2018上半年全国地产政策评估报告

目录中国房地产政策评估简介.............................................................................................................................11.评估背景和目的........................................................................................................................................12.中国房地产业中长期发展动态模型........................................................................................................13. 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 体系....................................................................................................................................................34.数据来源....................................................................................................................................................3主 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ..............................................................................................................................................................41.2018年上半年中国房地产政策评述.......................................................................................................51.1继续深化调控，保障有效需求.....................................................................................................51.2调整中长期供给结构，增加“有效供给”...................................................................................122.2018年上半年中国房地产政策效果评估............................................................................................142.1全国新房成交分化、价格同比涨幅收窄，新开工同比提速...................................................142.2各地调控力度不放松，进一步巩固调控成效...........................................................................172.3金融信贷持续发力，供需两端去杠杆效果明显.......................................................................212.4土地供求同步增长，三四线城市表现突出...............................................................................232.5品牌房企业绩保持增长，拿地态度趋于谨慎...........................................................................263.未来中国房地产政策环境预判..............................................................................................................303.1坚持分类调控，抑制非理性需求，保障合理购房需求...........................................................303.2增加有效供给，各地住房供应更加注重结构优化...................................................................303.3货币政策定向调控，房地产行业资金监管仍然较紧...............................................................313.4全年市场走势预测修正...............................................................................................................312018年上半年中国房地产政策评估报告1中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个“房地产业中长期发展动态模型1”来研究房地产市场的长期内在12010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。