碧桂园与房地产泡沫1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房子造好了，遇到宏观调控，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应让杨销售已盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目，杨动足脑筋，但收效甚微。一天，为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学校，突受启发：这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送，尽管每个学生要交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校，再建别墅区”想法。1994年，碧桂园的“投资子女”广告，引出了“21世纪经济大潮的黄埔军校——碧桂园”，首期报名者突破1300人，教育储备金由一个学生18万元涨到23万元至30万元，筹资近3.9亿元。由此，碧桂园的运作模式确立：学校+会所+物业管理。按照整合的模式做项目，并在运作过程中严格控制土地成本和人工成本，碧桂园企业越做越大。2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年，碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年凤凰城开盘，创造了一天销售7.5亿元的奇迹；2006年，相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为集设计、建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。同年9月，碧桂园宣布半年销售额超过100亿元，其市值也随之突破2000亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月下旬的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米（香港岛面积为7800万平方米）。碧桂园在发展过程中，成本控制始终如一：今年4个月内新增土储，每平方米平均成本为216元，其购入的地皮只属乡郊之地。有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话：“就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发房地产，房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。思考：1.此案例给你留下何感想？2.碧桂园的经营模式，同其他开发商的模式相比，你认为最大的区别是什么？3.碧桂园的经营模式，你认为会隐藏什么样的风险？4.碧桂园的案例中，财务管理的投融资内容以何形式反映的？一、此案例留下的感想第一：碧桂园办了一所“贵族”学校第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境第三：跳出房地产来发展房地产，为房产注入文化。案例之后的碧桂园故事：1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。碧桂园从设计、
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、建筑、施工到装饰都是自己的。大到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将垂直一体化发挥到了极致。二、碧桂园独特的模式1.“借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。2.碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。3.发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂园的话说是：“规模制造、价格为王”4.纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。5.注重公司信誉，IPO上市融资。三、碧桂园经营模式的潜在风险一）政策的风险：1.教育保证金到期返本，以固定利息方式作为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损失，不得不挪用其它资金支援教育。2.大量囤地，如果不及时开发使用将面临政策变化后土地回收的风险。三、碧桂园经营模式的潜在风险二）资金风险：1.大量囤地使其资产使用超过排名第二的地产商近一倍，成为全国名副其实的“地主”，然而这么大规的土地储备将会带来的严重的资金负担。2.规模制造，以生产商品的概念来生产房屋使其资金投入量较大，加大了资金使用成本。三、碧桂园经营模式的潜在风险三）管理风险：1.碧桂园到目前为止还是家族管理方式，存在着大部份家族企业的弊端。2.垂直一体化的整合，使其面临着综合管理的困难，也面临着管理不善成本将成倍上涨的风险。四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的？1.碧桂园学校的教育储备金案例：此策略充份利用的“货币的时间价值”具体实例：上学前交30万储备金，毕业后退还30万元的储备金。利用储备金的利息支付学生上学的费用，从学生家长来看交多少拿回多少，并且小孩受到好的教育。但实际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不相同，即使没有投资货币的现值一定大于它的未来值。四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的？2.投资：2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，2007上半年又降低至7.45%，远低于当时其他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧桂园缩短的投资成本的回收期，降低了经营的风险，提升了竞争力。四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的？IPO上市融资：2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的充裕资金，有效降低资金的使用成本。四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的？碧桂园发行：可转股债券 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩
报告
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显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定期限为5年，即2013年到期，但是，当时的
合同
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约定，债券持有人可在3年后，即2011年的2月后，提出提前赎回的要求。四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的？借款：截至2009年12月31日，碧桂园的现金及银行存款共约84亿元，总借贷余额约为人民币178亿元，其中银行借款约为108.9亿元。谢谢！放映结束感谢各位的批评指导！让我们共同进步
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