新天盛壹中心销售百问

新天盛壹中心销售百问 天盛壹中心销售手册(营销版) 天盛?壹中心销售百问 (一)、销售百问——项目整体概况 1、天盛房产公司简介 成都天盛房地产开发有限公司属天盛集团控股子公司，成立于2000年5月9日，主要从事房地产开发。5年来累计竣工房屋面积40余万平方米，建筑工程质量合格率达100%，并具有完善的质量保证体系。在2003年省工商局公布的销售排名中，公司市场占有率居全省第68位,列全省200强企业第117名。 五年来励精图治，公司硕果累累:2003年,“天盛花苑”荣获 “2003年全国人居建筑规划 设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 竞赛”国家级金奖; 2、天盛?壹中心的基本数据 占地面积8303.90? 、建面64327.6?、 层高 3.1m、容积率5.99、绿化率>25% 、车位约400个左右。 3、天盛?壹中心的地理位置和公交路线。天盛?壹中心所处的区域，周边配套如何, 位于北大街好又多府河店旁。公交线路:1、18、80、80区、106、302、902路。临时16、55、99(单边) 4、天盛?壹中心的区域发展规划和前景如何, ?文殊院片区及商业发展规划: 2002年开始，成都市文殊院片区开始进行抢救性保护。在修复改造中将逐步形成以禅宗文化、民俗文化为背景，以川西民居院落为载体，具有老成都特色的旅游休憩商业区(RBD)，将该片区打造成为集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游休憩商业文化区。 城市游憩商业区(RBD)指的是城市中以游憩与商业服务为主，购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等各种设施集聚的特定区域。文殊坊提出的打造以文化休闲旅游为主的城市游憩功能区(RBD)，是与城市商务功能(CBD)和城市居住功能区(LBD)相融合的，是现代城市的重要功能区，这一概念在全国尚属首创。它区别于南京的夫子庙、上海的豫园、昆山的周庄，与成都武侯祠、杜甫草堂等“纯”历史文化旅游景点也不同，它是以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游，打造观光、休闲和可参与性旅游，将成为成都城市的又一新名片。 近日，中房集团与世界俱乐部协会签订了合作经营管理 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，联合开发文殊坊“成都会馆”。“成都会馆”将成为西南乃至整个西部的商务精英、政务精英以及国外人士的“西部第一会所”。 总建筑面积25.3万平方米的文殊坊将由“成都会馆”和“成都庙街”两大功能区组成，10月率先迎客的是“成都会馆”。 据称，“成都庙街”将成为集旅游、购物、休闲、商务、表演、餐饮、展示、体验为一体的综合性老成都民俗文化商业街，全面展现老成都文化新的商业魅力和民间 1 天盛壹中心销售手册(营销版) 绝技。据介绍，这种以文化休闲旅游为主的城市游憩功能区(RBD)，是与城市商务功能(CBD)和城市居住功能区(LBD)相融合的，有别于南京的夫子庙、上海的豫园、昆山 的周庄，与成都武侯祠、杜甫草堂等“纯”历史文化旅游景点也不同，它是以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游。权威人士估计，文殊坊开街以后，每年到此游玩的游客将超过100万。无论是作为民俗景观的现代体验式旅游，还是以观光和休闲为主的参与性旅游，都会对周边的商业经济带来极大刺激。 据悉，片区保护的二期工程，将形成以文殊院照壁前延伸出的空灵大道为主干道的佛教产业相关之业态。预计2010年前基本实现文殊院历史文化保护片区的保护与开发，该保护片区建设工程完全建成后，将成为规模逾25万平方米，市场资产规模超过50亿元的优良资产。 ?巴金故居:四川省成都市文化局局长朱树喜说，成都正在积极筹备恢复巴老故居。目前，恢复方案已经完成，经相关部门审批后，巴老故居将在最短时间 从成都市统建办获悉，作为城市南北向中轴线的人民北路将开始继续向北延伸，该路段全长6.7公里，双向8车道，连两侧绿化在 据介绍，根据规划，成都市将来将不会像现在这样一环一环地向外发展，今后城市将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市格局从现在的环状变为扇形，北新干线就是向北发展的一条“主动脉”。据了解，人民北路北延线改造工程将投资3.5亿，实施三环路以外的市政道路和三环路至一环路的北新干线高架道路改造建设，整个道路建设工作预计2006年6月完成。 2 天盛壹中心销售手册(营销版) 目前的消息是，北新干线高架路由市地铁办负责实施，预计将在明年上半年动工。道路起于一环路北三段二道桥路口附近，沿着沙河排洪河向北延伸，跨过二环路以及火车北站地区后继续向北，直达三环路凤凰立交桥附近，总长4公里多。预计2006年6月，北新干线高架路将与率先动工的北新干线三环至外环段实现对接，届时从一环路经该道路到三环路外，大约只需6分钟。 5、天盛?壹中心的开工、竣工和预计交房日期, 开工日期:2006年10月，竣工日期:2008年6月，交房日期:2008年8月。 6、天盛?壹中心由哪些部分构成, 项目由2栋主楼、1栋附楼和—2F地下车位组成。2栋主楼由裙楼4F商业和塔楼31F(总层数)住宅组成。