商业地产开发投资估算预算模板

2008.12.10(修改) 投资估算(确定稿) 总占地面积20.68亩 20.68 13,768.80 ㎡ 户数 建筑面积 总建筑面积 57,396.35 ㎡ 536 高层26层（3栋） 28,868.54 ㎡ 300 SOH0（33层） 11,950.36 ㎡ 176 其中安置面积 4,096.00 ㎡ 其中可售面积 7,854.36 ㎡ 商业 5,648.62 ㎡ 60 四个一及物业用房 848.88 ㎡ 人防出口 47.01 ㎡ 地下建筑面积 10,032.94 ㎡ 其中人防面积 3,082.88 ㎡ 地下车位 0.0 182 容积率 3.44 其中：可售面积 总可售面积（地上） 42,371.52 ㎡ 地下车位 127.40 个 住宅 36,722.90 ㎡ 商业 5,648.62 ㎡ 序号 项目 金额(元) 楼面价格(元/M2) 比重（%） 一 土地征用及拆迁费用 58,346,886.00 1,016.56 24.25% 二 前期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费用 22,188,187.29 386.58 9.22% 三 基础设施建设费用 16,174,293.75 281.80 6.72% 四 建筑安装工程费用 90,296,497.70 1,573.21 37.53% 五 公共配套设施建设费用 7,104,396.00 123.78 2.95% 六 不可预见费用 0.0 0.0 0.00% 七 管理费用 7,344,956.84 127.97 3.05% 八 开发间接费用 5,344,956.84 93.12 2.22% 九 销售费用 7,181,196.05 125.12 2.98% 十 开发期税费 21,202,787.58 369.41 8.81% 十一 财务费用 5,406,000.00 94.19 2.25% 合计 240,590,158.05 4,191.73 100.00% 总建筑面积 57,396.35 平方米 销售收入 开发类型 可售面积（米） 均价 总价 高层26层（3栋） 28,868.54 5,500.00 158,776,970.00 SOH0（33层） 11,950.36 5,200.00 62,141,872.00 其中安置面积 4,096.00 5,200.00 21,299,200.00 其中可售面积 7,854.36 5,200.00 40,842,672.00 商业 5,648.62 10,000.00 56,486,200.00 人防地下室 950.00 1,000.00 950,000.00 地下车位 127.40 80,000.00 10,192,000.00 有线电视集资费 0.0 天然气集资费（含监理费用2.5％） 0.0 暖气集资费及小区管网建设费 0.0 合计 267,247,842.00 总投资 240,590,158.05 利润 26,657,683.95 税前销售利润率 9.97% 所得税 按查账征收，利润*25％ 26,657,683.95 6,664,420.99 按核定征收,销售收入*25％*15% 10,021,794.08 净利润 19,993,262.96 税后销售利润率 7.48% 序号 项目 计算说明 单价 依据 总价 1 土地征用及拆迁费用 按建筑面积 58,346,886.00 1.1 土地出让金 按256万/亩计算 2,560,000.00 20.68 53,100,000.00 1.2 拆迁安置费 3,122,886.00 3,122,886.00 1.3 契税 土地出让金的4% 4% 53,100,000.00 2,124,000.00 2 前期工程费用 按建筑面积 22,188,187.29 2.1 勘探 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 费 4,200,901.52 2.1.1 勘探费 154,060.16 2.1.1.1 地质勘探费 实际已发生 110,000.00 2.1.1.2 地下文物勘探费 3.20 13,768.80 44,060.16 2.1.2 设计费 4,046,841.36 2.1.2.1 总体规划设计费 35.00 57,396.35 2,008,872.36 2.1.2.2 人防设计费 40.00 3,082.88 123,315.20 2.1.2.3 施工图设计费 30.00 57,396.35 1,721,890.59 2.1.2.4 环境设计费 20.00 9,638.16 192,763.21 2.2 职能部门费用 按建筑面积 16,832,285.77 16,464,949.11 16,832,285.77 2.2.1 人防费 0.0 2.2.2 市政设施配套费 170.00 57,396.35 9,757,380.01 2.2.3 消防审查费 1.20 57,396.35 68,875.62 2.2.4 绿化费 57,396.35 0.0 2.2.5 墙改专项费（须交） 8.00 57,396.35 459,170.82 2.2.6 墙改专项费（须退） (6.40) 57,396.35 (367,336.66) 2.2.7 民工工资保证金 0.0 0.0 0.0 2.2.8 招标代理费 