民俗村水上乐园建设项目投资可行性研究报告

民俗村水上乐园建设项目 可行性研究报告 项目概况 项目名称：民俗村水上乐园项目 建设单位：####富洲农贸有限公司 建设地址：####北站广场西侧 建设投资：1590万元。 占地面积：15亩，10000m2； 建筑面积：9664㎡ 容 积 率：0.97 建筑密度：58% 销售收入：953万元 投资回收期：5.88年（税后） 财务净现值：676万元 内部收益率：32.7% 投资利润率：22.5% 投资利税率：25% 绿化面积：1002㎡；绿化率：10% 目 录 1第一章 总 论 1第一节 概 述 4第二节 可行性研究工作的依据及范围 6第三节 项目提出的背景及必要性 20第四节 研究结论及主要技术经济指标 22第二章 市场分析与建设规模 22第一节 项目市场分析 27第二节 建设规模及内容 31第三章 场址选择及建设条件 31第一节 场址选择 32第二节 建设条件 39第四章 工程技术 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 39第一节 总平面布置 40第二节 工程建设方案 45第三节 配套工程 49第五章 环境和生态影响分析 49第一节 环境保护执行 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 50第二节 环境和生态环境现状 50第三节 生态环境影响分析 54第三节 生态环境保护措施 56第四节 地质灾害影响分析 56第五节 特殊环境影响分析 57第六章 节 能 57第一节 编制依据 60第二节 能源供应情况 61第三节 能耗指标分析 62第四节 节能措施与节能效果 69第七章 消 防 73第八章 劳动安全卫生 76第九章 组织机构及劳动定员 76第一节 组织结构 76第二节 劳动定员 77第三节 人员培训 79第十章 项目实施进度计划 80第十一章 项目招投标方案 84第十二章 投资估算及资金筹措 84第一节 投资估算 86第二节 资金筹措 87第十三章 财务评价 87第一节 财务评价基础数据与参数选取 87第二节 经营收入及税金估算 88第三节 成本费用估算 89第四节 财务分析与评价 91第十四章 社会效益分析 92第十五章 结论与建议 92第一节 结 论 92第二节 建 议 第一章 总论 1.1项目实施背景与依据 　 ####市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立####休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将####打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地，休闲之都，国际生态旅游名城”。 　　针对####市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，####市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的《####生态旅游基础设施建设项目》，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持####旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城，温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着####市旅游产业正在转型升级。 随着####沿海经济带开发开放上升为国家战略，####依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。《####沿海经济带发展规划》中指出，“####要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将####沿海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。 1.2项目区域概况 甜水乡位于####县西北部，北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。 东西长为十三公里，南北宽为十公里，总面积98平方公里，占####市总面积的2.45%，耕地面积近五万亩。辖十一个村(分场)，十九个自然屯。全乡共有居民4304户，共14538人，其中有三个朝鲜族村，人口为1644人；满、回、锡伯族不足50人。 ####北站位于####市甜水乡孙家村，距沈阳北站154km，据 秦皇岛站250km，是秦沈高速铁的一个中间站，####北站拥有现代化的设施，是####对外开放的重要窗口，使我市的投资环境得到进一步提升。在完善硬件设施的同时，进一步加强软件建设，让每一位过往####北站的乘客都能感受到温暖的关怀，体验到周到的服务。 ####新北站是客流、信息流的交汇中心，北站广场将由单一的客运场所变为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能为一体的经贸中心。 ####北站广场则是####市的门户标志，规划设计具有完整、优美的绿化景观系统；建筑具有时代感和地方特色；完善的道路交通网络及水、电、通讯等基础设施；形成一个自然生态与广场生态紧密结合，景观优美、有机协调的绿色生态广场。 ####北站目前已有10对车组停靠，每天周转旅客近万人次。 目前开工建设的####至营口高速客运铁路，沿途经过锦州、####北站，西接京哈线秦沈通道及即将开工的京沈客运专线，东连在建的哈大客运专线，是促进####省“五点一线”区域经济建设，连接辽东半岛与辽西走廊和关内的快捷便利的通道，是辽南铁路高速客运网的重要组成部分，对促进地方经济发展起到十分重要的作用。 客运专线建成运营后，预测客流运输量，近期2020年单向1806万人，客车83对;远期2030年单向2500万人，客车117对。即时####北站的客流量将要大幅度增加。 1.2.1旅游资源 甜水乡境内的青年水库是####第三大平原水库，面积为8065亩，环周为10公里，库容1200万m3。 大约公元1610年以前（乾隆年间），由清朝翰林院院士张纯良建造一座海云寺，四面环水与渤海相连，北与医巫闾山同为一脉、灵气冲天，被民间传为风水宝地。历史记载是闾山青岩寺的下院，庙中供奉海龙王（亦称龙王庙），寺院中的大佛像高10m，每年香火鼎盛，香客络绎不绝。海云寺的传说甚多，“龙泉水不落”、“海眼通龙宫”、“庙随水涨”的奇观广为传颂。 水库建于1958年，当地政府为了保护历史文物，在水库偏中西北处留有1.3万m2的孤岛（现域名为明珠岛），寺庙几经修缮至今保护完整，寺庙中住一70多岁高龄的僧人释觉凡主持日常佛教事务。 水库内是繁殖鱼蟹天然场地。水面广袤，深度适中，可垂钓休闲、游艇逐浪，水面烟波浩淼，风景怡人。 地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约1800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量大约（4000立方米/小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。 甜水乡境内有三个朝鲜族村，至今保留着该民族的风俗习惯，尤其在饮食方面代表了典型的朝鲜族风味，有许多市内及周边地区的游客不远百里慕名而来。 