太仓物业服务收费管理实施细则

太仓市物业服务收费管理实施细则太政规〔2015〕6号第一章总则第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主与物业服务企业得合法权益,根据《中华人民共与国价格法》、《中华人民共与国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。第三条本细则所称物业服务收费，就是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内得建筑物、构筑物及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生与相关秩序，向业主或物业使用人所收取得费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费.第四条尊重业主对物业共有部分共同管理得权利，提倡并引导通过公开、公平、公正得市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当得价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成•物业服务收费应当区分不同物业得性质与特点，遵循合理、公开、服务质量与价格相符得原则确定，分别实行政府指导价与市场调节价。第五条市物价局会同市城管局负责本市物业服务收费得监督管理工作第二章物业公共服务收费管理第六条本细则所称物业公共服务费，就是指物业服务企业按照物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定提供具有公共性得物业基本服务，向业主或物业使用人收取得费用。第七条普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，今后逐步向分类分项分级得菜单式收费管理 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 过渡，并适时调整与定期公布。市物价局应当会同市城管局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应得普通住宅物业公共服务费得基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20%。市物价局应当会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准以及相应得等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整•第八条新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议得方式选聘具有相应资质得物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准与收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。通过招投标方式得，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 向市物价局备案：市城管局出具得物业服务合同备案证明；(2)市城管局出具得中标证明；(3)开发建设单位出具得中标通知书；(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件(5)招标文件、投标文件；(6)前期物业管理委托合同。通过协议方式得，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案：市城管局出具得物业服务合同备案证明；前期物业管理协议选聘审批表；物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；前期物业管理委托合同。市城管局应当将备案得有关情况通过网站等形式公示。新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订得房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定得物业公共服务内容、服务标准与收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定得，由建设单位承担•建设单位选聘得物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定得内容，签订前期物业服务协议。前期物业管理期间变更物业服务企业得，或同时物业服务收费标准发生变化得,应向市城管局与市物价局备案第九条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费收费标准因服务成本变化等因素需要调整得，或因政府指导价标准变化需要提高得，物业服务企业应在镇（区、街道办）物业管理办公室组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效得物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上得业主且占总人数半数以上得业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十条非普通住宅（含各类别墅、装修商品住房、容积率等于或低于1、0得住宅小区、高级公寓等）与办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。住宅经批准改变用途用于经营得，其物业公共服务收费标准由业主共同决定合同约定执行.业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理得服务收费标准,由业主共同决定，约定执行。对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准得物业,公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。第十一条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定.包干制就是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担得物业服务计费方式。酬金制就是指在预收得物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定得支出，结余或者不足均由业主享有或者承担得物业服务计费方式.第十二条物业公共服务费一般由下列因素构成：(1)管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得工会经费、职工教育经费等；(2)物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护保养费用；(3)清洁卫生费用；(4)绿化养护费用；(5)秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业得固定资产折旧；物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊(酬金制不含此项);经业主大会同意得其她费用法定税费以及合理利润(或酬金)。物业共用部位、共用设施设备得维修、更新与改造费用，应当由住宅专项维修资金支出得，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本•第十三条住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中得用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格得标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外.物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房与共用设备使用得房屋等。非经营性车场车库就是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务得车位、车库•第十四条纳入物业管理范围得已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人得物业,物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续得次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。物业公共服务费以房屋所有权证登记得建筑面积计算，车库不收取公共服务费(改变用途得除外),计入房屋所有权证登记面积得阁楼与储藏室分别按规定标准得70%收取公共服务费；尚未办理权属登记得，按房屋买卖合同记载得建筑面积计算.未计入产权面积得附属房屋面积不作为计费面积第十五条物业出租或以其她方式交她人使用得，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。第十六条新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用得物业,并事先书面告知物业服务企业得，在不超过24个月得时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月得可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权得业主委员会与物业服务企业协商确定.非住宅物业公共服务费得优惠措施按照合同约定执行。第十七条物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业公共服务费用，但预收得期限最长不得超过12个月.第三章汽车停放收费管理第十八条汽车停放费就是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备与相关场地进行维护、管理所收取得费用。汽车停放费一般由下列因素构成：(1)管理服务人员费用；(2)车位、车库得公共设施设备运行能耗及维护保养费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；(5)法定税费等.车位租金就是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取得费用。第十九条住宅小区内得汽车停放费与车位租金实行政府指导价。市物价局应当会同市城管局，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金得基准价与浮动幅度，并适时调整。第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用得车位、车库，应当区别车位、车库得专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费与租金。同一车辆停放区域内得汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面得汽车停放费标准应当保持合理比价.第二十一条占用业主共有得道路或者其她场地停放汽车得，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定。业主大会成立前，占用业主共有得道路或者其她场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定、物业服务合同约定使用。第二十二条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收,分别核算。住宅小区汽车停放费与车位租金具体收费标准详见附件。第二十三条物业管理区域内依法配建得人民防空工程平时用作停车位得其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件二.利用人民防空工程收取得汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行.第二十四条在满足业主停车需要得前提下，有条件得住宅小区可设立临时停车位,供访客等临时停车使用。临时停车实行收费得，应当提供不少于2小时得免费停车；业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权得业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价得规定。