全国奥特莱斯考察总结报告

全国主要奥莱考察报告城市能量与奥莱关系研究黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏广西广东北京上海天津✪✪✪✪✪✪百联（杭州）杉井（宁波）佛罗伦萨燕莎友阿燕莎赛特百联（上海）米格天地佛罗伦萨金鹰（2个）百联（无锡）奕欧莱（苏州）百联（南京）杉井百联佛罗伦萨燕莎赛特斯普瑞斯米格天地友阿时代佛罗伦萨天河城（番禺）佛罗伦萨佛罗伦萨（青岛）赛特中国奥莱格局图 图标 黑标：已开业红标：已考察项目蓝标：未开业统计数据：已开业奥莱20个，未开业奥莱10个（仅统计5万㎡以上中大型标准奥莱，小型城市奥莱未统计）✪‹#›PART1京津主要奥莱考察北京燕莎奥特莱斯北京斯普瑞斯奥特莱斯天津佛罗伦萨小镇天津燕莎奥特莱斯‹#›一、燕莎奥特莱斯（北京）——陈旧而臃肿的中国奥莱销冠燕莎系(1)‹#›1、项目概况燕莎奥特莱斯于2002年开业，是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。项目分两期开发，第二期于2007年开业，迄此总规模12万方，是国内目前最大的奥特莱斯；2013年业绩达37亿元，也是国内业绩最高的奥特莱斯。项目坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。北京首都的吸附力，以及便利的交通条件使项目辐射达到晋察冀，吸引了大量周边城市人群，据统计该项目外地客户占成交1/3以上。项目LOGO位置:北京东四环工大桥西侧占地面积：建筑面积:12万平米经营面积:10万平米建筑风格:工厂大盒子开发商:燕莎集团店铺数量：360个停车位：2000开业时间：一期2002年，二期2007年2013年业绩：37亿元‹#›2、项目背景项目由北京燕莎控股集团投资建设。由燕莎友谊商城负责日常运营。北京燕莎控股集团是首旅集团成员企业。首旅集团是从事商业的主要专业运营管理企业集团。目前，拥有燕莎友谊商城、燕莎中心(凯宾斯基饭店)、贵友大厦、新燕莎铜锣湾商业公司、北京市印章艺术公司等13家子公司。燕莎集团在北京地区以及国内大区域中心城市和著名旅游景区，发展以服务国内外旅游者、商务客人及本地高端客户为主的高档都市百货店、品牌折扣店和大型购物中心以及大型高档旅游商务接待中心的配套商业服务设施。燕莎奥特莱斯在产权、经营权方面高度统一。通过统一招商、统一经营、统一管理的方法运营项目，是目前大型商业MALL的主要经营方式，此模式是保障项目经营成功重要前提条件。此外，北京燕莎控股集团是大型的贸易流通企业。在经营高档消费品方面具有优势，对于经营、招商国际品牌具有优越的资源和丰富的经验。这对项目的成功经营创造了良好的先天优势。‹#›3、区位及交通项目位于北京市朝阳区东四环南路9号，东四环与东三环之间。项目周边高速路网发达，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。项目距离市中心约10KM，距离北京首都国际机场约35KM。通过京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速可快速到达沈阳、北戴河、天津、石家庄等地。有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约20分钟可到达北京国贸广场；乘车约40分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁可到达项目周边(10#线劲松站)。燕莎奥莱燕莎奥莱‹#›4、项目 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 AB座总建面4万方，C座8万方，合计12万方，经营面积约10万方。从平面上看由A、B、C座三个区域呈“品”字形分布，各个区域相对独立，由停车及通道进行间隔。每个区域相对独立，组团特点明显。每个区域内功能相近，建筑形态一致。外部动线呈现围合渗透、循环互动的特点。多层设计，每个组团通过地面连接。其中A座二层，B座二层，C座三层。工厂化风格特点明显，外部视觉单调。A座B座C座‹#›动线设计：室外动线：项目在动线设计上较为典型的体现出了人车混行、围合渗透的特点。此类动线设计可以方便客户以最快的时间到达其希望到达的区域。在有限的空间里车流、人流交织在一起能较好的体现出活跃的氛围，有利于增强客户的购买冲动。各个组团之间相互独立，却又通过业种的不同规划形成互补、人流共享的作用，有利于形成一定区域的人流氛围。室内动线：在平面上，各个组团采用“回”字形动线设计，及开放式柜台布局(且内部通道较小)在客户的购物舒适度方面存在不足，但对于购买气氛的营造起到较好的作用。在纵向上，AB座的一、二楼仅靠一部扶梯和一部步梯连接，加上单层面积较大（约1万方），增大了客户到达不同区域的难度。在二期C座的规划上，燕莎对此做了修正，单层引入4部扶梯，改善了客户动线。AB座C座电梯电梯电梯电梯电梯‹#›5、VMD体系分析A、项目风格及整体视觉奥特莱斯在国外的发展经历了从粗放的工厂店到环境优美的购物中心或购物小镇的转变。燕莎作为中国第一个奥莱，在一期采用工厂式卖场。粗糙的建筑形态、直白的推广诉求，在形象上降低了项目的档次。‹#›B、公共空间及重要节点户外空间均作为停车场及人行通道，缺少景观节点、休憩场所，绿化也较为稀少，仅满足基本的停车和通行功能，缺乏附加值。室内有少量的绿化以及座椅，缺乏节点小品。