廊坊第八大街西商业初步定位报告

廊坊第八大街西商业初步定位报告廊坊第八大街西商业初步定位报告初步定位报告廊坊第八大街西商业华夏集团商业地产开发公司 2005年07月定位目的支持住宅的开发避免未来因商业业态调整而对建筑结构的大量改造项目概述八大街西区东起永兴路(未通)西至廊万路，全长约 500米商业项目总计41>.5万平米(酒店2.2万平米) 八大街西区八大街西区商业项目汇总表 × × × ? 农贸市场 2层 5,000 7#角商业 ? × × ? × 2层 18,000 6#裙楼 ? × × ? ...

廊坊第八大街西商业初步定位报告初步定位报告廊坊第八大街西商业华夏集团商业地产开发公司 2005年07月定位目的支持住宅的开发避免未来因商业业态调整而对建筑结构的大量改造项目概述八大街西区东起永兴路(未通)西至廊万路，全长约 500米商业项目总计41>.5万平米(酒店2.2万平米) 八大街西区八大街西区商业项目汇总表 × × × ? 农贸市场 2层 5,000 7#角商业 ? × × ? × 2层 18,000 6#裙楼 ? × × ? 酒店 3、8-9层 22,000 底商约7000 酒店八大街西区商业地下工程施工图方案总体规划项目状况原商业定位层数面积(m?) 单体名称项目名称项目区位分析地段:八大街座落在广阳区西北，步行街最西端，位置较偏周边:八大街北侧规划及在建社区约80万平米，但形成规模尚需时日。道路:八大街现有道路状况较差，永兴路未开通;廊万路临铁轨且狭窄。交通:道路现状决定了交通的不畅，缺乏公交车线路联系该地块商圈:属自创商圈项目周边情况项目周边社区体量:地块南北尚未形成成熟社区，己建成社区离地块尚有一段距离周边拟建在建约80万平米。项目周边商业体量:已建成商业13万平米，拟建在建约19万平米项目SWOT分析 Strength-优势挖掘廊坊商业空白点，拾遗补缺周边大量的拟建中档住宅及旧房的拆迁使整个区域内中等收入人群增加，中低收入人群减少，地块环境将得以改善 Weakness-劣势地块较偏，受铁路自然区隔，缺乏商业气息，较难吸引知名商业经营者基地道路现状较差，开通尚无明确时间点，阻碍人流、车流可及性低，公交车经过较少，将会影响本项目便利性缺乏市级公共服务设施项目SWOT分析 Opportunities-机会廊坊市商圈发展格局有逐渐北移的趋势区域开发更新，街道改造与环境的改善创造新商机零售市场尚处于发展初期，物业整体水平有待进一步提高，特别在商品组合、设施设备、经营管理等方面，与现代零售业的需求存在差距 Threat-威胁现有步行街商业消费气氛较差，经营不佳及配套设施不完善，仍有不少商铺空置市场无差异化，优质知名零售厂商进驻较少消费购买力较为保守且倾向[量式及自助式]购买周边规划及在建项目均有相应商业配套，届时可能造成同质化竞争定位特别说明综合上述分析可知:八大街西区目前尚不具备商业开发的条件及价值，时间、位置、体量都不支持开发，所以要尽量不建、少建、晚建。如果规划允许，应加大住宅的开发量，减少商业面积。本定位只满足现阶段方案设计的初步要求，对最终建设仅提供参考。设计上应加大商业业态的弹性，为业态的变更留足调整空间。初步项目定位主题商业，社区配套型商业定位依据主题型、专业型、配套型的提出是对区域消费趋势的阶段性评估及先进性体现项目本身及周边未来开发体量的需求(80—150万M2) 规划的要求住宅自身客户群定位以六大街的大型购物中心为新商业核心区的确立集团大部分商业自持，追求长期稳定收益的运营思路经济较发达城市成功案例的启示业态建议体育主题会所/医院/汽车专卖/花卉市场/儿童乐园主题商业 2层 5,000 7#三角商业 24h便利店/精品屋/药店/电器专卖/通讯大卖场/音像/图书/洗衣/洗印/美容美发/餐饮/儿童卖场/教育培训主题商业 + 社区综合商业 2层 8500 6#裙楼咖啡厅、特色餐厅 KTV 商务中心银行、邮政酒店式公寓配套商业 1-3层 22,000 底商 7000 4、5# 酒店及配套八大街西区三层二层一层业态建议商业定位层数面积(m?) 单体名称项目名称建筑示意商业单体建筑要求暂不建避免异型尖角出现建筑内部要求有独立竖向交通进深与面宽之比不大于1:2 沿街面拉直，避免过多曲角二层以上为小户型住宅 8.1×8.1 主题商业 2层 5,000 7#三角商业首:4.8m 二:4.5m 主题商业社区综合商业 2层 8500 6#裙楼 8.1×8.1 首:4.8m 二三:4.5m 酒店式公寓配套商业 1-3层 22,000 底商 7000 4、5# 酒店及配套八大街西区其它柱网层高建筑要求商业定位层数面积(m?) 单体名称项目名称建设说明不建:能不建商业尽量不建。如:4、5#酒店及配套商业是政府规定必须做的，从市场、选址、运营等方面均有问题，应以酒店公寓立项，三层以上做成小户型住宅，推向市场。少建:少建裙楼底商;少建不规则建筑。如:6#裙楼体量较大，单纯的社区配套商业不足以消化18000平米，现缩减至8500平米，公寓与底商分离建设。晚建:只规划先不建设。如:6#、7#楼目前周边道路不通，人流车流不畅，没有相应的商业氛围，具体业态也较难把握，所以暂不建设。初步投入产出估算经修正，商业面积由原来的4.5万平米(含酒店)降至2.05万平米(不含4#、5#楼住宅部分)并且6#、7#商业暂不建，只建4#、5#底商部分约7000平米。 4#、5#底商部分(7000平米)投入约为2100万元。该底商若以1元/m2.天出租，每年收入为241万(扣除营业税)，大致9年收回投资。 4#、5#楼另有1.5万平米住宅销售，可实现销售收入为3900万元(按2600元/ m2) 谢谢附:八大街平面图

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