价值观测评方案

价值观测评方案 暨南山商业文化中心区规划展合作建议书 深圳中原物业顾问有限公司 锦隆花园展销会 暨南山商业文化中心区规划展合作建议书 一、背景与现状分析 二、合作形式建议 三、合作内容 四、广告安排 五、费用安排 六、展销会宗旨 一、背景与现状分析 1、背景 自96年起，深圳楼市进入了又一轮的增长期，但97香港回归后，楼市转趋平缓，进入98年，这种情势日益明显，主要表现为: 总体市况疲弱，大市前景并不看好 98年市场总体供应量继续放大，市场有效需求明显下降，空置量继续高企，平均销售价稳步下调，市场压力大幅增加，房地产开发投资商利润相应减少，交投淡静，买方市场日渐成形。 政府继续加强对房地产市场的宏观调控 进入98年，政府大力推进房地产改革进程，推出一系列措施，如大幅增加房地产信贷额度，减少土地供应等，主要目的在于盘活存量，尽量消化市场积压量，激活一手市场，控制二手市场。 市场发展日趋成熟 经历了多年的发展，深圳市场上无论买方或卖方都日渐成熟及理智，短期内将缺少突出的销售热点。 2、南山商业文化中心区现状 南山商业文化中心区位于深圳湾畔，北以深圳大学的学府路为界，南隔创业路与南油公司相邻，东起后海滨路，西到南油大道，方圆151万M2，其中原有陆地面积61万M2，需填海造地90万M2， 目前正进行40万M2的二期填海 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 。联接其与福田中心区的主干道滨海大道上在 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 99年10月完工，目前，南山商业文化中心区的现状有如下特点: 区域知名度不高:南山商业文化中心区与罗湖福田中心区相距较远，属二线关口地区，历来得到市民的重视程度不高。又缺乏有力度的宣传，地域知名度有限。 形象欠佳，感觉荒凉:南山商业文化中心区仍处于填海造地阶段，工作量大，尚需较长的时间整个中心区的形象才能完整展现出来。目前整个片区只有建成的海珠城一个楼宇和兴建中的锦隆花园一个物业，四周或见荒地野草，或是荔枝林，除滨海大道外，无任何成形的道路和建筑物。区域形象极不完整，满目荒凉，设法给客户予该区域清晰的发展概念，不早于客户信心的树立。 物业气氛冷淡，区域效应不明显:据资料显示，目前只有中建蛇口发展有限公司长城集团、中信集团等廖廖无几大公司、大集团购入南山商业文化中心区的地块、但目前出土的只有建成的海珠城和尚在兴建之中的锦隆花园，物业氛围极乏冷清，区域效应未能显现。 3、锦隆花园概述 锦隆花园位于南山商业文化中区的第15号地块，是一个多层带电梯高尚住宅小区，小区目前大部分楼宇已封项完成外装修， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 99年6月竣工入伙。 自98年4月推出市场以来，锦隆花园已售近50%的单位，在深圳市特别是南山区拥有相当的知名度。 4、分析小结 由上述可知: 南山商业文化中心区在社会上的知名度不高，整个中心区项目工程量大，市 场走势短期内前景又不看好，若不能迅速提高知名度、吸引多家房地产公司的注意和入驻、极可能造成土地空置、资金积压的不良现象，影响整个中心区的良性发展。 锦隆花园是南山商业文化中心区第二个开放项目，是目前唯一的一个在售项目，其销售情况的好坏将直接对整个南山商业文化中心区起着举足轻重的作用，两者犹如唇齿相依相辅相承，若锦隆花园畅销，势必推动南山商业文化中心区地价的上涨，提高土地转让的成功率。 锦隆花园目前已进入中期销售阶段，售价渐高，为减少以后销售阴力，也需要作出一步的宣传推广，巩固和提高形象，以获得最大限度的市场关注。 简而言之，南山商业文化中心区与锦隆花园都面临同样问题: 都预期会面临市场阻力和竞争压力，若不尽快改善，都容易陷入困境，引发重重不良影响。 都需要作广泛深入的公开宣传，提高知名度吸引买家入驻。 鉴于此，锦隆花园本着诚信，公平、互利的原则，特别邀请南山商业文化中心区开发公司参加锦隆花园9月举行的市内展销会，利用地点效应和大型广告宣传配合，迅速提高知名度，最终达到销售的目的。 二、合作形式建议 锦隆花园负担全部费用和全权负责组织统筹的基础上，以嘉宾形式邀请南山商业文化中心区开发公司协助展销和宣传，即锦隆花园展销会将以南山商业文化中心区规划展的名义举行，并由南山商业文化中心开发公司在展销会期间提供中心区规划模型和配备专人解说。 