北京黄金假日大酒店一期工程建设项目投资建议方案

北京黄金假日大酒店一期工程建设项目投资建议 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 第一章 项目概况 一?项目简况 北京黄金假日大酒店是中房集团北京黄金实业总公司(以下简称黄金公司)投资建设的三星级旅游度假饭店。酒店位于北京市密云县白河风景区中心地段。距县城7公里,距密云水库3公里。该项目是1995年由密云县政府投资3000万元建设的“云河山庄”宾馆,经过一年的建设完成了主体工程,但由于后续资金没有跟上,致使项目停工。密云县委、县政府为了盘活闲置资产,经多次与黄金公司协商,始于2002年1月18日与黄金公司签订了整体转让协议,并举行了正式签字仪式,黄金公司以3000万元的价格购买了占地450 亩的原巴蜀文化园和云河山庄,又支付100万元安置了文化园的职工。 黄金公司将文化园和宾馆分别命名为:黄金山顶公园和黄金假日大酒店。该酒店于2002年3月8日开工续建,酒店开工以来,县委县政府十分关心,建筑公司等施工单位精心施工,客房、餐厅等室内装修工程已完成80%;黄金公司已投入4000多万元资金,上下水、供电、供热、空调、通讯等设备采购、安装和室外配套设施、环境绿化等工程还有较大的工作量,尚需要建设资金约3000万元。 二?本报告编制依据 密云县地处北京市东北部(见附图),是北京市生态环境保护的重点地区,其境内的密云水库是北京市的主要饮用水源,享有“绿山、净水、富园”的盛誉。经过十多年的开发建设,密云县旅游景点已形成很大的规模,正在开发的景点为 其锦上添花,密云县的知名度和影响力迅速扩大,将成为北京市重点旅游区的后起之秀。黄金假日大酒店一期工程建设可行性研究报告编制的依据是: 1.在1994年6月白河绿化风景区开发总公司与北京林业大学园 划建筑设计院共同编制了“白河风景区总体规划”。 2.由于密云县和白河风景区旅游资源的优势,白河风景区已被北京市有关部门批准为市级旅游度假区。 3.北京市“十五”时期郊区经济发展规划。 4.北京市生态环境建设规划。 5.密云县政府关于进一步加大创三优、抓引进力度,促进经济快速发展的若干规定。 6.密云县政府关于加强生态环境建设,争创无化肥县的实施方案。 第二章 规划方案及经营构想 一?规划方案 黄金假日大酒店位于白河风景区中心地带,依山旁水,东靠溪翁庄马头山,背靠黄金山顶公园;西临密溪公路,与国际游乐场等娱乐区隔路相望;北临万春园。酒店与园区互为依托,是江泽民总书记为密云题写的“绿山、净水、富民”的经典写照。该项目沿密溪路长175米,平均宽165米,呈梯形状;东侧依马头山顺势而建,与密溪路之间有50米宽的绿化带,地理位置优越。 黄金假日大酒店的建设是黄金公司的一期工程,黄金山顶公园的景点改造和精品别墅建设为二期工程。二期工程在原景点建筑物内的鬼景清除后,已正式进入规划设计阶段,总体构思是 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 在两年左右的时间内,再投资约1亿元人民币,改造和新建约2万平方米的精品别墅及配套会所。在充分珍惜和保护园林 绿色植被的前提下,规划和实施方案是: 1.改造园区的道路系统,形成汽车上下山的环形道路。 2.引水上山,满足山上别墅区的用水;对雨水、污水处理与排放系统进行重新规划设计;对供电、通讯等地下管网一并安排设计。 3.对山上现有16处景点,拆除一批,改造一批,保留一批;使其成为酒店和别墅区配套的文化场所。 4.在山下建造一批山景园林独立式别墅,按定向开发、产权酒店、商品房等多种方案设计和建造,满足北京和京郊中高收入层第二套居所的需求,实现较高的资金回报。 5.丰富山上景观,建造人工湖,提高园林品位和居住、游乐环境质量。 二?经营构想 1?项目自身特点: ?