甜水湖的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨龙越野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。 1.2.2矿产资源 甜水乡南部和西南部有丰富的地下海水资源，经探明储量达15.9亿m3， Mgcl2、Nacl、Br矿化度工业指标极具开采价值，可连续开采数百年。 305国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮用矿泉水标准。 1.2.3水资源 境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有8065亩的青年水库，水面辽阔，平均水深2米，生态保持良好。地面有三万多亩坑塘水质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。 1.2.4土地资源 甜水乡共有土地面积98平方公里。其中耕地为71440亩，盐田4382亩，苇田18107亩，草地264亩，滩涂2230亩。 1.2.5交通资源 甜水地处####、锦州两市交界，素有####的北大门之称，是连接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、沟营大高速铁路绕境通过；３０５国道、京沈高速公路穿越境内。 1.3项目提出的背景 改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7％的耕地养活24％的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐步递减。 党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。” 1.3.1整合资源开发生态旅游产业 时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着甜水乡日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。 近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。 厚天载物，适者生存。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然生机；明珠岛、海云寺几百年沧桑的传奇故事为发展生态度旅游提供了得天独厚的条件。该项目为####北站经济带注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。 甜水乡正在由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，整体科技水平和综合开发能力显著增强。 1.3.2发展目标     ####市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地，休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。     1、定性战略目标：     把####市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济支柱产业。 2、定量战略目标  表1-1####市旅游发展定量战略目标 分阶段定量战略目标 占GDP 产业地位 2008年 9--10％ 先导产业 2010年 10-11％ 支拄产业 2015年 12-14％ 支拄产业 2020年 15％以上 支拄产业 定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度达到25%；2010—2015年间旅游收入平均增长速度达到20%；2015—2020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为####市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。     3、各规划期旅游接待人数和收入指标 根据对####市旅游业“十五”、“十一五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计####市旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标见下表 表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次； ￥亿元 年 份 旅游接待（万人次） GDP平均增长 旅游总收入 平均增长 国内 海外 总数 国内 海外（万美元） 总收入 2008年 980 8.21 988.2 76 3828 78.7 基期 2009年 1451 11.2 1462.2 48.7％ 113.5 5401 117 48.7% 2010年 1710 12.0 1722 50％ 116 5229 119.7 50% 2015年 3420 24.0 3444 100％ 232 10458 127 100% 2020年 5985 42 6027 75％ 406 18301 407.8 75％ 1.3.3区域旅游发展背景 在甜水乡建设民俗村水上乐园项目，具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。 项目区周边拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近####北站的区位优势。 ####市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据####市委、市政府《####市旅游“十一五”发展规划》，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将####打造为“世界湿地休闲之都”。 民俗村水上乐园项目地处京沈高速公路、铁路与305国道、沟海铁路交汇处。境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤海，甜水湖地处四条河流下游。1.8万亩苇田同羊圈子苇场毗连，岸边坑塘星罗棋布，8065亩湖面平均水深2m，是生态衍生鱼虾蟹的天然场所。260亩草地是发展生态畜禽的天然放牧场。浑、太、辽河给与甜水湖的生态补水为岸边的生态农业提供了用之不尽的生态水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北三角洲小江南之美誉。甜水湖、明珠岛、海云寺、龙王庙同生态观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我国北方旅游业的顶级靓点。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，民俗村水上乐园项目必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点已经成为集自然生态观光、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的旅游基地。每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。 