‹#›C、店铺视觉形象展示C座为室内商业街形式，以专卖店的形式展示品牌。AB座内部设置为开放式柜台，货品密集，通道较窄。‹#›A、B座内部C座内部‹#›D、货品陈列货品展示区与仓储区并不分开，视觉感受较差。‹#›6、业态规划A、品牌定位从业态配比来看，该项目旅游配套、休闲配套、儿童配套基本没有，单一突出购物功能，基本是从百货的经营理念转变而来的奥莱项目。在三期开业后项目餐饮配套有所跟上，达到2家/万平米的配比。从货品档次来看，项目并不加重高端品牌的占比，而是以大众化的消费水平为主（如其中的意大利工厂直销店、西班牙工厂直销店，其鞋品价格大部分在1200~1600之间，特价款500~700）。从客户定位来看，该项目更多针对白领、中产阶层，而庞大的零售体量更是对北京周边的晋、翼、辽均有巨大的吸附力；据统计，该项目1/3客户来自周边省份。业态占比 休闲 男装女装 眼镜 钟 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 儿童内衣家居 皮鞋皮具 运动与户外 国际名品 餐饮 文化数码 24 57 15 27 33 44 31 49 20 32 7% 17% 5% 8% 10% 13% 9% 15% 6% 10%‹#›B、品牌布局B座A座C座皮鞋、皮具、饰品国际名品女装、男装运动、户外、体育餐饮、文化数码、烟酒茶食品欧洲精品集合店、眼镜、腕表、运动休闲服饰儿童、内衣、家居床品、羊绒裘皮真丝‹#›C、品牌清单 A座 　 　 　 　 1F 　 　 　 　 　 欧洲精品、GOLF系列、休闲服饰 　 Camelactive OMAS 雪傲 LACOSTE 　 JEEP 艾美 Samsonite G-STAR 　 BALMAIN 金狐狸 鸥玛 GUESS 　 MOVADO BIEMLFDLKK McDavid MISSSIXTY 　 ORIS 黄金熊 LACOSTE 万宝路 　 OLMA 万星威 CKJEANS LOGEEDINII 　 　 　 　 　 　 休闲男装区 眼镜区 钟表 　 ARMANI 宝格丽 英纳格 飞亚达 　 PRADA 萧邦 汉密尔顿 依保路 　 BRAX 卡地亚 天梭 Swatch 　 卡拉玛 GUCCI MIDO 卡西欧 　 暇步士 DIOR 依波路 D&G 　 BROOKS 雷朋 精工 GUESS 　 FIERLD 菲拉格慕 西铁城 DKNY 　 圣大保罗 ESCADA 雪铁纳 FOSSIL 　 BURBERRY TAGHEUER 罗马 MarcJacobs 　 隽唯 杰尼亚 维氏 EA 　 B.S.L PRADA 丽声 OMAS 　 Trek&travel BURBERRY BALMAIN 艾美 　 佛罗伦萨公爵 保时捷 MOVADO 　 　 LOGEEDINII LOTOS ORIS 　 　 　 阿玛尼 OLMA 　 2F 　 　 　 　 　 儿童世界、男女内衣、家居床品、化妆品精油 　 英派图斯 TRUSSARDI KENZO 欧迪芬 　 棉田 水孩儿 Catimini 安莉芳曼妮芬 　 罗莱家纺 派克兰帝 LEVI'S CKUnderWear 　 ELLE 海辰贝贝 LACOSTE 黛安芬 　 馨亭 米奇妙 Jacdi 华歌尔 　 ZUCCHI JEEP 欧开蒂 兰卡文 　 喜莱登 蒙娜丽莎 ADIDAS 爱慕 　 ESPRIT床品 皮尔卡丹 NIKE 舒雅 　 FRETTE 　 　 　 B座 　 　 　 　 1F 　 　 　 　 　 名品鞋区、箱包皮具、饰品帽子 　 　 　 帕翠亚 ALVIEROMARTINI GEOX 剑桥 　 BALDININI 诺贝达 SIOUX JEEP 　 BRAUNBUFFEL 威尔萨斯 ECCO JAGUAR 　 梅尔代格 维氏 GABOR 嘉里奥 　 法拉尤斯 DELSEY CLARKS DANIELHECHTER 　 万利威德 ACE 马飞仕图 夏利豪 　 凯萨大帝 外交官 LOTTUSSE 林宝坚尼 　 LOAKE EMINENT 24HOUR LESPORTSAC 　 都彭 CROWN 凯萨罗帝 姬龙雪 　 沙驰 HR 迪桑娜 布兰施 　 SKAP 克雷斯丹妮 KIPLING TONYPEROTTI 2F 　 　 　 　 　 运动服装、运动鞋、户外用品、体育用品 　 Adidas KAPPA MLB 乔丹 　 NIKE360 NIKE 李宁 苹果 　 三叶草 Columbia THENORTHFACE LOTTO 　 阿迪达斯包 乔山 米高 爱世克私 　 耐克包 傲胜 CONVERSE 美津浓 　 UMBRO OGAWA PUMA 安踏 　 EXR Kenmont REEBOK Rapido 　 K1XAIRWALK OYEA NEWBALANCE 　‹#› C座 　 　 　 　 　 1F 　 　 　 　 　 　 国际名品 　 　 　 　 　 Aquascutum雅格狮丹 D'URBAN Timberland FERAUD 　 　 Zegna KENT&CURWEN GANT Liola 　 　 KENZO Autason COACH PORTS 　 　 MaxMara GIVENCHY UGG MARCCAIN 　 　 MISSONI HUGOBOSS JESSICA D&G 　 　 ESCADA CERRUTI1881 EPISODE Misreel 　 　 TRUSSARDI Dunhill MOSCHINO LT 　 　 Sasa GIEVES&HAWKES ANTEPRIMA McDonald’s 　 　 