优越的地理位置:黄金假日大酒店位于市级旅游区?白河风景区东北部,处于密云县东西旅游风景线交汇点,是密云县三大著名风景区的交通枢纽。本点附近有已经建成的饭店和游乐场所、郊野公园、水上乐园、等景点。大酒店作为白河风景区的配套服务设施与旅游景点相辅相成,经预测可获得可观的经济效益。 ?密云县现有星级饭店的客房利用率一年四季都保持在90%以上的水平。在旅游旺季,中高档饭店难以满足旅游住房需求,即将竣工的黄金假日大酒店档次高、设备精良、服务质量上乘,必将吸引大量游人前来旅游度假。 ?密云县山清水秀、环境优美,空气清新,文化旅游景点众多,距离北京市区较近,交通便利;中央和北京市许多单位在密云的活动日益频繁;密云县到目前 还没有由政府自己管理、接待重要活动的饭店;黄金假日大酒店可以满足密云政府接待需要,所以具有大量的客源作保证。 2?经营构想本酒店的经营策略是:充分利用密云著名风景区在国内外的知名度和影响力,以及迅速发展旅游热的轰动效应,借助白河风景区优美的自然风景和人文景观招徕游客,采取多方面措施,提高项目经济效益。具体措施如下: ?利用“分时度假”等国际流行的新的经营管理模式,加强宣传,适应飞速发展的旅游度假热。 ?利用密云周围地区的国内外著名自然风景区和人文景观等旅游景点以及配套的服务设施、创新的服务质量吸引游客前来旅游度假。 ?建立车队,组织好“一日游、两日游”和三个黄金周假日游,方便游客游览,提高游客游览的兴趣,增加客流量。 ?积极与密云县和北京市以及有关单位加强联系,承办各种会议和举办各种培训班,不断扩大客源。 ?酒店的餐饮和娱乐等设施面向社会,广泛吸引非住宿游客前来就餐和娱乐。 第三章 市场分析与预测一?旅游市场概况及前景分析1?国际旅游市场现状及发展趋势预测 ?现状:当今世界,随着各国经济的增长,人们收入的提高和带薪假日的延长,愈来愈多的游客已不满足在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式,旅游目的也从传统的开阔眼界、增长见识,向通过旅游使身心得到放松和休息、陶冶生活情趣等转变。在欧洲和北美,旅游客源输出的70%以上是度假旅游。据法国旅游业调查统计,近3年来到乡村、山地和度假村旅游的人数有所增加,而观 光旅游比重显著下降,由25%降至12.3%。在德国去法国旅游的游客中,有67%是休闲度假旅游。 ?发展趋势:据西方经济学家的研究结果表明,当人均国民生产总值超过300美元时,就会产生一定的旅游欲望,超过1000-3000美元时,就会产生跨国旅游的欲望。另据世界旅游理事会秘书长李普曼的预测,到2006年亚洲旅游产业将达到2万亿美元,占世界旅游总产出的30%左右,将超过欧洲联盟占世界首位。他还认为,中国位于亚洲发展的前列,快速发展的贸易自由化、市场的开发和旅游限制的放松,以及奥运会申办成功,无疑将有利于这一发展,到2006年,中国旅游业创造的国内生产总值,可达到2000亿美元。在2015年将成为世界第一旅游大国。中国的旅游业由世界大国正在向世界旅游强国迈进。从以上预测不难看出,发展旅游的市场潜力很大,尤其是休闲度假、避暑疗养将成为热线。 ?对我国旅游业发展的影响:国际旅游市场的发展趋势,对我国旅游业发展将会产生很大促进作用,但遗憾的是:我国休闲度假、避暑疗养和旅游风景区的综合接待和服务能力和服务质量以及地区社会经济发展水平等硬件和软件还不能适应旅游业发展的需要。这是对黄金假日大酒店发展的极好的机遇。 2?国内旅游市场现状及发展趋势预测 ?现状:随着我国经济的繁荣发展,人民生活水平的提高,旅游已被愈来愈多的家庭列入消费计划,近年来国内旅游业的发展迅猛。如1997年国内旅游人数为8.29亿人次,比1994年的5.24亿人次增长58.2%。在1997年国家旅游局的抽样调查中,各种游客所占比例为:观光度假45.5%;探亲访友22.5%;会议公务16.8%;其它8.1%;商务4%;文体交流2.2%;就医疗养1%。