关于上海住房困难面积标准与住房保障面积标准

关于上海住房困难面积标准与住房保障面积标准 一、住房困难的基本界定 1(上海住房困难标准的设定原则与思路 上海住房困难标准的设定原则主要有四个: (1)功能性原则。住房困难的标准应主要从居住功能进行界定，以满足基本居住功能空间的需要。主要根据马斯洛的理论，从人的基本需求出发，并结合上海的经济发展背景和居民生活习惯，将住房空间分解为私密性空间、群体活动空间和家务功能空间等功能区，从居住功能分区的角度来设计该住房困难标准。 (2)动态性原则。首先，住房困难标准是一个居住功能的技术指标，这一指标在不同社会经济条件下是不同的，随着人们生活要求、习惯的变化而变化。因此，从社会的发展层面上看，该指标是动态的。另外，住房困难标准的设定是确定住房保障范围的基本指标之一，而住房保障范围受到政府财政能力的约束。因此，从政府财政能力的动态发展上看，该指标也应该是动态性的，是结合了某时期的财政能力所设计的。 (3)阶段性原则。虽然住房困难标准具有动态性，但该指标并不是时时刻刻会发生变化的，而是呈现出相对明显的阶段性特征。动态性的特征主要体现在社会经济生活发生明显变化或财政能力明显变化的时点，而经济背景或财政能力的变动具有长期性，在中短期内则具有稳定性。因此，住房困难标准具有阶段性特征，在中短期内是稳定的。 (4)操作性原则。从理想的状态上看，住房困难标准是一个多维度的指标，即不仅体现为住房面积，也应考虑到房屋质量、房型结构、区位分布等因素。但住房困难标准的设定必须具有操作性，因此，在众多的住房困难标准维度中，我们应该选择在目前政策环境和条件所允许、便于操作的指标。 结合上述的四个原则，上海住房困难标准的设定思路主要是:根据居住功能空间理论，立足于上海现阶段的经济背景和居民的生活习惯，基于便于操作的要求，目前主要从居住空间的角度来界定住房困难标准;随着经济背景、政策环境的发展，该居住空间标准可以进行调整，也可以将其他指标(如房屋质量、配套设施、区域跨度等)逐步引入到住房困难标准中去。 2(住房困难标准的单位 (1)单位的选择 从居住空间的角度来界定住房困难，可选择的单位主要有三个:建筑面积、居住面积和使用面积。 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。房屋的居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。房屋的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。一般情况下，三个单位之间在数量上可以互相换算。 由于住房困难是从居住功能的角度进行分析，而使用面积最能体现居住功能的单位，因此，我们的分析主要运用使用面积。而从操作性上看，居民日常运用得较多的是建筑面积及居住面积，前者针对独用成套的住房，后者针对非独用成套住房。所以，应通过使用面积进行分析并确定住房困难标准，再以一定的比例关系转换到建筑面积以及居住面积，以促进政策在居民间的推广，便于居民理解及辨识。 (2)标准家庭的住房困难标准设定——理论基础 根据马斯洛需求理论，人的需求可以分为六个层级:第一，生理的需要，如饥、渴、寒、暖等;第二，安全的需要，如安全感、领域感、私密性等;第三，相属关系和爱的需要， 如情感、家庭、亲属、好友等;第四，尊重的需要，如威信、自尊、受尊重等;第五，自我实现的需要。与此相对应，住房条件的优劣也取决于在多大程度上满足以上六个方面的需要。 根据居住功能分区理论，将住房空间主要分成私密性空间(卧室、卫生间、书房等)、家务功能空间(厨房、储藏室、阳台等)和群体活动空间(客厅、餐厅、健身房等)，前两个功能区是最基本的。 住房条件的提高同时表现为居住功能的扩大和满足的需要层次的提高。