民俗村水上乐园项目充分利用当地水利工程、荒地、滩涂等低产业密度用地，开发建设民俗村水上乐园及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。 1.3.4区域社会经济背景 2009年，####市生产总值实现685亿元，是2004年的1.8倍，2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长24.4%，达到43.4亿元，是2004年的2.3倍；全社会固定资产投资增长47.9%，达到543亿元，是2004年的3.6倍。万元生产总值综合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放实现控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长27.5%，高于全市19个百分点。 甜水乡2009年新招商引进投资超千万大型企业 17家，总投资近3亿元，开工建设8家、建成投产9家，项目储备13个。甜水乡生产总值实现8.259亿元，同比增长83.6%；其中农业实现1.1661亿元，同比增长36.8%；工业实现4.783亿元，同比增长105.7%；三产业实现0.9674亿元，同比增长28.3%；财政一般预算收入实现776.5万元。 1.3.5打造民俗村水上乐园的主体功能 民俗村水上乐园项目借助####北站经济带，依托甜水湖及湿地景观、依托生态农业充分利用生态水资源、依托####北站开发新区与####湿地旅游环线，以民风民俗、水上乐园项目为起点，开发民俗婚礼城、桑拿、娱乐、客房、垂钩、餐饮、休闲为一体的具有民族特色和朝鲜族特色的综合性服务项目。可提供水上垂钩、商务会谈、休闲娱乐、亲友聚会等服务。 1.4投资方概况 ####富洲农贸有限公司成立于2004年，是一家主要从事大米加工、销售于一体的民营股份制公司。公司注册资金50万元。经过几年的经营，已经完成了原始积累的过程。根据企业的发展，拟扩大企业的经营范围。经过周密的市场调研，拟在####县甜水乡孙家村，####北站广场西侧投资2000万元，兴建民俗村水上乐园项目。 1.5编制依据 1.5.1相关法律法规 《中华人民共和国城市规划法》 《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国水法》 《中华人民共和国水污染防治法》 《中华人民共和国土地管理法》 1.5.2有关标准、规范 《中华人民共国旅游规划通则》（GB/T18971-2003） 《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775－2003） 《旅游资源分类、调查与评定》（GB/18972－2003） 《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999） 1.5.3相关规划、计划 《东北地区振兴规划》 《####沿海经济带开发建设规划》 《####市土地利用总体规划》 《####市旅游总体规划》 《####市“十一五”发展规划》 《####市国民经济和社会发展“十一五”规划》 《####市“十一五”旅游发展规划》 《####市环境保护“十一五”发展规划》 1.5.4其他相关材料 《建设项目经济评价方法与参数》第二、三版； ####富洲农贸有限公司提供的有关资料和数据； 新建项目的有关法律法规及政府文件； 网络及其它公共渠道资料。 1.6编制原则 1.6.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。 1.6.2民俗村规划要与上级规划相协调，局部服从整体的原则。 1.6.3合理利用资源，规划建设经济合理。 1.6.4优化设计、合理布置、节约用地 、节省投资。 1.6.5优化流程、节省人、财、物。 1.5.6合理配备公用设施，满足项目建设要求。 1.7研究结论 民风民俗作为一种社会现象，在各民族产生、演变和发展过程中起了很重要的作用。当前，随着旅游业的不断升温，民风民俗游在旅游产业中的地位日趋明显。一个文化层次高、服务设施完备、民族特点及地方特色很浓的民俗村必将为####市旅游经济的发展起到非常重要的作用。 民俗村水上乐园项目借助####北站经济带开发；依托北三角甜水湖湿地景观；建设民俗婚礼城、桑拿、娱乐、客房、垂钩、餐饮、休闲为一体的具有民族特色和朝鲜族特色的综合性服务项目。 本项目以推进新农村建设为指导，以建设具有民族特色的水上乐园为目标，在建设生态观光旅游产业基地中，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。 通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的。 第二章 市场预测 2.1市场现状 2.1.1民俗村旅游项目开发现状 ####县甜水乡历史上形成的朝鲜族村落，有一创、二创、鲜峰等三个村。这里是####市主要的朝鲜族聚集地，因此民俗村旅游项目在####市开发较早。该地经营的朝鲜族风味饭店、民俗旅游闻名遐迩，口味正宗的朝鲜族佳肴，浓郁的朝鲜族风情，吸引许多外地客人慕名而来。但是由于规模较小、大多数分散在各村、各户，开发不够，交通不方便等原因，发展受到限制，资源没有得到充分利用。 2.1.2民俗村旅游市场现状 根据对城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对民俗风味食品的需求和价位是：全部食用价位可高2倍；公务员和白领阶层的需求是：全部食用价位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用价位可高1.3倍。过路旅游者：体验民俗村生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可高2倍。 虽然各旅游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，民俗村观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律。 2.1.3市场定位 没有哪一种产品能同时满足不同市场消费者的需求。因此，分析旅游资源特点就成为开发旅游产品和定位旅游市场中的基本前提和重要环节。依据本地旅游资源特点，按照市场发展需求，准确定位旅游市场，开发适销对路的旅游产品，已经成为当前旅游营销体系中的成熟模式。细分定位旅游市场，开展有针对性的营销活动，完成从资源优势向产品优势转变，从而实现旅游经济效益的最大化。 ####市定位为生态型旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源基础之上，目前红海滩风景区、鼎翔生态风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计生态旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为： 2.1.4国内主导市场     一级市场: 东北工业城市。     本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城####、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。 一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。     