房地产企业所得税税务培训

房地产企业所得税税务培训 关于房地产行业企业所得税关注事项 房地产行业流程及其重要资料 1、 国有土地使用证,国土资源和房屋管理局 2、 项目立项批复,发改委、建委。 3、 建设用地规划许可证,规委 4、 建设工程规划许可证,规委 5、 建设工程施工许可证,建委 6、 大产证及商品房销售(预售)许可证,国土资源和房屋管理局 7、 测绘报告,房屋土地测绘技术报告书(专业的测绘公司) 8、 竣工验收备案表,建委 9、 土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 及拆迁补偿合同 10、建安总包合同(工程最终结算单、洽商单)及其他单项重要工程合同(包括供水、供电、市政、设计、配套设施、设备安装、装饰装修等) 11、为开发项目而借入资金的借款合同 12、销售控制表 13、成本合同进度明细表 文件依据:国税发2009年31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 一、收入的确认 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认: (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 关于视同销售 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为: (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 重点关注:已完工开发产品销售后，企业所得税纳税申报的收入是否为企业全部计税收入，而不仅是企业账面收入金额。对收入的确认可依据企业销售控制表、预收账款账面情况、企业所有年末银行对账单进行分析，检查银行对账单是否存在大额未达账项，是否存在已收取售房款而未计入企业账面情况，是否存在应转未转的计税收入。 二、开发成本 开发产品完工的确认 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工: (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(已取得骏工备案表)。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明(大产证)。 开发产品完工前 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: 开发项目位于省、自治区、直辖市和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15,。 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. 开发产品完工后 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本(单方成本)确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本(单方成本)=成本对象总成本?成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 成本对象总可售面积为实测报告中的面积。实测报告中列示需分析，人防、公共配套、物业、居委会用房、不可售会所(不能办理产权证书、归全体业主共有部分)、自行车库、坡道等不可售面积。 关注已售面积，为企业销售控制表中已售数据，抽查部分售房合同与销售控制表核对，以检查销售控制表的真实性。 完工产品的计税成本关注: 一、除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。” 国税发2009年31号第三十四条 “企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。” 检查要点: 账面开发成本归集、应付账款、预提费用、其他应付款;还可通过合同支付统计表检查 取得企业末级明细余额表，对应付账款、预提费用、其他应付款等应付预提成本费用进行分析，让企业提供预提成本的相关依据，对不合规定的预提成本不能扣除。 主要包括: 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，根据合同成本统计情况表测算企业是否超 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 预提成本。 2、企业预提的土地增值税不能税前扣除(土地增值税已清算完毕，但尚未缴纳的土地增值税预提税款可以税前扣除) 3、重点检查公共配套预提是否符合规定 通过对企业提供的售房合同、协议或广告、模型检查是否明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造。如必须建造，由企业提供预提的合理依据，如相关的预算书。 4、对应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提，由企业提供相关的批复文件及相关资料。 二、对企业虚假发票的审核 一般情况为虚假发票金额在2万元至5万元居多，可在税务网站询。 三、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 四、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 五、 企业的利息支出按以下规定进行处理: (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 六、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 七、企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 依据:国税发[2009]88号 国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知，财政部、国家税务总局财税[2009]57号:关于企业资产损失税前扣除政策的通知，两个文件执行。 