1栋附楼为3F纯商业建筑。 7、天盛?壹中心的各种入口与出口、大门的位置分布, 详见附件二:项目总平图和裙楼商业、塔楼住宅 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 层平面图。 8、天盛?壹中心的建筑设计单位是哪家建筑设计院,其设计项目, 新加坡甲艺建筑设计集团( ADDP ARCHITECTS )。创建于1986年，是新加坡十大顶尖建筑师事物所之一。 深圳钰龙园、新加坡东海岸公寓、马来西亚士古来商城、新加坡新百腾中心等 9、天盛?壹中心的建设单位是哪家建筑公司,其承建项目和获奖情况如何, 四川航天建筑工程公司为本项目施工总承包单位。 天盛花苑获 :“2003年全国人居建筑规划设计方案竞赛”国家级金奖。 天盛〃驿都锦绣:荣获第二届金芙蓉杯“2005成都最值得期待投资潜力楼盘”。 在建项目:四川航天大厦、天盛〃商务中心 10、天盛?壹中心的监理公司情况介绍 四川精正建设管理咨询有限公司，该公司为甲级监理公司，具有甲级工程招标代理、甲级建设工程监理、甲级工程造价咨询资质。 监理业绩:钱江?铂金时代、蓝谷地、卓锦城、龙湖?晶蓝半岛等多项工程。 11、天盛?壹中心项目监理职责是什么，具体优势体现在什么地方, 根据建筑法监理 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、监理大纲及监理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定的内容对本项目质量、进度、投资三方面及安全方面的全面控制，保障总体目标的顺利实现。 12、天盛?壹中心的国土使用期限是多少年,从哪年开始起算, 土地证在办理过程中。本项目是06年2月通过市国土局公开招标竞拍取得的土地，按照惯例，国土年限预计住宅70年，商铺40年。 13、地产开发成本主要由哪些方面构成, 8个方面:土地、前期、建筑、安装、管网、环境、配套、间接。 14、目前钢筋涨价对钢筋的影响 2003年年初，钢筋价格2500元/吨，2004年钢筋价格4300元/吨。天盛壹中心项目钢筋含量约75公斤/?，相当于每平米建筑面积增加140元钢筋费用。对成本有较大的影响。 (二)、销售百问——建筑产品设计篇 一、项目整体 3 天盛壹中心销售手册(营销版) 1、 天盛?壹中心项目采用了哪种地基形式, 钢筋混凝土筏板基础。 2、 天盛?壹中心项目是什么建筑结构, 框架剪力墙结构。 3、 天盛?中心项目商铺、住宅的隔墙采用什么材料, 轻质填充墙。 4、一般情况下的墙面裂缝和地面裂缝是什么原因造成的, 抹灰层干缩开裂。 4、 天盛?壹中心项目商业、住宅的厨房和卫生间防水层是如何施工的, 采用防水卷材。 6、天盛?壹中心按揭贷款是哪家银行,商铺和住宅的按揭政策是怎样的,何时到位, 待天盛房产公司确定后提供内容。 7、贷款的现行利率是多少,(具体情况因银行不同而有所差议) 待天盛房产公司确定后提供内容。 8、办理按揭的条件、需准备的资料, ?办理按揭的年龄要求:贷款年限与年龄之和，男士不超过60;女士不超过55。 ?办理按揭的收入证明要求:月收入必须是月供款的2.2倍以上。 ?需提供的资料:借款人身份证、户口、婚姻证明、收入证明(加盖公章，每月还款额应不超过本人月收入的50,)。 在售楼部参见按揭银行提供的《按揭须知》说明。 9、办理按揭需要的费用, 保险费: 公证费: 抵押登记费:55元/户 具体金额及收费金额以办理按揭时保险公司及公证处计收为准。 二、住宅部分 1、天盛?壹中心共有几栋楼,楼间距是多少, 塔楼分为南楼(A座)和北楼(B座)。 楼间距 2、天盛?壹中心住宅的外立面建筑风格,用材, 外立面为玻璃幕墙，现代主义风格，时尚、简约，商务感强。幕墙材料为Low-E中空玻 璃，明框幕墙。 3、住宅总建面和每层建面的数量,户型面积段、主力户型各占比例,每层户数和总户数， 一房、二房和标间各占多少比例, 住宅总面积:37326.3? 4、户型设计有什么特点, 户型由两房、一房和标间3种户型构成。 4 天盛壹中心销售手册(营销版) 由于楼宇基本上是回廊，并通过楼宇2个端头自然采光，每个房间基本上户户自然采光、 通风，无黑房。在成都小户型的设计中，具有较强的户型设计优势。 在样板房设计中，两房按照甲级商务写字间标准，一房按照商务居住小户标准，标间按照 经济型酒店标准进行装修。 5、住宅层高是多少, 3.1米。 6、本项目公摊是多少, 市场上一般与本项目近似住宅楼盘的公摊率在20%~30%左右。天盛?壹中心偏低。 7、顶层住宅楼顶或连板层是否赠送, 不送。 8、空中连板层的面积是否进入公摊, 不计入。 9、哪些上人屋面可以赠送, 待定。 10、天盛?壹中心住房的交房标准。 10(1清水房标准: 客厅、卧室 地面:水泥砂浆找平 墙面:混合砂浆抹平并刮腻子 顶棚:混合砂浆抹平并刮腻子 门:进户门钢质防盗门，室内预留门洞 窗:塑钢窗 厨房、卫生间 地面:防水层上抹水泥沙砂浆保护层 墙面:水泥砂浆找平 顶棚:混合砂浆抹平并刮腻子 10(2精装房标准:(在清水房均价5800元/?基础上按元/?加价) 客厅、卧室 地面:环保复合地板(升达或相同品牌)、配踢脚线 墙面、顶棚:环保漆(立邦或同质量乳胶漆) 门:进户门为钢质防盗门(或同等价值的防火门)，室内门为带锁木门(外包木质门套)窗:塑钢窗 厨房、卫生间 地面:防滑地砖 墙面:面砖 顶棚:铝口板吊顶 卫生间配套标准:TOTO或同品质坐便器 11、卫生间、厨房是否有统一的排污接口、排烟管道, 有。 