I.T CANALI PAUL&JOE PAPAJOHN'S 　 　 OLIVERGRANT PINK ST.JOHN COLDSTONE 　 　 Y-3SLVR SWAROVSKI Windsor STARBUCKSCOFFEE 　 　 FENDI TOMMYHILFIGER BANKOFCOMMUNICATION RBT 　 　 AIGNER 　 　 　 　 2F 　 　 　 　 　 　 时尚女装、绅士服装 　 　 　 　 　 ESPRIT 雅迪斯 CHARRIOL BRAUNBUFFEL 　 　 AHNSIL MALABATA BUGATTI 罗西奥阿斯柯利 　 　 CAGLIARIEXCHANGE Sunfed 奥维利 罗马世家伯爵勃朗 　 　 莱茵福莱尔 Marisfrolg 罗朗巴特 DanielHechter 　 　 朗姿 LIU.JO 卡博尔 S.D.Spontini 　 　 T.B2 TRUCCO 萨里奥托歌德克依 FUENTECAPALA 　 　 CARA DIKTONS 玛珂爱萨尼 夏蒙 　 　 M.TSUBOMI FINITY 朗维高 皮尔卡丹 　 　 MAXSTUDIO S.T.Dupont 诺贝达 仕东利 　 　 JOAN&DAVIDEQ:IQ WINDSOR 金利来 BASLER 　 　 马克张 凯文凯利 迪莱 　 　 3F 　 　 　 　 　 　 中西餐饮、图书音像、烟酒茶叶食品、文化数码、儿童世界 　 　 　 餐饮 文化数码区 　 同仁堂 拿渡麻辣香锅 APPLE 伊莱克斯 JEEP数码包 　 东来顺 华夏典当行 HP 瑞士风 E人E本 　 权金城 宝岛眼镜 佳能 美的 百瑞高 　 半亩园 食品厅 尼康 联想 易视宝 　 晋茗府私家小厨 精品烟酒 莱卡 东芝 三星 　 紫金轩茶餐厅 儿童乐园 SONY 欧姆龙 林宝坚龙 　 御嘉上品美食广场 会员中心 松下 KATA 科沃斯 　 云南客栈 时尚居 飞利浦 森泰斯 福威克 　 禧满多涮涮锅 品福轩涮涮锅 手机精品 乐摄宝 ZIPPO 　 和合谷 至爱 万宝龙笔 图丽 Caseti 　 　 　 派克笔 威迪文 　‹#›D、国际品牌入驻情况 核心奢侈品 主流奢侈品 轻奢 国际性品牌 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 26 8 36 19 39 7 17 10 占比 31% 占比 53% 占比 18% 占比 59% ARMANI √ a.testoni √ agnes.b √ BRAX √ Balmain 　 CERRUTI1881 √ ArmaniJeans 　 BROOKSBROTHERS √ BALLY 　 CORNELIANI √ ADOLFODOMINGUEZ 　 CalvinKlein Jeans √ BOTTEGAVENETA √ CALVINKLEIN √ Aquascutum 　 DANIELHECHTER √ BULGARI √ CANALI √ A/X 　 DKNYJEANS √ BURBERRY 　 Daks 　 AUTASON √ GANT √ CELINE 　 DUNHILL √ BRAUNBUFFEL 　 GAP 　 DOCLE&GABBANA 　 Dsquared2 　 Braccialini 　 GUESS √ ErmenegildoZegna √ DonnaKaran 　 COACH √ iBlues 　 ESCADA √ ETRO 　 CLUBMONACO 　 LUBIAM 　 FENDI 　 FERRE 　 C'N'C 　 LACOSTE √ GUCCI √ GIEVES&HAWKES √ DavidMayerNaman 　 NAUTICA √ KENZO √ GIVENCHY √ DIESEL 　 MissSixty 　 LOEWE 　 HUGOBOSS √ DKNY 　 Pinko 　 MAXMARA √ JIMMYCHOO 　 D'urban √ PennyBlack 　 MarcJacobs 　 Kent&Curwen √ FollioFllie 　 Smalto 　 Mulberry 　 LANCEL 　 FURLA 　 Tommyhilfiger √ MONCLER 　 MAX&CO 　 GIADA 　 　 　 PRADA/MIUMIU 　 MORESCHI 　 GAUDI 　 　 　 RobertoCavalli 　 MOSCHINO √ JUICYCOUTURE 　 　 　 RalphLauren 　 PALZILERI 　 KateSpade 　 　 　 SalvatoreFerragamo 　 PAUL&SHARK 　 IceIceberg 　 　 　 TOD'S 　 PORTS √ I.T √ 　 　 TRUSSARDI 　 RedValentino 　 LLYOD 　 　 　 VALENTINO 　 S.D.SPONTINI 　 Lottusse 　 　 　 VERSACE 　 S.T.Dupont √ LIU.JO 　 　 　 　 　 ST.JOHN √ Longchamp 　 　 　 　 　 SWAROVSKI √ MICHAELKROS 　 　 　 　 　 ThomasPink √ MCM 　 　 　 　 　 IceIceberg 　 MarcByMarcJacobs 　 　 　 　 　 JUSTCAVALLI √ PatriziaPepe 　 　 　 　 　 TruTrussardi √ POLORalphlauren 　 　 　 　 　 VERSACECOLLECTION 　 UGG √ 　 　 　 　 VERSUS 　 TrussardiJeans 　 　 　 　 　 Y-3 √ ToryBurch 　 　 　 　 　 Blumarine 　 TRANOI 　 　 　 　 　 　 　 TUMI 　 　 　 　 　 　 　 VERRI √ 　 　 　 　 　 　 VersaceJeans 　 　 　‹#›7、服务性分析商场提供服务：顾客问询、礼品包装、提供婴儿车残疾车、广播寻人服装修改验光配镜钟表维修皮鞋维修外币兑换儿童乐园项目的服务性更多体现在购买上，服务内容较为传统。