关于小区物业管理情况的调查报告
我所实习的厦门欧鹭物业管理有限公司，位于厦门市人才中心对面仙岳里小
区，我所担任的工作是办公室文员一职，刚刚进入公司便开始忙碌的一天，整理
关于小区物业管理情况调查报告。
小区管理面积约79015.21?，管理项目类型为住宅区，其中：幼儿园2637.75?；农贸市场1200?；其它881.25?；地下部分1909.28?；住宅71225.58?，29栋6层高，户型：一房二厅一卫55?-65?、数量160套、比例20.2%，二房二厅一卫78?-85?、数量338套、比例42.6%，三房二厅二卫115?-125?、数量148套、比例18.6%，总计55?-200?，总数量794、比例100％，居住人口近6500多人，绿地面积21267.93?，绿地率41.3％，道路广场用地15576.145?，总停车位118辆，其中：车库46辆；停车场72辆，人防面积1909.28?，贮藏间H<2.2 10859.68?。
1、 防盗门统计：门锁121个其中损坏17个，闭门器共62个其中损坏29
个，配电室2个。
2、井盖统计：雨水井343个、污水井155个（除化粪池）、电信井87个、
有线井113个、网通井83个、水表井10个、阀门井19个、消火井8个
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断
提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问
题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的
新情况。具体表现在以下几方面：
1、业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业
管理企业不断提出高
标准
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的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的
义务认识不清。表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自
理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识
淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由
多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、
下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干
脆关门走人，广大业主也深受其害。
2、企业对管理服务的定位不准确。
主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端
正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上
主动帮助业主排忧解难。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
3、开发商遗留问题的解决不到位
开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。
住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使
用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物
业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：
车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开
发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，
加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。
4、热难点问题影响物业管理正常运作。
（1）供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、
供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：
一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门
相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天下不足的物业企业又承担不了相关
责任。
（2）私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依
法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，
只得放任自流。
（3）公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施
的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用。
5、现行物业法规操作困难。
（1）现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质
改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。
（2）行政监管力度不大。
（3）现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情难以操作。
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条
例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企
业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大
业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，
同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为
方式，完善招
投标
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制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改
变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后
状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真
正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委
员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理
企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务
合同
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，仔细斟酌
条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，
受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公
约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，
共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。
小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物
业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量
而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区
物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物
业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。
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