12、是否预留空调位,具体位置在什么地方, 5 天盛壹中心销售手册(营销版) 有，预留在靠外立面的墙角处。 13、样板房的位置,各是什么户型, 在正式售楼部1F。2房按照甲级商务写字间标准，1房按照商务居住小户标准，标间按照经济型酒店 14、从建筑产品设计角度告诉客户公摊的合理性, 组织产品培训会，邀请天盛房产工程系统负责人进行培训，时间待定。 15、住宅有多少部电梯,是否与地下停车场连通,什么品牌,载重量是和提升速度是多少, 南楼(A座)和北楼(B座)各3部、共6部与地下停车场连通。详见“附件二:项目总平图和裙楼商业、塔楼住宅标准层平面图”之地下室平面图。 16、天盛?壹中心是否安装有天燃气, 不安装天然气，住户煮饭可用电。 17、每户宽带网的接口带宽是多少,每户有几个接口，分别在什么位置, 待天盛房产公司工程系统确定。 18、顶楼的屋顶形式为什么材料, 屋顶设有保温防水层。 19、天盛?壹中心户型都没有阳台，怎样解决居住客户凉衣问题, 项目临文殊院的背立面在空调位下方有位置，可以晾衣。 20、相邻两套之间可否打通,打通后是否会有横梁,对后期装修有什么影响, 可以打通，有横梁。横梁可以通过二装处理，对整体效果没有影响。(置业顾问可以有意识地引导客户，增加购房量)。 21、小户型的成本为什么比普通住宅高,一般每平方米高出多少, ?结构成本高;开间、进深小使得每平方米墙体含量大，砌筑、抹灰、饰面含量等摊在建筑面积上含量增大。?同等体量的项目，小户型比大中户型的套数多，水电、智能化工程等安装成本上升。 22、天盛?壹中心住宅有多少层,顶楼水压如何上去, 27层，多设加压供水。 23、天盛?壹中心大部分住宅临北大街，对于隔音降噪是如何处理的, 采用Low-E中空玻璃。 24、电井在什么位置，对就近住户的生活有影响吗, 电井是墙内管道，对住户没有影响。 25、一楼住宅大堂有公司铭牌的位置吗,有无信报箱, 有公司铭牌和信报箱。 26、大堂有多大面积,有哪些功能, 面积约70?，高7.8米(不含吊顶)。 27、廊道的护栏是什么形式, 安全玻璃栏杆。 28、是不是户型图上所标示的非承重墙，都可以打掉, 室内非承重墙，原则上是都可以打掉的。但具体装修方案要通过物业审批同意方可。 29、水管井在什么位置，水管井是否算公摊面积, 位置详见“附件二:项目总平图和裙楼商业、塔楼住宅标准层平面图”。要计入公摊。 30、小区有游泳池吗, 6 天盛壹中心销售手册(营销版) 没有。 31、塔楼住宅有无景观电梯, 南楼(A座)和北楼(B座)各有1部，位置详见附件二:住宅标准层平面图。 32、住宅有无空中花园,位置在哪里, 有。5F架空层和三层连板将做空中绿化。 33、住宅5F架空层的用途是什么, 北楼(B座)的架空层约1/2(约350?)做住宅会所，并预留全民健身场所。其余部分和南楼架空层将赠送给4F商业。 34、住宅会所有哪些功能呢, 预计有会议室、咖啡吧、乒乓球室、桌球室、阅览室、洗衣房等。(该方案还未最终确定，待会所功能分区和效果图完成后详阅) 三、商业部分 1、 商业有几层, 主楼南楼(A座)和北楼(B座)的裙楼商业为4F，附楼商业为3F。 2、天盛?壹中心商铺属于哪种商铺,与什么城市街道相连, 纯临街商铺，是商铺产品形态中最好的产品形态。分别与北大街、西马道街、天盛正街和西珠市街4条城市街道组成。 3、天盛?壹中心的外立面如何, 时尚、现代，落地玻璃为主和局部铝塑板。详见附件三:天盛?壹中心整体效果图之裙楼商业部分。 4、天盛?壹中心1—4F商铺的开间、进深、层高是多少,面积段是多少, 详见详见附件二:项目总平图和裙楼商业标准层平面图。 5、天盛?壹中心1—4F商铺的面积分布与经营定位有何联系, 1F商铺全为不足100?的小面积商铺，经营定位以时尚精品购物和品牌小餐饮为主。2F—4F为大面积商铺，经营定位为“餐饮类的品牌中餐、名火锅、特色店、海鲜等，和休闲娱乐类的茶楼、KTV、康体中心、洗浴中心、咖啡屋、酒廊、啤酒馆等”。这些业态需要的面积一般较大，起码200?以上，大者上1000?。 详见即将出台的《天盛?壹中心商业经营业态规划图》。 6、天盛?壹中心1—4F商铺可否组合, 打通商铺间的非承重隔墙后可以组合，扩大营业面积。 7、商铺的店面如何, 玻璃门和玻璃外墙面(保证经营通透性)。 8、是否每间商铺都有店招位, 是，在每间商铺的门楣上方预留。3F商铺的店招位在玻璃7 天盛壹中心销售手册(营销版) 铺可以做餐饮。 12、天盛?壹中心有无公共广告位,有，暂不回答具体位置。 13、天盛?壹中心有几部电梯,是否连通地下停车场, 共4部电梯，除了天盛正街处的电梯不下—2F地下停车场外(与—1F地下停车场连通)，其余3部电梯均与—2F地下停车场连通。详见附件二:地下停车场平面图。 14、商铺的消防规划报建有何要求, 1F小面积商铺基本上没有消防规划报建的忧虑。2F—4F的大面积商铺均超过60?，60?以上面积商铺，无论是楼宇的消防验收还是交房后的商业实际经营，需要2个门与步行楼梯连通，否则不能通过消防。 15、商铺的交房标准 待天盛房产公司工程系统确认。 (三)、销售百问——物业篇 1、天盛物业公司简介 成都天盛物业管理有限责任公司是中国航天科技集团四川航天技术研究院天盛集团下属子公司，注册资本300万元，物业管理企业二级资质，2002年顺利通过ISO9000质量认证。