二级市场: 京津沪文化大都市。     本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来10年内有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。     二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。 三级市场: 东南沿海经济发达城市。 本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格局。 三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而####市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。 2.1.5生态景区农业观光旅游 生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90％的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80％的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺季。第二代温泉旅游产品的消费者近60％是月收入3000元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。 2.1.5.1游客行为 观光度假是游客出游的主要目的，其中以观光为主，度假为辅。大约30％的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和生态景区农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70％的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。 2.1.5.2项目特色 体验民风民俗、农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光生态农业、观光生态放牧围猎野兔又是度假旅游的一大特色。 2.2市场分析 2.2.1####市旅游发展趋势 ####紧邻####中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区域交通网络发达。同时####滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，####旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。 2009年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客217万人次，同比增长61%；旅游总收入9.3亿元，同比增长72%；市内相关酒店饭店入住率100%，各项旅游指标再创新高。 牢牢抓住####“五点一线”建设的有利契机，利用####与东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；面向####腹地提供旅游服务。发展壮大景区生态旅游业，从而拉动相关产业和地方经济快速发展。 2.2.2区域旅游市场 近年来####旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。2009年####市接待旅游人数1462.2万人次，入境游客突破11.2万人次。 ####市2007~2009年旅游统计主要指标对比攀升见下表 表2-1 摘要 年份 2007 2008 2009 国内旅游人数 760万人次 979.5万人次 1451万人次 国内旅游收入 51亿元 76亿元 113.5亿元 入境旅游者 5.3万人次 8.21万人次 11.2万人次 旅游外汇收入 2324美元 3828万美元 5401万美元 旅游总收入 52.7亿元 78.7亿元 117亿元 在2009年“十一”黄金周旅游主要有以下特点： 旅游接待人数和旅游综合收入，实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客217万人次，旅游收入9.3亿元，分别比去年同期增长61%和72%。 2009年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达100%以上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。 2.3游客调查分析 根据《####市旅游发展总体规划》及相关市场调查资料，得到####旅游的游客的消费行为具有以下特征。 2.3.1旅游客源增长特征分析 ####市2009年接待旅游者1462.2万人次，旅游总收入完成117亿元人民币，分别比2008年增长48％和48.7%；相当于全市GDP的17.08％。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。 2.3.2客源市场地域结构特征分析 ####市2007～2009`年接待旅游者3215.21万人次，其中入境旅游者占7.69%，####市的居民占12%，省内各市占32%，京津地区的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。这一旅游者构成比例说明，京津地区和省内游客是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来####市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。 2.3.3####客源市场地域构成 旅游动机与消费行为特征分析。据####市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，休闲观光度假；探亲访友；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。####市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、滨海休闲度假旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。 抽样调查显示，目前来####旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施配套不足，项目单一等有关。 2.3.4旅游者的人口学特征分析 1、年龄构成 不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，####市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76％；45-64岁和15-24岁，分别为19.43%和4.57%；而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。 2、职业构成 不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。####市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。