就XXXX年房地产市场发展趋势问题

就2010年房地产市场发展趋势问题，从网络和各大媒体都能获得很多专家和业内人士的很多言论，其中不乏论述的非常深刻的，因此能够参加这样的集中讨论和聆听各位专家和业内人士的见解，我感到非常的荣幸。作为房地产业内人士，就2010年房地产市场发展趋势问题，我谈几点个人的浅见，供大家参考：1、2010年两会中再次重申的农村政策决定了房地产市场发展空间在2010年还要进一步放大。两会中，农村集约化生产和基础设施建设，农村经济改革成了热门话题，也是党中央最重视的问题，农村土地集约化、生产规模化快速推进，涌向城市的农民慢慢的被定格，要不回到农村做农场主，要不留在城市做市民，成为城市生活的一部分，因此，当前的农村政策无疑加速了中国的城市化进程，从农村到乡镇，从乡镇到县市，中国将迎来前所未有的城市化进程。巨大的需求和有限的供应给房地产发展带来非常大的空间，这样的空间越是三线城市越明显。面对如此巨大的需求空间，加之土地资源的有限，而且近期还推出了限制土地出让的新政，2010年的房地产市场肯定会再续新高，除非政府刻意控制，况且这样的可能性非常小。从2005年以来，每年的销售面积均大于当年的竣工面积，而且这种差距越来越大，这种市场供求缺口随着我国的城市化进程加速还要进一步放大。2、不解决土地机制，2010年房价仍将快速上涨。这两个月在一线城市及热点城市均出现了上市房企高价拿地的现象。回顾以往，地王现象总是伴随房地产周期高速攀升而出现。但是当上一个周期尚未完全结束，下一个周期尚未清晰开始，地王却重现江湖，的确匪夷所思。无论如何分析其原因，有一个事实毋庸置疑：由高地价推动的高房价时代从未结束过!传递给市场的信号是如此直接而明确，无怪乎北京个别楼盘在报纸广告甚至楼体悬挂横幅标出均价后，不到一个月又改口了，调高30%均价才正式销售。流动性过剩的资本因素(日益富有的老百姓缺乏相匹配的安全高效的投资渠道和产品)，通胀预期的心理因素，加之上述地王重现的生产资料因素，直接导致当前房价高企。从09年春节前后楼市惨淡低迷，到不足半年楼市迅速高热，当前又遇全球金融危机，中国经济高位运行和房地产再次坐上过山车进入冒险之旅可能是别无选择。3、从房地产对当前国民经济的影响来看，我认为2010年的房地产市场肯定是好的。当前房地产市场占国民生产总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业，中国经济刚刚经历了全球金融危机有所好转，就好比全村的人都生病了，本人也被感染了，好在医治及时有所好转了，这个时候使得身体勉强好转的药物断了，那会怎样，很不舒服或者要出问题。温家宝总理在危机初期提出“信心比黄金还重要”，那中国利用国内的强大需求顺利度过难关的重要载体房地产在经济刚刚得到好转的时候绝不会快速推出舞台，在后期的全民信心建立和经济进一步复苏和长足发展中，房地产还要扮演这一重要角色而且必须扮演好这个角色。当前全球唯一的保持房地产基本十年不涨的国家就是德国，德国的做法就是放弃房地产作为支柱产业对国民经济的支撑作用，这一点在中国暂时肯定做不到。我国房地产业的交易额对于“信心GDP”的提高起到了非常大的作用，“信心GDP”反过来又推动全民对经济发展的美好预期，同时虚增的GDP使得全民同时产生通胀预期的恐慌，进而将导致房地产更加快速的发展。因此，2010年房地产还会有长足发展以维持中国经济快速高速稳定发展。4、从房地产调控的目标、目的来看，我认为2010年的房地产发展肯定不会差。众所周之，调控房地产最强有力的手段就是信贷，投资建设和消费都依赖信贷，没有信贷，房地产的发展规模和速度可能要下降很多。因此，控制房地产发展很容易，只要控制信贷即可。在我国过往的房地产调控政策中，断断续续的有利用信贷调控的情形，也发挥了立竿见影的作用，那么为了经济发展又放松了信贷调控，取而代之的是很多看似合理有效实质不起任何作用甚至起反作用的调控政策，暴露出来的是政府的正真目的并不想控死房地产(实际想控死的方法很多，也很容易)，出于民生民意的政治考虑才有调控出台。今年的房地产调控也不例外，政府还是希望房地产好，调控和大量建设保障性住房的目的是实现民生，顺应民意。本来这些低端需求也已经不是当前房地产市场的有效需求，政府所要达到的目的就是象香港和新加坡一样，实现居者有其屋，商者也有其屋，就是说为了生存居住的人有房子可住，为了投资牟利的人也有高档商品住宅给他炒作，市场实现清晰的细分，这样实现社会稳定和市场活跃的双重目的。当前的中国房地产调控的目标和目的就是形成类似香港和新加坡的房地产市场格局，历史证明香港和新加坡房地产在实现两极分化格局时肯定没有出现大的滑坡，而且是越发展越好。这个就足以说明中国房地产的调控调整目的和目标很明显，商品住宅市场肯定不会受到大的影响，只要没有经济危机和国民经济发展的大滑坡，房地产依然会快速高速的发展。房地产当前制定的调控计划——建设大量的保障性住房，将加速房地产市场消费者的两级分化，没有钱的实现基本居住就可以了，有钱的便进入高档商品住宅市场，有利于推进高档商品住宅的进一步市场化、生产品质提升和价格的更快速提升，当前的香港房地产市场再次暴涨就是最好的例子，作为开发商我们应该提高房地产产品生产和运营能力，迎接房地产市场发展更好的历史机遇。5、从中国经济的发展趋势可以看出，2010年房地产市场还会有较大幅度的提升。