中国房地产动态政策设计研究组2规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。2018年上半年中国房地产政策评估报告33.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合的方法。4.数据来源数据样本区间为1997至2018年上半年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。中国房地产动态政策设计研究组4主报告当前，我国房地产行业正处于阶段性波动向平稳发展的过渡期。新的市场形势下，要保证政策调控的有效性面临着比以往更大的挑战。房地产市场的运行态势主要受供求关系影响。为了加快市场实现供求的基本平衡，2018年上半年出台的一系列房地产调控政策一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构，在需求端和供给端同时发力，调控进入了新的阶段。需求端方面，继续积极抑制非理性需求，保持政策的连续性、稳定性。中央明确表态坚持住房居住属性，调控不放松。两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。各城市落实地方主体责任，精准施策，以分类调控为基调，注重保障合理购房需求，同时对调控过程中出现的新问题进行微调，逐步引导市场回归理性。供给端方面，重点调整中长期供给结构。国家层面，政策聚焦扩大“有效供给”，大力推进住房与土地供给侧改革。地方层面，大城市集中出台住房和土地供给计划与相关渠道保障政策，积极落实“有效供给”。部分一二线城市已拉开“以政府为主提供政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系建设的序幕。总体来看，上半年房地产分类调控更加精准，促进有效供需开始成为行业发展的主旋律。展望2018年全年，本轮调控周期将拉长，但因城施策更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时也将针对调控过程中出现的新问题继续进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、财税改革等新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。2018年上半年中国房地产政策评估报告51.2018年上半年中国房地产政策评述1.1继续深化调控，保障有效需求1.1.1中央明确表态坚持住房居住属性，调控不放松两会坚持住房居住属性，住建部重申调控不放松。两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控2。5月，住建部印发通知，从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松3，表明对房地产调控的明确态度和遏制投机炒房、支持和满足群众刚性居住需求的坚定决心。表：2018年上半年中央对楼市调控的相关表态时间表态主体相关内容2018.12018年全国银行业监督管理工作会议控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。2018.2中国人民银行2018年工作会议继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理。2018.32018年全国两会坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2018.5住房和城乡建设部毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。2018.5住房和城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。2018.6国家发展和改革委员会引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。2018.6住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2详见2018年3月5日《从政府工作报告看市场趋势2018楼市以“稳”为主》。3详见2018年5月20日《中指快评|住建部强调深化有效供给，将带来这些影响！》。中国房地产动态政策设计研究组6加强金融监管，防控金融风险。2018年初，中央多次表态将防范化解金融风险工作提到更高层次。两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。中央全面深化改革委员会第一次会议对规范金融机构资产管理业务、加强非金融企业投资金融机构监管作了进一步强调。中央财经委员会第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战，要以结构性去杠杆为基本思路，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。央行、中国银保监会、证监会、外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，提出统一同类资产管理产品监管 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，有效防控金融风险，引导社会资金流向实体经济，更好地支持经济结构调整和转型升级。