XX地产项目XX地块前期定位思路报告

唐镇新地块初步构思一、理解项目二、理解市场三、项目定位思路四、项目愿景及初步构想一、理解项目-项目概要一、理解项目–交通优势二、理解市场-浦东发展规划浦东“一轴三带”总体布局的十二五规划一轴：从虹桥国际机场到浦东国际机场的上海城市发展主轴线的浦东段浦东面向世界的服务经济主导区域上海建设“四个中心”的核心载体三带：沿黄浦江综合发展带集中体现高端服务功能和国际都市风貌滨江沿海发展带浦东新一轮发展的产业延伸区、功能辐射区和战略承载区中部发展带集中体现浦东的产业实力和研发创新能力陆家嘴、迪士尼、浦东前滩、自贸区四大引擎初现，纵横大浦东，形成四足鼎立之势，浦东也将成为上海的经济引擎。二、理解市场-浦东人口情况极强的外部人口导入能力，新生二胎逐年增加的趋势愈发明显；常住人口增长依旧长期保持，无论户籍人口或流动人口，随着浦东经济发展的不断提升，人口基数愈发庞大。2014年末浦东户籍人口年龄结构南汇并入浦东数据来源：浦东新区统计局浦东新区人口流动情况（万人）年份年末常住人口年度人口增长户籍人口2000240.23164.872001247.567.33168.452002255.117.55172.822003262.897.78176.692004270.918.02180.92005279.198.28184.812006285.36.11187.562007305.3520.05191.162008305.70.35194.292009419.05113.35272.282010504.4485.39275.82011517.513.06278.532012526.398.89281.122013540.914.51283.792014545.124.22288.44浦东新区主要年份生育情况年份20002005201020132014出生人口995812363223372320126980第一孩9669（97%）11928(96%)20893（94%）20812（90%）23120（86%）第二孩285（3%）424（3%）1423（6%）2357（10%）3811（14%）多孩（≥3）411213249唐镇板块被陆家嘴金融中心、世博前滩商务核心、外高桥自贸区和迪士尼主题乐园四大引擎环绕，唐镇未来将成为上海最大的国际社区，浦东新引擎。唐镇周边产业园区环绕，西邻张江高科技园区，东靠金桥金桥出口加工区（南区），高质量人才聚集，国际化趋势明显。二、理解市场-唐镇，浦东之心的崛起外高桥（自由贸易区）世博前滩（商务核心）迪士尼（主题乐园）浦东机场（保税区）唐镇内部分为两大片区、双商业核心、南北居住区，预计人口承载规模在15万人左右二、理解市场-唐镇国际社区规划初具雏形教堂商业核心区香华山商业核心区北部居住片区南部居住片区本案外环线龙东大道华东路近五年唐镇板块住宅量价持续齐升，均价上涨超60%，15年至今唐镇板块成交29.7万方，均价3.6W/㎡；仁恒东郊花园为今年唐镇住宅成交第一，成交554套7.4万方，均价4.2W/㎡唐镇—供不应求，量价齐升，基本面健康二、理解市场-供求关系2015年至今唐镇板块住宅成交排名TOP10排名名称成交面积(㎡)成交套数（套）成交金额（万元）均价(元/㎡)1仁恒东郊花园73948554311968421872金融家53573470143497267853保集澜湾58269376199644342634唐镇壹号1166212837046317665绿城兰园·臻园2157311697525452076绿城玉兰公馆1918310293080485237保利御樽苑200749266990333718金领国际110367723337211469金大元御珑宫廷1555656615643957510毕加索小镇二期59852721948366732015年1-10月份成交887万㎡，同比2014年上浮63%，均价站稳33000元/㎡，同比2013年上涨26%，外环4w+已是常态二、理解市场-全市同等区位市场价格关系森兰仁恒森兰雅苑-4.6W森兰名轩-3.6w大场保利叶之林-3.2W平安大场地块楼板价28755元/㎡唐镇仁恒东郊花园-4.2w绿城玉兰公馆-5.4W周康中骏柏景湾-3.5W世茂云图-