房地产市场的快速发展是经济快速发展的必然产物，从日本、香港和新加坡的经济发展和房地产市场发展的关系不难看出这一点，房地产市场的发展对经济的发展依赖性很大，因为他对信贷和经济预期(经济发展前景和未来的收入预期)的依赖性相当的大，经济的快速上升发展是房地产发展的基础。当前的我国经济发展处在快速上升期，无论是国内自身发展还是对外经济和国际影响力，近几年发展将会非常迅速，通过和日本等国家的经济起步到高速发展到成熟期分析，中国经济至少还有10年的高速发展期，根据经济发展对房地产市场的影响效应分析，中国房地产发展至少还有10年的快速发展期。10年后，中国经济处于高位运行状态，如果这时候东南亚再出现金融危机，首当其冲受到影响的可能就是我国经济，首当其冲受影响最大的可能就是房地产市场，这个日本和香港房地产市场就是鲜活的例子。所以，2010的中国房地产市场没有任何可以引起担心的问题，除非你对当前的政府领导班子处理经济外交和内部经济协调稳定发展没有信心。综上所述，2010年中国房地产市场还将有进一步的快速发展和品质、价格提升，无论是房地产业内人士还是社会大众都还会继续对房地产的抗风险和投资价值保持非常积极地正面的态度。就我们所处的城市南通而言，这次两会可以看出南通迎来了前所未有的发展机遇，经济和社会发展在2010年将步入快车道，发展速度走在全国的前例，在这样的大趋势下，南通房地产市场价格、产品品质和销售量的突破式发展应该成为必然。以上是本人对2010年的房地产市场的拙见，论述总体比较简单，请各位见谅!未来5-10年仍然房地产发展前景广阔8月28-29日，第五届中国金融市场分析年会在北京举行，中国指数研究院常务副院长黄瑜在会上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示，中长期房地产市场还有非常广阔的发展空间，未来五年甚至十年左右，房地产仍然有很好的发展前景。我对中长期房地产市场认为还是有非常广阔的发展空间，这个有几个数字大家可以看一下，其实我们可以看到，这个图表里面我们把从1998年到09年，整个的十年间，住宅的均价的增长，GDP增长，人均可支配收入增长，居民储蓄存款，还有M2的增长做了一个分析，大家看一下。其实分段上我们可以看到98年到04年间我们住宅均价增长幅度是远远低于我们其他四项的，我们后来的十年间，04年到09年间，其实住宅均价全国水平增长比不上其他四项，但是已经开始接近，原来是百分之三十几和量杯的数字。我们把09年做了一个分析，发现这一年住宅均价增长是超过GDP，超过了人均可支配收储，超过了储蓄，还是低于M2。我们把主要城市做一个分析，比如说上海在过去十年间，98年到09年间，它整个的住宅均价的增长是高于GDP人均可支配收入，但是低于存款，然后北京、深圳，住宅均价增长是高于GDP和人均可支配收入，但是低于GDP和存款的增长，二线城市他们住宅均价增长是高于可支配收入，但是低于GDP以及存款的增长。我们同时把一二三线城市也进行一个在过去五年间变化的情况进行一个分析，可以看到，确实我们一线城市在过去五年间，它的住宅均价增长是高于GDP、人均可支配收入，但是很多高于储蓄，除了深圳。确实过去五年我们一线城市价格出现一个上涨过快现象，我们二线城市住宅均价增长和天津、武汉、重庆、南京和贵阳住宅均价增长是与可支配收入人均GDP是接近的，但是低于GDP总值增长以及储蓄增长。从这个也可以看到，确实我们二三线城市，现在大家为什么很多开发商加大了投入，也是与目前总体状况也关系。一个是总量的指标，其实尽管房价在涨，但是这个是由我们整个经济基本面支撑，由人均可支配收入支撑的，也有我们居民储蓄的情况支撑的，从全体总体市场上来说，每个城市的状况是有一些不同的，正因为总体的状况我们是要看什么？一个是说房价是不是在有些城市是涨的确实够多，有些城市无论是从投资角度，或者是企业投资，个人投资在有些城市仍然是有一些发展空间的。同时我们可以看到从长期趋势看，人口的结构，以及城市化进程，因为我们整个房地产市场未来，高成长性也是提供很好的巴掌，这个是我们把人口的增长的走势做了一个相关预测，城市化进程我们做了一个相关预测，在未来的五年甚至乃至十年左右，房地产还是仍然有很好的发展前景。 中国未来房地产发展前景 发布日期：2009-3-2510:57:26 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势；2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）；5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变;6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多，其目的有自住、投资和投资加自住；9.拆迁用房：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1补”“2”的补偿政策，每年将新增1.5～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1～1.5亿平方米的住房需求；10.