八、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 九、业务招待费。按以下规定进行处理:国税发2006年31号文件 (1)开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 (2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 该条款已停止执行，衔接方法为2008年1月1日前调增的业务招待费可在取得第一笔开发产品实际销售收入的年度起三年内结转扣除。2008年1月1日后发生的业务招待费依据新企业所得税法规定执行，即无收入不得扣除，也不得在以后年度结转扣除。 十、关于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称四项成本)”的四项单方成本的分析性复核 企业四项成本如大大超出标准应重点关注，企业应提供超出标准的合理解释，如精装修、总包合同价格变更、建材上涨等具体原因。 分类房产单位面积四项成本参考依据为北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知京地税地[2009]245号 房地产类型 竣工年代 核定单位成本(元/平方米) 2001及以前 1386 2002 1402 2003 1469 2004 1502 多层住宅 及底商 2005 1486 2006 1512 2007 1586 2008 1798 2001及以前 2425 2002 2435 2003 2621 高层住宅 2004 2807 及底商 2005 2769 2006 2790 2007 2987 2008 2997 2001及以前 2270 2002 2270 2003 2511 2004 2502 多层办公 2005 2450 2006 2480 2007 2738 2008 2700 2001及以前 3130 2002 3113 2003 3414 2004 3370 高层办公 2005 3295 2006 3330 2007 3670 2008 3844 说明:多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住 宅或办公楼 2010年度企业所得税汇算清缴政策辅导 一、《国家税务总局关于金融企业贷款利息收入确认问题的公告》(2010年第23号) (一)金融企业按规定发放的贷款，属于未逾期贷款(含展期，下同)，应根据先收利息后收本金的原则，按贷款合同确认的利率和结算利息的期限计算利息，并于债务人应付利息的日期确认收入的实现;属于逾期贷款，其逾期后发生的应收利息，应于实际收到的日期，或者虽未实际收到，但会计上确认为利息收入的日期，确认收入的实现。 (二)金融企业已确认为利息收入的应收利息，逾期90天仍未收回，且会计上已冲减了当期利息收入的，准予抵扣当期应纳税所得额。 (三)金融企业已冲减了利息收入的应收未收利息，以后年度收 (四)本公告自2010年12月5 二、《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(2010年第19号) (一)企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确 (二)本公告自2010年11月26日起施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年 度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应 三、《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》(2010年第24号) (一)根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会经费拨缴款专用收据》，因此自2010年7月1日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》在企 (二)《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》(国税函〔2000〕678 四、《国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》(2010年第6号) (一)企业对外进行权益性(以下简称股权)投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。 (二)本规定自2010年1月1日起执行。本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予在2010年度 一次性扣除。 五、《国家税务总局关于电信企业坏账损失税前扣除问题的通知》(国税函〔2010〕196号) (一)根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》(国税发〔2009〕88号)第十七条的规定，考虑到电信企业生产经营的实际情况，对从事电信业务的企业，其用户应收话费，凡单笔数额较小、拖欠时间超过1年以上没有收回的，由企业统一做出说明后，可作为坏账损失在企业所得税税前扣除。 (二)本通知自2009年1月1日起执行。2008年发生的上述坏账损失，当年已作为坏账损失的，不再调整;没有作为坏账损失的，统一在2009年度企业所得税汇算清缴时确认为坏账损失。 六、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号) 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业 有关政策口径如下: 提前一次性支付”理解为:如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，出租方企业在承租人未实际使用前一次性收取的跨年度租金，企业可按取得租金的所属年度分期确认收入和与之相对应的费用。 企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的 债务重组的概念按《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)第一条第(二)款的规定执行，即债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书，就其债务人的债务作出让步的事项。 ( 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业 有关政策口径如下: 1、股权变更手续的确认问题 按照《公司法》的规定，上述规定中所称的“股权变更手续”是 指企业在工商等公司登记机关办理完成的股权变更手续。 2、与股权转让成本确定的相关问题 (1)按照《实施条例》第七十一条的规定，上述规定中所称“取得该股权所发生的成本”按照以下方法确定: ?通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本; ?通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。 (2)考虑到允许企业扣除的股权投资成本中包括投资企业在取得被投资企业股权时在被投资企业留存收益中所享有的权益，因此上述规定所称“不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额”，是指不得再扣除投资企业投资后被投资 企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期， 被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期 有关政策口径如下: 被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。被投资企业以盈余公积和未分配利润转增股本的应 作为投资企业的红利所得，并增加其投资成本。 企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。 1、企业因工程款项尚未结清而未取得全额发票的固定资产，在投入使用后可以按合同规定的暂估价计提折旧从税前扣除。 2、企业在固定资产投入使用后12个月内取得发票的，可以调整投入使用固定资产的计税基顾，其以前年度按暂估价计提的折旧也应做相应调整。 3、固定资产投入使用12个月后取得发票的，参照《企业会计准则》的规定，调整该项固定资产的计税基础，但不需要调整原已计算扣除的折旧额，其以后年度的折旧按调整后的计税基础减已提取折旧额后的资产净值计算。 根据《实施条例》第二十七条、第二十八条的规定，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算 说明:免税收入所对应的各项成本费用的税务处理与不征税收入所对应的成本费用处理不同，对于不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98号)第九条规定执行。 有关政策口径如下: 企业筹(开)办费的税务处理按《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98号)第九条的规定执行，即“企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。” (八)从事股权投资业务的企 对从事股权投资业务的企业(包括集团公司总部、创业投资企业等)，其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。 有关政策口径如下: 1、对从事股权投资业务的各类企业，当期从被投资企业所分配 的股息、红利以及股权转让收入(以下简称股权投资性收入)均可以作为计算业务招待费扣除限额的基数。 2、企业当期取得的股权投资性收入可以作为计算业务招待费扣除限额的基数，但不能作为计算广告费和业务宣传费税前扣除限额的基数。 (九)关于政策执行时间问题 按照对税法时间效力的规定，国税函〔2010〕79号的执行时间原则上按该文公布之日起执行，即自2010年3月1日起执行。 七、《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(2010年第13号) (一)融资性售后回租业务的概念 融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。 (二)根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。 (三)本规定自2010年10月1日起施行。此前因与本规定不一致而已征的税款予以退税。 八、《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》(2010年第20号) (一)根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称企业所得税法)第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。 (二)政策执行时间 2010年第20号公告自2010年12月1日开始执行。以前(含2008年度之前)没有处理的事项，按本规定执行。 九、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号) 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产 品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 十、《国家税务总局关于取消合并纳税后以前年度尚未弥补亏损有关企业所得税问题的公告》(2010年第7号) (一)政策出台背景 根据《财政部 国家税务总局关于试点企业集团缴纳企业所得税有关问题的通知》(财税〔2008〕119号)规定，自2009年度开始，一些企业集团取消了合并申报缴纳企业所得税。针对取消合并申报缴纳企业所得税后，对汇总在企业集团总部、尚未弥补的累计亏损处理问题2010年第7号进行了明确。 (二)企业集团取消了合并申报缴纳企业所得税后，截至2008年底，企业集团合并计算的累计亏损，属于符合《中华人民共和国企业所得税法》第十八条规定5年结转期限内的，可分配给其合并成员企业(包括企业集团总部)在剩余结转期限内，结转弥补。 (三)企业集团应根据各成员企业截至2008年底的年度所得税申报表中的盈亏情况，凡单独计算是亏损的各成员企业，参与分配第一条所指的可继续弥补的亏损;盈利企业不参与分配。