解读城市更新办法及工改工

深圳中原建筑中心2014.04解读城市更新办法及工改工（4月8号版）深圳市城市更新办法 实施细则 工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则 概念内容解读概念城市更新城市更新，是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动；小结：城市更新一般分三类：综合整治类、功能改变类和拆除重建类；a)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；b)环境恶劣或者存在重大安全隐患；c)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展需求，影响城市规划实施；d)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形；内容要点内容解读《实施细则》的在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。（《更新办法》共7章51条，《实施细则》共6章77条。）对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新进行了 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。内容解读城市更新规划与 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000㎡。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。小结：1、更新拆迁范围不得小于10000㎡2、不得违反五线等控制性区域内容解读未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。贡献开放空间小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；2、未建设的边角地、夹心地等可以作为零星用地一并出让给实施主体；一类：综合整治类城市更新内容解读综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。综合整治类更新项目改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面环境整治既有建筑节能改造等包括内容由所在区政府制定实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 并组织实施区政府、权利人或者其他相关人共同承担，比例协商确定改变建筑主体结构和使用功能不包括小结：1、可以翻新、不能改变主体和使用功能；2、由政府制定方案组织实施，由多方共同承担；二类：功能改变类城市更新内容解读功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。功能改变类更新项目部分或者全部建筑物使用功能改变内容土地使用权的权利主体和使用期限不改变建筑物改变使用功能程序程序保留建筑物的原主体结构权利人申请办理规划许可变更市规划国土主管部门受理深圳特区报、商报公示（不少于7日）批准签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同缴纳地价小结：1、功能可以变，土地性质和土地使用年限不变；2、年限不足的可以在最高年限内补缴地价；内容解读功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基础设施部分免收地价；三类：拆除重建类城市更新内容解读1、拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。2、根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。3、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。4、拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。5、市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。小结：1、土地使用权期限届满之前，规划国土部分依法可回收；2、城中村、旧屋村改造超出指定容积率部分建筑面积需补缴地价；内容解读6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。经原农标准经济组织继续受单位股东大会按有关规定表决同意城中村、旧屋村拆除重建权利主体程序城市更新项目规划许可文件签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同补缴地价城中村2.5及以下容积率2.5至4.5部分超4.5部分不补缴公告基准低价20%公告基准地价旧屋村现状占地1.5倍建筑面积超出部分不补缴公告基准地价工改工原有合法建筑面积内增加的建筑面积不补缴公告基准地价的50%小结：1、工改工或政府鼓励发展产业，补缴地价相对更优惠；内容解读特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。（一）一般规定注：绿色部分为大于3000平米的贡献城市公共开放空间；小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；内容解读拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。