政策类房：当前ZF力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各级ZF正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；11.特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。12.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；13.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；14.生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如——健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20％，不少家庭对“5＋2”生活（节假日住在郊外）有了需求；15.居住文化：在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30％。此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯；16.商业发展：有意大利机构分析认为，二00四年中国的零售业相当于当时的意大利，而从五年之后（二00九年）开始，每年中国的零售业增长量将等于一个意大利。随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会；17.地方发展：国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力；18.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％。南美大国巴西属于发展中国家，城市比率也已达到86％。中国城市发展的空间还很大。人口城市化率每增加1％，就意味着新增城市人口约1,300万，新增住房需求约3.25亿平方米；19.城市递进：中国县级以上的城市多达近三千个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移；20.城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步。除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造、必须改造也能够改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用；21.土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。可用于城市建设的土地受到严格控制。土地供应愈紧张，人们对住房的要求往往愈强烈。“18亿亩”耕地控制限是必要的，但我们应注意到在每年的耕地减少量中，用于商住开发的土地还不到10％，其余的是生态退耕用地、农业结构调整用地、灾毁地以及特殊用地等。中国的海岸线很长，东部相对发达地区在合理的规划之下，充分利用近海资源填海造地，是发展居住的一种好方法；22.“观望”过后：商品房价的升高主要是因为地价上升、拆迁成本上升、材料成本上升及通货膨胀等原因。当前中国不少城市的百姓对于近期购房持观望态度，期望房价出现大幅回落，并不意味着“需求萎缩”而当观望目标未能实现后，原本存在的刚性需求必会引发新的市场状态，个别地方可能还会出现短时效果“井喷”现象；23.货币升值：人民币在过去的半年之内升值了近7％。人民币现在和将来的持续升值，使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发生着改变；24.国际差异：中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市（如东京、首尔、台北、香港和新加坡等）的房价相比，仍存在着数倍的差距。此外，中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10％，而发达国家的房地产在GDP中所占比重在相当长的时期内超过了20％；25.境外热钱：人民币的升值预期，使得不少的境外热钱欲通过在境内置业获取特殊收益。据统计，今年一季度涌入的热钱达851亿美元，为历史上最高值；26.“灰色收入”：国内有一部分人有“灰色收入”已是不争的事实。不少地方的各类行政干部的灰色收入高于薪酬，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素；27.经济安全：由于房地产在国家和地方的经济角色中的支柱作用，各级ZF并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。一个已经有80%以上百姓拥有自己房产的国家，不会赞同房价大落引起的百姓“负资产”状态；28.社会稳定：由于房地产业及其市场在国民经济和百姓生活中十分特殊的地位，房地产的健康发展对国家的综合影响巨大。稳定是第一位的，行业的调控政策应当因地制宜和设有底限；29.政策调整：当前的房地产政策中尚存在一些不尽合理的内容，有些也只是暂时性的政策。随着今后政策的进步和完善，房地产将获得更加理性的发展空间；30.