在更为细致化、人性化的服务项目上，燕莎较为缺乏。洗手间档次较高合计休闲餐饮20家，比例为2/万平米营业面积。洗手间配比为5000平米：1个，数量较少，但环境较好，清洁度较高。‹#›8、项目 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 燕莎作为中国第一个奥特莱斯项目早已深入人心，经过12年经营，已经拥有稳定的客户群。该项目所处的东四环片区，随北京的快速发展，已从郊区概念转变成为城市中心，而项目亦成为城市中心商场。伴随北京经济快速发展，商业格局升级带来的奥莱市场蓬勃发展，燕莎营业额亦快速稳步增长。燕莎老式的建筑，陈旧的经营手法，在北京快速变化的商业市场中已经渐渐落伍。 业绩 2002年营业额3亿元，2013年37亿元，年均增长率25% 坪效 项目总建面12万方，经营面积约10万方，坪效约为3.7万元/年/平米（即3083元/月/平米）‹#›二、佛罗伦萨小镇（天津）——国内最贵的奥特莱斯‹#›1、项目概况佛罗伦萨小镇全称“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”，是国内首座纯正意大利风格的奥特莱斯。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括多个首次登陆中国outlets的世界级名牌以及更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括，满足了各种消费者的多层次购物需求。位置:天津市武清区前进道北占地面积：18万平米（约270亩）建筑面积:6万平米经营面积:4.2万平米建筑风格:意大利风格开发商:意大利RDM集团、美国威特公司店铺数量：停车位：2800开业时间：2011年2013年业绩：17亿元项目logo‹#›2、项目背景芬琴集团创建于1979年，其业务主要集中于三个领域：时尚、零售和房地产开发。其房地产开发业务包括一个主要由零售和住宅/酒店资产组成的投资组合，价值约合18亿美元。该集团目前管理着20多个开发项目，总面积逾60万平方米。 在时尚和零售领域，芬琴集团持有多项许可，并创建了包括CalvinKlein、Guess及JeanPaulGaultier在内的众多重要全球品牌。他们与多家主要意大利品牌保持着密切的合作关系，这为其奥特莱斯业务提供了有力的支持。RDM始创于意大利，属于芬琴集团零售部分子公司，在欧美地区拥有相当成功的项目开发经验。RDM以极富战略性的布局在意大利各地设立了多个名品奥特莱斯，其精心策划的选址都最大程度地增加了集团的收益。在RDM开发的众多项目之中，还包括欧洲最大的奥特莱斯购物中心Serravalle。美国威特集团于1981年在纽约成立，经过30年的发展，威特集团已成长为一个跨国集团，旗下包括威特供应链服务，威特服装，威特国际房地产投资开发和威特亚洲零售.佛罗伦萨小镇由RDM集团、美国威特集团、香港基汇资本和新加坡亨德森房地产投资开发，而RDM集团的母公司是意大利FINGEN（芬琴）集团，主要意大利奢侈品牌全部为其长期的合作伙伴，而威特长期零售品牌提供供应链服务，因此佛罗伦萨小镇天生便具备对国际名品的招商优势，这点也可以在对该项目的品牌分析中清晰看到。‹#›3、区位及交通佛罗伦萨小镇位于京津之间的天津武清区，距北京三环路68公里，天津市中心38公里，附近有多条高速路及国道通过，从北京和天津自驾车经京津唐高速和京津高速均可便捷到达，从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。京津高铁经过项目所在的武清区，且武清区高铁站距离小镇的主要入口仅100米。小镇特设免费班车，平日一日一班往返京、津；周末及节假日一日二班。连接高铁站点与项目的天桥‹#›4、项目规划在建筑布局规划上：项目采取并列式的设计，横向上形成了3条双边商业街。在建筑风格上，各街区分别为威尼斯风格、佛罗伦萨风格和罗马风格。所有商铺均为一层（部分有结构上的假两层），还原了传统商业小镇的单层双边购物形态。在景观打造上：项目共设置7个景观节点面积（600~2000㎡不等）和一条水系景观轴（均以意大利著名景点命名），极大的丰富了项目的观赏性和休闲感。罗马风格威尼斯风格佛罗伦萨风格圣卡洛广场圣门廊圣彼得广场圣乔瓦尼广场罗马剧场圣马克广场圣保罗广场‹#›在人流动线的规划上：动线基本呈“田”字形，通过广场节点转换东西和南北。在同向路径上，避免了大弧度的曲线形，使消费者能够清晰自己所处位置。整体而言，该项目的人流动线简单易懂，清晰明了，行走效率高。在空间尺度的把握上：建筑的层高与行走道路的宽度之间比例把握恰当。街道净宽约7米，与两侧建筑高度（约7~10米）形成适宜的比例关系，既不觉得压抑，又能够有效增强两侧商铺的人流互动；街边廊道净宽约3米；3-4人并列行走不觉拥挤。