由此可见,我国居民旅游以观光旅游和探亲访友为主。因此,一日游的游客所占比例较大。从全国度假客 源的地域分布来看,在被调查的18个省市区中,度假人数占出游比例最高的是北京,为18.52%。以平均91%的城镇居民出游人次计算,仅北京市每年就有555万人次出游,其中103万人为度假旅游者。不仅如此,北京和天津还是国内游客出游的首选城市。按比重看,国内游客的主要目的地依次为:北京8.3%;天津3.5%;上海3.2%;重庆2.3%;青岛2.3%;大连2.16%;杭州2.16%;西安1.9%等。由此不难看出,京、津、唐、秦、承既是观光旅游也是度假旅游的巨大客源市场,这对黄金假日大酒店未来的发展将起到促进和支柱的作用。 ?发展趋势:据西方经济学家研究结果,当人均国民生产总值超过300美元(折合人民币2484元)就会产生一定的旅游欲望。据此推测,在我国目前人均国民生产总值为6000元左右,城镇居民家庭人均收入5000元左右,人均储蓄存款6000元左右的情况下,我国城镇居民和高收入的农民的旅游欲望在不断增长,并将付诸实现。由此可见,我国旅游业特别是旅游度假、休闲娱乐和文体保健方面的旅游将是长足发展的朝阳产业,这对黄金假日大酒店未来的发展无凝是天赐良机。 3?北京市旅游业概况 ?加入WTO与申奥成功为北京旅游经济发展提供了无限空间。据国外统计数字表明,76%的投资分析家认为中国是目前世界上最具投资潜力的国家。70%以上的跨国公司正在制定加大中国投资的计划。目前世界500强已有300多家在中国设立了办事处或分支机构,其中80%以上是在北京。在2002年5月27日的北京市市长国际企业家顾问会议上,加入WTO引发的北京市的变化被作为最鲜明的议题提出,17位世界顶尖企业首脑在发言中一致认为,北京在未来全球的地位必将有较大大的提升。国际投资的大量涌入必将带动北京旅游经济的发展,这也 是本项目具备了良好的投资环境和广泛的市场前景。 ?据国内外权威机构预测,加入世贸组织,将使北京的城镇居民人均可支配收入年递增2%。按2001年北京市居民人均可支配收入为11578元,2002年北京城镇居民人均增加收入232元。而根据科学预测,人均收入每增加1元,1个1000万人口的城市就增加潜在消费350万元。据此测算,仅2002年,北京市就存在潜在消费80200万元。以上数字充分显示了北京市场的消费潜力。而随着居民生活水平的提高,居民用于休闲、度假、旅游、健身、娱乐等提高生活质量方面的消费在整体生活消费中的比例将越来越高。资料显示,到2008年,北京这样的国际化城市,居民消费比例将接近国际 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,居民用于非生活必须品的消费将占到总收入的21%以上。可见,作为辐射整个北京市场的本项目,消费市场的潜力十分巨大。 ?奥运经济已经越来越被人们所关注。除了对百姓生活日常经济产生影响外,经济学家则认为申奥成功将从增强投资信心、吸引国际游资、优化产业结构、加快改革进程等方面对中国的宏观经济和经济的长期发展产生影响。到2008年北京的第三产业比重将达到65%左右,其中旅游业、体育文化产业、娱乐休闲业将得到长足的发展。产业结构的整体调整及文化休闲旅游业的整体发展将使本项目成为适应市场大环境发展的投资项目,行业投资前景良好。 ?2008年北京奥运会的相关投资将达3000亿元。作为建成后将成为北京最临近奥运公园的文化休闲度假项目,整体市政设施的改善,特别是围绕奥运公园的市政投资为本项目的建设准备了最佳的基础设施条件,并为项目的长期稳定发展奠定了基础,同时也因为道路交通的改善而增大了本项目的辐射半径,因奥运的声望和影响而降低了本项目初期开拓市场的难度。 4.