####市国内旅游者职业组成见下表 表2-2 序号 职 业 比重% 1 工 人 6.8 2 农 民 12.5 3 军 人 3.2 4 教 师 7.9 5 学 生 2.1 6 公务员 10.5 7 私营业主 20.9 8 公司职员 8.9 9 离退休人员 2.1 10 企事业管理人员 6.8 11 专业技术人员 4.2 12 其 他 14.1 3、收入构成 调查结果表明，####市旅游者在收入构成上以收入1000元／月以下和1000—1999元／月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49％。####市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成见下表 表2-3 序号 月收入（元） 比重% 1 ＜1000 31.75 2 1000~1999 70.74 3 2000~2999 13.76 4 3000~4999 8.99 5 ＞5000 4.76 第三章 项目建设的必要性 甜水乡有三个鲜族村、有锡伯族、满、汉、回等民族，民风民俗作为一种社会现象，在各民族产生、演变和发展过程中起了很重要的作用。当前，随着旅游业的不断升温，民风民俗游在旅游产业中的地位日趋明显。一个文化层次高、服务设施完备、民族特点及地方特色浓厚的民俗村必将为####市旅游经济的发展起到非常重要的作用。 该项目地处####北站经济带、北三角洲末端和锦州市沟帮子接壤，项目区周边的苇田毗连羊圈子苇场。区域内水库、岛屿、古寺；芦苇荡、滩涂坑塘、河流、草地湿地植被保护完整、湿地景观优势凸显。毗邻重要能源基地辽河油田，京沈、沈大、盘海营高速公路铁路紧密相接，优越的区位和凸显的地缘优势，使####北站广场成为极具开发潜力的最佳发展区域。 通过对该项目区的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势的充分论证，可以确定民俗村水上乐园项目建设的必要性。 3.1推动资源型城市经济转型的需要 ####是以油气采掘业为主导产业的资源型城市，建市以来，辽河油田的发展为####的经济社会发展奠定了坚实的基础。但自“九五，，以来，支撑####经济的油气采掘业出现衰减趋势，对全市经济增长构成了极大压力，因而客观上要求我们必须加快接续产业—推动旅游产业发展，是推进实施《####市接续产业发展规划》，实现经济转型以及产业结构的优化升级，促进####经济更快更好发展的需要。同时，旅游配套设施建设，利用其辐射、渗透作用，促进我市经济发展观念的进一步转变，提升经营城市的理念，引导我市经济走新型产业化道路，大力提升和改造传统产业，优化产业结构．实现经济增长方式的转变。 3.2促进区域经济协调发展的需要 辽西沿海经济区是我省对外开放、开发的重要区域，是国家环渤海开放的重要组成部分。在地理位置上，####紧紧与沈阳中部城市群和辽东半岛相连，位于以沈阳为中心的####中部城市群经济区、以大连为中心的辽东半岛经济区和辽西沿海经济区的交汇处，因此，在辽西沿海经济区中，####应发挥独特的作用。 民俗村水上乐园的建设，在促进####经济社会发展的同时。对实现产业结构的合理调整与互补，区域经济的整合，资源的优化配置以及加速区域经济的协调发展，建设和谐####具有重要意义。 3.3推动民营经济健康发展的需要 随着国有企业的改制，经济结构的战略调整，民营经济异军突起，已成为我市经济发展的中流砥柱。民营经济的快速发展促进了全市经济发展水平及社会的稳定。当前，我市的民营企业已形成由企业家引导的良性发展的优化产业结构的现代企业。 民俗村水上乐园的建设将引导民营企业转变观念，以法律、政策规范民营经济的健康发展。 3.4资源丰富、商机万千 ####是一座新兴的石化工业城市，地处####省西南部，####市自然资源丰富，储量丰富的石油天然气、近140万亩的水稻产区、居世界第一位的芦苇荡、百里滩涂衍生的红海滩、水产品，由稻田、苇田和滩涂衍生的####河蟹等。由此拉动####大米加工业、造纸业、水产养殖业、牧畜业、观光旅游业等，真可谓工业林立、农副兴旺、商贾穿梭、运输繁忙、旅游壮观、商机无限。 丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下为北站商贸城建设提供了必要性。 近几年，####市加快以民营经济为接续产业的经济结构调整，制定相关政策扶植发展民营经济，实现跨跃式发展，为商家发展提供了良好的机遇，该项目符合####市产业发展战略、符合资源型城市可持续发展战略，为####企业的发展，探索了一条可持续发展的道路。 3.5重大区域发展战略的交汇点 地处####环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。 3.6世界罕见的资源环境 随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。####拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，####汇集了五种环境景观资源：一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂30万亩，浅海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽，####海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口：主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉，####市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网：####市地上水系发达，境内有7座水库，总蓄水量18380万立方米，水域面积超过60平方公里，大、中、小型河流21条，境内总流域面积3750.3平方公里。其中，全程流域面积大于5000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1条，小型河流有16条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态农业观光和湿地旅游的目的地。 3.7多元市场的汇集 我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，####与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为####市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。 3.8国家发展战略与政策的扶持 ####是国务院确立的11个资源型城市转型试点城市之—，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持，在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城市修复城市基础设施,进行棚户区改造，在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给以倾斜。 3.9实现就业和再就业，为政府减负 “十一”五期间，随着我国城乡经济体制的改革，随着城乡一体化进程的加快，随着产业化和规模化经营的纵深发展，城乡的再就业人员呈上升趋势。 我市近年来加大了招商引资的力度，加速了民营企业的有序发展，极大地缓解了就业和再就业的矛盾，促进了我市构建和谐社会、奔小康的步伐。