拆迁房屋装修补偿评估的探讨
拆(至房屋装修补偿评估的探讨
口浙江义务市房地产评估所金序能
近年来,随着经济发展和城市化进程的加’陕,房屋拆
迁任务日益繁重,所面临的情况也愈益复杂.由于市政建
设,规划调整,旧城改造等需要,在我们所要拆迁评估的房
屋中.经常会碰到一些高档酒楼,豪华住宅等,对这些房屋
的装修部分是否给予评估,如何评估,各地的做法都不统
.笔者结合实际工作经验,在这里作一简单的探讨.
一
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对拆迁房屋装修是否给予评估,各个城市的做法并
不一致.据笔者所调查的几个城市,大致有三类:第一是不
予补偿;第二是在拆迁房屋重置价中适当考虑;第三是把
装修部分作为单独一项予以计算.
根据国务院1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条
例》(以下简称《条例》)第二十条规定-拆迁补偿实行产权
调换,作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式???
?--
.作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结
合成新结算”,简单地一看,对拆迁房屋装修似乎不应予以
补偿.但由于国务院的《条例》是在1991年颁布,当时正是
我国计划经济向市场经济过渡转轨时期,而现在住房体制
已经由福利性实物分配转变为货币化分配体制,在市场经
济条件下第一种做法机械地执行《条例》显然不可取第二
种做法笔者认为也不妥,因为目前城市住宅中.装修一项
支出在整个住宅消费中占有很大一部分比例,甚至超出购
房价,更何况这种做法缺乏可度量性,容易引起不公平.所
以笔者认为,按照市场经济的原则,应采用第三种做法.同
时还应建议有关部门适当修改有关法规,增加房屋装修补
偿内容.
作
对拆迁房屋装修评估也有各种做法,归纳起来主要
有两种类型.第一类是按照成本法原则,由评估人员详细
丈量各项装修尺寸,按评估日的重置价格,结合成新予以
计算后补偿给拆迁人.同时,房屋各项装修物归拆迁人所
有,由拆迁人处理.由于旧城改造,市政建设等拆迁:[程
中,拆迁人大都是政府,而工程又较大,政府花高价把装修
购买下来,往往很多原可回收利用的装修物被低价处理或
弃之不用,浪费较大.
第二类评估方法是参照房屋重置价形式,对各种装
修简单列出高档,中档,低档的补偿价格.然后由被拆迁人
自行处理装修物,或拆回去,或弃之不理.
这种方法的优点是简单易操作,且装修物由被拆迁
人部分回收再利用,可节省一笔拆迁资金,但弊端是评估
太简单.装修质量好和装修质量差的赔偿金额相差不大,
被拆迁人意见较大.
所以,笔者认为既要尽量减少拆迁人经费开支,又要
尽可能减少被拆迁人的房屋装修损失,把这对矛盾处理
好,不妨将前面两种装修拆迁补偿评估的长处揉合在一
起,根据各种装修物特点的不同,分三种类型制定评估标
准.
1.对于可拆卸的装修设备,如浴缸,洗手盆,防盗门
窗,空调等,根据’’拆卸,搬迁,安装”的思路,确定一个拆,
搬,安”的费用价格,由被拆迁人自行拆回不管原购置费
用大小,按固定的拆卸补偿价格予以评估.
2.对拆卸后可部分重复使用的,如花岗岩,大理石
板,木地板等,由被拆迁人自行拆回,并参照现行市场价,
考虑到拆卸过程中损坏等因素,以一定的比例予以补偿,
公式为:花岗岩的补偿价格=花岗岩单价×面积×补偿系
数0.4.如某户在1997年用将军红花岗岩在客厅铺了18
平方米,将军红花岗岩现行市场价为240元/平方米,则
补偿价格为240×18×0.4=1728(元).
3.对胶合板,墙地砖,抹灰类不可回收利用的一次性
装修部分,可根据现行市场价及辅助材料,人工费等测算
出重置单价,然后再结合成新确定补偿价格如某被拆迁
人在l998年装修l0平方米普通胶合墙裙,那么该项目
的补偿价格为:单价36元/平方米×10平方米×成新
0.8=288元
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由于房屋装修千差万别,实地勘察工作又面广量大,
稍不细致就会引起返工,所以在评估中除要配备技术高,
素质好的评估人员以外,还要特别注意以下三个问题:
1.在实地勘测装修尺寸时,最好请被拆迁人也在旁
协助,以防遗漏.同时勘测完毕后,书面记录要请被拆迁人
清点校对,确认无误后还要请被拆迁人签字核实,以防日
后纠纷.如有条件,最好还应拍照或摄像.
2要正确区分装修项目和非装修项目.不同等级房
屋的条件要求不一致.如铝合金窗,在砖混一等房屋中一
般不作为装修项目,但在砖术二等房屋中则应列为装修项
目.
3.装修年限的认定最好以书面凭据为准由于装修
的使用年限较短,所以每年的折旧率较高,所以对装修成
新认定要以书面凭据为准,实际勘测为辅.
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