回归理性：经过近几年一系列政策措施的苛严行动，房地产商的开发行为和百姓的市场行为已经逐步地理性化，这将会有效地影响行业未来成长的理性化；31.住宅产业化：国家建设部一直力推的“住宅产业化”进程将改善住房建筑的建造工艺、速度和效益，一旦成功将大大改进和加速各类住房的建设；32.大企入行：由于在市场、原料、技术等多方面的因素，各行业的竞争日趋激烈。相比之下，房地产一直是利润率相对较高的行业，不少有条件的大型企业正关注并相继进入这个行业；33.厂区外移：改革开放以来，中国许多城市近郊的工业园区发展迅速，而今这些园区往往已经成为扩大之后的市区的一部分，工业区的向外位移所置换出来的住房建设用地面积巨大；34.走出国门：德国一家机构分析说，当今全球每年新增建筑量中有近40%发生在中国。当前中国房地产业的发展水平在世界上已颇显优势。中国的开发商走出国门去开发会有很多机会，而且当地的竞争对手普遍显弱。35.“三农”进步：传统农业使得土地利用处于低效率状态，新农业的发展将会逐步解放出大量的经济发展用地。过去中国的农村没有注意进行良好的规划，广泛存在着大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得农用土地的规模性和有效性受到影响。未来农村的进步将引导农民逐步住上公寓楼，遂可腾出大量的土地。目前农村“宅基地”政策的调整也已经提上议事日程，宅基地政策的改变将为农村和郊区房地产创造土地资源；36.城乡一体化：在中国的不少地方，“城乡一体化”正在成为一种新的发展方向和模式,农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会；37.交通改善：在近年和未来的若干年中，中国城市和郊区的高速交通和轨道交通进步很快，这为居住的郊区化和远程化提供了重要的条件；38.技术进步：中国建筑业内的技术进步十分迅速，这必将催生房地产界建造更加迅速、生活更加舒适和用材更加节约的居住空间；39. 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 移民：类似长江三峡库区移民这样的大规模移民在中国并非是唯一的，重大工程引起的移民会带来重大的新城市建设商机；40.灾后重建：中国幅员广大，难免受到地质类灾害和气候类灾害的袭击，灾后重建正在从以往的简单重建型向统一规划和高起点的方向发展。中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计控制，增加政策类房屋的开发等等。中国经济和百姓生活真正期盼的是一个稳健发展的中国房地产市场，而并不是部分专家和舆论所竭力唱淡、唱空和唱衰的一个本来重要的支柱行业。大多数开发商真正希望的是一个健康公平的竞争环境，是为国家经济和城市发展贡献力量的理想平台，而不应广泛地受到不负责任的批评。用“拐点论”和“百日巨变论”来评说中国的未来楼市都不妥当。2010-2015年中国房地产行业分析及发展趋势预测报告进入2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。截止2008年末，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。而由于全国各地楼市发展不均衡，2008年东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。　　进入2009年我国房地产市场将更加不容乐观，总体下行势不可免。上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降及经济适用房和限价房大量入市，自住型需求将逐渐提高。我国政府连续出台一系列鼓励住房消费的政策，并力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。因此，近期房价下行是对前期房价过高的修正，而一旦房价调整到位，将会出现反弹，市场成交量将出现趋稳的迹象。　　结合国际国内及房地产行业发展周期特征，预计随着2009年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，2010年全年将处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而2011年，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，内外需双引擎将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期将在此时出现。　　整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2009年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验，但机遇将大于挑战。那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。与此同时，在当前房地产行业发展形势下，我国房地产企业该如何分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，及时调整产品结构和根据行业趋势制定发展战略呢？