具体分配公式如下: 成员企业分配的亏损额=(某成员企业单独计算盈亏尚未弥补的亏损额?各成员企业单独计算盈亏尚未弥补的亏损额之和)×集团公司合并计算累计可继续弥补的亏损额 (四)企业集团在按照上述规定的方法分配亏损时，应根据集团每年汇总计算中这些亏损发生的实际所属年度，确定各成员企业所分配的亏损额中具体所属年度及剩余结转期限。 (五)企业集团按照上述方法分配各成员企业亏损额后，应填写《企业集团公司累计亏损分配表》并下发给各成员企业，同时抄送企业集团主管税务机关。 (六)本公告自2009年1月1日起执行。 十一、《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》(国税函[2010]156号) (一)实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2008〕28号)的规定，按照“统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。 (二)建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同)不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发〔2008〕28号文件规定 的办法预缴企业所得税。 (三)建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。 1、总机构直管项目部的管理权限 对于在我市从事建筑业的外省、自治区、直辖市和计划单列市建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部(以下简称总机构直管项目部)其管理权限如下: 参照《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》(国税发[2008]120号)第二条第(二)款“2008年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009年起新设立的分支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致。”的规定，对总机构为国家税务局管理的总机构直管项目部，其企业所得税由国家税务局负责征收管理;对总机构为地方税务局管理的总机构直管项目部，其企业所得税由地方税务局负责征收管理。 2、总机构直管项目部的税务登记和纳税申报问题 (1)总机构直管项目部的税务登记问题 按照《北京市国家税务局、北京市地方税务局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的公告》(2010年第1号公告)中对总机构直管项目部税务登记问题的规定，总机构直管项目部应纳入临时税务登记纳税人管理范围办理临时税务登记。具体规定如下: ?外地总机构直管项目部办理临时税务登记应提供的资料 ?外地总机构出具的证实其为直管项目部的证明; ?《外出经营活动税收管理证明》; ?总机构税务登记证副本及组织机构代码证书复印件; ?项目合同或协议及其复印件; ?办理人员居民身份证及其复印件。 ?税务登记代码编码规则 各区、县(地区)国家税务局、地方税务局执行统一税务登记代码，代码规则为:区域码+(总机构)国家技术监督部门设定的组织机构代码+序列号(三位)。 (2)总机构直管项目部预分税款的申报问题 对于在我市办理临时税务登记的总机构直管项目部，其可以比照实行跨地区汇总纳税办法的二级分支机构的预缴方式，由其按季进行预缴。 4、总机构直管项目部的纳税地点问题 按照国税函[2010]156号第三条“建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴”的规定，总机构直管项目部应按季向其所在地主管税务机关申报纳税。 (四)建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴: 1、总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳; 2、总机构只设二级分支机构的，按照国税发〔2008〕28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款; 3、总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发〔2008〕28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。 (五)建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。 (六)跨地区经营的项目部(包括二级以下分支机构管理的项目部)应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办;不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。 对于来我市经营未提供《外管证》的项目部，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税;对于来我市经营已满180天不能再提供《外管证》的项目部，经请示国家税务总局明确，应继续按照国税函[2010]156号第三条的规定按实际经营收入的0.2%由总机构向项目所在地预分企业所得税。 (七)建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应 附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。 (八)建筑企业在同一省、自治区、直辖市和计划单列市设立的跨地(市、县)项目部，其企业所得税的征收管理办法，由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局共同制定，并报国家税务总局备案。 按照2010年第1号公告的规定，对我市建筑企业总机构直接管理的在我市行政区划内跨区、县(地区)设立的项目部(以下简称项目部)，不实行按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税的办法。