其中，卧室、卫生间、厨房和阳台能满足第一和第二层次的需要并具有私密性和家务功能，而群体活动空间的功能与其他功能区重合;住房条件的提高首先体现为功能区的分离，如客厅就将群体活动空间功能区分离出来，并能满足第三层次的需要;当逐步引入餐厅、书房、健身房、储藏室后，住房所能满足的需要层次也逐步上升，住房条件逐步提高，使居住空间能与事业发展、生活享受联系起来。 我们认为，最基本的住房条件应满足第一和第二层次的需要，并具有私密性和家务功能两种空间，中等居住条件应能满足第一到第三层次的需要，同时具有三种功能区，而中高端住房则可逐步满足第四到第六层次的需要，功能区的分布也呈现多样化。 (3)标准家庭的住房困难标准设定——人均标准 以三口之家的标准户为例，最基本条件的单套住房应包括卧室、卫生间、厨房和阳台，且各个空间的面积也应是基本标准。以使用面积为单位，三口之家的家庭需要有双人卧室(约12平方米)、单人卧室(约7平方米)、厨房(约4平方米)、卫生间(约3平方米)、阳台(约2(5平方米)、交通空间(约1(5平方米)，使用面积合计为30平方米，人均使用面积1 0平方米。 3(从以人均到以户为单位的住房困难标准转化的研究 上文从居住功能的角度对三口之家的住房困难标准进行的设置，即户均使用面积小于30平方米，人均使用面积小于10平方米。但这一人均指标并不能推广到所有类型的家庭。从居住功能的角度看，不同人口结构的家庭其成员之间能够共用一些居住面积，而且这一共用的程度对不同的家庭结构是不同的。因此，我们需要从居住功能的角度来建立以户为单位的住房困难标准。 住户类型的分类有三种方法:一、按规模划分，即分为一人户、二人户、三人户等;二、按代际分，即分为一代户、二代户、三代户等;三、按户结构分，即单身户、夫妻户、核心户、主干户等。 从理论上看，第三种分类模式综合了规模和代际关系，最能体现居住的功能需求。但从目前上海住房保障的政策环境上看，要采用第三种方法的技术条件还不充分，操作性较小。我们认为，目前从便于操作的角度，应采用按规模划分的方法。具体的考虑是将家庭规模分为六档:一人户、二人户、三人户、四人户、五人户、六人或更多人口户。在正常情况下，一人到三人户的代际关系是一或二代人，四人户和五人户表示三代户，六人及以上户表示三代人或更多。根据这样的规模和代际关系，可以推测出基本需要的卧室数量。 从居住的功能上看，随着家庭规模的增加，卧室的面积和数量应该有相应的增加;一套住房中的卫生间、厕所和阳台可以是共用的，随着家庭规模的增大并不需要同比例地增加;交通面积则随着卧室数量的增加适当增加。根据上文中的相关数据以及家庭规模对居住功能的需要，从人均标准到户均标准的转化标准如下表: 一人户 二人户 三人户 四人户 五人户 六人或更多人口户 2主卧(12M) 0 1 1 1 2 2 卧室数 2次卧(7M) 1 0 1 2 1 2 卫生间ヽ厨房ヽ阳台 1 1 1 1 1 1 2(合计9.5M) 2交通空间(1.52M) 1 1 1 2 2 3 2户均使用面积(M) 18 23 30 38.5 43.5 52 2户均居住面积(M) 12.6 16.1 21 26.95 30.45 36.4 2户均建筑面积(M) 25.2 32.2 42 53.9 60.9 72.8 二、住房保障标准 1(住房保障标准与住房困难标准的关系 住房困难标准界定了满足目前基本住房条件所需要的最低居住标准，这一标准是确定住房保障范围与保障对象的基本指标之一，明确了政府对哪些人保障。住房保障标准是对保障对象进行保障的力度与目标，明确了政府对保障对象负多少责。 这两个标准的共性在于，从住房保障的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 目标上看，最终两个目标具有一致性。