另外，央行半年内三次有针对性的定向降准，货币政策根据实际需要灵活调整，但不改“稳健中性”总基调。金融监管的进一步规范、有序去杠杆的稳步推进，将有效防范金融风险，保障金融市场稳定。在货币政策工具的定向调控、精准调控背景下，房地产金融政策总体仍坚持“房住不炒”的导向，行业调控依然全面从严。表：中央及各部委对于金融领域表态时间事件关键内容1月25日全国银行业监督管理工作会议继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。1月25日央行普惠金融定向降准实施释放流动性3000亿左右凡前一年对500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款，以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款的余额或增量占比达到1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。2月5日中国人民银行2018年工作会议健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，保持货币政策稳健中性；切实防范化解金融风险；稳妥推进重要领域和关键环节金融改革；持续推动金融市场平稳健康发展。2月14日央行发布2017年第四季度中国货币政策执行报告保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策；健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。打好防范化解重大金融风险攻坚战，加强金融监管协调，守住不发生系统性金融风险的底线。3月5日两会政府工作报告货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融2018年上半年中国房地产政策评估报告7时间事件关键内容控股公司等监管。3月20日两会新闻发布会国务院总理李克强答中外记者提问对于金融领域一些违法违规行为或者规避风险的行为，我们监管部门主动出手、果断处理，让这些点状的风险不扩散，该戳的“脓包”还是要戳；这次机构改革把银监会和保监会合并，也是要防止规避监管的行为发生。3月28日中央全面深化改革委员会第一次会议规范金融机构资产管理业务，坚持宏观审慎管理和微观审慎监管相结合、机构监管和功能监管相结合，实行公平的市场准入和监管。加强非金融企业投资金融机构监管，坚持问题导向、补齐监管短板，明确企业投资金融机构服务实体经济的目标，强化股东资质、股权结构、投资资金、公司治理和关联交易监管，加强实业与金融业的风险隔离，防范风险跨机构跨业态传递。4月2日中央财经委员会第一次会议以结构性去杠杆为基本思路，分部门、分债务类型提出不同要求，地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。优先处理可能威胁经济社会稳定和引发系统性风险的问题。4月17日定向降准置换中期借贷便利（MLF）4月25日起，央行降准置换中期借贷便利，释放4000亿增量资金；不改变稳健中性货币政策。4月27日央行、中国银保监会、证监会联合发布《关于加强非金融企业投资金融机构监管的指导意见》统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，引导社会资金流向实体经济，更好地支持经济结构调整和转型升级。资产管理业务是金融机构的表外业务，金融机构开展资产管理业务时不得承诺保本保收益。出现兑付困难时，金融机构不得以任何形式垫资兑付。金融机构不得在表内开展资产管理业务。5月14日《中国银行保险监督管理委员会召开深化整治银行业和保险业市场乱象工作推进会议》严厉整治各类违法违规行为，严守不发生系统性金融风险的底线。持续保持对违法违规行为严处罚、严问责的高压态势。5月15日全国政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会要把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点，实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合，促进经济高质量发展。5月17日《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。中国房地产动态政策设计研究组8时间事件关键内容防范外债风险和地方债务风险的通知》6月19日央行开展逆回购操作，同时开展MLF操作央行开展逆回购操作1000亿元；同时开展MLF操作2000亿元，中标利率3.30%。6月24日央行宣布年内第三次定向降准7月5日起下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点，释放约7000亿元人民币。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理1.1.2多城落实地方主体责任，保障居民合理购房需求各地上半年调控力度并未减弱，3月份以来逐渐出现政策调控的高峰，截至6月底已有超过20个地级以上城市出台具体的限购、限售、限贷等调控政策，如果加上其它方面的市场监管政策，则城市数量更多。海南上半年历经数次政策收紧，目前处于全局收紧状态。图：2016年至2018年6月城市调控政策数量的月度分布资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2018年上半年中国房地产政策评估报告9图：2016年以来全国地级城市出台调控政策空间分布资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理整体来看，本轮地方调控政策特点体现为：第一，限购扩容、升级，限售扩容明显，调控转变为以限售为主，且向县级城市下沉。