北京度假村市场分析: 北京市目前共有不同规模档次的度假村310家,主要分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区县。具有规模不等、档次不匀、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为主的恶性竞争等特点。度假村发展受当地人文、政策、经济发展的影响,而北京的度假村又分布在远郊区县。所以,目前北京的度假村发展水平远远落后于北京的酒店接待服务业整体水平。同时,随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求,人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。在消费调查中,有17%的人有至少每月1次的度假计划,有35%的人希望每3个月1次的度假计划,47%的人认为每半年1次度假十分必要。随着北京外资企业和外商投资的不断进入,促进了北京经济的蓬勃发展,企业的商务交往会议、会晤不断增多,而大多数企业的会议,出于封闭性和交流性的考虑,将选在设施服务较好的度假村中进行,增加了社会对高层次度假村的需求。 由于以上原因,近3?4年来在北京近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。为了进一步明确消费者对本项目的消费倾向程度,探求本项目的市场卖点及服务优势,本项目小组采用问卷调查方式及电话随机采访的调查方式进行了消费市场调查,结果统计分析如下: 调查方式:问卷式:1000份;地点:北京市区;有效回收:734份。电话随机采访:100位;有效率:85%。 (1)问卷式: ?年龄:20~30:21.7%; 30~40:44.2%; 40以上:34.1%。 ?教育:大学:34.7%; 大学以上:15.1%; 其他:50.2%。 ?家庭月收入:2000元以下:9.2%; 2000~3000元:22.3%; 3000~4000元:36.5%; 4000~5000元:16.9%; 5000元以上:15.1%。 ?期望休假周期:1~2次/月:17%; 1次/3个月:35%; 1次/6个月:47%; 1次/年:1%。 ?休假首选地点:北京:40.6%; 国内39.5%; 国外:20.9%。 ?出游方式:夫妻:36.2%; 同事:14.1%; 朋友:31.7%; 个人:18%包括跟旅行团。 ?最喜爱的休闲方式:可多选 游泳:410人; 健身:223人; 桑那:252人; 歌舞厅:140人; 网球:330人; 壁球:154人; 高尔夫:93人;户外运动:336人;读书:92人; 静养:112人; 射击射箭:174人;旅游:336人; 其他:224人。 ?度假休闲支出占收入的比例: 5%以下:9.3%; 5%~10%:44.6%; 10%~15%:33.2%; 15%以上:12.9%。 ?公司通常的度假、会议地点是: 市中心酒店:28.6%; 近郊度假村:39.2%; 其他:33.2%。 以上调查显示:年龄段集中在30?40岁之间,教育水平较高,家庭收入在3000?6000元占总受访人数的58.8%不排除刻意隐瞒因素,此类人群对度假需求较大。人们理想的休假周期为每3个月?半年一次,显示了人们对更高生活质量的追求,同时也显示了受访人群的工作压力较大。人们选择的休闲地点较为平均,但大多数人愿意选择北京作为休假首选地点。人们的出游方式多为夫妻或朋友,因此在客房规划时,应考虑一定比例的单床双人房间。人们选择的休闲方式分布平均显示,设施功能越多的度假村相对越具有吸引客流的能力。在受访人群中,人们的度假休闲支出占总收入的比例集中在5%?15%,占总人数的77.8%,表明人们对休闲度假的重视已达到一定程度。公司的度假、会议地点主要集中在城中心 酒店和近郊度假村。