主入口次入口次入口次入口‹#›在店铺设计上：主流店铺经营面积控制在140-250平米之间，既能保证品牌的数量和丰富性，又降低了招商难度及商户的培育期经营压力。广场周边设置少量中大型店铺(400-1000)平米，作为主力品牌的旗舰店面，提升整体形象。中大型店总数量不超过20个。多数店铺面宽进深比在1:2左右，比例合适，铺面方正实用。店铺的面宽基本在8米以上，保障了品牌的展示效果。在细节设计上：两边高中间低，排水管在道路中间以利于排水的街道、走廊里设置的电源接口、多处设置摄像头等，均为项目后期的营运使用提供了良好的硬件基础。‹#›5、VMD系统分析A、宏大场景奠定项目高品质基础①、入口具有仪式感和意大利风格的主入口，给予消费者高品质的第一印象。入口造型为16世纪晚期贝加莫威尼斯风格的巨大拱门和圣马可广场的钟楼，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。‹#›北侧入口造型为中世纪塔楼和城堡。东侧入口为典型的北部意大利风格，引导着消费者经过一系列的建筑及其连廊，进入项目中心位置。‹#›A、宏大场景，奠定项目高品质基础②、节点意域风情浓烈的大节点，赋予项目出众的景观品质。‹#›B、到位的细节，真实还原意大利风格小镇①、走廊部分回廊采用罗马式十字拱覆盖方形的建筑空间，把拱顶的重量集中到四角的柱子上，这种设计不仅使空间更为开敞，而且也使其更具复杂性和美感。②、弧形元素建筑多采用拱门，马蹄形门窗，柳叶形门窗以及大量的曲线和非直角元素，因而无论是室内或者室外，都形成一种独特的浑圆造型。‹#›③、装饰元素立面常用格栅或线型元素点缀，如檐口，女儿墙或观景平台扶手等处，且窗口部分均有百叶窗等遮阳装饰。④、特色景中窗非承重墙多运用半穿凿或者全穿凿的方式来塑造景中窗。这是威尼斯所在的地中海地区建筑风格的一个情趣之处。‹#›⑤、铺装地面铺装变化而富有情趣的，既能起到导流作用，又增强了行走的趣味性。材质主要以自然质感的砖石为主，但铺装材料多切割成 规则 编码规则下载淘宝规则下载天猫规则下载麻将竞赛规则pdf麻将竞赛规则pdf 的形状，适当地使用彩色瓷砖作主题性表达。古罗马神话“母狼乳婴”的彩瓷拼画。‹#›⑥、灯光佛罗伦萨小镇奥特莱斯项目的照明设计层次分明，动静结合。夜景以道路，广场，运河，景观，建筑以及标志性照明形成点线面结合的布局，并合理选择照明设备的布局、尺寸、形状和光色，以此体现照明体系的等级，形成活泼生动的氛围，同时考虑不同视点的视觉感受。线光源（室内吊顶处装饰槽灯，管灯等）。点光源（室内天花吊灯，吸顶灯，射灯；室外立面壁灯，聚光灯，投影灯；景观路灯，地灯，草坪灯等）。‹#›面光源:佛罗伦萨小镇奥特莱斯项目的照明设计中较少用直接的面光源，而基本采用点光源串联成线成片的方式达到二维或三维的照明效果，使各个街区立面的夜景更富有韵律感。‹#›C、店铺形象展示项目内店铺分奢侈品旗舰店（400~1000㎡）与普通店（140~250㎡）两类。旗舰店侧重展示品牌奢华档次，普通店侧重品牌形象。两类店铺形象均达到正价店的展示水准，均与项目建筑品质相得益彰。‹#›廊道外部店招门顶店招门侧店招项目店招分为门廊外、门顶、门侧三个不同方向、视线角度、层次，统一风格及设计，大小适中，既保证了整体效果，又有效解决了廊道对店铺的遮挡问题，效果较好。‹#›D、货品展示由于保证了每个品牌的店铺面积均在150㎡以上，内部空间较为宽裕，所以货品的陈列能够较为有序、整洁。品牌商也加大对店铺装修的投入，并未因是折扣店而降低装修标准。项目对店铺内美陈要求较高，无论大小品牌，都做到了正价店的陈列水平。折扣信息醒目标示出来，活跃了销售氛围。‹#›6、业态规划A、品牌定位从项目业态构成来看，零售品类较为完善，但基本没有儿童品类，也并无亲子类功能，集中突显购物功能。零售主要分为国际品牌、女装、皮鞋皮具、休闲、运动户外、男装6大类别，提供166家品类丰富的奢华及时尚精品。其中Prada和Fendi首次登陆中国奥特莱斯，还有GiorgioArmani、SalvatoreFerragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler、Missoni以及Lancel等；另外一些时尚生活品牌还包括Diesel、Coach、Guess、CKJeans、FollieFollie、Samsonite和BMWLifestyle等。项目有休闲餐饮品牌12家（3家/万平米），较好的解决了项目远离市区的餐饮配套需求。项目的主要目标客户群为高端消费人群及时尚白领一族。 类别 国际品牌 绅士男装 摩登女装 户外运动 时尚休闲 餐饮 家居内衣 童装玩具 皮鞋皮具 美妆 合计 品牌数量 29 16 28 16 28 12 6 2 28 1 166 占比 17% 10% 17% 10% 17% 7% 4% 1% 17% 1% 100%‹#›B、业态布局业态布局首要参照品牌档次，其次依据品类进行排布。奢侈品并未像传统商场设置在项目主入口以提升项目档次，而设置在了较为僻静的圣乔瓦尼广场，并加大了该区域建筑和环境的投入，保证了奢侈品消费的私密性和尊贵性。