买房,阴阳合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载买房,阴阳 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。篇一：切勿签订阴阳房产合同切勿签订阴阳房产合同核心内容：为了逃避应该缴纳的税收，在二手房交易过程中，签订“阴阳合同”已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续，而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。在本文中，法律快车的小编将为您介绍阴阳合同的法律规定，希望能对您有所帮助。在阴阳合同买卖中，表面上看，买卖双方从中获得了利益，但北京市第二中级人民法院的调研却显示，在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关系的理由，而买房人无疑将面临着更大的交易风险。XX年5月，高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定，73万元的总价中，房屋的成交价格仅为34万元，另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算，乔某只须支付契税3400元。可是，当乔某依约支付了定金和部分房款，并与高某办理了房屋交接手续后，高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议，并拒绝再继续办理房屋的过户手续。为此，乔某将高某告上了法院，要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失，同时支付逾期履行的合同违约金。诉讼过程中，当事人双方签订的“阴阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出，乔某只按照34万元交纳税费，违反了国家规定，导致双方无法进行过户，反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，并判令乔某返还房屋、支付违约金。此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的真实交易价格本来是73万元，就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格，从而减少税金，违反了正当的纳税义务。在这种情况下，高某要求乔某全额纳税本来是正当的，可是高某在签订合同的过程中，对于规避纳税义务的约定是明知的，也应该承担一定责任，不能以此为由主张解除合同。据此，两审法院均判决，乔某与高某之间的合同应继续履行，高某协助乔某办理房屋过户手续，乔某给付高某购房余款，并依据真实成交的73万元计算有关税款。XX年5月27日，国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》，规定个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税；次年6月5日，国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将上述年限调整为5年。新税收政策的出台，会导致一些房屋交易的营业税增加，交易双方对税负分担不能达成一致，进而引发纠纷；或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷；还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。北京市二中院民一庭有关负责人说，实践中，所谓的“阴阳合同”、“阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况；有的卖房人还直接主张合同无效；也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。二中院法官对记者说，在二手房交易价格猛涨的大背景下，其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效，其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益，就认定整个合同无效，显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，二中院在处理这类案件的过程中，往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然，逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。“不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对阴阳合同采取认可或默许的态度，通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责，在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。签订“阴阳合同”从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了自己的购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的差额较大，相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售，实际上得不偿失。此外，“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。XX年9月3日，北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求银行按照签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。对于当事人就签合同附件或补充 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中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着，签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。