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房地产企业财务报表的综合分析

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房地产企业财务报表的综合分析 单独分析任何一项财务指标,都不足以全面地评价企业的财务状况和经营效果,而只有对各种财务指标进行系统的分析,才能对企业的财务状况作出合理的判断。因此,必须对企业进行综合的分析。  一、标准财务比率标准财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率指标体系和标准值。可以用来作为标准财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与经营资料,经过综合为一整体后,再据以求得的各项比率。标准财务比率的确定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为标准。这种方法是假设大多...

房地产企业财务报表的综合分析
单独 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 任何一项财务指标,都不足以全面地评价企业的财务状况和经营效果,而只有对各种财务指标进行系统的分析,才能对企业的财务状况作出合理的判断。因此,必须对企业进行综合的分析。  一、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 财务比率标准财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率指标体系和标准值。可以用来作为标准财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与经营资料,经过综合为一整体后,再据以求得的各项比率。标准财务比率的确定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为标准。这种 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 是假设大多数是正常的,社会平均水平是反映标准状态的。因此,如果企业的经营状况与平均水平不符,就意味着与正常状态不符。工业工程法是以实际观察和科学计算为基础,推算出一个理想状态作为评价标准。这种方法是以各变量之间有其内在的比例关系,且这种比例关系是可以被认识为假定条件的。在实务上,人们往往结合使用上述两种方法,互相补充,互相印证,很少单独使用一种方法来建立评介标准。对于用作标准比率的行业平均财务比率,在使用时注意以下问题:(1)行业平均指标一般是根据行业中部分企业抽样调查得来,如果其中有一个极端的样本,则行业平均指标就难以反映整个行业的实际情况。(2)行业内每个公司采用的会计方法不一定相同,每个企业的经营状况也可能存在较大差异,如有的企业存在大量债务,有的企业则债务很少。把这些各不相同的企业的指标加在一起平均,也将影响标准比率的权威性。(3)建筑与房地产行业的平均财务比率目前还未能获取。因此,采用标准比率进行比较分析时,应根据实际情况对行业平均财务比率进行一定的修正,尽可能建立一个可比的基础。 二、综合系数分析一项财务比率只能反映企业某一方面的财务状况。为了对企业进行综合的财务分析,可以选定若干财务比率,按其重要程度,给定一个分值,即重要性系,总和为1。然后将实际比率与标准比率比较,评出每项指标的得分,最后求出综合系数与重要性系数之和,以判明企业财务状况的优劣,这一方法称为综合系数法。现例举说明该方法的运用。恒星房地产股份有限公司选择十项常用的财务比率并给定分值,连同其标准值和实际值,编成财务比率综合分析表(见表1)。 表1财务比率综合分析表编制综合分析表的程序如下:1、选定评价企业财务状况的比率。通常是选择能够说明问题的重要比率。并且偿债能力、周转能力和获利能力三类比率因反映财务状况的侧重面不同,故应分别从中选择若干项具有代表性的重要比率。2、根据各项比率的重要程度,确定重要性系数。各项比率的系数之和应等于1。重要程度的判断,需根据企业经营财务状况、发展趋势以及企业所有者、债权人和管理人态度等具体情况而定。3、确立各项比率的标准值。财务比率的标准值是指各项财务比率在本企业现时条件下最理想的数值,亦即最优值。4、计算企业在一定时期各项财务比率的实际值。上例上各项比率的实际值的计算结果见表8-9。5、求出各项财务比率实际值与标准值的比率,称为关系比率。