项目部取得的经营收入和发生的成本费用等涉税事项应汇总到总机构，由总机构按照有关规定计算缴纳企业所得税。 (九)本通知自2010年1月1日起施行。 十二、《国家税务总局关于2009年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》(国税函〔2010〕249号) (一)因2010年5月31日后出台的个别企业所得税政策，涉及2009年度企业所得税纳税申报调整、需要补(退)企业所得税款的少数纳税人，可以在2010年12月31日前自行到税务机关补正申报企业所得税，相应所补企业所得税款不予加收滞纳金。 (二)各地税务机关对个别企业所得税政策出台、需要补正申报2009年企业所得税的企业，应按照规定程序和时间要求及时受理补正申报，补退企业所得税款。 (三)本通知仅适用于2009年度企业所得税汇算清缴。 企业所得税汇算清缴政策问答 2011年1月 ,一、原政策的效力问题 , 按照《企业所得税法》第六十条的规定，1991年4月9日第七届全国人民代表大会第四次会议通过的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废止。 , 依据原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》制定的各类规章、规范性文件和 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 均废止。 ,二、收入方面的问题 ,(一)问:按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条的规定，企业发生视同销售情形的，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。对于企业外购的资产，已使用并提取折旧或进行摊销，在 确定视同销售收入时是否应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入, , 答:按照《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知 》(国税函[2010]148号)第三条第(八)款的规定，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第三条规定，企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。 , 对于企业已使用并提取折旧或进行摊销的外购资产，发生视同销售情形的，如不符合国税函[2010]148号第三条第(八)款规定的条件，应按公允价值确定视同销售收入。 , (二)以非货币性资产投资视同销售问题 , 问:企业以股权等非货币性资产进行投资，投出的资产是否视同销售或转让资产, , 答:按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条的规定，企业将资产移送他人的，如资产所有权属发生改变，应按规定视同销售确定收入。 , 企业以股权等非货币性资产进行投资，参照《中华人民共和国公司法》的规定，应当依法办理其财产权的转移手续，当股权等非货币性资产的所有权属发生改变时，应视同销售或转让资产。 , (三)企业取得代扣代缴税款返还手续费的税务处理问题 , 问:1、代扣代缴个人所得税返还的2%手续费和代扣代缴企业所得税返还的手续费如何进行税务处理, , 答:按照《企业所得税法》第六条的规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入为收入总额，企业代扣代缴个人所得税返还的2%手续费和代扣代缴企业所得税返还的手续费应计入企业的收入总额; , 按照《企业所得税法》第五条的规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 , 按照《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)和《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2009]87号)的规定，企业代扣代缴个人所得税返还的手续费和代扣代缴企业所得税返还的手续费均不属于不征税收入，《企业所得税法》也未规定其作为免税收入，因此企业因代扣代缴个人所得税或企业所得税取得的返还手续费应计入企业的应纳税所得额，计征企业所得税。 , (四)问:资产评估时发生增值，对增值部分是否需要缴纳企业所得税, , 根据《实施条例》第五十六条的规定，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。目前政策未规定企业资产评估时发生的增值应确认损益计征企业所得税，因此，企业的资产评估增值不需计征企业所得税，不得调整评估前该项资产的计税基础。 , (五)问:企业新增注册资本带来的资本公积增加是否计征企业所得税, , 答:企业因注资而带来的资本公积增加不作为企业的收入总额，因此其不参与企业应纳税所得额的计算，不需计征企业所得税。 , (六)国资委在法人企业间无偿划拨资产的税务处理 , 问:国资委在法人企业间无偿划拨资产如何进行税务处理, , 答:在总局未具体明确前，按照《实施条例》第二十五条以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)的规定，法人企业间虽是无偿划拨资产，但资产的 所有权已经发生了转移，应当视同销售，按公允价值确认视同销售收入，并以此计算资产处置所得或损失。 , 三、扣除的问题 , (一)问:某企业2009年发放给管理人员的工资通过“借:管理费用;贷:应付工资”进行核算，对于该企业2009年已计入“应付工资”科目但尚未发放的工资按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号，以下简称国税函[2009]3号)的规定，不得从2009年度税前扣除，当年该企业进行了纳税调增。2010年2月，该企业向员工发放了这部分已于2009年做纳税调增的工资，其在2010年度纳税申报时能否进行纳税调减, , 答:按照国税函[2009]3号的规定，该企业2009年已计入“应付工资”科目但未发放，并已做纳税调增的工资，在2010年2月向本企业任职的员工发放时允许从税前扣除。