本项目优越的地理位置和便捷的交通,对吸引这两方面客源均有一定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大,这是最大的潜在优势。 2电话采访方式: ?北京您最喜爱的度假村是: 有答案:36.5%; 不明确:63.5%。 ?如果去度假村,您最关心的是: 价格:37.2%; 服务:33.2%; 设施:29.6%。 以上调查显示:大多数北京市民对于度假村没有忠实的品牌,为本项目的市场营销留下广阔空间。价格、服务、设施构成影响度假村经营的三要素,本项目在投资建设和营运中应予以重视。 5.密云旅游业概况及其特点 ?密云的自然环境??“八山一水一分田”是一个“生态大公园”。它的投资优势在东北部和白河风景区,总面积2226.5平方公里,辖19个乡镇,常住人口达43万。该县旅游大环境得天独厚,密云水库宛如一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中,库区水面面积188平方公里,占全县面积10%,蓄水量43.75亿立方米,为华北最大的水库,山地丘陵区面积271.1万亩,占全县总面积81.9%;平原面积26.4万亩,占全县面积8%。全县森林覆盖率达到58.69%,水库质量达到国家二级标准,这三项指标据北京市各区县之冠,密云县已成为净水、净土、净气、无公害的绿色乐园。 ?密云县山绿水清,旅游资源极为丰富,现有可开发的旅游资源多达100 多处,有华北地区最大的人工湖,北京地区最大的瀑布群??云蒙山瀑布,北京地区独一无二的人工猎场??密云国际狩猎场等。 ?密云县的旅游分布比较集中。东北,西北已形成两条旅游热线和云蒙山、白河风景区、司马台长城??云岫谷三大旅游基地。密云县旅游业进入超常发展阶段,县委、县政府高度重视旅游业的发展,把发展生态旅游,两线旅游开发等列入重点规划的内容。2001年密云县共接待游人513万人次,综合收入4.4亿元。仅2000年国庆节就接待游客18万人,实现总收入1030万元,同比分别增长27%、24.5%。 密云县近年来旅游业发展状况 年 度 游客人数 同比增减 总收入 同比增减 1997 313万人 19% 2亿万元 33% 1998 360万人 19% 2.5亿万元 25% 1999 400万人 12% 3亿万元 20% 2000 454万人 18% 3.6亿万元 20% 2001 513万人 13% 4.4亿万元 22% ?当地社会经济实力有较大增长。 ?当地交通便利;通信设备先进;水、电、暖、煤气供应到位。 ?旅游资源得天独厚,具有多方面独特优势。其中,司马台长城被专家誉为“中国长城之最”,联合国教科文组织将该段长城列为世界人类优秀遗产。“六大”自然风光景点闻名京城。 ?该地区的旅游景点与北京市各个景点浑然一体,不可分割。 北京市区县各风景点数量分布 区县 密云 怀柔 昌平 房山 海淀 平谷 门头沟 延庆 东城 朝阳 丰台 大兴 顺义 通州 宣武 崇文 数量 20 17 15 12 12 10 8 8 8 6 5 2 2 2 3 3 ?全国进京旅游机构已经成熟,旅游市场已形成产业规模。 ?北京市民近年来有500万人次以上选择旅游。 ?密云县主要以吸纳北京市旅客为主,北京市旅游业发展将带动密云旅游业的蓬勃发展。密云将成为北京市居民和周边地区旅游度假者的主要旅游目的地,成为发展双休日旅游的重要基地,还将成为连接周边热点旅游区的重要通道。密云已成为怀柔旅游区的延伸地,成为承德旅游区的中途休息地。 