国际一线品牌国际二线品牌、轻奢休闲新开业品牌，类别不一运动、户外皮鞋、皮具男装、女装‹#›C、品牌清单 国际名品A.TESTONIALFREDDUNHILLARMANIOUTLETBALLYBOTTEGAVENETABULGARIBURBERRYCALVINKLEINCOLLECTIONCELINECOACHBisFENDIGUCCIHUGOBOSSLANCELLOEWEMAXMARABarBMONCLERPRADASALVATOREFERRAGAMOTOD'STORYBURCHVERSACEZEGNAOUTLETSTORE 摩登女装ADOLFODOMINGUEZANMANI/GIVHSHYHAWAZONAABADGLEYMISCHKABEANPOLEBREAD&BUTTERD&DDAZZLED'ZZITELEGANTPROSPEREUROCOUTUREFERAUDFIVEPLUS+G2000JESSICA/EPISODEJEFENJOAN&DAVIDJORYA/JORYAWEEKENDM.TSUBOMIMARISFROLGMAXSTUDIOMOTIVIOASISOCHIRLYPORTSINTERNATIONAPRICHROEMTHEORY 绅士男装 BMWLIFESTYLEBYFORDCALLISTODAVIDMAYERDIDIBOYG2000/MICHAELWYLER/GALAXYGIEVES&HAWKESKENT&CURWENMVIOPALZILERIPORTSINTERNATIONALROBERTADICAMERINOS.D.SPONTINIS.T.DUPONTSATCHISCOFIELDTNGTTRENDIANOVERRIVSKONNE 休闲时尚 AMERICANEAGLEAIGLEBROOKSBROTHERSCALVINKLEINJEANSCARNIVALCROCSDENIZENDIESELEDWINESPRITGAPBisGASGUESSHUSHPUPPIESJEEPLACOSTEBisLEELEVI'SMCSMARLBOROMISSSIXTY/ENERGIENAVIGARENAUTICANOVOPLUSTOMMYHILFIGER 运动户外ADIDASBisCOLUMBIACONVERSE/SKECHERSFILAJACKWOLFSKINLAFUMALININGLOTTONEWBALANCENIKEOAKLEYBarNBisPUMARAPIDOBisROCKPORTSALEWATHENORTHFACETIMBERLAND寝具内衣Lingerie&BeddingAIMERFRETTECALVINKLEINTRIUMPHELLEWACOAL  皮鞋箱包配饰 AMERICANTOURISTERBELLECITYCHAINDRAGONSTARECCOFOLLIFOLLIEFURLAGEOXGIORGIOFABIANIINNIULESAUNDALOTTUSSEMAUDFRIZONNINEWESTSKAPS.T.DUPONTSHOESSAMSONITESWAROVSKITODLLONWOOZENOBI童装玩具 BEBELUXFIONA'SPRINCEJACADIKIDSLANDBisSUPRETOTS‹#›D、国际品牌进入度 核心奢侈品 主流奢侈品 轻奢 国际性品牌 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 26 20 36 12 39 14 17 10 占比 77% 占比 33% 占比 36% 占比 59% ARMANI √ a.testoni 　 agnes.b 　 BRAX 　 Balmain 　 CERRUTI1881 　 ArmaniJeans 　 BROOKSBROTHERS √ BALLY √ CORNELIANI 　 ADOLFODOMINGUEZ √ CalvinKlein Jeans √ BOTTEGAVENETA √ CALVINKLEIN √ Aquascutum 　 DANIELHECHTER 　 BULGARI √ CANALI 　 A/X 　 DKNYJEANS √ BURBERRY √ Daks 　 AUTASON 　 GANT √ CELINE √ DUNHILL √ BRAUNBUFFEL 　 GAP √ DOCLE&GABBANA 　 Dsquared2 　 Braccialini 　 GUESS √ ErmenegildoZegna √ DonnaKaran 　 COACH √ iBlues 　 ESCADA 　 ETRO 　 CLUBMONACO 　 LUBIAM 　 FENDI √ FERRE 　 C'N'C 　 LACOSTE √ GUCCI √ GIEVES&HAWKES 　 DavidMayerNaman √ NAUTICA √ KENZO 　 GIVENCHY √ DIESEL √ MissSixty √ LOEWE √ HUGOBOSS √ DKNY 　 Pinko 　 MAXMARA √ JIMMYCHOO √ D'urban 　 PennyBlack 　 MarcJacobs √ Kent&Curwen 　 FollioFllie √ Smalto 　 Mulberry √ LANCEL √ FURLA √ Tommyhilfiger √ MONCLER √ MAX&CO 　 GIADA 　 　 　 PRADA/MIUMIU √ MORESCHI 　 GAUDI 　 　 　 RobertoCavalli 　 MOSCHINO 　 JUICYCOUTURE 　 　 　 RalphLauren √ PALZILERI √ KateSpade √ 　 　 SalvatoreFerragamo √ PAUL&SHARK √ IceIceberg 　 　 　 TOD'S √ PORTS √ I.T √ 　 　 TRUSSARDI 　 RedValentino 　 LLYOD 　 　 　 VALENTINO √ S.D.SPONTINI √ Lottusse 　 　 　 VERSACE √ S.T.Dupont √ LIU.JO 　 　 　 　 　 ST.JOHN 　 Longchamp √ 　 　 　 　 SWAROVSKI √ MICHAELKROS √ 　 　 　 　 ThomasPink 　 MCM √ 　 　 　 　 IceIceberg 　 MarcByMarcJacobs 　 　 　 　 　 JUSTCAVALLI 　 PatriziaPepe 　 　 　 　 　 TruTrussardi 　 POLORalphlauren 　 　 　 　 　 VERSACECOLLECTION 　 UGG √ 　 　 　 　 VERSUS 　 TrussardiJeans 　 　 　 　 　 Y-3 　 ToryBurch √ 　 　 　 　 Blumarine 　 TRANOI 　 　 　 　 　 　 　 TUMI 　 　 　 　 　 　 　 VERRI √ 　 　 　 　 　 　 VersaceJeans 　 　 　‹#›7、服务性分析商场提供服务：顾客问询、礼品包装、提供婴儿车及残疾车、免费雨伞租借。免费班车儿童乐园贵宾厅服务，会员专属高铁车票报销（单笔购物600元以上）会员专属多项服务合计休闲餐饮10家，比例为2.5个/万平米营业面积。洗手间合计配比为1个/万平米，环境良好，清洁度高。餐饮、卫生间分散布局，且服务半径适宜，顾客使用方便。餐饮多设置于各个街道尽端，能够有效带动客流的循环。餐饮卫生间‹#›8、项目总结佛罗伦萨小镇作为国际专业奥莱开发商进入中国的第一个项目，表现堪称优秀。客观而言，该项目在区位和交通上相较京津其他奥莱并不占优，但从业绩表现和增长速度来看，小镇有后来居上的态势。项目品质高（忠实还原意式购物街区）、品牌能级强（RDM对品牌掌控力非常强，如国际品牌无集合店，均为品牌商或代理商开设的直营店）、经营水平优秀（RDM丰富而专业的经营能力），三者得到高度统一，从而弥补了区位上的弱势。从投资角度来看，小镇的前期投入过高（单方造价达到8000元/平米），利润率偏低（大牌的扣率普遍偏低），投资回报率并不高。在未来经济环境不确定的情况下，奢侈品消费或将进一步收缩，该项目未来走势尚需观察。 业绩 2011年营业额6亿元（6月开业），2012年13亿元，2013年17亿元 坪效 项目目前总建面6万方，经营面积约4.2万方，坪效约为4万元/年/平米（即3373元/月/平米）‹#›三、斯普瑞斯奥特莱斯——寻求差异化之路的奥莱‹#›1、项目概况斯普瑞斯奥特莱斯位于北京机场商圈内，紧邻机场二高速侧，距离赛特奥莱仅12公里。该项目分三期开发，目前开业的一期总面积不足2万方。项目采用西班牙风格，定位“年轻、时尚、家庭化公园式购物场所”，以谋求在北京激烈的奥莱竞争环境下的一席之地。位置:朝阳区金盏乡森林公园东1号占地面积：6万平米建筑面积:1.8万平米经营面积:1.4万平米建筑风格:西班牙风格开发商:斯普瑞斯奥特莱斯商城品牌数量：91个停车位：800开业时间：2011年6月2013年业绩：未披露‹#›2、项目区位及交通项目位于北京新机场高速侧，自驾车可便利达到；项目周边无轨道交通，非自驾车到达有困难。项目开设免费班车，于项目周边地铁4、6号线出口接送。六环五环四环三环首都机场赛特奥莱斯普瑞斯项目背景：该项目由金盏乡政府与斯普瑞斯奥特莱斯商城（主要股东为北京服装协会和北京雪莲集团），均无商业经营背景，该项目的招商与运营由戴德梁行操作。‹#›3、项目规划项目呈对称形态，商铺大部分为一层，仅规划少量的二层商铺作为餐饮配套。在动线规划上，由于规划中的A、B内环线交汇点过于狭窄而变成断头路，一方面造成了部分死铺，另一方面使人流动线成为简单的“日”字形，过于单调乏味。加上项目占地面积较小、店铺数较少，最终使人感觉该项目体量过小，品牌丰富度较差。“日”字形环线的步行道尺度过宽(目测约10米)，且铺装形式和颜色单一，给人造成一种空旷的感觉，不利于营造商业气氛。内环线A内环线B‹#›4、VMD系统分析该项目建筑形态、绿化景观较好，能让消费者产生公园式购物街区之感。多处设置的休闲小品、座椅可营造较好的休闲氛围。店铺的外部形象较好，品牌的展示与建筑形态、绿化氛围较为和谐。‹#›店铺内部货品的陈列水平各家参差不齐，商场对此缺乏统一的监管，而任由品牌商自行管理。美美乐高Bauhaus连卡佛‹#›Wo2LeoSPIGECOZZI‹#›5、业态规划A、项目定位：由于项目体量偏小，且交通条件受限，难以与其他大型奥莱竞争，所以该项目寻求差异化定位，专注时尚、潮流、年轻人群和家庭人群，在品牌上引入连卡佛、EDhardy、IT、AT、BCBG、PartriziaPePe、JuicyCouture、clubMonaco、Y-3、Bauhaus、Quiksilver等潮牌，以及bebelux、NIKEKIDS等儿童品牌。 