根据我们的统计，上半年约有11个城市出台限购政策（海南全省限购）、23个城市出台限售政策（海南全省限售）。上半年新增或升级限购的城市数量进一步扩容。部分城市限购升级强度较大，西安、长沙、杭州、上海对企业开始实行限购措施，海南、成都等地限购范围持续扩大。相比限购，新增或升级限售的城市达到23个，且诸如济南济阳县、阜阳阜南县等县级城市也出台了较为严格的限售政策，限售年限多在2-3年不等，调控政策已经转变为以限售为主。中国房地产动态政策设计研究组10图：2016年至2018年6月出台限购及限售政策城市分布资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理第二，中西部、东北部分城市“补调”。2018年上半年限购限售政策新增或升级的城市中，限购方面有超过六成集中在中西部、东北地区，其中又以中西部偏多。限售方面有超过七成集中在中西部和东北地区。具体来看，中西部地区的成都对不同区域、不同家庭类型实施差别化限购，并对全市范围实施限售；长沙提高购房限制标准，延长限售年限，提高住房转让环节个税征收率；昆明扩大限售范围，提高限售年限；贵阳强化住房转让限制，实施差别化信贷政策；重庆重申限售政策，严格征收个人住房房产税；西安、长沙均暂停企事业单位购房。东北地区的大连首次出台调控政策，针对不同户籍人群、不同购房需求（首套/二套）实施限购、限贷、限售措施；哈尔滨首次出台调控政策，对主城区新建住房实施限购；沈阳调控政策升级，强化限购，将限售范围扩至全市；长春连续出台调控政策，对三环内住房限售；受国际形势影响，丹东一周内连续两次调控，对非户籍居民实施限售、限贷政策。第三，居民去杠杆，限贷从紧，首付比及利率持续走高。商业贷款首付比方面，除了海南规定非本省户籍申请商贷首付70%最为严格外，多数城市2017年已基本调整到位，2018年上半年上升的幅度并不明显。而贷款利率较2017年明显上浮，多数一二线城市首套房商业贷款利率上浮10%，提高到基准利率的1.1倍，为5.39%。二套房商业贷款利率多数是基准利率的1.2倍，为5.88%；公积金贷款方面，与2017年的主要差别在于公积金贷款二套房首付比、贷款利率明显提升，使用公积金贷款的条件更加严格。大连、长沙、太原、兰州等多地调整公积金政策，公积金贷款购买家庭第二套住房首付比例最高达到60%，贷款利率按照首套房贷款利率1.1倍计息。2018年上半年中国房地产政策评估报告11第四，对网签、售价等销售环节监管加强，同时保障合理购房需求。除了传统的限购、限售、限贷政策，2018年上半年的调控政策非常注重强化市场监管。在打击炒房、开发企业违规操作的同时，采用公证摇号、按比例向刚需家庭提供房源等方式保障合理的购房需求。目前，已有武汉、杭州、长沙、成都、西安等城市采用公证摇号。西安还进一步规定公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。近期，住建部联同其他部委发布通知，7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，足见监管力度之大。表：2018年上半年各城市出台监管政策类别省市价格监管湖北、海南、辽宁、新疆、福州、长春、江门、绍兴柯桥等监督检查违规行为湖南、北京、重庆、西安、长沙、贵阳、石家庄、嘉兴、淄博、丹东等销售监管武汉、佛山、赣州网签备案管理海南、南京等排查借房地产开发名义开展非法集资济南公证摇号长沙、成都、武汉、西安、杭州、佛山、嘉兴、青岛、高安等投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面30城：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、太原、海口、宁波、哈尔滨、长春、兰州、贵阳、佛山、徐州、苏州、无锡、宜昌资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理第五，调控政策与人才新政、租赁政策多策并举。人才引进方面，根据我们的统计，2017年以来有50余城陆续出台百余次政策，2018年上半年同样处于政策出台的高峰期；租赁政策方面，自中央提出构建租购并举住房制度以来，各地在住房租赁发展规划、租赁用地供应保障、租赁双方权益保障、租赁信息平台建设等方面出台诸多保障性政策，并在房源的保障上进行了有力的推进。整体来看，部分城市形成了房地产调控、人才引进、租赁市场建设多策并举的局面。中国房地产动态政策设计研究组121.2调整中长期供给结构，增加“有效供给”1.2.1政策聚焦扩大“有效供给”4，大力推进住房与土地供给侧改革住建部明确要求一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，并要求在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。总体来看，增加租赁住房、共有产权住房、中小户型普通商品住房成为现阶段践行“有效供给”的主要着力点。住房租赁方面，中央多次强调建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在此背景下，发展住房租赁的两大核心推动力——土地资源及资本融资改革在2018年上半年取得了实质性的进展。第一，土地供应保障渠道日益多元化。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将进一步深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。在此政策基调下，后期多主体供应、多渠道保障的供给侧改革将推动“有效供给”落实到位；第二，融资渠道原有障碍基本得到疏通。