北京分公司管理的航天科技大厦等物业管理项目也多次获得北京市、航天科技集团公司颁发的先进集体、中央国家机关精神文明建设协调领导小组授予的文明单位称号，2003年荣获国务院机关事务管理局授予的物业管理先进集体称号等各项荣誉。 管理项目集中融合了航天高品质物业类型，涵盖了:四川航天技术研究院工业区、生活区以及西昌卫星发射基地、航天科技大厦(中国航天科技集团公司总部)、航天时代电子公司总部办公楼(北京)、中国航天长城工业总公司办公楼、航天财务公司办公楼和小屯科研办公楼等办公物业项目，并管理了天生小区、天盛花苑、驿都锦绣等多个住宅区域物业项目。 2、天盛物业公司在天盛?壹中心项目的物业管理架构 如基础管理、安防管理、车辆管理、保洁管理、绿化养护等。 3、关于物管费等收费 3.1天盛?壹中心项目的物业管理费预计多少,除物管费外还有其他什么收费,是多少, 1)电梯公寓按建筑面积: 1.8 元/平方米?月的标准收取; 2)商业用房按建筑面积: 4.5 元/平方米?月的标准收取; 8 天盛壹中心销售手册(营销版) 天盛?壹中心交房、业主委员会成立后，由业委会与物管公司共同协商，并经业主大会2/3业主通过，同时要报物价局备案。 其他收费预计有停车费、家装管理费、代收水电气费和光纤收费。 3.2物业管理费以后会涨价吗, 物业管理费的变动受三方面条件的影响:?市场及社会物价水平的调整;?物业公司提供 的物业管理服务标准的变动;?政府政策法规的变动以及小区的管理服务水平的调整，比如获得全国物业管理优秀小区后，物业管理服务费用的调整。 3.3房屋交付使用后，如没有办理入住手续，需要缴纳物业管理费吗, 对于房屋的交付，根据《四川省物业服务收费管理细则》(2003)有关规定，在前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同时，已约定了前期物业管理服务元/月);临停每次收费:0.3元/次/天; 3、摩托车包月:20元/月;临停每次收费:0.8元/次/天; 注:以上包月停车费标准为(天盛?壹中心)的业主，外来车辆不享有包月停车收费标准之优惠，以上收费标准随政府相关部门的调整变动。 3.6机动车车辆进出地下停车场的方式, 刷卡形式。 9 天盛壹中心销售手册(营销版) 3.7使用会所设施需要收费吗,收费标准怎样, 要，收费标准待定。 4、关于电梯 4.1一部电梯的使用寿命有多长, ?国家对电梯的使用寿命没有统一的标准;?据厂家介绍，电梯的使用寿命与运行频次及保养质量有关;住宅无机房电梯为低运行频次，使用寿命通常为20年左右，超期运行需加大安检频度。 4.2业主是否要承担电梯的维护费用,它包括哪些具体10 天盛壹中心销售手册(营销版) 共用设施设备，全体业主按产权份额享有其服务并分摊其费用，按川价费[2003]294号文件中第八条规定“涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”，即同一楼栋内的业主的各项权利和义务是相同的。 5.3山墙部分损坏维修基金是按什么标准使用, 根据成都市最新发布的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，住房专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。物业共用部位，是指一幢房屋内部、由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。山墙为通俗叫法，应为法规描述中的外墙面，应由拥有该幢产权的全体业主根据按所拥有建筑面积的比例分摊。 5.4车位是否有维修基金的相关问题，如何使用, 《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则第六条第三款规定:“在一个物业管理区域内，凡单独确权的车库等其他非住宅物业的所有人应当按上述规定缴存首次专项维修资金，并以户门号或车位号设分户帐。地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳专项维修资金;若地面房屋有的配备电梯，有的不配备电梯的，一律按配备电梯的标准交纳专项维修资金。地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配备电梯的标准交专项维修资金。” 天盛?壹中心地下车库所有人维修资金按配备电梯标准，即按每?建筑面积成本价的2.5,缴存(每?建筑面积成本价以当年政府公布执行价格为准，2004年执行标准为1100元/?)。 5.5维修基金何时交纳,它与物业管理费的关系(从用途阐述), 维修资金时间待定(在业主办理入住时即全额交纳，由地产公司委托物业公司代为收取)。 维修基金与物业管理费的关系: 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 住房专项维修资金，是指专项用于物业保修期后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。购房人缴存的专项维修资金归购房业主所有。 设备的大中修根据设备的使用时间及运行参数来确定，不同的设备有不同的要求。物业公司对设备的保养一般是以周检、月检、季检、半年检和年检的形式来进行。