a)城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；b)建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。（二）申报与审批小结：1、拆除重建类更新需申报主体申请；2、申报主体可能单一、可能共有；内容解读市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：（一）、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。（二）、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。（三）、权利主体的房地产被收购方收购。属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。（三）实施主体属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。小结：1、实施主体一般都单一的主体；2、非单一主体的通过一定方式形成单一主体；内容解读用地功能应符合法定图则和其他上层次规划申报要求城市更新单元制定计划的申报拟定城市更新单元申报城市更新单元规划制定计划保障规划独立占地的城市公共利益项目可按规划实施，用地大于3000平米且不小于拆迁范围用地面积的15%已完成征、转及补偿手续的国有用地，被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入开发强度应合理可行提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案申报城市更新单元范围内的权利主体应具备更新意愿权利主体单一申报主体多个权利主体政府主导的方式实施城市更新的由权利主体申报或委托单一主体代为申报共同委托单一主体代为申报市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报城中村、老屋村、原集体经济组织和原村民在依法划定非农用地范围外形成的建成区域的所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报工改工解读工改工之于创新型产业用房工改工之于工业楼宇工改工之于产业配套住房概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行的城市更新。工改工智慧广场“目前所说的‘工改工’包括三类情况。”一类是对旧工业区进行综合整治的小规模简易改造，即俗称的“穿衣戴帽”，一类是将引进开发商进行旧工业区拆除重建，还有一类是政府主导，以拆迁补偿的办法回购整合土地资源，重新规划、分期开发，即土地整备。由于不涉及拆迁补偿和土地权属变化，而且经过短时间的“包装”之后又能继续出租，因此“穿衣戴帽”的方式相对容易，而拆除重建和土地整备的难度则大很多。分类科之谷工改工之创新型产业用房创新型产业用房解读创新型产业用房设计规范创新型产业用房解读定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。小结：对于企业进入的要求严格，未来租售圈收缩；准入门槛，企业入园符合以下条款之一：深圳软件产业基地准入标准创新型产业用房解读创新型产业用房的销售对象：应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件：（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销售。销售对象创新型产业用房解读创新型产业用房的转让：创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回购的情况出售，受让方也需符合条件。转让标准创新型产业用房解读研发用房的设计应具备其功能特点，营业厅、营销展厅、咖啡厅、厨房、餐厅、职工食堂等非研发用房建筑面积不得占用《建筑用地规范许可证》中的研发用房规定建筑面积指标。一般规定小结：非研发类的用房不得占用研发用房指标；创新型产业用房设计规范1、研发用房建筑的主要立面应具备工业建筑的外立面的形式和建筑特点，不得设置不计建筑面积的凸窗及任何形式的凸阳台。外部空间凸窗小结：研发用房不得设置凸窗及任何形式的凸阳台；创新型产业用房设计规范2、研发用房设置的阳台，其投影面积不得超过该层除阳台以外计建筑面积部分水平投影面积的5%，超过部分投影面积的一半计入地上核减建筑面积。阳台阳台阳台阳台阳台单层阳台面积之和标准层面积—单层阳台面积之和≤5%小结：研发用房阳台面积不能超过除阳台外建筑面积的5%；创新型产业用房设计规范3、研发用房单元内房间与房间之间不得设置任何带结构连梁或连板的凹槽。单元内房与房之间不得设置连廊结构的凹槽小结：研发用房单元内房与房之间不得设置结构连梁的凹槽；创新型产业用房设计规范4、因建筑造型或结构需要，单元与单元之间、单元与核心筒之间合理设置的带结构连梁或连板的凹槽等其围合总投影面积（从框架外沿算，凹槽的开口端以开口点做连线计）不得超过该层计建筑面积部分水平投影面积的3%。凹槽5、超高层研发用房建筑外围不得设置带结构连梁或连板的凹槽。小结：1、单元与单元之间或单元与核心筒之间的凹槽面积不得超过单元层的3%；2、超高层不得设置任何形式的连梁或连板的凹槽；创新型产业用房设计规范1、研发用房首层层高应不大于6m，标准层层高应不大于4.5m。除公共设备层、公共管线转换层、避难层外，层高不大于2.2m的空间与相邻下层合计为一层。