一是推进住房租赁资产证券化，政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，将优先和重点支持大中型城市、雄安新区等区域，以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的项目；二是保险资金也已允许进入长租公寓市场，人口净流入的大中试点城市、集体建设用地建设租赁住房试点城市都将是政策优先保障的区域，这些区域的长租市场也将获得较大的发展；三是多家国有银行已推出住房租赁贷款。共有产权住房方面，2018年两会政府工作报告明确提出要发展共有产权住房。住建部明确要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实并上报实施方案。此前，住建部已明确表态支持北京、上海深化试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索，形成可复制、可推广的试点经验。从政策的发展脉络来看，中央从支持京沪开展共有产权房试点，到明确要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实并上报实施方案，可见未来共有产权类型房源将成为落实有效供给政策的重要保障。4详见2018年6月11日《近期政策特征与趋势：楼市进入增加“有效供给”新时期》。2018年上半年中国房地产政策评估报告131.2.2地方住房制度改革试点进入实施阶段，大城市出台住房土地供给计划与相关渠道保障政策，积极落实“有效供给”住房制度改革试点方面，除上海、北京已试点推进共有产权房外，广东也提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，而佛山也已于近期出台共有产权住房政策探索试点工作方案。此前九部委确定的12个住房租赁试点城市、第一批部署的13个集体建设用地建设租赁住房试点城市也已全部进入实施阶段。为了顺利推进住房制度改革，各大城市立足供应结构的调整，保障“有效供给”的实现。一是制定长周期住房发展规划调整供给结构（规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体经营性建设用地建租赁住房等）。深圳发布规划周期长达十八年的住房制度改革、住房供应与保障体系征求意见稿。结合此前上海、北京已发布的规划来看，三座城市在未来住房供给规划中扩大了政策性支持住房、租赁住房的比重。除上海商品住宅供地比重未达40%外，其余两座城市住宅用地供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4：4：2的三分结构。二是激活或转化现有存量资源，服务供给结构的调整。主要包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等。北京、深圳、上海、广州、武汉等一二线城市均提出充分盘活集体性闲置资源。北京未来四年将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。北京还进一步提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，由保障房中心收购转化为共有产权住房，进一步扩充了共有产权房供给渠道。深圳在住房发展规划中，除了提出新增建设用地保障外，还提出了要盘活存量用地、社会存量用房服务供给结构调整。表：京沪深未来住房及土地供应计划类别北京2017-2021年住宅用地供应计划上海住房发展“十三五”规划深圳2018-2035住房供应计划总计普通住房定向安置房共有产权房租赁住房总计商品住房保障性住房租赁产权房总计普通住房人才住房、安居型住房公共租赁住房计划供地量（公顷）600024501230102013005500200018001700----供地占比（%）10040.8020.5017.0021.7010036.4032.7030.90100404020供应套数（万套）1501005017045557017070100资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理中国房地产动态政策设计研究组142.2018年上半年中国房地产政策效果评估2.1全国新房成交分化、价格同比涨幅收窄，新开工同比提速2.1.1全国新房成交规模同比增速提升，重点城市成交规模继续缩减今年1-6月全国新建商品房销售面积同比增速提升。2018年1-6月，全国新建商品房销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积同比增长3.2%，增速提升0.9个百分点。商品房销售额6.69万亿元，同比增长13.2%，增速提高1.4个百分点。住宅销售额同比增长14.8%，增速提高2个百分点。受二线城市加大人才引进力度以及企业推盘节奏加快的影响，新建商品房销售面积增速有所反弹，但随着调控政策的持续作用，以及人才引进效应的减弱，未来新建商品房销售面积同比增速以保持目前的稳定态势为主。图：2009年至2018年6月全国新建商品房和住宅销售面积及销售额同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com政策严控下，重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续不放松，加之金融监管趋严，信贷收紧，代表城市整体成交规模稳中有降。据初步统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2800万平方米左右，同比下降约8%。其中一季度成交面积2463万平方米，同比下降12%，二季度重点城市整体降幅较一季度收窄7个百分点至5%。