承德市历年接待国内外游客人数统计表 年度 国内游客 国际游客 人次(万人) 同比增长% 收入 (万元) 同比增长% 人次(人) 同比增长% 创汇 (万美元) 同比增长% 1990 1047725 16 11384 35 298 42 1991 115 10 11518 49 22508 98 123 120 1992 122 6 12211 6 32302 44 161 31 1993 140 15 14010 15 40270 25 183 13 1994 141 1 39705 183 64139 59 284 55 1995 193 37 58000 45 81036 26 405 43 1996 210 9 69000 19 100103 24 571 41 1997 252 20 80000 16 110210 10 716 26 1998 281 12 90000 13 90142715 1999 311 11 109000 22 112730 23 946 32 2000 352 13 120000 11 127000 11 1151 22 2001 390 11 140400 17 145062 14 1383 20 总之,密云纯净的旅游资源是吸收游客旅游和度假的好去处,随着汽车逐步进入家庭,北京市民周末度假需求正在增长;近年来,人们消费观念的变化,也是拉动外出的内在动机;随着中国加入WTO及2008年奥运会在京召开的契机,进入北京旅游的游客将不断增加。另外,通过1996年到2001年密云统计资料预测法得到2002年到2007年来密云旅游的人次的预测趋势: 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 人数(万人) 550 605 665.5 732 805.2 886 增长率10 10 10 10 10 二?黄金大酒店周边风景区概况 密云旅游业正在实现由旅游资源大县向旅游经济强县的转变。北京黄金假日大酒店与国际接轨加入了中国房地产集团“分时度假”联盟,并准备了充足的客房作为“分时度假”销售。黄金假日大酒店第一期建筑,是按照中式风格兴建的,体现了中国古典文化的庄重与豪华,同时不失山野风格的宁静优雅。它拥有103套客房其中标准间98间,普通套间3套,豪华套间2套,餐厅可容纳300人就餐其中含有中餐厅160人就餐;3个豪华包间和6个小包间。大小会议室可容纳20?40人,设有咖啡厅及多功能舞但是可容纳80人,设有康体娱乐项目:游泳馆、射箭、健身、电子狩猎、室外网球、台球、乒乓球等,并设有商场和商务中心。酒店的硬件是三星级,软件追求四星级服务,其周边环境及地理位置更令人心旷神怡。登山远望、草木交织、郁郁葱葱,景点之间均以石阶相连。园内三季有花, 春季有:樱花、玉兰花、山桃花、杏花;夏季更是百花齐放;秋季有野菊花,即便是冬季,那漫山遍野的苍松翠柏,仍显生机勃勃。众多的木本和草本植物从五月上旬竞相开放,赤、橙、黄、绿、青、蓝、紫,芳香馥郁,姹紫嫣红、铺霞叠锦,香飘数里,令人留连忘返。客人与野生动物、千种植物共存共舞,使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中,与大自然浑为一体。既满足客人神秘探险的愿望,又可使客人放松,调节身心健康,远离喧闹城市,追求郊野登崇山健身、游憩,享受大自然世外桃园之美景。尽情地享受原始生态、绿色健康的优雅环境。 密云县旅游资源具有大分散、小集中的特点,形成东片、西片两大空间组合体。东片集中景点有云岫谷、白龙潭、司马台长城等,西片聚集黑龙潭、云蒙山等景点。白河风景区即处在密云县东、西两片旅游区的交汇枢纽地带。它北接密云水库白河主坝,南邻密云县城,南北长14公里,树林绿化面积达到20平方公里。白河风景区周围集中了一大批人文自然景点(密云水库调节池、白河森林公园、国际游乐场等)和休闲娱乐场所(野营区、垂钓园、水上游乐园、农艺观光园等),正在开发建设的黄金山顶公园规模大、寓意新、文化科技含量高,将成为袖珍的经典文化园。白河风景区已成为集度假旅游、观光游览、郊野游、康体休闲为一体的大型城郊风景旅游区。 