项目建成后，可再安置54人再就业，不但为政府减轻了负担，而且创造了良好的经济效益和社会效益。 第四章 项目实施方案 4.1自然条件 甜水乡位于####县西北部，北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。 东西长为十三公里，南北宽为十公里，总面积98平方公里，占####市总面积的2.45%，耕地面积近五万亩。辖十一个村(分场)，十九个自然屯。全乡共有居民4304户，共14538人，其中有三个朝鲜族村，人口为1644人；满、回、锡伯族不足50人。 4.1.1气象条件 （1）气温： 平均气温8.3℃ 夏季最高平均气温28.2℃ 冬季最低平均气温－15.7℃ 极端最高所温35.2℃ （2）风向、主导风向： 冬季东北北（NNE） 夏季西南南（SSW） 风速：最大（地面上10m处10min统计数字）25.7m/s 平均风速：4.46m/s 标准风载：70kg/m2 （3）降雨量： 年平均降雨量616.6mm 日最大降雨量142.2mm 一次暴雨持续降雨量3天236.4mm 5分钟最大降雨量13mm 10分钟最大降雨量22.8mm （4）降雪量： 最大降雪厚度150mm 雪荷载：35 kg/m2 （5）湿度： 年最热月份平均相对湿度82% 年最冷月份平均相对湿度54% 年平均相对湿度70.5% （6）气压： 年平均大气压1016.22毫巴 最大气压1046.20毫巴 最低气压983.30毫巴 4.1.2工程水文地质资料 根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110~130Mpa，海拔标高为3.3～3.6m。 4.2总图运输 4.2.1地理位置 民俗村水上乐园建设位于####北站西侧，####县和沟帮子开发区之间，地理位置适中，水、电、交通设施齐全。 4.2.2总图布置 民俗村水上乐园南北西临城市主干道、东临城市次干道、环通305国道，规划占地10000㎡，其中道路、防护绿地占地1000㎡，建筑面积9664㎡。 4.3项目建设内容 1、建设一个集桑拿、客房、民族风味餐厅、于一体的民俗婚礼城，占地面积80×12=960㎡为5层为框架结构，建筑面积4800㎡； 2、停车场800㎡ 3、建设垂钓园一处占地80×50=4000㎡； 4、道路占地2290㎡； 5、绿化占地1002㎡； 4.4公用工程 4.4.1供水、供暖 区内的供水供暖提取地热温泉水（####北站商贸城提供），出水温度42℃，供饮用水外，通过供暖再循环到温泉洗浴。最高用水量20m3/h，最低用水量5m3/h。日平均用水量60m3。 在####北站商贸城未提供热前，引####北站供热。 设计接口DN100，通过水泵防转供到各用水单位。 4.4.2排水 项目每天排出污水48m3，设计排水总管道DN350，污水经排水管道收集到村污水厂，经处理达标后统一排到排水总干。 4.4.3供电 供电由甜水农电所10kv输变电线路统一供电，区内变压器总容量2000KVA，估算平均用电量为12kw/h。 4.4.4通讯信息 通讯信息网络由甜水电讯支局提供，容量可满足区内使用。 4.5建设项目投资估算 （见下表）。 表4-1 建设项目投入估算表 单位：万元 序号 项目名称 规 格 建筑面积m2 造价/元 金 额 备 注 一 土建 1008 1 民俗婚礼城 80×12×5 4800 2000 960 含装修 2 停车场 80×10 800 100 8 3 垂钓园 80×50×2 8000m3 20 16 4 动力室 8×6 48 1200 6 5 门卫 4×4 16 800 1 6 围墙及电动门 12m 385 450 17 二 其他投资 255 1 征地 10000 120 120 2 公用工程 72 水电暖通 3 道路 2290 100 23 4 绿化 1002 50 5 5 测量、勘探、设计 15 6 前期费 20 三 设备及设施 237 四 预备费 75 合 计 1575 项目建设总投资1575万元； 4.6项目收益估算（见下表） 表4-2 单位：万元 序号 项 目 单位 数 量 单价/元 金 额 备 注 1 宾馆、桑拿 床 200 30 151 360天/年入住率按70% 2 朝鲜族风味餐厅 420 3 农家菜馆 360 4 垂钓园 人次 7200 25 18 冬季滑冰（含垂钓鱼） 5 淡水鱼 t 6 7000 4 合计 953 项目运营后年实现销售收入953万元。 第五章 环保节能 5.1环保依据、原则及目标 5.1.1设计依据 《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996） 《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93） 《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996） 《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）； 5.1.2环境保护原则 1、与自然和谐共存原则 民俗村水上乐园应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。 2、生态效率原则 在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。 3、区域发展原则 尽可能将民俗村水上乐园与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。 5.1.3环境保护目标 将民俗村水上乐园建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。 1、空气质量 环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。 2、地面水质量 地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。 3、环境噪音 环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB） 4、固体废弃物 生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100% 5、生态保护覆盖率100%。 5.2环境现状及环境影响因素分析 5.2.1环境现状 1、水环境质量 民俗村水上乐园水资源由甜水乡自来水公司供给，无污染。 2、空气环境质量 项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。 3、固体废弃物 生活固体废弃物为生活垃圾，目前均为分类回收、实现有效处理。 4、声环境质量 当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。 5.2.2环境影响因素分析 1、项目施工期 项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。 ⑴材料及土石方运输车辆噪声； ⑵现场施工噪声； ⑶运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； ⑷施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘； ⑸施工作业产生的生活污水； 由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和天气的变化，主要是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的扬尘。 