2018年上半年中国房地产政策评估报告15图：2010年至2018年6月代表城市5月度成交量及二季度月均成交走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2.1.2全国新建住宅均价涨幅同比收窄百城均价累计涨幅较去年同期收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年6月，百城新建住宅均价14336元/平方米，同比上涨5.56%，涨幅连续17个月回落，环比上涨0.48%。连续38个月上涨，但环比涨幅连续20个月收窄至1%以内。累计来看，2018年上半年百城住宅价格累计上涨2.64%，涨幅较去年同期收窄1.54个百分点。其中，北京、上海等十大城市6累计上涨0.98%，较去年同期收窄1.73个百分点，低于百城价格指数累计涨幅1.66个百分点。预计下半年调控政策继续从紧，价格整体趋于平稳。5代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。6十大代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。中国房地产动态政策设计研究组16图：2011年3月至2018年6月百城住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com重点二三线城市新建商品住宅价格同比上涨。根据统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，6月份，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格与去年同期持平；31个二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.0%，涨幅与上月相同。15个热点城市7新建商品住宅销售价格涨跌互现。从环比看，15个热点城市中有10个城市新建商品住宅销售价格上涨，最高涨幅为3.6%；从同比看，有8个城市新建商品住宅销售价格上涨，最高涨幅为5.3%。2.1.3新开工同比提速，开发投资增速保持韧性2017年集中增加的土地供应量在2018年持续开工。另外，2018年金融端调控趋紧，企业加快周转以尽快回流资金，在这两个方面的双重作用下，2018年1-6月份，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。其中，住宅新开工面积70611万平方米，增长15.0%。1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速较1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。715个一线和热点二线城市包括：北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都。2018年上半年中国房地产政策评估报告17图：2010年至2018年6月房地产开发投资额及房屋新开工面积同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2.2各地调控力度不放松，进一步巩固调控成效2.2.1各线城市市场延续分化行情，十大城市二手房成交稳中有降一线代表城市成交规模低位运行，二线代表城市成交规模降幅收窄，三线代表城市绝对规模居相对高位。2018年以来，一线城市调控政策继续保持较严态势，成交规模继续缩减。据初步统计，上半年一线城市商品住宅月均成交面积43万平方米左右，为历史同期最低，同比下降20%左右，在各线城市中降幅最高。其中，京沪广成交面积同比均下降，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。未来随着供应量的增加，市场有望回稳。二线城市月均成交面积约76万平方米，同比下降约4%，较去年同期收窄约15个百分点。其中，杭州、苏州、天津等热点城市成交同比继续下降，天津同比下降超三成，成交规模仅高于2012年同期水平；重庆、西安等二线城市成交规模处于历史同期最高，但成交同比增幅显著收窄，二季度同比均转为下降，其中重庆上半年成交同比增长2%，较去年同期大幅收窄39个百分点，二季度成交同比下降15%；三线城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模居历史同期水平相对高位，2018年上半年月均成交面积在35万平方米左右，同比下降约15%，降幅较去年同期扩大11个百分点，预计未来随着棚改边际效应下降以及货币化安置比例下调，市场也将面临调整。中国房地产动态政策设计研究组18图：2012年至2018年6月不同城市住宅月均成交面积同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com各线城市住宅价格累计涨幅均有收窄，三线城市累计涨幅居首。2018年以来，一线城市市场调控政策保持高压，价格累计涨幅延续收窄态势，上半年累计上涨0.14%，较去年同期收窄1.02个百分点。其中，沪深上半年累计涨幅均在0.1%以内，北京上半年累计下跌0.05%。二线代表城市上半年房价累计上涨4.22%，较去年同期收窄0.95个百分点。其中，七成左右城市累计涨幅较去年同期均有收窄，重庆上半年累计上涨7.33%，较去年同期收窄5.56个百分点。三线代表城市上半年累计上涨4.75%，在各线城市中涨幅最为明显，部分城市涨幅有所扩大。其中，潍坊、烟台2018年上半年累计涨幅均超一成，烟台累计上涨10.76%，涨幅较去年同期扩大7.88个百分点。图：2013年至2018年上半年各级城市住宅均价累计涨幅对比图数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com十大城市二手房成交稳中有降，房价累计涨幅收窄，天津累计跌幅最为明显。