大、中修的界定是:涉及设施、设备换件的，由物业公司自行维护或由外聘专业机构进行维修时，单一部件费用在500—1000元(含1000元)时为中修，费用由物业公司直接从维修基金中支付;单一部件费用在1000元及以上时为大修，由物业公司向业委会提交专项报告，由业委会审议决定是否更换或修复，费用从维修基金支付。(最终大修标准以政府规定为准)日常的设施、设备运行及维护费用由物业公司从所收取的物业管理费中支出。 (政府有相关规定或明确要求的，按政府规定执行)。 5.6维修基金用完后应该如何续交, 根据成都市最新发布的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》第十三条规定:“一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30,时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。” 6、水、电、气的抄表形式,水电气的计费标准, 预计配置IC卡智能化付费水电能表，标准按市政统一缴费标准收取。 一户一表，人工抄表到户。 水费:1.5元/立方，商业用水3.1元/立方，特种用水4元/立方， 电费(1KV以下):居民生活用电，0.4727元/度;商业用电，0.7897元/度。 11 天盛壹中心销售手册(营销版) 气费:居民生活用，1.18元/立方;商业用气，1.73元/立方。 (以上费用如有调整参照相关部门下达标准执行，按成都市统一收费标准收取) 7、天盛?壹中心项目的通讯地址是什么, 待交房时明确。 8、关于小区的物业服务2人/班*3班=6人，值班 2人/班*3班*2栋楼=12人 巡逻 2人/班*3班=6人，队长 1人 共25人。 9、开通水、电、煤气、光纤、宽带等设施，还需要缴纳开户费吗, 缴费标准是多少, 12 天盛壹中心销售手册(营销版) 光纤:480元，水电:280元，天然气:2950元。 2005年2月1日国家相关文件规定不允许收取上述开户费用。(房款13 天盛壹中心销售手册(营销版) 绝对城北地标建筑，蕴涵国际高科技含量。 ?外立面是玻璃幕墙结构，是典型的专业甲级写字楼外立面设计，现代、时尚、简约，彰显项目的高端商务形象——无论是商务办公、酒店和居住，业主的面子很够，是公司总部选 址的首选; ?实实在在的原生态商务办公环境，项目的三层连板花园、景观电梯、走廊自然采光和通风、5F架空层的空中绿化。人类居住、生活、办公所需的亲阳光、亲绿色、自然风，本项目是给予住户实实在在的原生态，而不是一种概念、噱头和炒作。 ?星级酒店大堂: ?高尚会所:将有咖啡屋&雪茄吧&书吧、会议室、康体中心、洗衣房、餐厅等功能分区。 ?3.1米层高、房间可自由组合(打通隔墙)。 ?其他如充足的停车位、5A智能系统、品牌电梯等。 ?航天背景的星级物业管理。 以上产品设计在成都的小户型同类型项目中，有些项目只有其中的某一项或某二项，几项兼具的项目很少。本项目开发商天盛房产花重金增加项目的功能或配套，目的是打造小户型项目的高端产品。因此，本项目是真正意义上的高端产品，市场罕有(可以通过市调进行对比)，是本项目区别与其他同类型项目的核心竞争力优势。 3、 天盛?壹中心住宅的价格预计是多少, 5、小户型究竟以居住为主,还是以办公为主, 答:居家、办公和酒店三相宜。目前成都的小户型项目，在交房后的实际使用中绝大部分都是这三种主要功能。相比于住宅大盘社区的纯居功能，小户型项目的产品功能通用性很强。 6、天盛?壹中心小户型哪些部分更适宜居住,哪些部分更适宜办公或作酒店, 答:本项目与其他项目不同的是:将对居家、办公和酒店的区域进行适当划分。如临北大街正立面(有玻璃幕墙侧)的小户型，以办公和酒店为主，临文殊院的背立面的小户型，以时尚化居家为主。 7、什么是CBD, 答:CBD是英文Center Business District的简写，译为“中央商务区”。 CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万?，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。 CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区14 天盛壹中心销售手册(营销版) 北京的朝阳区，上海的陆家嘴和外滩等CBD已经初具规模。 CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，一方面它是一个国际大都会必不可少的标志，另一方面，众多城市能够大规模地兴建CBD，也反映出在党中央的正确领导下，我国城市的现代化、国际化进程正逐渐加快，城市经济实力得到了一个质的提高，城市建设和经济发展后劲十足。 据统计，世界500强企业共有108家入驻成都。成都作为西部重要的金融中心、美食之都，必将吸引更多的500强企业落户成都。 8、成都目前得到公认的CBD是哪些区域, 答:顺城街、人民南路沿线和骡马市。 9、本项目与CBD的关系如何, 答:从本项目的区位讲，与顺城街CBD和骡马事CBD距离约2、3公里，属于泛CBD区 域。本项目与四川省政务中心直线距离仅约1公里。 10、本项目与成都城北和川北的经济关系如何, 答:本项目所属的北大街与解放北路相连而与川陕路、成绵高速接通，是川北范围二、三级县市出入城的城市干道，车流巨大。川北区域的公司进军落户成都就能为本项目提供不小的用家市场。显然，甲级写字楼80—130元/?的月租和8000多—12000元/?