类别 名品潮牌 休闲时尚 快时尚 男装 运动户外 其他 合计 数量 15 21 15 16 13 3 83 占比 18% 25% 18% 19% 16% 4% 100%‹#›B、品牌清单 名品潮牌 休闲时尚 快时尚 男装 运动户外 其他 连卡佛 O'2nd THESWANK ST.JOHN NIKEGOLF Belle JOYCE TennieWeenie E-LAND PALLADIUM KOLONSPORT 乐高 JuicyCouture Prich Test-Tube FLASHGEO NewBalance Clarks ClubMonaco Roem MO&Co. TomSun Li-Ning 　 WHO.A.U Scofield/Hunt D&N ZioZia Puma 　 PaulFrank CAT less Fairton Adidas 　 UpperLuxury PLORY BasicHouse Carnival Sperry 　 EdHardy Lacoste Esprit Cerruti1881 TheNorthface 　 Y-3 Lee Trendiano K&C JackWolfskin 　 J.LINDEBERG CROCS I'MDavid G&H Toread 　 7FORALLMANKIND CalvinKlein ME&CITY ALEXBRUNI Columbia 　 IT Levi's ON&ON VASTO NIKE 　 LaneCrawford JEFFBANKS Folder SD.Spontini VANS 　 JustCavalli JNBY Zero Leo 　 　 MaisonMode 速写 Johnwehl Navigare 　 　 　 EIN 　 Satchi 　 　 　 Broadcast 　 　 　 　 　 Ochirly 　 　 　 　 　 FivePlus 　 　 　 　 　 A.Testoni 　 　 　 　 　 Wo2 　 　 　 　‹#›C、国际品牌进入度 核心奢侈品 主流奢侈品 轻奢 国际性品牌 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 数量 入驻情况数量 26 0 36 8 39 3 17 2 占比 0% 占比 22% 占比 8% 占比 12% ARMANI 　 a.testoni 　 agnes.b 　 BRAX 　 Balmain 　 CERRUTI1881 √ ArmaniJeans 　 BROOKSBROTHERS 　 BALLY 　 CORNELIANI 　 ADOLFODOMINGUEZ 　 CalvinKlein Jeans √ BOTTEGAVENETA 　 CALVINKLEIN 　 Aquascutum 　 DANIELHECHTER 　 BULGARI 　 CANALI 　 A/X 　 DKNYJEANS 　 BURBERRY 　 Daks 　 AUTASON 　 GANT 　 CELINE 　 DUNHILL 　 BRAUNBUFFEL 　 GAP 　 DOCLE&GABBANA 　 Dsquared2 　 Braccialini 　 GUESS 　 ErmenegildoZegna 　 DonnaKaran 　 COACH 　 iBlues 　 ESCADA 　 ETRO 　 CLUBMONACO √ LUBIAM 　 FENDI 　 FERRE 　 C'N'C 　 LACOSTE √ GUCCI 　 GIEVES&HAWKES √ DavidMayerNaman 　 NAUTICA 　 KENZO 　 GIVENCHY 　 DIESEL 　 MissSixty 　 LOEWE 　 HUGOBOSS 　 DKNY 　 Pinko 　 MAXMARA 　 JIMMYCHOO 　 D'urban 　 PennyBlack 　 MarcJacobs 　 Kent&Curwen √ FollioFllie 　 Smalto 　 Mulberry 　 LANCEL 　 FURLA 　 Tommyhilfiger 　 MONCLER 　 MAX&CO 　 GIADA 　 　 　 PRADA/MIUMIU 　 MORESCHI 　 GAUDI 　 　 　 RobertoCavalli 　 MOSCHINO 　 JUICYCOUTURE √ 　 　 RalphLauren 　 PALZILERI 　 KateSpade 　 　 　 SalvatoreFerragamo 　 PAUL&SHARK √ IceIceberg 　 　 　 TOD'S 　 PORTS 　 I.T √ 　 　 TRUSSARDI 　 RedValentino 　 LLYOD 　 　 　 VALENTINO 　 S.D.SPONTINI √ Lottusse 　 　 　 VERSACE 　 S.T.Dupont 　 LIU.JO 　 　 　 　 　 ST.JOHN √ Longchamp 　 　 　 　 　 SWAROVSKI 　 MICHAELKROS 　 　 　 　 　 ThomasPink 　 MCM 　 　 　 　 　 IceIceberg 　 MarcByMarcJacobs 　 　 　 　 　 JUSTCAVALLI √ PatriziaPepe 　 　 　 　 　 TruTrussardi 　 POLORalphlauren 　 　 　 　 　 VERSACECOLLECTION 　 UGG 　 　 　 　 　 VERSUS 　 TrussardiJeans 　 　 　 　 　 Y-3 √ ToryBurch 　 　 　 　 　 Blumarine 　 TRANOI 　 　 　 　 　 　 　 TUMI 　 　 　 　 　 　 　 VERRI 　 　 　 　 　 　 　 VersaceJeans 　 　 　&ls