篇二：买房“阴阳合同”引纠纷买房“阴阳合同”引纠纷案情简介XX年1月，马某与某房地产公司签订了商品房预售合同，以210万元的价格购买了该公司开发的一套房屋；XX年8月，冯某欲将该房产转让他人，鲍某通过中介找到冯某，表示愿意购买该房屋。经双方协商，冯某同意以250万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让鲍某；但在签约时，鲍某提出，为逃避部分国家税收，希望作两份房地产转卖合同，一份是真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格；另一份是虚假的房屋价格，在向有关部门进行登记和缴税时使用。于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《房地产买卖合同》，确认房产价格为250万元；另一份则是《商品房预售合同权益转让书》，写明冯某转让预售房屋权益的价格是205万；随后，鲍某向冯某支付了205万元，冯某即配合鲍某取得了该期房的所有权益；但在冯某要求鲍某支付剩余的250万元时，鲍某却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝，最后冯某向法院提起了诉讼。律师点评现在一些房屋买卖中，买家为了避税，有时会要求卖家签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋（期房）的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方因此容易产生纠纷。对于“阴阳合同”的法律效力问题，深圳马成律师团马成律师分析如下：1、“阳合同”没有法律效力“阳合同”即指在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但其目的是为了降低合同标的，进而欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的法律效力。2、实际履行的“阴合同”留下隐患本案中的阴合同即双方私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧，但马成律师团认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，双方也有实际履行，故此合同应是有效的，双方当事人应当遵守该契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。虽然在阳合同的基础上再搞一个阴合同，买卖双方可能一时侥幸逃避部分纳税，但因合同未经登记、不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果就只能搬起石头砸自己的脚。其次，阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础，但签订“阴阳合同”的这一做法却严重违反了我国税收管理规定。若该行为被认定为一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。处理结果法院判决鲍某支付剩余的45万元。最终鲍某把相关的房产税费也补缴至地税局，还因此花费了大额的律师费和诉讼费。如有什么房地产纠纷相关法律问题可以直接到深圳知名律师团队马成律师团咨询！篇三：“阴阳购房合同”引纠纷,法律风险你须知“阴阳购房合同”引纠纷，法律风险你须知【案件回放】孙先生准备购买一套婚房，而郑先生想将自己名下一套120平方米的房屋出售，双方经家安居房地产中介介绍，于XX年1月1日签订《房屋买卖合同》，约定将郑先生名下A房屋以人民币600万元出卖给孙先生。在XX年1月15日前双方办好房产过户手续，同时孙先生支付购房款人民币350万元，余款250万元待银行按揭款下来后支付，XX年3月1日交房。XX年1月15日，双方办理了房屋过户手续，并提交一份出卖价格为人民币520万元的《房屋买卖合同》用以房管机构备案。XX年1月22日，郑先生向孙先生出具书面保证一份，承诺上述房屋与承租人没有纠纷，若有纠纷，愿意承担一切责任；XX年3月2日，孙先生提醒郑先生交房，郑先生称因与承租人贺小姐有纠纷，暂时交不了房。为此，孙先生不得不另外租赁房屋，并因此承担了巨大损失。【争议焦点】1、“阴阳合同”效力及争议房产的买卖价格。2、郑先生是否应承担因未能如约交房而产生的赔偿责任问题。【律师评析】深圳知名经济房产律师团对此案评析如下：1、“阴阳合同”效力及争议房产的买卖价格。孙先生与郑先生用以备案的“阳合同”约定的房屋价格明显低于双方的实际成交价，该协议显然是双方为了规避税费而签订的，且双方实际还是按照“阴合同”来履行的。双方签订房屋买卖的“阴阳合同”的行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故该“阳合同”不具有法律效力，那么争议房产的实际买卖价格应当是“阴合同”约定的价格，即人民币600万元。2、郑先生是否应承担因未能如约交房而产生的赔偿责任问题。孙先生与郑先生依照《合同法》自愿订立《房屋买卖合同》，是意思自治原则的体现，且该合同未违反法律禁止性规定，具有法律效力，故双方当事人应当尊重契约精神，按照合同约定及时履行。如无合同约定的除外情况，郑先生应当于XX年3月1日履行交房义务。根据合同的相对性原则，合同一方与第三人之间的纠纷并非其不按约履行交房义务的合法事由，因此郑先生与贺小姐之间因 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（也有人将其称为“黑白合同“）是指在二手房买卖过程中，买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”。那么，签订二手房买卖阴阳合同需要承担什么责任少缴税金，偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更生效后，买房人拒付两合同间的价款差额，主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。一般来说，订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中，尽管二手房阳合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我国《合同法》第52条第（二）款的规定，像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，二手房“阴合同”中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予相应的行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则有可能构成刑事犯罪。