的售价它们是不愿支付的。而小户型写字间30、40元/?的月租和同样能支撑中小公司台面的外立面、大堂等硬件，其性价比让中小公司觉得很划算。而本项目70年的产权年限比正宗写字间50年的产权年限性价比肯定划算得多。 城北的专业市场群，如“五块石粮油&药材&农副产品商圈、荷花池&火车北战市场服装&百货&鞋帽商圈，府河桥市场板材&饰材商圈、高笋塘&富森?美家居建材商圈、金府路机电&钢材商圈，城隍庙电器商圈”，这些市场内老板云集，成为北门房产项目的重要客户源。 此外，近几年四川和成都的经济发展态势较好，特别是成都“中国(西部)第四城”的特殊区位,对省外众多企业布点成都、辐射中国西部的战略，直接为成都的写字间市场提供了公司用家。据市工商局数据显示，近几年成都市私营企业新增速度不断加快，且与本项目物业面积段相匹配的中小公司在数量上是最多的。 11、本项目70年的国土(产权)年限对业主有什么意义, 答:对于公司购买写字间而言，写字间仅有50年的国土(产权)年限。显然天盛?壹中心70年的年限更划算。成都尚有部分50年办公性质、开发产品形态为居家型小户的项目，如大地?新光华广场的1号公寓，其国土(产权)年限就无法与天盛?壹中心比。 总而言之，天盛?壹中心的收益期长，性价比优势明显。 12、什么是小户型“楼赚楼”的自住、投资两相宜的逻辑概念, 答:正处在事业打拼、奋斗阶段的年青人，首先将自己的部分积蓄、并得到父母的部分资金支持，购买小户型交纳房款首付款拿到住房自住，再用自己的工资或将本来应租房的租金转为购买小户的按揭月供款。几年待自己事业有所成就后，准备买大房，或者将小房卖掉作为大房的首期款，或者将小房租金作为大房的月供，从而实现“楼赚楼”。 13、客户投资本项目的租金如何, 答:如临北大街时代锋尚的写字间，建筑面积月租金均价约35元/?左右，按8%较普遍的年投资回报率反推售价，约为5250元/ m?。考虑到近几年成都房价、地价连年大幅攀升，以及天盛?壹中心的物业远优于时代锋尚，月租金预计将超过40元/?。属于稳健型投资，12—15年可收回成本。需注意的是:如北斗星花园等按居家设计的楼盘，其外立面落伍，不具备高档商务、酒店和时尚化居家的功能配套，故月租金仅不到20元/?，与本项目没有可比性。 15 天盛壹中心销售手册(营销版) 14、租客预计有哪些, 答:?由于本项目紧邻2大建筑设计院——西南建筑设计院和省设计院，与之关联的诸如建筑设计事务所、图文制作室、装饰设计公司等，预计将为天盛?壹中心提供一大租客群体。 其他中小公司，如广告公司、贸易公司 ?都市迷情一族是一大租客客源。外地驻蓉分公司&办事处的负责人是另一大租房客源。外地年轻人打工一族，如毕业的大学生留在成都打工。 ?经济型酒店(商务酒店)的运营者。 其他租客，待确定。 15、商务酒店与本项目的关系如何, 对于外地来成都出差的企业中高管理层或小企业主、外地来蓉旅游者，都市迷情一族，特殊行业工作者等而言，商务酒店约100—130元/晚的费用比三星以上酒店的标间费用划算。在成都，如家快捷、蓝七星、何日君、百年等经济型酒店，一般依托城市干道的小户型项目，从小业主手中租到房间。、 16、本项目作为居住的舒适性如何, 答:?产品上的舒适性，详见“第3、天盛?壹中心住宅凭什么是商务小户奢侈品?”所列的产品卖点。 ?文化氛围优势:文殊院、爱道堂佛教文化、巴金故居的文学底蕴，文殊坊展显的商业民俗文化。 ?社区配套优势 教育:正通顺街小学、青羊区实验联合中学;省直机关幼儿园、成都军区机关第一幼儿园等。 休闲配套:成都市游乐园、和平电影院、俄罗斯大剧院等。 医疗配套:成都市第八人民医院、成都市青羊区妇幼保健院、仁爱医院、青羊区第二人民医院、丽人女子医院等。 国务院标准的物管服务:成都天盛物业管理有限责任公司北京分公司，作为中国航天科技大厦的管理与服务提供商，有过多次国务院及中国航天机构领导物业接待经验，现携带先进的智能化物业管理经验来到成都，为天盛? 壹中心提供专业的管理与服务。来自首都的行政级服务水准，国务院标准的物管服务水平，自然成为您投资增值的有力保障(详见天盛物管公司图片夹)。 17、天盛?壹中心住宅的竞品楼盘有哪些,应关注它的那些信息, 答:锦天国际、正成财富ID、花样年华?新街坊、商鼎国际、凯徕国际寓所、信德?东方广场、等。应关注它们的区位发展、售价、销售率、卖点、周边租金、推广概念、阶段性的促销活动等。 18、成都近几年房价走势 2005年五城区各环线住宅供销对比 16 天盛壹中心销售手册(营销版) 2005年五城区各环线住宅供销对比 内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环以外 一环以内由于土地的稀缺，销售量均高于供应量，说明需求旺盛，必然将引起房价的继续上涨。 二、裙楼商业 1、 裙楼商业的经营定位是什么, CBD食府娱都。 2、有哪些业态规划, 1F:主楼为时尚精品购物,如女士消费的化妆品、珠宝、女式时装、休闲装、职业装、名 鞋、小百货、内衣、饰品、皮具箱包等:男士消费的洋服、休闲装、西裤、名鞋、领带、皮具饰品、名烟名酒、艺术品&古董等。 附楼为两类，一类为社区商业,如小超市、名烟名酒店、药店、西点房、奶站、洗衣店、鲜花&水果店、音像店、水店、网吧、书店、银行储蓄所„„如洗衣店、鲜花店&水果店、书店&音响制品店、西点店、美容美发&护肤、礼品店&工艺店等。第二类为小餐饮，如豆浆类快餐、玉林串串香、自然鲜、小饭馆&面馆等(解决塔楼小户型住宅的日常生活起居)。 