吸引游客在黄金假日大酒店度假,在白河风景区及其周围旅游观光,主要分为三个阶段:第一阶段为起步阶段,主要以北京市城镇居民为主,争取一些会议和培训班;第二阶段为发展阶段,稳主北京地区游客,面向国内,并以会议和培训班等团体活动为主;黄金公司是中国房地产协会的理事单位,是中国房地产开发集团的成员企业,本酒点将成为中国房协和中房集团的会议中心和培训中心;第三阶段为繁荣阶段,从北京市区延伸到国内的京津唐承秦等地区,再延伸到国际 一些旅游团体。采用全新的经营管理模式,强化市场开发,千方百计拓展客源市场;积极开展全方位、多渠道、大规模的促销活动,不断开辟新兴客源市场;全力做好假日旅游这篇大文章,加强广告宣传,随着众多风景区的不断开发建设,以及日益火热的旅游潮流,广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展,白河风景区将形成旅游观光、度假旅游、商务旅游、康复健身旅游等多形式、多层次的大型京郊风景旅游区。 得天独厚的优美环境和丰富多采的旅游资源,加之近年来密云县兴建改造了一批中高档饭店和度假村,且大多建设在密云县各景点附近;远远满足不了密云逐年增长的游客需要,尤其是在夏秋旅游的高峰季节,密云的饭店和度假村还需提前预定。密云县经济建设和旅游业的蓬勃发展、白河风景区的开发建设以及优越的地理位置和密云县党政部门的有力支持等,这些都是黄金假日大酒店得以发展的重要基础。按目前密云县正在经营的中高档饭店平均利润计算:本酒店客房入住率80%,标准间日租金330元,客房年收入可达到1200万元;餐饮部和其它娱乐设施可收入1300万元。两项合计可收入2530万元。 第四章 建设条件 黄金假日大酒店建设规划条件和实施计划 一?位置与地貌 黄金假日大酒店位于京郊密云县城北,溪翁庄以南,白河风景区中心地段,距北京城区东直门70公里,据首都机场40公里。酒店背靠黄金山顶公园,山上风景如画,山前缓坡平原,山下林木茂盛,郁郁葱葱,覆盖率达45%以上,植物种类有刺槐、杨柳、侧柏、油松、等。地下水资源丰富,水质纯净。周围气候四季分明,年平均气温11摄氏度,年降水量660毫米。 二?市政基础设施规划与实施计划 ?交通:密溪公路贯穿南北,其南端与京承公路相接,京承铁路火车站距酒店仅3公里。 ?供水:酒店旁边有2眼水井,每眼出水量60吨/时,水量可满足需要。 ?排水:酒店的污水排 入中水处理设施,经过处理循环使用,达到节约用水目的。 ?供电:由10千伏安铸沙线增加供电。 ?供暖:由6吨燃煤锅炉集中供热。 ?通讯:酒店内电话由溪翁庄镇电信支局接991局程控电话150部,具有国际国内直拨功能。同时布有网络系统和电视收放系统。 ?燃气:由酒店自备石油液化气罐解决。 ?垃圾处理:酒店旁边设置封闭垃圾处理站,并配备专用垃圾车,按环保部门要求的指定地点处理。 ?绿化:按绿化部门的要求标准实施。 ?道路:修建山下通往山上的道路6000平方米。 第五章 投资估算 一?征地、拆迁、补偿费为1800万元。 二?建安工程费2457万元。 三?前期工程费用58万元 四?基础设施配套费871.5万元 五?管理及其它费468.8万元 六?财务费用330.8万元 七?合计5978.5万元 八?资金来源:以自有资金筹措为主。 第六章 资金筹措及合作经营管理模式 一?资金筹措 全部建设资金均由黄金公司投入,不足部分 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 贷款。 二?经营管理模式 1?常规经营收入: 2?分时度假收入:分时度假国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施如饭店、公寓、度假别墅等的住宿单元每年的使用期分为51周,将51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。 第七章 财务测算 一?测算说明 1?酒店计算期20年,其中建设期1年,经营期19年。 