根据对北京等十大城市主城区二手房活跃样本的调查，2018年1-5月十大城市二手房市场成交套数约42万套，同比下降近一成；其中，杭州同比下降超四成，降幅最为明显，北京、南京同比下降近两成。价格方面，2018年上半年十大城市二手房价格累计上涨0.69%，较去年同期收窄5.84个百分2018年上半年中国房地产政策评估报告19点。其中，天津累计下跌3.27%，跌幅明显高于其他城市。图：2016年至2018年6月十大代表城市8二手房、新房价格涨幅对比图数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2.2.2地方分类调控，政策效果逐步显现市场受调控政策影响较为明显。2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。各城市以分类调控为基调，精准施策，积极抑制非理性需求，保障合理的购房需求。从部分城市调控政策出台前后新建商品住宅成交量价走势来看，大部分城市调控政策出台后，市场量价运行开始出现变化。由于上半年调控政策主要集中在东北地区、中西部地区、海南省，我们重点分析这些地区的调控政策效果。东北地区，长春、大连、沈阳等城市上半年接连出台限售限购限价等精准化调控政策。从成交量价走势来看，长春1月份实行限售限价政策，上半年新建商品住宅成交量同比下降明显，成交价格同比涨幅收窄；大连3月出台限购、限贷、限售政策，新建商品住宅成交量增幅缓慢收窄，预计2018年下半年新建商品住宅成交量将继续回落；4月以后，沈阳实行限售限购等措施，新建商品住宅成交量增幅明显收窄。8十大代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、苏州、南京、杭州、成都。中国房地产动态政策设计研究组20图：东北地区部分城市调控政策升级前后新建商品住宅成交走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com中西部地区，2018年上半年，太原和成都出台调控政策，兰州和昆明对已有政策进行了调整，精准化、差异化特征更加明显。从成交规模来看，兰州自1月份实行精准化调控政策后，新建商品住宅成交量同比下降明显；昆明3月实行差异化调控政策后，4、5月连续两个月新建商品住宅成交量同比始终保持较大的降幅；太原5月实施限购措施，6月新建商品住宅成交量有所下降，同比增幅较5月收窄5个百分点。从成交价格来看，在政策调控影响下，四座城市的新房成交价格涨幅均有不同程度的收窄。图：中西部地区部分城市调控政策升级前后新建商品住宅成交走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com海南调控政策进一步深化，新房成交量下降明显，价格运行趋于平稳。自去年陆续出台系列限购、限贷、限售等调控政策后，海口新房成交规模下降明显。2018年5月，海口新建商品住宅成交量同比降幅超过70%，政策对成2018年上半年中国房地产政策评估报告21交量的影响非常明显；从成交价格来看，2017年3月以来，海口新建商品住宅价格运行平稳。3月海南调控力度升级，4月海南调控由差别化过渡到全域收紧，调控严厉性超乎预期。预计2018年海口房地产市场将延续去年态势，并逐步在低位企稳。图：2017年至2018年5月海口市新建商品住宅成交走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2.3金融信贷持续发力，供需两端去杠杆效果明显“防范系统性金融风险”作为2018年以来宏观调控和金融监管的首要目标，在上半年进行全面推进，并取得了显著成果。强金融监管和定向收紧房地产行业资金面的背景下，居民按揭贷款利率保持上涨趋势，企业融资渠道总体收紧。房地产贷款余额增速继续回落，居民购房利率不断提高。截至2018年二季度末，房地产贷款余额增速为20.4%，较2017年末下降0.5个百分点，个人住房贷款余额增速为18.6%，较2017年末下降3.6个百分点。2018年以来，全国首套房贷款平均利率仍保持上涨趋势。据融360数据显示，6月全国首套房平均利率上升至5.64%，较2017年末提高0.26个百分点；二套房平均利率上升至6.01%，较2017年末提高0.28个百分点。“紧信贷”和“严监管”的政策效果持续显现。中国房地产动态政策设计研究组22图：2012年以来我国房地产贷款及个人住房贷款余额增速走势数据来源：中国人民银行、中国房地产动态政策设计研究组综合整理图：2016年2月以来全国首套及二套房贷利率走势数据来源：融360、中国房地产动态政策设计研究组综合整理房企融资渠道总体收紧。在严监管的政策环境下，2018年上半年，房地产企业融资趋紧。中票和信托发行规模同比增速分别较去年同期收窄52.7和39.7个百分点。随着国内融资环境的全面收紧，房企海外融资升温。1-6月企业海外美元债券融资规模255亿元，较去年同期有所上升。值得注意的是，5月以来监管部门加大对房企境内外发债审核，多家大型房企发债中止。6月，国家发改委指出，房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充营运资金，仅限偿还到期债务，房地产融资紧缩格局进一步加剧。房企到位资金结构变化明显，自筹资金占比明显下降。2016年以来，房地产企业融资端持续收紧。2018年1-6月，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%。从房地产企业到位资金结构来看，2018年上半年国内贷款占比与去年持平，企业自筹资金占比继续下降，而其它资金占比持续增加。整体体现为：一方面，国内贷款、利用外资占比保持较低份额，自筹资金占比持续下降。另一方面，其它资金（以定金预收款、个人按揭贷款为主）占比达到52%，为近十余年新高。