2、项目建成后污染分析 ⑴废气 该项目建成后废气主要有饭店厨间烟气和车辆尾气。 ⑵废水 污水主要是旅客住宿的生活污水、饭店的生活污水，污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。 ⑶废渣 其排放的主要固体污染物是生活垃圾和少量的炉渣 5.3环境保护防治措施 5.3.1施工期间污染处理措施 施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。 1、施工机械运行时的噪声辐射源强在70～95dB（A）范围内。距离声源30米范围内的噪声辐射值超过 建筑施工 建筑施工总承包合同建筑施工企业管理制度建筑施工合同书建筑施工合同协议书房屋建筑施工合同 景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。 2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土二次污染。 3、施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至北站污水处理厂，防止对周围环境的污染。 5.3.2运行期间 1、水污染防治 污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到90%以上。 推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。 2、噪声污染整治 合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。 加强民俗村水上乐园的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。 3、固体废弃物治理 加强游客在民俗村水上乐园遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾分类回收和综合利用技术。 4、环境卫生设施 民俗村水上乐园沿道路布置垃圾箱，其间距为50m。 5.3.3环境监督管理 1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对民俗村水上乐园进行环境影响评价，确定排放总量。 2、集中污水处理，积极推行清洁生产运营，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设； 5.4节能节水 5.4.1节能措施 1、设计依据 《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》计交能（1997）2542号 《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。 2、主要设计原则 执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。 能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。 设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。 3、节能措施 在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。 5.4.2节水措施 1、设计依据 《建设项目水资源论证管理办法》国家计委和水利部颁布；《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。 2、节水措施 项目为旅游基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施： ⑴在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。 根据民俗村水上乐园的发展需要，污水排至北站污水处理厂，污水处理率达到90％以上。 为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的生活外用水。大大降低新鲜水用量。 ⑵树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。 ⑶在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。 ⑷在工作和生活区内采用节水型卫生器具。 第六章 安全消防 6.1消防工程 6.1.1消防工程规划原则 1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。 2、加强园区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。 3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。 6.1.2工程措施 1、合理划分消防责任区并设置消防管理机构。 根据总图布置与功能结构，园区消防应规范合理规划设计。 2、消防通道 消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。 3、消防供水 消防供水由养鱼池提供，50m3/h连续3小时；池边泵房设两台高压泵，一开一备。 消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。 5、灭火器：楼层每个单元配置5kg泡沫灭火器一个。 6、消防通讯 消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可 靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，完善消防通信系统。 7、安全疏散 合理设置消防通道和疏散楼梯，地下室、设备间有安全疏散楼梯和通道直通室外。形成立体高效的疏散系统。 6.2安全、卫生 6.2.1安全 1、防电防雷 该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为TN-S系统，其保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。 2、溺水 ⑴风险区域：垂钓园（养鱼池）。 ⑵防范措施： 1、游泳者因不适水性或抽筋，导致溺水伤亡。 2、小孩子在水池边玩耍，不小心掉进水池。 防范措施：鱼池边应注明：水深2.5m禁止游泳、儿童勿近的警示牌。 3、防盗 （1）风险区域：客房 （2）防范措施 客房部安装监控设备，以防不法分子的盗窃行为。 严格执行清洁房间表格登记制度。以杜绝为行窃者提供方便，服务员清扫房间时严禁非本房间的客人进入。 总台、值班服务员要坚守岗位，掌握客人出入情况，熟悉客人特征，非住店客人不得无故进入该楼层。同时服务员对住店情况要保密不向外泄露，以防盗窃者了解客人情况后进行作案，发现可疑情况，立即报案。 6.2.2卫生 宾馆工作人员要做到着装整洁，上下班换工作服。工作人员们年检查一次身体，体检不合格人员严禁上岗。 