如果两个标准之间存在差距，那些高于住房困难标准而低于住房保障标准的家庭将成为“夹心层”，只有两个标准一致才能消除“夹心层”。但这两个标准的最根本差别在于，住房保障制度是动态发展的，保障范围也是根据财政能力等约束逐步扩大的。因此，假设住房保障标准是人均使用面积12平方米，住房困难标准不可能一下子设置为1 2平方米，而应该从10平方米逐步扩大到12平方米。可以说，住房保障标准具有前瞻性，而住房困难标准则在不断地“追赶”保障标准。正是政策演变的时间因素，使这两个标准的差异性突显出来。 首先，住房困难标准侧重于从居民的居住现状出发，而住房保障标准具有前瞻性和发展性。住房保障标准的这一性质，能使住房保障政策得以制度化，避免政策调整所带来的巨大成本。如果住房保障标准变动，对所有正在进行保障的家庭都需要进行调整，将带来巨大的麻烦。而住房困难标准的调整无非是扩大保障范围，无需对正在保障的对象进行调整，政策成本较小。 其次，住房困难标准是从居民的角度进行界定，而住房保障标准则更多地从政府的视角看待问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。正如上文的论述，住房困难标准是基于住宅的居住功能，是从居民的切身体验与需求出发。而住房保障标准虽然要高于住房困难标准，但到底“高”出多少，则取决于政府的财力约束、社会发展需要等情况。因此，住房保障标准与经济背景联系更为紧密。 2(住房保障面积标准的设定与调整机制的设想 (1)目前住房保障面积标准的设定 上海的住房保障政策发展过程已经基本见证了上述的两个标准间的关系。随着时间的推移，上海的住房困难标准逐步从人均居住面积2平方米放宽到4平方米再提高到目前的人均7平方米，折合使用面积为人均10平方米。我们认为，在目前的政府财力约束下，这一住房困难标准已经具有很大的保障性质，可以将住房保障标准和住房困难标准重合。 首先，目前人均居住面积7平方米的标准已经高于建设部的要求;其次，这一标准是目前城市平均住房面积的50,左右，该比例也较为理想;最后，根据我们上文对住房困难标准的分析，人均使用面积10平方米正好与三口之家的住房困难标准相同，也就是说，这一标准已经能够满足现阶段的基本居住需求、并能够提供基本的居住功能空间。另外，由于上海的住房市场上还有很大部分的公房、老房、旧房，这些住房会成为住房保障的房源组成部 分。由于这部分房源的房屋面积相对较小，恰能满足上文中所设定的住房困难标准的要求，为政策的推进提供基础，并带动低端房屋市场的流通。 综上，从便于操作、财力约束等角度出发，目前的住房保障标准可以与住房困难标准统一。随着住房困难标准从人均标准转化为户均标准，住房保障标准也应该进行同样的转变。 (2)住房保障面积标准调整机制的设想 首先，随着财政能力的扩大，住房保障面积标准可以引入群体活动空间(客厅)，该客厅的基本面积随着住户人口的增加而增加。 一人户 二人户 三人户 四人户 五人户 六人或更多人口户 2主卧(12M/个) 0 1 1 1 2 2 卧室数 2次卧(7M/个) 1 0 1 2 1 2 2客厅数(10M/个) 0 0 1 1.5 1.5 1.8 卫生间ヽ厨房ヽ阳台 1 1 1 1 1 1 2(合计9.5M/个) 2交通空间(1.52M/个) 1 1 1 2 2 3 2户均使用面积(M/个) 18 23 40 53.5 58.5 70 2户均居住面积(M/个) 12.6 16.1 28 37.45 40.95 49 2户均建筑面积(M/个) 25.2 32.2 56 74.9 81.9 98 其次，随着政策信息的丰富，住房保障面积标准应考虑性别因素、代际因素和年龄因素，使该标准充分体现出人性化的要求。 最后，在时机成熟的时候，应在保障标准中突出老年人住房保障的特殊要求，在居住面积、居住区位、配套设施等方面设置相关的配套标准。