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间得车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家、环卫等服务得临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。第四章其她服务收费管理第二十五条特约服务费,就是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取得费用。特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确疋.第二十六条代办服务费,就是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取得费用。代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定.第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用.物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用得，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户就是指接受供水、供电、供气、供热等服务得最终分户业主或者实际使用人。第二十八条代收代交费用，就是指物业管理区域内，共用得电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交得费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出与约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本得不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确得，按业主专有部分占建筑物总面积得比例分摊。业主（含空置房屋得业主）应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。物业服务企业可以按照约定向业主预收一定数额得费用，预收费用与实际分摊费用得差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费.第二十九条装修垃圾清运费，就是指业主或物业使用人装修房屋时产生得装修垃圾运送至住宅区内指定得集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生得费用。初次装潢按住宅建筑面积计收，每平方米3元。二次装潢按吨计量收取，由环卫部门上门收取。第三十条物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备得，建设及运行费用得承担按照有关规定执行，没有规定得按照约定执行.物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序得需要，向业主发放证照、门卡等所产生得制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应得服务成本；业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办得，可按照补偿成本得原则向申领人收取工本费。新建住宅小区实行门禁出入证（卡）或梯控卡管理得，建设单位（或物业服务企业）不得在房价与物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用与日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡、梯控卡等）。物业管理区域内得停车场实行门禁出入证（卡）管理得，应当免费为每车配置1张出入证（卡）。物业服务企业对临时来访人员实行持证管理得，可按照制作成本收取出入证（卡）押金,证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏得，可收取不高于押金数额得工本费。第三十一条利用业主共有部分、共用设施从事经营得，所得收益按照业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定得，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费.第五章行为规范第三十二条物业服务企业应当遵守法律法规与有关政策规定，加强价格自律,规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符得服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业将物业服务合同中得部分专业服务事项转包给其她企业得，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行与最终履行物业服务合同得责任•物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定得或者法律、法规规定以及相关行业规范确定得维修、养护、管理与维护义务得，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处（区镇人民政府）、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、市城管局、市物价局得投诉举报电话，接受业主或物业使用人得监督.新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费得有关情况，作为房地产销售明码标价得内容，在销售场所得显着位置公示。第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域得，服务成本与收支应当按物业管理区域分别核算。物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算•在物业管理区域内显着位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、镇（区、街道办）物业管理办公室及社区居民（村民）委员会得查询与监督，每次公示时间不少于15天。实行包干制计费方式得，物业服务企业应当对实施管理与服务得具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同得约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制计费方式得，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费得收支情况，并接受业主委员会得核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算与收支情况进行审计。审计费用得承担，按照物业服务合同约定执行。第三十五条业主应当按照物业服务合同得约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费得，业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳得，物业服务企业可以依据物业服务合同得约定，依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务与代收代交等费用。第三十六条物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金.物业服务企业收取物业服务得保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。第三十七条物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用得，其她部门与单位不得重复收取性质与内容相同得费用。第六章监督管理第三十八条市物价局应当对实行政府指导价管理得物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照市物价局得要求，如实反映情况，提供必要得资料。市城管局应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为得监管。市城管局应当会同市物价局，加强对招投标价格行为及履行合同得监督管理，及时处理物业服务投诉.物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营,提高物业服务水平。第三十九条市物价局与市城管局应当加强对物业服务及收费得监督检查。物业服务企业有下列行为之一得，由市物价局依据《中华人民共与国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚.（一）超出政府指导价收费标准得；（二）不按照规定提供服务而收取费用得；（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准得;（四）强制或变相强制服务并收费得；（五）接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用得；（六）不按规定实行明码标价得；（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况得；（八）其她违反价格法律、法规、规章规定得行为。第四十条市物价局、市城管局未按照《中华人民共与国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》与本细则管理与监督物业服务收费得，由上级物价部门、城管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任•第七章附则第四^一条其她管理人得物业服务收费可参照本办法执行。第四十二条服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项得，继续按原约定执行。第四十三条本细则由市市物价局会同市城市管理局在各自职权范围内负责解释.第四十四条本细则自2015年9月1日起执行，《关于印发太仓市物业收费管理实施细则得通知》（太政规〔2011〕8号）同时废止.附件一、太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格等级基准价格元/月、平方米）等级基准价格（元/月、平方米）等级基准价格（元/月、平方米）一级0、25二级0、45三级0、65四级0、85五级1、05六级1、25七级1、45注：1、上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费用。2、普通住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》实施.3、普通住宅小区建筑面积5万平方米（不含5万平方米）以下得,其普通住宅物业公共服务收费等级基准价格按《太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格》上浮10%执行。4、普通住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定期公布。?附件二、太仓市住宅小区停车服务收费标准类别汽车停放费（元/月）车位租金（元/月）备注小型车业主共有室外车位（室外道路停车）1000上浮不超过20%、下浮不限得范围内商疋业主专有室内车位500上浮不超过（购买车位）20%、下浮不限得范围内商疋专有室内车位、人防工程室内车位（租用车位）50200上浮不超过20%、下浮不限得范围内商疋业主专有室内车库（住宅自带车库）0机械架空式车位100150上浮不超过20%下浮不限得范围内商定临时停车进入小区临时停车,二小时（含二小时）内不收费；超过二小时（不含二小时），2元/次；超过四小时（不含四小时），4元/次;超过二十四小时得,按时按次累计收费。室外共用车棚室内共用车库物业管理区域内集中停放瞧管得摩托车及非机动车摩托车、助力车、电瓶车每月每辆8元每月每辆10元为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套得充电设施,其设施与充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取自行车每月每辆3元每月每辆5元