超过层高限值的按3.1.6.1条公式1计算核减建筑面积，层高标准值为3m。内部空间小结：1、研发用房首层不大于6m，标准层不大于4.5m；2、超过层高限值的按公式计算核减面积；创新型产业用房设计规范2、研发用房仅限中庭、大堂（门厅）及研发展厅可设置透空或通高，透空部分或通高空间的总投影面积不得超过研发用房规定建筑面积指标的10％，超过部分计入地上核减建筑面积。不得超过研发用房规定建筑面积指标的10%小结：1、研发用房可透空部分仅限制为中庭、大堂及研发展厅；2、通高部分总投影不能超过规定建筑面积的10%；超过部分计入核减；创新型产业用房设计规范工改工之工业楼宇工业楼宇解读工业楼宇设计规范工业楼宇解读九种特特殊情形可分割转让用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；分割转让本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。工业楼宇解读（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。星河雅宝科技创新园租售比例：星河雅宝科技创新园地可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。（可售面积占总计容面积接近50%；通过股权转让模式将资产套现。）工业楼宇解读工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业，但以下情况除外：（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；（二）因继承、受遗赠取得物权的；（三）因共有分割取得物权的；（四）因政府行使优先购买权的。商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价；但转让方能够提供证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再缴纳；解读：工业楼宇的配套设施可以分割转让；非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。分割转让方式工业楼宇解读按照《办法》规定进行分割转让的，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交一下材料：（一）按照《办法》第四条第二款第（四）项进行分割转让的，应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书；（二）按照《办法》第四条第二款第（五）项进行分割转让的，应当提供由市场产业主管部门出具的产业转移相关证明；（三）按照《办法》第四条第二款第（六）项进行分割转让的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让，并对受让人提出产业准入条件的书面意见；（四）按照《办法》第四条第二款第（七）项进行分割转让的，应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件。（五）按照《办法》第四条第二款第（八）项进行分割转让的，应当提供由证卷监督管理部门出具的辅导备案登记凭证；（六）受让人有准入条件限制的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件；分割转让材料工业楼宇解读附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。小结：原有合法建筑面积以外建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。地价缴纳方式工业楼宇解读小结：工业楼宇增值收益超过30%都须上缴。此外，土地增值税不减免。扣减总金额60%比例上缴总交易价格未超过扣减总金额50%部分超过扣减总金额50%部分未超过扣减总金额30%部分增值税上缴方式50%比例上缴30%比例免缴依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。（注：可分割销售）工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%但未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额的100%的部分，按100%的比例上缴；工业楼宇设计规范厂房1、厂房具有跨度较大、空间开敞、荷载较大、功能单一等特点，其设计须考虑生产工艺及货运等基本要求。2、厂房应根据生产工艺需要设计，一般应独立成栋、直接落地、不带裙房。普通生产厂房不得按研发用房的标准进行设计。3、厂房内严禁设置员工宿舍、食堂。4、办公室、休息室等不应设置在甲、乙类厂房内。5、厂房须做好货物流线、装卸、垂直运输组织，保证货运简单便捷。厂房应设置货梯，其载重量应不小于2吨。一般规定1、厂房不应设置架空层，如需设置其建筑面积计入地上规定建筑面积。2、厂房不得设置阳台。如需设置单层高阳台，阳台外围投影面积全部计入规定建筑面积。外部空间厂房设置的阳台计入全面积阳台小结：1、厂房不得设置架空层；2、厂房不得设置阳台；设置按全面积算；工业楼宇设计规范1、厂房建筑平面一般为大开间，如需分隔，各单元面积不宜过小，除配电房、工具间等辅助房间外，宜不小于500㎡。2、厂房内部不得设置透空，如确需设置，其透空空间投影面积全部按层计入核减建筑面积。3、厂房建筑首层层高应不超过6m，其他楼层应不超过5.4m。