2F:名餐饮(商务型)——名火锅、精品川菜、特色中餐、海鲜、粤菜„„ 3F、4F:休闲娱乐(商务型): 夜总会、高档茶楼、洗浴(桑拿、药蒸、按摩，女宾SPA等)、KTV歌城、酒廊会所、咖啡屋、啤酒馆、网吧、康体中心&健身会所、美容美发护肤„„ 详见即将出台的《天盛?壹中心商业经营业态规划图》。 3、好又多府河店对天盛?壹中心商铺有何关系, 好又多是中型超市，其终端目标消费对象为城北的居家型消费者，虽然该店不能与城南、城中的其他店相比，但人流较大、商气旺盛，能给仅一街之隔的天盛?壹中心带来较多消费人流和商气支撑。此外，天盛?壹中心的经营定位与好又多不同，竞争很小，业态互补，共生共荣。好又多是天盛?壹中心不花钱就引入的“品牌主力店”。 4、天盛?壹中心“餐饮、休闲娱乐”定位与商务消费、公务消费有何关系, 在天盛?壹中心半径2、3公里的区域内，特别是草市街、北大街和解放北路一段区域内，“品牌餐饮、休闲娱乐”的市场空白很大，仅有一相逢、珍席酒楼、太升北路的水世界、秦妈火锅等，上档次、有品牌、有规模的餐饮、休闲娱乐商家数量较少。与之反差的是，诸如时代印象、云龙大厦、北斗星花园、时代印象等楼宇内的众多公司，和省市政府政务中心、设计院、西南设计院等政府和企事业单位，其商务消费和公务消费的量则较大。市场例证是一相逢的生意奇好。紧邻的文殊院则为本项目带来另一部分外地旅游客群。因此本项目2F、3F和4F的大商铺蕴涵着较大的经营利润空间。即便是附楼1F的小餐饮商铺，单是解决周边楼宇中小公司职员的中午就餐，如小饭馆、小面馆等，都有庞大的食客。据成都市统计局2003年数据，成都仅餐饮业消费为157亿元，另有数十亿元休闲娱乐 17 天盛壹中心销售手册(营销版) 业的市场份额。可见本项目“餐饮、休闲娱乐”的定位将有扎实的市场基础。 5、天盛?壹中心商铺的价格是多少, 预计1F均价2.5万/?，2F均价1.2万/?，3F均价0.8万/?，4F均价0.65万/?。 6、复兴草市商圈与天盛?壹中心1F商铺有什么关系, 草市街是上世纪80、90年代成都流行服饰、皮草的经营中心，知名品牌多，价格高，引领当时成都和四川乃至西南的时尚源地，其地位不亚于现在的春熙路。租金也曾经居高不下，200、300元/?的月租也不稀奇。因原来的服饰专卖店均租赁老旧的木结构瓦房，无法提升整条街的档次和形象，并有火灾隐患。随着“原来较窄的草市街拓宽”的市政规划和拆迁改造，诸多品牌服饰专卖店迁移到春熙路商圈或其他区域购物中心，草市街没落了，目前仅能通过 人人乐对面的靓惠诚及其邻近的一些服饰店铺，尚有昔日草市街繁荣的遗踪。 天盛?壹中心1F商铺临北大街，承袭草市遗风，复兴草市繁荣，名正言顺。此外，天盛?壹中心属于泛CBD区域,距离骡马市商圈和玉带桥家居商圈约2、3公里,精品时尚消费底蕴较深，起码锁定北门的服饰时尚消费当属情理之中。 7、在产品设计上天盛?壹中心有什么最核心的优势, 四面临街,间间街铺，没有内街铺——只存在纯临街商铺口岸的差别，没有内街铺做死的顾虑。纯街铺的优势详见“第三条之第5项‘何为纯临街商铺,’”。 8、文殊坊与天盛?壹中心商铺有什么关系, (1)中房集团开发的文殊坊的经营定位是综合性老成都民俗文化商业街，业态较为传统。而天盛?壹中心的经营定位是CBD食府娱都，时尚、现代。业态两者互补，预计经营上有竞争。但从做热区域市场而言，则利远大于弊;(2)文殊坊暂只租不售(以经营为主)，天盛?壹中心只售不租，经营战略没有冲突;(3)天盛?壹中心的口岸远好于文殊坊，来自于东边方向的北大街城市干道人流和车流，和来自于文殊坊的西边方向消费人流共同作用于天盛?壹中心商铺。从这个意义上讲，文殊坊对天盛?壹中心商铺的人气和商气是锦上添花。 (6)北门大桥为成都传统的北大门门户，车辆量很大，消费力较旺盛的车主成为潜在的终端消费者，成为商铺投资者和承租商家关注的重要客源; 9、北大街周边的租金如何,天盛?壹中心商铺的租金走势如何, 现实收益较理想，如时代印象新兴商业的1F临街商铺租金为100,130元/??月,而时代印象没有临北大街城市主干道，地段和口岸比天盛?壹中心差。从这点上讲，预计天盛?壹中心的租金将超过时代印象。 10、假设业主问:天盛?壹中心邻近的西珠市街、西道街1F街铺的月租金仅30、40元/M2，按照8%年投资回报率租金反推售价，天盛?壹中心1F口岸差的商铺至少都在1.5万/?以上。租金无法支撑售价，天盛?壹中心商铺价格是不是高了, 西珠市街、西道街低租金的1F街铺的与本项目没有可比性。 这些小商铺杂乱无序，有的是老旧的木结构瓦房，产品硬件落后，只能生存低利润的业态，比如苍蝇馆子。二、没有统一规划、没有商业运营理念(没有商业经营公司)，沿街为市，自生自灭。三、属于市政拆迁范围，业态生存时间行将结束。 天盛?壹中心商铺的价格并不高，从对比时代印象商铺租金可以得出结论。此外，成都地价、房价连年攀升,成都经济发展态势良好，本项目商铺价格属于是“偏低价位入市，升值空间明显”——价格牛势的商铺必然是好商铺。 11、关于商业经营公司 18 天盛壹中心销售手册(营销版) 11(1本项目有无商业经营公司, 有。成都几家知名品牌商业运营公司现正与本项目洽谈，很快将有结果。 11(2商业经营公司将为本项目提供什么服务, ?对项目整体进行统一规划，形成商业运营方案;?开展前期招商引入意向品牌商家，为未来的业主提供商源储备;?接受业主就商业运营的专业咨询;?——业主坐享“翘脚老板”，安坐家中，品茗、聊天、休闲，定期稳收租金。 