0.05% 96,200,893.70 48,100.45 2.2.9 质量监督费 2.0/m2 2 57,396.35 114,792.71 2.2.10 施工图设计审查费 设计费的6%*1.2 6.00% 4,046,841.36 291,372.58 2.2.11 劳动保险基金 4.00% 96,950,893.70 3,878,035.75 2.2.12 人防质检费 7.5 3,082.88 23,121.60 2.2.13 规划公示费 4300元/栋 4,300.00 4.00 17,200.00 2.2.14 定位放线费 实际已发生 4.00 23,100.00 2.2.15 面积测量费 住宅面积测量费1.36元/m2 0.0 57,396.35 0.0 2.2.16 购航测图费 550元/栋 550.00 4.00 2,200.00 2.2.17 预算编制费 0.20% 95,970,893.70 191,941.79 2.2.18 检测费 57,396.35 661,647.21 2.2.18.1 土壤中氡浓度检测费 暂按6元/建筑平方估算 344,378.12 2.2.18.2 室内空气检测费 2.2.18.3 主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费 2.2.18.4 地震检测费 2.2.18.5 防雷装置检测费 2.3元/m2 2.30 57,396.35 132,011.61 2.2.18.6 电气检测费 商业部分按2.2元/M2计入\住宅部分按1元/M2计入 5,648.62 40,818.90 53,245.86 2.2.18.7 消防设施检测费 按建筑面积2.3元/M2计取 2.30 57,396.35 132,011.61 2.2.19 销售面积预测费 住宅0.2元/M2，非住宅0.3元/M2 10,113.03 2.2.20 桩基检测费 57,396.35 250,000.00 2.2.21 日照分析费 已发生 65,000.00 2.2.22 环境测定费 200,000.00 2.2.23 设计招标代理费 按设计 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 额 0.50% 4,046,841.36 20,234.21 2.2.24 影响周边日照赔付费用 1,000,000.00 2.3 三通一平费 740,000.00 2.3.1 临时用水工程费 按25000元估算 0.0 0.0 25,000.00 2.3.2 临时用电工程费 实际发生 0.0 0.0 165,000.00 2.3.3 场地平整 2.3.4 原有建筑物基础拆除、清理 按50万元考虑 500,000.00 2.3.5 临时路 按5万元估算 0.0 0.0 50,000.00 2.4 其他费用 415,000.00 2.4.1 临时围墙 150.00 100.00 15,000.00 2.4.2 垃圾清运费用（原场地堆放了很多建筑垃圾） 已发生 300,000.00 300,000.00 2.4.3 临建设施 500.00 200.00 100,000.00 3 基础设施建设费用 16,174,293.75 3.1 给排水工程费 3,178,272.95 3.1.1 给水工程 1,418,500.76 3.1.1.1 手续费 生活表,30元/块；消防及绿化暂估5块，500元/块；商铺，300元/块 0.79 57,396.35 45,580.00 3.1.1.2 二次设计费 工程费用*0.046 4.60% 1,147,927.06 52,804.64 3.1.1.3 工程费 20.00 57,396.35 1,147,927.06 3.1.1.4 二次加压工程费 3.00 57,396.35 172,189.06 3.1.2 污雨水、道路工程 30.00 57,396.35 1,721,890.59 3.1.3 劳动保险基金 1,147,927.06 0.0 3.1.4 给水工程监理费 3.30% 1,147,927.06 37,881.59 3.2 供配电工程 4,297,651.99 3.2.1 二次设计费 185,066.35 3.2.1.2 4.50% 4,112,585.64 185,066.35 3.2.2 工程费 3,443,781.18 3.2.2.1 高压工程 35.00 57,396.35 2,008,872.36 3.2.2.2 低压工程 25.00 57,396.35 1,434,908.83 3.2.3 其他 668,804.46 3.2.3.1 电表费用 住宅476户,每户暂估900元 57,396.35 482,400.00 3.2.3.2 高可靠性费用 按商业建筑面积，1千伏安/10平方米,每千伏安330元 330.00 564.86 186,404.46 3.3 供气工程 1,301,989.77 3.3.1 工程费 含2.5％监理 22.00 57,396.35 1,262,719.77 3.3.2 设计费 82.50 476.00 39,270.00 3.3.3 集资费 476.00 0.0 3.4 供暖工程 2,861,940.45 3.4.1 入网费 47,316.40 0.0 3.4.3 设计费 4.86% 2,729,296.63 