在目前的司法实践中对“阴阳合同”价格不一而产生纠纷，一般按两种办法处理，一种是根据规定，合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则 ;但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。另一种是如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。【阴阳合同相关相关法律】合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 ;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。专业人士表示，对于阴阳合同的效力，目前我国已经明确规定了：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多房改房交易的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关房改房买卖的方式，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询/fcls/fcmm/ershoufangmaimai/XX/0317/篇五：对房屋交易中的“阴阳合同”的认识房屋交易中的“阴阳合同”概况近年来，我国房地产行业发展迅速，已经成为人们日益关注的焦点。尤其，去年开始对房地产行业实行的调控政策，更是将房地产行业中的有关市场活动提到了人们的眼前。而二手房市场也随着房地产行业的发展而发展的如火如荼。二手房市场是属于房地产二级市场，是一级房地产市场的延伸和扩大，可以促进市场繁荣的作用二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。随之而来的问题也较多，下面着重介绍二手房交易中的“阴阳合同”。阴阳合同，顾名思义就是针对同一个履行事项存在两份合同，一阴一阳，内容不一样，“阴”的合同是双方实际履行的合同，“阳”的合同是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。在房屋交易中，阴阳合同是为了实现交易当事人的特殊需求，一般是为了避税。案例XX年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付 100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。在5月份的时候，乙方向甲方提出要求解除合同。乙方声称向有关机关咨询，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。甲方不同意，而产生纠纷。分析在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。本案例中的补充协议即为阴合同。1.阴阳合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。可知，“阳合同”应确认为无效，不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据不同的情况可以分为以下几种：（1）对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；对于差价太大的，一般会认定无效；（2）对于卖方不想买，而主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；（3）对于买方不想买，而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；（4）对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调调解不成的，一般会认定合同不成立。（5）没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。有时，在司法实践中，阴合同通常被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同，但是关于价款将会根据实际房款来缴纳税费。2.阴合同的风险首先、房屋买卖合同中的交易价格被房产交易中心认定为不合理的，将导致房屋无法过户。其次、对于买卖双方，阴阳合同无法保障双方的权利。买方承担的风险是，如果卖方因为房价升值而反悔，就可能会以存在阴阳合同现象为借口起诉，从而取消交易；卖方面临的风险就是，因为阴合同中的价格低于实际交易价格，房款可能无法全部收回。最后、即使房屋顺利过户了，买方将来出售该房屋时，也会蒙受一定的经济损失。这主要体现在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价。原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税就越多。即使不出售房屋，如果将来遭遇房屋拆迁等情况，在评估、赔偿等方面也会存在损失。3.阴阳合同出现的原因分析在房屋交易中，对于一手房交易的过程中往往会有明确的法律体系可以参照，而在二手房交易中，二手房的交易所受的限制，散见于不同的法律法规中，没有形成体系，会出现不同的交易纠纷。阴阳合同的出现归根结底是基于利益的驱使。在二手房的交易中，各类税收共有8种，根据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。在买房者看来，就光缴税就是一大支出，卖方缴税后的实际收益也会有所损失，所以双方就会在中介机构的建议下，做低房价减少税费支出，此时阴阳合同顺势而生。对于中介机构而言，阴阳合同的出现也会产生一定的利益。中介机构的利益来源于中间抽成，取得佣金。当买卖双方为了某些目的而要求做低房价时，中间机构由于人际面广，手腕灵活，可以从中调节，从而可以以此要求更高的佣金，利益增加。在利益的驱使下，房屋买卖行为中的关系人都愿意订立此合同。4.出现的环境原因在现实生活中，阴阳合同的成功率非常的高，虽然有一定的风险，但是这种现象还是存在于房屋的交易中。从中我 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 出几点促成这种现象的环境原因。