围护、土方平衡等严格把关。 降本 2、加强基坑支护方案的评审与管理，根据土质及场地情况，在满足放坡开挖前提下，优先采用放坡开挖，其次才是土钉墙，在深基坑工程或场地受限条件下，考虑采用锚拉式、支撑式或悬臂式支护结构方案，优先采用便于逆作法施工的支护方案。 降本 2 土方超挖控制 按方案的基础上 超挖率小于3% 严格按照审批的方案进行土方开挖，挖土时监理旁站，工程部监督，且在土方开挖前必须做好场地标高复核，并进行三方确认（施工单位、监理、甲方），提前做好土方量测算，采用不超过3%的包干限额设定，超过限额不予结算。 降本 3 土方的外运、外购控制 土方外运量 控制率15% 通过对竖向标高的调整，控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%，且启动区的土方原则上必须全部外运，不得现场堆放而引起二次倒运费用的发生。 降本 （外运量/总挖量） 外购量控制 控制率5%以内 除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作，并根据计算内容和开发次序平衡土方。 降本 （外购量/总回填量） 4 签证发生率 别墅、多层为0.5%；小高层为0.3%；高层为0.2%； 降20% 1、全面推进过程审批、把关，监理、甲方工程、成本、设计等实施过程强控；2、实施每月定期与施工单位往来文件的核对、闭环工作，实现一单一清、一月一清，确保签证变更办理的规范性、及时性、可追溯性；3、严格控制和规范各项目零星施工队伍的招标与使用，强化过程管理；4、加强图纸会审和交底工作，减少返工及无效成本的发生；5、加强监理管理,防范弄虚作假(从签证合理性、工程量、竣工资料的完整性上控制）；6、，实施签证变更责任追究机制；7、推进变更签证费用包干制，严控变更签证发生量。 降本 5 无效成本控制 在建安成本上0.2% 降80% 1、合理控制开发进度，严格执行立体交叉作业和有保有压政策，防止早投入、多投入；2、严格控制进度，使进度始终处于受控状态，避免抢工发生额外费用；3、严控施工质量，降低维修成本，并通过物业的反馈，加强对维修量大、多的质量问题进行研究，形成质量预控经验库进行全面推广。 降本 销售节点前期强调施工效率，后期强调施工质量把控。 6 砼结构 严格结构工程质量：1、确保砼墙面不抹灰率达到70%以上；2、砼天棚面的不抹灰率达到100%以上； 降本 增加铝模投入，有助于砼成型效果，墙面不抹灰，减少脚手架、垂直运输、人工投入，取消卸料平台。 7 合理建造临建 在建安成本上0.5% 降30% 1、合理建造临建，分期开发类项目，保证临建在最后一期之前不迁移，来降低临建成本；2、现场临水、临电接头、位置尽量不移动；3、现场临水、临电、消防、排污设施有条件情况下与正式工程合用。 降本 临建投入是考虑临建回收价值 三 招标管理 招标中心 总体占15% 1 招标管理 招标中心 签订的责任状建安成本上 降5% 1、合理减少招标支出(控制重复考察费用、减少不成熟的招标方式而影响人力、时间成本)；2、优化招标文件(防范不平衡报价、施工单位索赔等上控制)；3、招标策划要有明确的策划规定，杜绝项目公司肢解招标；4、建立、扩大战略合作商体系(建立、扩大合作商来减少无实力施工方，减少项目人力、时间成本，减少索赔等)5、扩大招标量(通过合理标段划分扩大招标量来降低成本，不允许拆分招标)；6、定标管理(遵循货比三家，并对比公司内部类似项目价格、当地市场其他地产公司价格、合约规划中目标成本价格后再定标)；7、加强 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理(完善合同条款，规范合同交底工作，防范施工单位索赔)；8、严控招标计划，确保招标时间要求(通过招标时间控制达到资金的回笼，减少成本）；9、推行清单报价。 降本、增效 1、选择资源区域属地化或周边市场，同一项目招标入围单位资质、能力需在同一水准。2、对于电力、自来水、市政等属地垄断项目，提前做市场摸底调研，技术优化、攻关，减少成本。 注：1、刚需产品指销售单价在6000元以内的楼盘；2、首改产品指销售单价在6000-8000元之间的楼盘；3、改善型产品指销售单价在8000-10000元之间的楼盘；4、高端（改善型）产品指销售单价在10000元以上楼盘。5、目前以镇江市2017年房地产住宅售价做标准，其他城市销售价格随行情做相应调整。第&P页，共&N页 Sheet3