11(3有没有品牌商家拟意向入伙天盛?壹中心, 现有几家一线品牌餐饮、休闲娱乐商家正在洽谈中。品牌商家是本项目卖场的核心主力店，将带旺卖场整体的旺盛人气、商气，支持每间商铺成为活铺、旺铺。 11(4商业经营公司为每位商铺业主带来的是什么收益, 终极目标是是聚人气、成商气。通过商业经营公司的专业商业运营规划和引入品牌商家，全面促进卖场 。但在实际操作中，整个成都的商铺在出租后，交了税费或交足了税费的业主很少。也有一些合理避税的方法(这一点销售代表最好转移业主视线，不正面回答，讲策略)。 三、“商铺投资理财”基础知识 1、商铺投资有哪些基本原理, “回报、商圈、口岸、定位、产品、运营”6大原理。详见西街坊?醉江湖1期商业之《商铺投资典章(卷一)》的阐述。 2、商铺投资者的投资心理如何,现在市面上较为常见的投资渠道、品种有哪些, 1、一铺养三代;2、买铺不能增值，起码保值;3、坐收租金当翘脚老板---成都本土人最彻底、最普遍的“生活散散，日子缓缓的时间和金钱两不误”的追求境界;4、商铺是最大的放钱的地方;5、其他投资渠道较单一，且有一定风险:如炒股担心上上市公司的套和被审计师(会计师)事务所的虚 东选西选，还是商铺投资惹眼。 3、商铺投资细分为哪几种物业形态, 纯临街商铺、产权返租商铺、统一卖场独立商铺、专业市场商铺。投资者应从租金收益、升值潜力、风险性几个指标评判，选择何种商铺进行投资。 19 天盛壹中心销售手册(营销版) 4、一般而言，业主的商铺投资如何实现收益, 租金和升值。当业主拟通过租金实现收益时，如12—15年收回全部投资的商铺，属于能够放心购买的安全商铺。反之，商铺投资回收期低于12年或宣称年回报率高于8%的商铺，则应谨慎——真正有那么高的回报率，开发商愿意卖吗,开发商愿意将厚利让给商铺业主吗,如果超过15年的投资回收期，说明该商铺获取租金的能力有问题。综观成都近10年商铺的发展史来看，绝大多数商铺升值已呈现，兑现了业主商铺增值的投资需求。升值兑现的商铺主要表现在临街商铺和成熟商圈专业市场的商铺(如荷花池市场的商铺)。 5、何为纯临街商铺, 顾名思义，临近街道的商铺即为临街商铺。 为什么临街商铺生意容易做火呢,一、临街商铺的商业动线和视线经济(口岸)最好，能最快捷、方便地满足消费者的购物，最大限度地提升营业额，高营业额是高利润的基础，是高租金的出处——这是被市场反复验证的真理。二、临街商铺的商业业态多是与市民生活息息相关的社区商业，所谓人类“衣食住行”中基本需求的“衣食”。据成都市统计局数据，2003年成都市社会消费品零售总额高达771.5亿元。可见临街商铺的业态市场容量太大。很难见到临街商铺关门的，因此;临街商铺的出租率和营业率很高，将近100%。三、临街商铺可以反复转租且转租成本很低(如在门面上用A4纸打印“旺铺转租、电话”即可)，业态可以反复调整。 6、何为产权式商场返租商铺, 产权返租商铺有几个特征:1.商业经营管理公司一般是开发商的关联公司，在法律关系上 商业公司与开发商是独立的、财务上独立核算。开发商和商业经营管理公司签定所售物业的前期委托经营管理协议;2.商业经营公司以低租金招商引入百货商场、超市或其他大型商场业态，进场经营;3.开发商将商场划成若干小销售单位，卖“图纸”给业主;3.业主买了商铺后，在返租期内(一般为3—5年)商业经营公司按总房款7%或8%的年投资回报率支付业主做商铺投资的收益，返租期内业主将自己商铺的使用权交给商业经营管理公司统一经营。 产权返租商铺的形象不算很好，有的项目有圈钱的嫌疑。 7、何为统一卖场独立商铺, 答:最具代表性的是蓝光开发的“裙楼商铺+塔楼小户”系列项目，如香槟广场、金色夏威夷等10余个项目。统一卖场独立商铺由临街商铺+内街商铺构成，其经营难点和销售难点是内街商铺，尤其是2F以上的内街商铺。 8、何为专业市场的商铺, 如“五块石粮油&药材&农副产品商圈、荷花池&火车北战市场服装&百货&鞋帽商圈、府河桥市场板材&饰材商圈、高笋塘&富森?美家居建材商圈、永陵路洁具一条街、槐树街橱柜一条街、金府路机电&钢材商圈、太升南路电信商圈、磨子桥——跳伞塔IT商圈、红牌楼汽车&汽配商圈、玉带桥&红牌楼家居商圈、城隍庙音响&元器件商圈”等， 专业市场商铺的经营定位、商业业态很明确，变化小。比如荷花池商圈商铺就只能经营服装、百货、鞋类大类业态，细化到大成市场就只能经营服装大业态，鞋类市场商铺只能经营鞋。由于专业市场的“内”商铺更多，再加上定位和业态限制，一旦专业市场整体经营滑坡、商家撤场，专业市场的“内”商铺将面临长期铺位空置、招不到商家、收不到租金的局面。业主商铺投资就打水漂。一般而言，专业市场商铺投资首选成熟商圈的专业市场，成熟商圈往往经过10、20年的商气积累，商家的物品采购、信息流通、仓储货运等已根深蒂固，交易额大，能够支撑商铺租金。 9、归结起来，什么物业形态的商铺是投资第一选择, 20 天盛壹中心销售手册(营销版) 同等情况下，投资纯临街商铺绝对是第一选择。其次成熟商圈专业市场商铺。产权返租商铺和统一卖场独立商铺的内街商铺在投资时应高度谨慎。 10、商铺的商业收益价值:1、收租金;2、商铺升值;3、银行借贷等融资关系中的资信物质基础等。 (六)、销售百问——附件篇 1、附件一:《天盛房产公司》资料。 2、附件二:天盛?壹中心总平图和标准层平面图。 3、附件三:天盛?壹中心效果图。 4、附件四:天盛物业公司和简介和图片资料。 5、附件五:《奢侈品》。 6、新加坡甲艺设计集团简介。 21