（1）政府有关部门的监察力度不够虽然对于二手房交易现在我国的制度在慢慢的完善中，成立了有关专门管理二手房的交易，但是政府的监察力度还是不够。比如，在买卖双方根据阳合同进行过户时，房产交易中心在审核时通常只看用户所提交的资料，而没有进行实地调查，这使得对于虚假的信息没法查出来，而使得阴阳合同成功实现。（2）法律不健全，法律的执行力度不够在二手房的买卖中，没有统一的法律体系来规范人们的行为。但出现纠纷时，司法机关都是根据不同的法律文献来进行审判，有时候会出现矛盾的地方，因为对于一笔交易，法律一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。这就导致不同法律在不同的背景下出现不同的规范，让人们从中钻空子。虽然阴阳合同属于《合同法》的范畴，有了一定的规范，但是没有具体到房屋交易中而言，而且虽然可以根据有关的法律规范行为，但是不论是对买卖双方还是政府机关，法律的执行力仍然不够。（3）中介机构的不规范行为由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一。因此，中介机构的行为严重影响双方合同的进行，帮助订立阴阳合同的不规范行为就成为了环境因素之一。总结在二手房发展的如火如荼的今天，我国应该加紧对二手房市场实行规范化建设，完善市场体制，有关政府体制和法律体制。对于阴阳合同，它不仅会使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序，使有关房价数据失真。因此，政府应加大检查管理力度，从市场和行政上进行双方面的控制，让未来的市场更加健全，在交易中，人们都能够有法可依，并正确的维护自己的合法权益。篇六：浅析房屋买卖的阴阳合同效力浅析房屋买卖的阴阳合同效力[摘要]房屋阴阳买卖合同在现实中大概占到二手房买卖的90%左右，是普遍存在的。在房价发生升降变化时，阴阳合同造成增降的幅度大于合同的违约成本，以致买房人或者卖房者在利益驱动之下选择违约，导致纠纷。因此，本文从介绍泉州市房屋买卖阴阳合同案件为背景，简要概述了阴阳合同的涵义与法律实质，接着分析了房屋买卖阴阳合同的效力风险，然后对房屋买卖阴阳合同效力的相关理论观点进行了深入的分析探讨，最后归纳总结了全文，希望能够给有关房屋买卖阴阳合同纠纷案件带来借鉴作用。[关键词]房屋买卖阴阳合同法律效力风险分析HousesalecontracteffectofyinandYang[ABSTRACT]HousingcontractforsaleofyinandYang,inrealityprobablyaccountedforabout90%ofthesaleofsecond-hand,iswidespread.Whentheliftchangesinhouseprices,contractswerecausingincreaseddroprateofyinandYangisgreaterthanthecostofbreachofcontract,asbuyersorsellersinselectdefaultsundertheprofit-driven,leadingtodisputes.Therefore,thisarticledescribesrealestatecontractsasthebackgroundofthecaseofyinandYanginQuanzhou,brieflyoutlinedtheessencemeaningofcontractandthelawofyinandYang,andthenanalysestheriskofHousedealingcontracteffectofyinandYang,andthenontheeffectivenessofrealestatecontractofyinandYangconductedanin-depthanalysisofrelevanttheoreticalperspectives,lastconclusionfulltext,hopingtobringaboutHousedealingcontractdisputereference.caseofyinandYangis[Keywords]Saleandpurchase;inandYangofthecontract;Theforceoflaw;Riskanalysis目录第1章引 1研究背第2章房屋买卖阳合同理阴阳合同 无效合 同 与 可撤销 合同的法律后 果 ..3 第3章 房屋买卖阴阳合同的效力风险分 析... .3 阴阳 合 同 对卖方 效力风险分 析... 4 阴阳 合 同 对买方 效力风险分 析... 4 阴阳 合 同 对双 方的法律风 险... ...4 第4章 房 屋 买卖阴阳 合同效力观点分 析... ...5 以合法形式掩盖非法目的的“阳合同”是无效合同 5“阴阳合同”并非导致整个合同无效 5真实意思表示的“阴合同”是有效合同 6阳合同在特殊情况有效，仅价格条款无 效 法院关于 6 房屋买卖阴阳合同 态度分 析 6 结 论.. 7 致 谢 语.. 8 参 考 文 献.. 9第1章引言研究背景XX年1-9月，泉州市存量住房交易6190套，同比下降%。市区存量住房交易2898套，同比下降%，其中第三季度单季交易786套，环比下降%，较今年前两个季度下降明显。自XX年至XX年6月，泉州市共受理房屋买卖合同纠纷案件264件，较上一年同期受理案件数量增长近三成。 XX年1月至5月，共受理二手房房屋阴阳合同纠纷案件29件，较去年同期受理案件数量增长%。通过对之前房产的市场价的变化之下的房屋买卖阴阳合同纠纷案件特点，我们总结出“阴阳合同”纠纷案件两个特点。第一种：出卖方的毁约情况。国家货币放宽时，房价上涨时，卖方希望通过阴阳合同来要求买方适当加价或以此为由要求解除合同。第二种：买方的毁约情况。国家货币收紧时，买方受经济政策的影响，买方希望阳合同为依据拒负与阴合同差额的部分。因上述两种情况，最终导致阴阳合同纠纷。同时，由于国内对于房屋买卖的阴阳合同是否有效的问题上还存在很多异议，还没有统一的法律法规确定其的合法性与非法性。因此，在这样的背景下，本文对在二手房交易中普遍存在的阴阳合同效力进行深入的探讨。内容结构本文总共分为五个部分，第一部分介绍研究的背景与内容结构；第二部分介绍了阴阳合同的涵义、法律实质与合同效力的界定；第三部分分析了房屋买卖阴阳合同的效力风险，主要从卖方、买方效力风险分析及双方的法律风险分析；第四部分深入分析了房屋买卖阴阳合同效力观点，最后，对全文进行了简要的归纳总结。