三、合作内容 1、时间: 9月25—28日 (暂定) 2、地点:983>.9.10 (前定) 国贸大厦大堂喷水池边电梯旁( 暂定) 3、展销会主题: 同建一方乐地 南山商业文化中心区规划，锦隆花园秋季展销会 (暂定) 、主办单位: 4 中建蛇口发展有限公司 深圳中原物业顾问有限公司 合作期间权利: 使用南山商业文化中心区的名义举行展销会并发布新闻或广告。 督促及落实南山商业文化中心区开发公司按时提交中心区规划模型并配备专人解说。 对所有的展销会场地布置，新闻和广告的定稿发布锦隆花园拥有唯一的最终决定权。 合作期间义务: 由锦隆花园负责展会的联系和场地布置工作并保证按时举行展销会。 向南山商业文化中心区开发公提前提交广告宣传工作时间表，并监督执行。 由锦隆花园全权负责安排展销会期间全权广告事宜，包括联系和发表新闻稿，联系广告公司制作和发布报纸广告，确定宣传口和主题。 所有的户外条幅和平面广告主要是报纸广告必须打上南山商业文化中心区和锦隆花园的名字、徽标; 支付全部展销费用 5、协办单位: 南山商业文化中心区开发公司 合作期间权利: 在所有锦隆花园的户外宣传上都同时宣传南山商业文化中心区 无须支付任何费用。 主要义务: 按照双方协商下的工作时间表提供资料和必要的协助。 在展销会期间提供中心区规划模型，并配置专人进行讲解，当有客户咨询时必须向客户指出“锦隆花园是中心区的第一个成功开出项目”，并请客户参观锦隆花园。该专人上班时间为9:00-18:30。 若中心区开发公司撰写新闻稿时须提及“锦隆花园是中心区的第一个成功开发荐目”，派发资料时须附上锦隆花园的宣传单张。 南山商业文化中心区开发公司不得利用此次展销会进行公开的招商活动。 四、广告安排 鉴于锦隆花园日前的工地形象改造区在进行之中，9月底将完成，展现新颜，建议锦隆花园展销会的广告安排集中在展销会的前一星期，报纸广告、电 台广播、户外广告、宣传单张均全部采用，力争获取全城轰动效应，展销会之前 则采取相对低调的宣传，即: 展销会前期 9月14-20日 9月21-28日(其中9月25-28日展销会) 展销期 展销会后期 9月29-10月2日 时 期 时 间 宣传形式 宣传媒体 版面安排 费用 展销会前期 9.17 新闻稿 商报 房地产全页 ———— 展 销 期 9.24 报纸广告 特区报 1/2版第四版 155000 -9.27 9.25 户外广告 条幅、彩旗 展销会现场、工地 9.25-9.27 电台广播 广播一台 广播二台 主要黄金时段(见广告公司安排) 60000 展销会后期 9.29 新闻稿 特区报 房地产版 小计 ,215000 五、费用安排 1、场地费用 以国贸大厦大堂为例，场地约10M(2.5M2 每天租费约为30000元/M2 总费用为30000元/M2(=120000元 2、户外广告 媒体 材料 数量 尺寸 单价 费用 备注 氢气球 进口PUC 4 真径1米 1600元/个 6400元 工地和展销会现场各2个 条幅 里布 4 10M(1M 13元/M 520元 每个氢气球1条 彩旗 里布 300 13元/M2 3900元 工地和展销会现场 小计 ,10820 3、报纸、电台广播费用 据本文第四部分可知其费用为,215000元 费用合计,346620元 六、展销会宗旨 根据上述安排，这次展销会的利弊大致分析如下: 1、对于中建蛇口发展有限公司而言 *利: 能全权控制整个展销会组织进行进度，包括拥有新闻、报纸广告、场地的选 择等最终也是唯一的决定权，能保证展销会顺利如期执行，防止不必要的争执。 展销会规模会比较大、获取一定的规模效应。 能使客户对锦隆花园四周来发展一个较清晰的概念，打破顾客心中的后顾之 忧，提高楼宇透明度，增加对楼宇的信心。 能提供新的新闻炒作题材，方便日后的宣传进一步提高楼盘公众形象 *弊 需支付南山商业文化中区规划模型的展销费用，共约10000元。 统筹和组织整个展销会事宜，包括联系展销会场地布量场地，设计和发布新闻稿等 需无偿替南山商业文化中心区作宣传 ,、对于南山商业文化中心区开发公司而言 *利: 无须任何费用便可在市场推广南山商业文化中心区概念。 锦隆花园是南山商业文化中心区的第一个精品楼盘，锦隆花园已销售近50%，在市场上享有相当的知名度，本身规划又不错，可作为南山商业文化中区的样板工程，使客户有样可依，心里更踏实。 以展销会和形式进入市场，内容丰富而充实，容易引导关系进入状态激发客户的好奇心，从而吸引他们的注意力，成为社会的一大题材，迅速提高知名度，广开客源。 *弊: 必须在展销会期间按时提供南山商业文化中心区等必须资料和中心区规划模型，并配备专业人解说，并提及锦隆花园。 南山商业文化中心区开发公司如若在展销会期间出新闻稿或宣传须提及锦隆花园。 总而言之，该次展销会对中建蛇口发展有限公司和南山商业文化中心区开发区都是利大于弊，执行上有相当的可行性。