132,643.82 3.4.4 审图费 0.25 47,316.40 11,829.10 3.4.5 庭院网工程验收并网费 2.00 47,316.40 94,632.80 3.4.6 工程费 30.50 57,396.35 1,750,706.80 3.4.6.1 一次支网工程费 20.00 47,316.40 946,328.00 3.4.6.2 二次支网工程费 17.00 47,316.40 804,378.80 3.4.7 热交换站工程及设备费 按建筑面积，10元/平方米 10.00 57,396.35 573,963.53 3.4.8 管网冲洗费 1.00 47,316.40 47,316.40 3.4.9 IC卡表费 468.00 536.00 250,848.00 3.5 环境绿化工程费 3,129,678.84 3.5.1 环境绿化 260.00 9,638.16 2,505,921.78 3.5.2 导视系统 1.55 57,396.35 88,964.35 3.5.3 大门及其他零星工程 300,000.00 3.5.3.1 小区入口电动门 300,000.00 3.5.4 永久围墙 按米计 400.00 300.00 120,000.00 3.5.5 园区照明 2.00 57,396.35 114,792.71 3.5.6 其他 0.0 0.0 0.0 3.6 其他费用 24.47 57,396.35 1,404,759.77 3.6.1 通信管道工程 4.00 57,396.35 229,585.41 3.6.2 有线电视入网集资费及工程费 265.00 536 142,040.00 3.6.3 0.0 3.6.4 园区智能化工程 18.00 57,396.35 1,033,134.35 3.7 其他 0.0 0.0 0.0 4 建筑安装工程费用 90,296,497.70 90,296,497.70 4.1 地基处理费 750,000.00 4.1.1 检测费 57,396.35 0.0 4.1.2 桩基工程费 已签合同 50.00 15,000.00 750,000.00 4.2 土建、安装工程费 89,096,497.70 4.2.1 土建工程 89,096,497.70 高层26层（3栋） 1,600.00 28,868.54 46,189,664.00 SOH0（33层） 1,600.00 11,950.36 19,120,576.00 商业 1,500.00 5,648.62 8,472,930.00 地下部分（除人防） 1,900.00 6,950.06 13,205,119.70 社区公共用房 1,600.00 848.88 1,358,208.00 4.3 装饰装修费 0.0 4.3.1 0.0 4.4 设备购置及安装费 0.0 4.4.1 电梯 含在建安费用总成本中 0.0 4.5 监理费 已签合同 450,000.00 4.6 其他 0.0 0.0 0.0 0.0 5 公共配套设施建设费用 7,104,396.00 5.1 土建、安装工程费 7,104,396.00 5.1.1 人防地下室 人防建筑面积3082.88m2 2,200.00 3,082.88 6,782,336.00 5.1.2 人防出口 2,000.00 46.03 92,060.00 5.1.3 旧人防设施拆除费（现建筑基础以下有200多米的人防洞） 500平方米 460.00 500.00 230,000.00 5.2 装饰装修费 0.0 0.0 0.0 5.3 其他 0.0 0.0 0.0 6 不可预见费用 按直接费用的2% 7 管理费用 按集团差额累进计提 267,247,842.00 7,344,956.84 8 项目开发间接费 按销售收入2% 2% 267,247,842.00 5,344,956.84 9 销售费用 按集团差额累进计提 2.5-3% 267,247,842.00 7,181,196.05 10 开发期税费 21,202,787.58 21,202,787.58 10.1 营业税及附加 销售收入5.5% 5.5% 267,247,842.00 14,698,631.31 10.2 土地增值税 住宅收入*1.5%,商业收入*3.5% 5,680,769.63 10.3 印花税 162,484.19 10.3.1 工程印花税 建筑合同金额×0.3‰ 0.03% 96,200,893.70 28,860.27 10.3.2 设计印花税 销售合同 销售合同模板销售合同范本产品销售合同汽车销售合同商品销售合同 ×0.5‰ 0.05% 267,247,842.00 133,623.92 10.4 土地使用税 按二级土地，12元/M2/年，按四年计算 13,768.80 660,902.45 10.5 代收费用税金 代收费用*5.5％ 11 财务费用 5,406,000.00 11.1 贷款利息 贷款6000万，年利率8.01%，期限1年 8.01% 60,000,000 4,806,000.00 11.2 中间业务费 1% 60,000,000.00 600,000.00 12 总投资 240,590,158.05 备注：暂未考虑拆迁安置面积超出原住宅面积的赔偿费用。第&P页，共&N页该地块原为一级用地，土地使用税暂按15元/m2估算，土地使用年限按3年进入估算。