第2章房屋买卖阴阳合同理论概述阴阳合同的涵义在房屋交易中，阴阳合同是指房屋的买卖双方就房屋的买卖事项订立两份以上的内容不相同的房屋买卖合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收与相关费用为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。在实践中，“阴阳合同”大量出现。如在二手房交易中，“阴合同”则卖方与买方签定房屋买卖并实际履行的合同，该合同是买卖双方真实的成交价格。而“阳合同”则卖方为自身的利益，故意降低房屋买卖合同标的，向房产交易登记中心申请办理缴纳税费及过户手续所用的合同，该合同交易登记的价格明显低于真实价格与市场价格。“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税法规定，有关权力机关查实属实后，属于偷税漏税的行为，有关权力机关有权给予罚款、拘留等处罚；逃避税收数额较大、性质严重，则构成刑事犯罪。“阴阳合同”的法律实质首先，根据《民法通则》第55条第2款的规定，民事法律行为应当“意思表示真实”。在房屋买卖“阴阳合同”中，“阳合同”上约定的房价是为逃避税费及相关费用而故意降低房产标的，该合同只是符合《合同法》规定的“要约”和“承诺”的形式要求而得以成立，仅用于交易登记，并不是买卖双方的内心真实意思表示。“阴合同”上约定的房价是房屋买卖双方协商一致并愿意履行的合同，是买卖双方的真实意思表示。其次，根据《合同法》第52条第2项和第5项的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“违反法律、行政法规的强制性规定。”房屋买卖“阳合同”以逃避税收显然是恶意串通损害国家利益；也违反了《税收征收管理法》第25条纳税义务人应当如实办理纳税申报的强制性规定，属于无效合同。在司法实践中，人民法院在审理房产买卖“阴阳合同”纠纷时，通常也是认定“阳合同”为无效合同，除非特殊情况。合同效力的界定篇七：二手房购买要小心中介的“霸王条款”和阴阳合同二手房购买要防中介的“霸王条款”和阴阳合同当我们在中介买房时一定要注意霸王条款和阴阳合同，防止吃亏上当。在这里上海推推99房产小编带大家了解一下霸王条款和阴阳合同。一、“霸王条款”。有位先生曾经遇到过这种情况，他在某中介看房时，该中介和他签了一份《居间委托协议》，要求他不能在其他中介买房，这样做是否合法？律师认为，类似这样的约定，中介公司应该明确告知申请，即可选择口头告知，也可以选择在合约中以有特点的字体或者标注提醒申请者。否则，就可能涉嫌是“霸王条款”。有律师温馨提示，在一些房屋中介公司的合同还有一些值得注意的“霸王条款”。比如有一些中介公司会在合同中称，无论是否成功进行房屋交易，都需向中介公司支付佣金，对特殊约定不告知申请者。二、“阴阳合同”。律师提醒市民要注意这些陷阱：在与房屋中介进行交易时，不要向买房和卖房双方提供充分的信息，小心中介与双方签署“阴阳合同”，比如中介公司向卖房者承诺将房屋以40万价格售出，另一方面又以50万的价格卖给买房者，这样中介分别与买卖双方签订的就算是“阴阳合同”，房屋中介公司不与申请者签订规范合同或者《居间协议》。那么怎么样才能将二手房交易纠纷风险降到最底呢？推推99房产小编温馨提示大家：首先要找有口碑的正规中介机构；其次是仔细看合同，对合同有不了解的，购房人要和中介机构沟通，让中介机构阐明含义。上海推推99房产小编编辑篇八：阴阳合同哪份有效律师提示：房屋买卖中阴阳合同是否有效？在二手房买卖过程中，买卖双方为了降低交易成本，逃避税费，往往会签订两份交易价格不同的合同，真实的交易价格比较高，但这份并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案，并以比较低的价格缴纳税费。还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格，另有一份虚高的价格，拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款，从这个角度讲是违法的。实践中，因阴阳合同引起的纠纷也不少甚至很多时候，双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷，一方反悔，但觉得自己的理由不充分，转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉，要求确认合同无效或终止合同。那么阴阳合同是否合法？如果无效如何处理？如果合法，以哪份合同为准？首先，阴阳合同如果是为了逃税等非法目的，肯定是违法的，相关条款是无效的，但是双方的房屋买卖行为本身并不违法，因此房屋买卖行为还是可以有效的。基于这个认识，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。其次，存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？阴阳合同有的是以两份内容基本相同，但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同，再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现，在实践中认定双方的真实交易内容是关键。哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示，在合同文本中应该能体现得出来，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。再次，对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？当事人以阴阳合同为由到法院起诉，要求解除合同或确认合同无效时，往往是理直气壮，而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效，当事人往往就无法接受，指责法院对违法行为不理不管。实际上，司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责，追回贷款应由银行来进行，这其中如构成犯罪，也应移送公安机关先行立案侦查，再处理。（出于各种原因，目前实践中对于房屋交易中的逃税行为，还没听说有追究刑事责任的。 ）当然，按民事诉讼法的相关规定，法院在审理过程中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己，也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟，从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。