(其中,资产负债率低于标准值是一种有利指标,因而用标准值除实际指标求得关系比率)。6、求出各项财务比率的综合指数及其合计数。各项比率的综合指标是关系比率和重要性系数的乘积,其合计数可以作为评价企业财务状况的一个依据。一般而言,综合指数合计数如果为1或接近1,则表明企业状况基本上达到标准要求;如果与1有较大差距,则财务状况偏离标准要求较远。在此基础上,还可进一步分析具体原因。在表1中,各项财务比率综合指数的合计数为0.812,远远低于1,说明该企业的财务状况较差,应进一步深入分析具体原因。 三、标准比率分析法运用中的难点及弥补方法分析(一)标准财务比率分析法的关键技术是“标准评分值”的确定和“标准比率”的建立。(二)标准评分值的确定应注意以下问题1.一般认为企业财务评价的内容主要是盈利能力,其次是偿债能力,再次是营运能力,它们之间大致可按5:3:2来分配比重。再根据所选择的指标(参见第四章 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 分析5)确定各自的评分值。2.在给每个指标评分时,规定上限和下限,以减少个别指标异常对总分造成不合理的影响。上限可定为正常评分值的1.5倍,下限定为正常评分值的1/2。例如,总资产净利率的标准值为10%,标准评分为20分;行业最高比率为20%,最高评价为30分,则每分的财务比率差为1%(〖20%-10%〗÷〖30分-20分〗)。总资产净利率每提高1%,多给1分,但该项得分不超过30分。3.财政部于1995年公布了一套企业经济效益评价指标体系,并给定了标准评分值,可被企业参考。总评分值为100分,其中销售利润率15分、总资产报酬率15分、资本收益率15分、资本保值增值率10分、资产负债率5分、流动比率(或速动比率)5分、应收帐款周转率5分、存货周转率5分、社会贡献率10分、社会积累率15分。4.建设银行关于房开发企业信用等级标准,对于所使用的评价指标给定了评分值。见表2(三)标准比率的定量应考虑以下几个因素:1.国际水平。对于国内一些生产技术先进、经营状况好且效率高的企业,其指标的标准值应参照国际水平。2.国家 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和要求达到的目标。国家为了宏观管理的需要,在权衡社会总需求和总供给总体水平的基础上,往往要给一些重点企业下达一定计划或目标。那么,这些计划任务和目标可作为指标标准。3.企业所在行业的平均水平或同类先进单位达到的水平。一些指标的计算,如:资产贡献率、流动比率等会因行业不同而产生很大差异。因此,根据行业水平确定标准值是合理的。4.企业根据自身生产经营状况,为内部制定的计划、定额和业务标准。因为实现不了内部生产任务的企业,很难有好的经济效益。5.还有其他一些生产技术要求、设计能力或理论上应达到的水平,也可以作为定量标准。(四)行业标准指标的缺陷分析由于行业标准指标是根据部分企业抽样调查得出的,如果其中有一个极端的样本,则有可能歪曲整个行业的实际情况。另外,每个企业采用的会计方法不一定相同,而且资本密集型企业与劳动密集型企业可能加在一起平均,负有大量债务的企业可能与没有债务或债务较少的企业加在一起平均。上述因素在一定程度上影响了行业标准指标的科学性。(五)对行业标准比率的弥补方法。西方国家有关报刊上经常定期发布各种行业的财务指标,给财务指标对比评价带来很大方便。而我国目前暂时还没有这种行业平均财务指标公布,所以行业财务指标不易获得,此时企业可对自身经济效益进行纵向比较评价。其标准比率中可选本企业特定年份指标或历史最好的水平指标作基数进行评价,找出企业存在的差距。(六)在实际运用标准比率分析法时,如果遇到异常值,应对其进行必要的修正。具体情况如下: 1.资产负债率超过标准值时,并非好现象,不能因此多给分,可根据标准比率除以实际比率,使相对比率小于1,这样,实际评分会低于给定的权数。2.亏损企业的销售利润率、总资产报酬率、资本收益率和资本保值增值率等指标的实际财务比率是负数时,相对比率取零,该指标得分为零,而不给负分。这样,可避免亏损时综合评分过份下降。3.资本负债率、流动比率、应收帐款周转率和存货周转率的最高得分为基本权数得分的2倍。这样,可避免个别企业财务比率或行业平均财务比率异常时,引起综合评分过度异常。4.如果行业平均值为负数或零时,应对行业平均值进行必要的修正,使之大于零,然后进行综合评分。
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