资产评估常用公式汇总

资产评估常用公式汇总   市场法 收益法 成本法 综合 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间 1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。 1、市场售价类比法：P=P’*修正系数 2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力 / 参物能力） 3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数） 4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率 / 参物成新率） 5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率） 6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’ / 其合理成本） 7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率 一、 纯收益不变： P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)n]→有限 二、 纯收益若干年后保持不变 P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n] 三、 纯收益按等差级数变化 1、等差：递增P=A/r+B/r2 P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n 递减P=A/r-B/r2 P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n 2、等比：递增P=A/（r-s） P= A/（r-s）[1-(1+s) n /(1+r)n] 递减P=A/（r+s） P= A/（r+s）[1-(1-s) n /(1+r)n] P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值 一、 重置成本p的估算 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ： 1重置核算法：购买、自建 2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 3功能价值法：p=参物重置价*年产量比 4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n 二、 实体性贬值的测算方法： 1、观测法：=p*(1-实体性成新率) 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧 三、 功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数） 四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。 机器设备评估 1、 直接匹配法 2、 可比因素比较法 3、 成本百分率比较法 折现率=年收益（租金）/价格 P=A/r[1-1/(1+r)n] 一、 重置成本的估算： 1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额 投资成本。 四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。P67、131 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n） 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本 房地产评估 P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K （交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/(1+r)m] / [1-1/(1+r)n] 1、P=A/r[1-1/(1+r)n] （收益须是其处于最佳利用状态下的结果） 综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y 2、单独评估土地的价格： 土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/ r1 建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧） 地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率 剩余法（评估待开发土地价值） 地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 基准地价修正系数法 地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数 路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1） 在建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） 资源资产评估 森林 P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q P=∑（At-Ct）/(1+t)t 适合有经常性收益的林木资产 P=K*∑Ct(1+r)n-t (t指过去第t年)→幼龄林 剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成 矿产 采矿权 可比销售法 P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数） 贴现现金流量法 P= ∑(Wat –Wbt)/ (1+t)t Wat→年剩余利润额；Wbt→社会平均收益额   探矿权 (高精度勘查)地勘加和法 P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G) 约当投资——贴现现金流量法 P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)* ∑Wt / (1+t)t 重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ) =∑[Ubi *Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ) （低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。               市场法 收益法 成本法 无形资产评估 专利权的评估方法：主要采用收益法 商誉的评价方法： 一、割差法： P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和 二、超额收益法： 1、超额收益本金化价格法 P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/ 适用本金化率 2、超额收益折现法 P=∑Rt / (1+r)t P=∑KRt/(1+r)t K→分成率；R为超额收益 P=Y+∑KRt/(1+r)t Y→最低收费额 Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用） 收益额的确定：一、直接估算法 1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T） R=销量差*（P-C）*（1-T） 2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T） 二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率 三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率 利润分成率的估算 1、边际 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值 2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率） 四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30） P=无形资产重置成本*成新率 一、 自创无形资产重置成本的的估算 1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润 2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L） C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276 二、外购无形资产重置成本的估算 1、市价类比法 2、物价指数法：=账面成本*物价指数 三、成新率的估算 1、专家鉴定法 2、剩余经济寿命预测法 长期投资评估 长期债权 上市交易的债券 P=债券数量*评估基准日债券的收盘价 非上市交易的债券 1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n 2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t +A/(1+r)n   长期股权 上市交易股票的价值评估： 1、评估基准日的收盘价 2、以控股为目的采用收益法评估 非上市交易股票的评估：（普通股） 1、固定红利型股利政策下：P=R/r 2、红利增长型：P=R/（r-g）   流动资产评估 材料 购进批次间隔时间长、价格变化较大   近期购进的材料，市场价格变化不大时。 在 产 品 P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用 某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格 1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高） ←成本法 P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数） 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算 P=实有数量*（该工序单价材料 工艺 钢结构制作工艺流程车尿素生产工艺流程自动玻璃钢生产工艺2工艺纪律检查制度q345焊接工艺规程 定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用） 3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率） 产成品 1、出售为目的：P=现行市价 2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税） 1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本 2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用） P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数） 企业价值评估   一、 企业持续经营假设前提下的收益法： 1、年金法：P=A/r=∑Rt/（1+r）t ÷∑1/（1+r）t÷r 2、分段法：P=∑Rt/（1+r）t +Rn/r(1+r)n 二、企业有限持续经营假设前提下的收益法： P=∑Rt/（1+r）t +Pn/(1+r)n