在融资难度上升背景下，未来企业通过预收款、2018年上半年中国房地产政策评估报告23按揭贷款为主的其它资金占比将继续保持高位。图：2000年以来房地产企业到位资金结构走势数据来源：国家统计局、中国房地产动态政策设计研究组综合整理资金违规流入购房领域势头趋缓。短期消费贷带动2017年购房杠杆持续上行，2017年9月以来，中央、地方加强个人消费贷款管理，2017年住户部门贷款月度增加额逐步缩减。2018年，中央再次重申抑制居民杠杆率，严控消费贷等违规流入房地产市场，2018年1-6月，住户部门贷款增加3.62万亿元，其中短期贷款增加1.10万亿元。住户短期消费贷款增加0.82万亿元，较2017年同期下降10.82%。图：2016年以来住户部门短期、中长期消费贷款增加值走势数据来源：中国人民银行，CREIS中指数据，fdc.fang.com2.4土地供求同步增长，三四线城市表现突出各类用地推出量增加，其中宅地推出量增长超三成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%；商办用地推出1.2亿平方米，同比增中国房地产动态政策设计研究组24长15.5%。具体来看，一季度，住宅用地共推出2.3亿平方米，同比增长28.5%，商办用地共推出6259万平方米，同比增长29.2%；二季度，住宅用地共推出2.7亿平方米，同比增长32.2%，商办用地共推出5627万平方米，同比增长3.3%。图：2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com各线城市住宅用地推出均加速，其中三四线城市推地规模同比增长超三成，增幅最显著。2018年以来，政府延续去年以来的加速推地模式，上半年各线城市推地均加速，其中一线城市共推出1059万平方米，同比增长12.6%，广州推出368万平方米，同比增长21.8%；北京推出342万平方米，同比增长5.6%。二线城市共推出2.0亿平方米，同比增长28.7%，其中重庆共推出2427万平方米，推地量最大；宁波、郑州、西安、武汉推地量均超1000万平方米。三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.5%，增幅最为显著，其中菏泽、徐州分别推出1311、1005万平方米，推地量最大；阜阳、佛山、湖州推地量均超700万平方米。图：2012-2018年二季度各线城市住宅用地推出面积同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2018年上半年中国房地产政策评估报告25各类用地成交量继续增长，其中住宅用地成交量同比增长超两成。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交9.0亿平方米，同比增长29.5%，其中住宅用地共成交4.1亿平方米，同比增长24.0%；商办用地成交0.95亿平方米，同比增长11.5%。具体来看，一季度，住宅用地共成交2.0亿平方米，同比增长22.1%；二季度，住宅用地共成交2.1亿平方米，同比增长25.8%，连续四个季度增幅在20%以上。图：2012-2018年二季度全国300个城市各类用地成交面积同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com各线城市住宅用地成交面积同比均增长，三四线城市同比增幅最显著。具体来看，2018年上半年，一线城市住宅用地共成交909万平方米，同比小幅增长4.3%，其中广州成交302万平方米，同比增长10.5%，成交量最大。二线城市住宅用地共成交1.7亿平方米，同比增长23.9%，其中重庆共成交2117万平方米，同比增长15.3%，成交量最大。三四线城市上半年住宅用地共成交2.3亿平方米，同比增长25.4%，增幅最为显著。图：2012-2018年二季度各线城市住宅用地成交面积同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com中国房地产动态政策设计研究组26住宅用地成交楼面均价小幅上涨，溢价率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价2170元/平方米，同比小幅下跌1.5%，其中住宅用地成交楼面价3911元/平方米，同比上涨4.7%；商办用地成交楼面均价2343元/平方米，同比下跌5.6%。从溢价率方面来看，各类用地平均溢价率为20.1%，较去年同期下降15.5个百分点，其中住宅用地平均溢价率为23.0%，较去年同期下降19.9个百分点。具体来看，一季度住宅用地成交楼面价3918元/平方米，同比上涨13.7%，平均溢价率22.4%；二季度住宅用地成交楼面价3904元/平方米，同比下跌3.1%，平均溢价率23.7%。图：2012-2018年二季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2.5品牌房企业绩保持增长，拿地态度趋于谨慎品牌房企上半年销售业绩保持增长。2018年上半年，在资金压力增加的情况下，品牌房企加快项目去化、强化销售回款能力，销售业绩保持增长态势。2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，比去年同期增加了12家，合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%。从各阵营来看，强者恒强态势愈加显著，第二、三阵营增长最为迅猛，加速规模化。其中，超级阵营（1000亿以上）企业数量7家，规模化优势持续凸显，第一阵营（500-1000亿）企业数量迅速扩大，第二阵营（200-500亿）企业平均销售额同比增长率最快，第三阵营（100-200亿）企业发展迅速，第四阵营（50-100亿）企业出现分化。表：2018年上半年50亿以上房企销售业绩