除公共设备层、公共管线转换层外，层高不大于2.2m的空间与相邻下层合计为一层。超过层高限值的按3.1.6.1条公式1计算核减建筑面积，层高标准值为3m。4、因特殊生产工艺对层高有特别要求的单层厂房，需提供所在产业主管部门及设计单位出具的相关专业意见。层高不超过8m时，其规定建筑面积按实计算，超过8m时，其规定建筑面积加倍计算。内部空间小结：1、厂房一般为大开间，一般不小于500㎡；2、厂房不得设置透空；如设置按全面积计算；3、厂房首层一般为6m，标准层5.4m，超出层高部分计入核减，4、特殊工艺层高不超过8m；工业楼宇设计规范仓库1、仓库外部原则上不得任何设置带结构连梁或连板的凹槽。2、仓库不得设置阳台。外部空间不得设置阳台小结：1、仓库不得设置任何结构的连梁、连板凹槽2、仓库不得设置阳台；工业楼宇设计规范1、仓库建筑内部不得设置透空，如确需设置，其透空空间投影面积全部按层计入核减建筑面积。2、仓库建筑平面一般为大开间，如需分隔，各单元建筑面积不宜过小，除配电房、工具间等辅助房间外，单元建筑面积宜不小于500㎡。3、仓库建筑首层层高应不超过8m，其他楼层应不超过6m。除公共设备层、公共管线转换层外，层高不大于2.2m的空间与相邻下层合计为一层。超过层高限值的按3.1.6.1条公式1计算核减建筑面积，层高标准值为3m。内部空间小结：1、仓库一般为大开间，一般不小于500㎡；2、仓库不得设置透空；如设置按全面积计算；3、仓库首层一般为8m，标准层6m，超出层高部分计入核减，工业楼宇设计规范物流建筑1、物流建筑中用于物质储备、简单加工、中转配送等功能的建筑面积不应低于总建筑面积的60％，用于运营管理、批发展销等功能的建筑面积不应超过总建筑面积的40%。2、物流建筑中各建筑功能空间应能明确区分，并分别符合各自的设计规范和本规定相应建筑分类设计要求。3、物流建筑按建筑规模分为普通物流建筑和集中式大型物流建筑：⑴普通物流建筑单栋物流功能规定建筑面积小于50000㎡；⑵集中式大型物流建筑：单栋物流功能规定建筑面积不小于50000㎡。一般规定小结：1、物流建筑对于功能区分占比有明确要求；2、普通物流建筑和集中式大型物流建筑已单栋50000平米建筑区分；工业楼宇设计规范1、物流建筑外部原则上不得设置任何带结构连梁或连板的凹槽。因建筑造型需要，设置的周边无任何形式的结构连梁或连板凹槽，深度不得大于1.5m，宽深比不得少于2。2、如因造型或结构需要，专有空间之间，专有空间与核心筒之间合理设置的结构连梁、连板等的围合投影面积（框架外沿算，凹槽的开口端以开口点做连线计）不得超过该层计建筑面积部分水平投影面积的3%。3、物流建筑不得设置阳台。外部空间小结：1、物流建筑一般不得设置连梁、连板结构凹槽，2、如需设置进深不超过1.5m，宽深比不得小于；且投影面积占比不能超过3%标准层面积；工业楼宇设计规范1、物流建筑的层高应满足表6.8.2.1的规定。除公共设备层、公共管线转换层、避难层外，层高不大于2.2m的空间与下层合计为一层。超过层高限值的按3.1.6.1条公式1计算核减建筑面积，层高标准值为2.2m。内部空间物流建筑类型普通物流建筑集中式大型物流建筑单层物流建筑面积＜8000㎡≥8000㎡首层层高限值≤6.6m≤6.6m≤6.6m二至六层层高限值≤5.1m≤5.1m≤6.6m七层及以上层高限值≤4.5m≤4.5m≤4.5m层高标准值3.0m表6.17.3.1物流建筑的层高限值、层高标准值2、物流建筑仅限门厅、批发展销功能空间可设置透空或通高，透空部分或通高空间的总投影面积不得超过批发展销功能规定建筑面积指标的10％，超过时按3.1.6.3⑴条公式2计算地上核减建筑面积。小结：1、物流建筑层高有限制，超过部分按公式计入核减2、透空部分仅限门厅批发展销功能空间，占比为10%，超过部分计入核减；工业楼宇设计规范工改工之发展产业配套住房发展产业配套用房解读发展产业配套住房解读鼓励原农村集体经济组织利用非农建设用地和征地返还用地等存量土地，通过自行建设或者合作开发的方式，为房源周边产业单位提供产业配套住房。鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设。房地产开发商可以利用自有土地或者通过招标、拍卖、挂牌方式取得产业配套住房建设用地，并开发建设产业配套住房，以优惠价格向产业单位进行定向出租或出售，其与市场商品房价格差额，由市、区政府予以适当补助。城市更新项目中作为工业配套设施配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。小结：鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设，但分割转让建筑面积受限，利润空间有限。深圳中原建筑中心Thankyou! 解读城市更新办法及�工改工（4月8号版） 幻灯片编号2 幻灯片编号3 幻灯片编号4 幻灯片编号5 幻灯片编号6 幻灯片编号7 幻灯片编号8 幻灯片编号9 幻灯片编号10 幻灯片编号11 幻灯片编号12 幻灯片编号13 幻灯片编号14 幻灯片编号15 幻灯片编号16 幻灯片编号17 幻灯片编号18 幻灯片编号19 幻灯片编号20 幻灯片编号21 幻灯片编号22 幻灯片编号23 幻灯片编号24 幻灯片编号25 幻灯片编号26 幻灯片编号27 幻灯片编号28 幻灯片编号29 幻灯片编号30 幻灯片编号31 幻灯片编号32 幻灯片编号33 幻灯片编号34 幻灯片编号35 幻灯片编号36 幻灯片编号37 幻灯片编号38 幻灯片编号39 幻灯片编号40 幻灯片编号41 幻灯片编号42 幻灯片编号43 幻灯片编号44 幻灯片编号45 幻灯片编号46 幻灯片编号47 幻灯片编号48