因2010年会计核算中不再列支此部分工资，2010年纳税申报时可以通过纳税调减的方式将此部分工资从税前扣除。 , (二)问:按照政策规定企业在科委登记的合同，可以按比例提取技术交易奖酬金下发给科研人员，企业发放给科研人员的奖酬金是 否计入工资薪金总额, , 答:实施新企业所得税法后，企业向任职或受雇的员工实际发放的技术交易奖酬金，在会计核算中如未通过企业的留存收益进行核算，按照《实施条例》第三十四条的规定，应作为企业发放给职工的奖金计入工资薪金支出按有关规定从税前扣除。 , (三)问:2009年内退人员的一次性补偿款是否可以从税前扣除,集团要求内退人员的补偿款从企业未分配利润中提取并用于以后年度的列支，在纳税时是否可以做纳税调减, , 答:企业与职工解除劳动合同而支付的合理的补偿款，属于与生产经营有关的必要而合理的支出，允许据实扣除。本期提而未付的金额，不得在本期扣除，实际支付时，作纳税调减处理。 , 内退人员的补偿款从未分配利润中提取并用于以后年度的列支，在国家税务总局未做进一步明确前，在计算应纳税所得额时不予从税前扣除，不予做纳税调减。 , (四)职工福利费支出的扣除问题 , 1、问:企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利作为福利费支出处理，税务机关对于这部分补贴，是否要求是按月发放的货币性福利，若为报销形式，或者企业 直接租房而提供给职工住宿，是否可以同样视为补贴，计入福利费 , 答:按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条第(二)款的规定，企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利列入职工福利费支出的内容。因此企业以货币形式和向职工提供住房供其居住等非货币形式的支出应列入职工福利费的内容，不作为企业的工资薪金支出。 , 2、问:企业按月支付的独生子女补助在企业所得税上如何认定,能否计入工资总额, , 答:按照国税函[2009]3号的规定，企业职工福利费包括为职工生活所发放的各项补贴和非货币性福利，企业按国家有关规定发放的独生子女补助作为企业为职工生活而发放的补贴应计入职工福利费。 , (五)问:企业在购买机票时未支付航空保险，但统一为每名在职职工预先购买了交通意外保险，以保证无论哪名员工出差都可以享受保险保证，请问企业统一为在职职工购买的交通意外保险费所得税前是否可以扣除, , 答:按照《实施条例》第三十六条的规定，除依照国家有关规定为 特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，为职工支付的其他商业保险费，不得扣除。因此在财政部和国家税务总局未规定前，对于企业统一为每名在职职工购买的交通意外保险不可以从税前扣除。 , (六)问:《企业所得税法》第十八条规定:企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。纳税人是否必须逐年弥补亏损，可否在5年内任意跳越式弥补, , 答:应逐年弥补亏损。 ,四、资产的税务处理问题 , (一)以公允价值模式计量的投资性房地产的税务处理问题 , 问:以公允价值模式计量的投资性房地产在进行税务处理时能否计算折旧或摊销从税前扣除, , 答:以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以公允价值的变动计算相应的损益，不计提折旧。《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、 摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。 , (二)问:企业外购的土地和房屋的金额无法分开核算，是否可以一并计入固定资产按固定资产的折旧年限折旧,如企业是购买土 地自建房屋，金额也无法分开核算，是否要分别计提折旧或摊销, , 答:企业外购房屋，如土地使用权与建筑物金额无法分开核算，相关土地使用权可与建筑物一并计入固定资产按固定资产的折旧年限折旧。如企业购买土地自建房屋，相关土地使用权与建筑物应分别处理。 , (三)土地使用权的摊销年限问题 , 1、新法实施前内资企业购入土地使用权的摊销年限问题 , 问:某内资企业2006年购入使用期为30年的土地使用权，按30年摊销。新企业所得税法实施后，规定无形资产的摊销年限不得低于10年，现企业希望调整为按10年摊销，能否调整,如何调整, , 答:按照原《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十三条的规定，受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销。该内资企业2006年购入的土地使用权由于使用期限为30年，因此其在2006年应按30年确定摊销年限。实施新企业所得税法后，政策未规定企业以前年度已 确定的无形资产摊销年限可以进行调整，因此应按原政策确定的摊销年限(30年)执行到期。 , 2、新法实施后企业购入土地使用权的摊销年限问题 , 问:企业2010年新取得的使用期为30年的土地使用权能否按照不低于10年的规定进行摊销, , 答:按照《实施条例》第六十七条的规定，无形资产的摊销年限不得低于10年，但作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。通常情况下有关法律规定或者合同约定土地使用权的使用年限即是其使用寿命，因此按照合理性原则企业2010年新取得的使用期为30年的土地使用权应按30年进行摊销。 , (四)固定资产残值合理性的确认问题 , 问:新企业所得税法没有具体规定固定资产的净残值率，只规定由企业合理确定固定资产的预计净残值，净残值一经确定，不得变更。按照新企业所得税法的规定是否允许企业不设净残值率, , 答:按照《实施条例》第五十九条第(三)款的规定:“企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。”企业可以根据 职业判断按照税法的规定确定固定资产的预计净残值，预计的净残 值可以为零，不再受原政策规定的比例限制。