4w莘庄/梅陇春申中海寰宇天下-4.2w春申景城Midtown-4.0W森兰3.5W-4.5W大场3W-3.5W徐泾葛洲坝5W莘庄/梅陇春申3.8W-4.1W唐镇4.2W-5.4W周康3.5-4w浦东各板块产业及居住区均经历规划、发展至成熟阶段，整体呈现自市中心向四周外扩的景象，其板块价值自西向东逐渐递减二、理解市场-浦东市场价格梯度格局第一梯队第二梯队第三梯队陆家嘴滨江区域价值极高，为国际级金融商业圈、滨江景观优越，商务氛围浓厚，同时江景豪宅集聚，是浦东高端住宅聚集区，均价10万/㎡以上——第一梯队周康航新综合片区承接唐镇及张江，规划为先进制造、生物医药基地，其均价范围在3~4万/㎡——第三梯队森兰承接外高桥及金桥，为规划的高档国际社区，其均价范围在4~5万/㎡——第三梯队唐镇承接陆家嘴金融中心，继联洋碧云后，未来将成为上海最大的国际社区，其均价范围未来将达6-7万/㎡——第二梯队二、理解市场-唐镇未来价格趋势有望达到6-7万/㎡近年来唐镇板块近年来土地供应缺乏，挂牌地块基本会引来各大开发商争相竞拍，今年4月成交的两幅住宅用地，成交价格的溢价率高达近70%唐镇—土地溢价率飙升，土地楼板价直逼3w本案A：浦东新区唐镇新市镇D-04-07土地面积：52194.30㎡容积率：1.4成交总价：217000W溢价率：67.60%成交楼板价：29697元/㎡B：浦东新区唐镇新市镇D-03-05a土地面积：61248.50㎡容积率：1.7成交总价：290600W溢价率：69.20%成交楼板价：27909元/㎡AB二、理解市场-市场价值理解小结规划发展浦东已成为中国的产业中心和国际化窗口环伺的产业和大规划将使唐镇具有成为最具国际化住区的潜力价值理解同等区位价格关系—价格同比增长近3成，4w+已成常态唐镇市场基本面—供不应求，量价齐升，标杆项目均价超4.2w唐镇土地市场—成交溢价率飙升，未来售价预期6-7万元/㎡三、项目定位思路地块核心特征理解新市镇位于“唐镇国际新社区”，享受区域发展天然优越条件轨交站点紧邻轨道交通2号线东延伸段创新中路站，享受核心区先天优越发展条件,连接迪士尼、张江高科两大核心板块快速发展张江高科园区持续快速发展、大量高知人才持续集聚唐镇站地铁上盖商业项目、迪士尼等区域重大项目进入规划落位密集阶段土地出让情况火爆、2014年最新商业网点规划拉动板块发展，居住氛围初步形成“大”“大”唐镇国际社区规划下的大项目，总占地约1400亩，总开发面积接近百万平，拟吸引入住居民约3万人三、项目定位思路中高端改善型的新一代宜居国际社区社区的共生节奏以人为本的宜居生活场景社区的生长（住宅、配套、商业、学校、公园、景观河道）社区的可持续发展与一定的前瞻性四、项目愿景及初步构想“营造具有国际水准和前瞻性的宜居大型社区”四、项目愿景及初步构想需要重视的三个方面1、社区的生长性唐镇新地地处一个仍在不断变化建设中的新区，且规模较大，非一次性建成。合理的规划需要满足社区生长性的需求。我们需要十分关注：——合理制定开发的顺序和节奏，细化配套设施的建成时间。——规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 要提供一定的灵活性，满足社区自身不断生长和优化的需求。——整个开发周期进行持续性的客户研究，指导社区设计精准匹配客户需求。四、项目愿景及初步构想2、社区的宜居性社区规划应从生活场景出发，关注社区与配套之间的关联性，关注社区与社区、街道与中心、街道与社区、街道与人车的对话和空间尺度。——适宜的街巷步行空间，合理的道路断面、滨水空间、街角花园等。——提供合理的交通规划，细化交通换乘和停车安排。——打造宜人的社区环境，景观、服务配套、学校适当先行。——构建社区服务平台，全面提升服务品质。四、项目愿景及初步构想四、项目愿景及初步构想创智坊3、社区的多样性在保证居住品质和私密性的情况下，通过多样性的塑造，提升街区活力和吸引力。——提供多样性建筑形式，塑造丰富和趣味的社区环境。——区分生活性干道和交通性干道，满足街道不同配套功能和景观的营造。——丰富街区互动体验，集合休憩、景观（滨水公园）、滑板公园、餐饮、商业外摆区等。通过多功能的融合，创造多样化的生活。古北黄金城道步行街四、项目愿景及初步构想感谢聆听！