第七章 项目组织管理与实施进度计划 7.1项目组织管理 民俗村水上乐园项目建设及正常运营由####富洲农贸有限公司具体负责实施。 民俗村水上乐园人员配置如下 序号 部 门 人数 备 注 1 总经理 1 副总经理2人 2 办公室 3 4 民俗婚礼城 14 住宿及娱乐 5 朝鲜族风味餐馆 15 6 创意民间家常菜馆 15 7 垂钓园、保安 2 合计 50 7.2人员培训 为了让民俗村水上乐园形成规范化管理，提升民俗村水上乐园的服务品质，对受聘于民俗村水上乐园管理人员及员工进行专业培训。 1、培育以人为本,以客为先的服务意识。培训工作应该从转变员工观念入手，使其牢固树立以人为本，客人就是上帝的观念。 2、员工培训内容包括两方面基本方面，即标准化服务和个性化服务。 1）、标准化服务。包括两个层次，一是服务人员的服务程序的标准化，二是技术人员工作的标准化。 2）、个性化服务。 ⑴在培训中，为员工设计出多个场合的处理方案，比如，客人喝醉了酒、客人很挑剔、客人心情不好等等，通过对场景的剖析，制定处理方案，即采取个性化的服务。 ⑵个性化服务还强调的一点是，员工的个人魅力的培养。 ⑶通过对员工的培训，有针对性的，根据个人的魅力、特点进行培训后的分工，充分发挥每个人的所长，依据个人的特性，将安排到最合适的位置。 3、管理层培训 民俗村水上乐园员工培训大部分立足于对服务人员的技能培训，更重要的是要把整个员工的培训进行整合，除了普通员工服务技能的培训，还要搞基层和中高层管理者的培训。管理者的职位应该设置固定和不固定两种，前者由公司高层直接指定，后者则由员工公平竞争而定。这样才能加强管理者和民俗村水上乐园工作的实际联系。在培训中，不同的职位要制定不同的管理发展手册，针对两类管理者的不同特点在培训内容上各有侧重。在培训流程上，首先，管理者要自修管理发展手册内容并完成规定活动。然后，要在管理层加强沟通和交流，鼓励创造一个互相学习分享的环境。最后，管理者在培训完成后要在工作中实际应用所学，培训组还要组织专门人员跟踪检查和协助。 总之，培训必须要有计划，要有一个方案，明确培训要达成一个怎样的目的。培训结束需考试，不合格人员淘汰。依据个人的培训考试成绩与薪资挂勾，做到赏罚分明，才能提高员工的积极性。培训工作不是简简单单的上上课而已，而应该是通过培训来提高员工的素质、修养及岗位意识。这一切，都需要民俗村水上乐园的高层主管积极配合以及方方面面的努力，并通过科学的培训来实现。 7.3实施进度 根据项目的特点和工程量，确定项目建设工期为一年。即从2010年4月——2011年4月 工作内容 2010年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期工作 土建施工 设备安装 竣工验收 项目2010年底竣工，2011年试运行、当年达到运营能力的70%，第二年达到100%。 第八章 投资估算与资金筹措 8.1编制说明 民俗村水上乐园建设项目占地10000m2，其投资估算内容主要包括：民俗婚礼城、朝鲜族风味餐馆、创意家常菜馆和垂钓园 等配套工程建设，整个计算期为11年。 8.2投资估算 8.2.1编制依据及方法 按照####省2008年工程预算定额及相关取费，材料、设备价格按2010年1季度现行价格。 建筑工程费用按其结构形式及使用功能，结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。 8.2.2投资估算 投资总额：为基本建设投资总额＋全部流动资金。 项目建设总投资1590万元，其中固定资产投资1245万元，其它递延及无形资产330万元，流动资金15万元（按行业类比法估算）。 8.3资金筹措 项目总投资1590万元，全部由企业自筹。 第九章 财务评价 9.1生产成本及费用估算 9.1.1材料、水、电等耗量及单价（见下表） 表11-1 单位：元 序号 项 目 数 量 单价 金 额 备 注 一 原材料 3120000 1 饭店原材料 3120000 二 150000 1 水 21600t 2 43200 2 电 52000kw 0.8 41600 3 汽油 5t 8200 41000 4 采暖及炉灶 48t 600 28800 折标煤 合计 3270000 9.1.2生产定员及职工工资： 本项目定员50人，年人工资及福利费按1万元/人 。 年估算工资总额 50万元 。 9.1.3固定资产折旧 折旧年限：土建按40年计算； 设备按10年计算。 残 值 率：土建按5%计算； 设备按10%计算。 年折旧额为45万元。 9.1.4修理费 土建按折旧额的30%计取，设备按折旧额的50%计取，年修理费用为18万元。 9.1.5摊销费；从达产期计算按10年摊销，年摊销费33万元。 9.1.6其它费用：年其它费用按分类估算法，估算为78万元 。 9.2财务分析 9.2.1销售收入估算见下表 表9-2 单位：万元 序号 项 目 单位 数 量 单价/元 金 额 备 注 1 住宿 床 200 30 151 360天/年入住率按70% 2 朝鲜族风味餐厅 420 3 农家菜馆 360 4 垂钓园 人次 7200 25 18 冬季滑冰（含垂钓鱼） 5 淡水鱼 t 6 7000 4 合计 953 年销售收入为953万元，年销售税金及附加按国家规定计取，正常年份年销售税及附加为44万元。 9.2.2利润总额及分配： 正常年份年利润总额为358万元，所得税按利润总额的 25 %计取，正常年份所得税89万元，税后净利润269万元。 9.2.3财务盈利能力分析 （1）根据财务现金流量，可以计算出投资回收期为5.88年（所得税后） 财务净现值：I=13%时=676万元 财务内部收益率：32.7% （2）根据损益表可计算出下列指标： 投资利润率=22.5% 投资利税率=25% 9.2.4盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点，其计算公式为: 206 BEP= ×100% =36%＜70%。 953－345－44 计算结果表明，该项目只要达到设计能力的 36%，企业就可以保本，由此可见，该项目风险较小。 第十一章 结论与建议 11.1. 结论 本项目的建设条件已经成熟，其运作将有利于加快####县第三产业发展建设的步伐，促进####县商务活动的完善与配套，对提升####县的整体形象，以及对####县旅游服务业结构的完善优化，提高企业的经济效益、增强企业的经济实力具有重大意义。 市场分析表明，该项目具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。 该项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。 该项目的财务效益分析表明，项目有一定的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。 盈亏平衡分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。 综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要投资方科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。 11.2. 建议 一、尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施 二、建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。 PAGE 6