2?基准收益率取12%。 3?缴纳税金和税率 ?营业税:各项营业收入均按5%税率缴纳营业税。 ?所得税:所得税=应纳税所得额×所得税税率,所得税税率为33%。 二?常规营业收入预测 1?客房:酒店设计客房103间,经营期第一年取日租金360元, 出租率80%,当年客房租金收入为1060万元。 2?餐饮:酒店设计可供300人同时就餐,经营期第一年取上座率80%、人均消费60元、日 开餐三次,当年营业收入500万元。 3?其它娱乐设施:预计经营期第一年营业收入500万元。 从经营期第二年开始,各项营业收入按一定比率递增,且递增8年后趋缓不计,其中客房、餐饮和其它娱乐设施营业收入均按10%预测。 三?经营期成本预测 1?折旧:酒店投资转化为固定资产原值5000万元,取折旧年限30年、残值率10%,年折旧额为150万元。 2?酒店无形资产及开办费投资为1200万元,以摊销形式回收,摊销年限取10年,年摊销费用为120万元。 3?物料消耗及燃料动力等项成本均以年递增率5%增加,递增8年后趋缓不计。 4?其它成本费用详见附表“总成本测算表”。 四?利润预测 预计酒店计算期内共实现营业利润31000万元,缴纳所得税10000万元,税后利润总额21000万元。详见附表“损益表”。 五?财务效益分析 总成本费用计算详见表 1?固定资产价值 固定资产价值=固定资产投资+建设期利息-无形及递延资产价值 2?经营成本 经营成本=总成本费用-折旧-摊销-利息支出 六?清偿能力分析 1?借款偿还期 2?还贷资金 3?还贷平衡计算 4?资产负债表分析 资产负债表计算详见附表 该表反映酒店在计算期内各年资产、负债和所有者权益情况。随着酒店新的经营运作管理机制的开展,资产负债率逐年下降,整个经营期内资产负债率低,偿债能力较强。 七?盈利能力分析 1?该酒店经营期19年。在经营期内,现金流量分析见附表 根据全部投资现金流量表指标:所得税财务 内部收益率12%,累计财务净现值2000万元(Ic=12%),投资回收期7.9年(包括建设期1年)。详见附表“现金流量表”。 2?根据损益表和资产负债表可计算出以下指标:?投资利润率 年平均利润总额1610投资利润率= = =25.4% 投资总额6350 ?投资利税率 年平均利税总额 1738 投资利润率= = = 27.4% 投资总额 6350 ?资本金利润率 年平均利润总额 1610 资本金利润率== =27.4% 资本金650 八?敏感性分析 通过建设投资增加、营业收入下降、经营成本增加等因素对酒店进行敏感性分析,结果见下表。指标 影响因素 累计净现值(Ic12%)万元 内部收益率(%) 基本方案 2027 16.4 建设投资增加10% 1512 15 营业收入下降10% 1084 14.4 经营成本增加10% 1794 15.9 通过以上分析测算表明,黄金假日大酒店具有一定的财务获利能力,但由敏感性分析可知,酒店对营业收入较为敏感。 第八章 结论 综上所述,黄金假日大酒店项目手续齐备,建设条件良好,所处地理位置优越,经营方案灵活多样、切实可行,市场前景乐观,客源充足,总体 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 财务指标较好,有一定的抗风险能力,具有很好的财务获利能力和还贷能力,呈请金融部门予以贷款支持,促使该酒店早日竣工见效。 附表: 一.附表1 二.附表2 三.附表3 四.附表4 五.附表5资产负债表 六.附表6损益表 七.附表7现金流量 表 黄金假日大酒店投资估算 附表1 单位:万元 1 征地、拆迁、补偿费用 1100 2 建安工程费 2457 3 前期工程费 58 4 基础设施配套费 871.5 5 管理费及其它费用 1596.4 6 财务费用 159.3 7 不可预见费 330.8 8 合计 6573