2016.08 强排标准化 AAI

强排 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化2016.08工作背景工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。具备解决问题的条件项目名称容积率总规模(㎡)复地浦东昌邑路住宅项目2.556,880复地康花路地块强排1.6152,760复地徐汇滨江强排2.2130,972复地剑川路瑞丽路住宅1.654,280旭辉杭州彭浦项目1.8及2.2158,876苏州何山项目1.1170,000建工南京奥南地块2.75220,0002014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 设计部/设计公司规划强排产品选型强排 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策拿地环节反馈修正反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目强排内容准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。建立成果审核的初步标准。工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。强排标准化培训材料。目录1.1区位、土地价值1.2用地条件b.总体规划1.3户型选型1.4配比计算1.5总图排布1.6指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观区位分析周边楼盘例图：了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。帮助确定项目产品定位、选型。苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘周边楼盘调查例图：容积率均价（类）独栋联排叠拼多层小高层高层津西新天地1.6016500元/㎡———75㎡，100㎡-170㎡中旅狮山名门1.8018000元/㎡————100㎡-170㎡龙湖时代天街4.7017000元/㎡—————105㎡-180㎡金科王府1.15—220㎡-300㎡—220㎡-330㎡—140㎡—24000元/㎡18000元/㎡新创悦山墅0.7612000元/㎡—286㎡-318㎡————世茂御珑墅1.2015000元/㎡220㎡150㎡-160㎡105㎡-140㎡———双拼联排洋房大平层小高层首置———90-115㎡改善300㎡200㎡-220㎡110㎡-150㎡150-160㎡根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。居住价值：优质资源的情况商业价值：交通、人流、周边商业情况等例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目例图：彭埠地块旭辉强排方案土地价值分析区位研究和周边楼盘调查，注重分析影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观帮助确定项目产品定位、选型。根据地块区位及周边情况分析土地价值，居住价值和商业价值。小结1.2用地条件分析情况一：甲方提供正式的控规文件用地条件《城市规划管理技术规定》：建筑间距：低层之间、高层之间；住宅、非住宅之间建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道…出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口…《城市居住区规划设计规范》及地方规范：日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院，注意特殊要求用地条件国家《城市居住区规划设计规范》情况二：甲方未提供正式的控规文件,根据相应规范去查询。用地条件建筑红线建筑退界禁止开设机动车出入口用地图上标明用地条件：建筑控制线（低层、高层）可开口位置用地面积、限高、容积率、建筑密度江苏省《城市规划管理技术规定》退界间距：高层40米、多层12米机动车出入口：沿长江路及与公园绿地交界处不能设置机动车出入口地块一：用地面积：64409.3㎡限高：18m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%地块二：用地面积：75766.1㎡限高：36m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%地块三：用地面积：17151.6㎡限高：15m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目国家《城市居住区规划设计规范》日照标准用地条件用地图上标明退界情况用地条件退界说明：1四至道路退界：沿创新路及天城路（道路宽>40m）10m沿明月桥路（20m<道路宽<40m）8m沿浅水路（道路宽<20m）5m2R21-10-1地块与相邻地块北侧为居住用地，高层退界0.5L,最小15m多层退界0.6H，最小9m东侧为教育用地高层退界15m多层退界6m3R21-11地块北界因为北侧道路较窄，且北侧用地为教育和居住属性，故在满足道路退界的基础上，高层与道路中心线的距离应满足0.5L根据之前的工程经验，还分为：教育用地南侧，必须满足两个居住地块同期报建，可不考虑教育用地居住用地居住用地R21-10-1R21-11开口位置例图：彭埠地块旭辉强排方案如果遇到较复杂的规划条件，应特殊说明：了解用地条件的目的是符合规范、用足规范、满足容积率、满足建筑密度条件下注意充分挖掘土地价值。建筑控制线建筑间距可开口位置日照计算小结1.3户型选型容积率对产品的限定根据对项目区位及周边楼盘的分析，选择产品、面积段，确定配比。容积率估算对产品的影响容积率产品类型0.4-0.6独栋0.6-0.9排屋0.9-1.1叠拼洋房4+11.2-1.5多层6+11.5-1.8小高层，或者带电梯洋房以上必须高层单一产品对应容积率：高低配产品组合以FAR=1.5为例分析测算产品组合：1.0.6（联排）+2.5（18层高层）3.1.5（全18层高层）2.1.0（洋房）+2.5（18层高层）计算 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 :基地面积6.0万平米，容积率1.5设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S10.6XS1+2.5X(6-S1)=1.5X6解得：S1=3.16S2=2.84计算方法:基地面积6.0万平米，容积率1.5设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S11.0XS1+2.5X(6-S1)=1.5X6解得：S1=4S2=2建筑面积建筑面积比联排1.89万21%18层7.11万79%建筑面积建筑面积比洋房4万44%18层5万56%产品组合另外应注意限高、建筑密度的要求。强排常用块整理：高层1T2、1T3、1T4、1T5洋房面积段低层联排、双拼、独栋户型选型户型选型1.典型户型1T2面积：115+115原始户型强排简化（面宽；进深）22500134002250013400户型选型1.典型户型1T4面积：115+90+90+115原始户型强排简化（面宽；进深）15500376001550037600各地因气候、日照、习惯的不同，房型有各自的常用户型。具体案例时应根据情况做相应调查，再进行户型选型。因地制宜江浙高层多为板式T4：重庆高层多为塔式T6、T8：（无日照要求、土地利用率高）北京高层多为塔式T4：海南塔式高层（赠送入户花园）：1.4楼幢数计算户型配比1.甲方指定户配比2.自定户配比户配比计算出各种户型所需套数、计算楼栋数依据经验选择户配比甲方指定面积比计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例R21-10-1：用地面积：52073㎡限高：50m容积率:1.8R21-11：用地面积：21956㎡限高：50m容积率:2.3类型面积区间户数户型总面积户型功能（几室几厅）面积比面积比高层公寓70-802房2厅5%80-903房2厅1卫（2+1）40%110-1203房2厅2卫（3+1）20%120-1303/4房2厅2卫25%140-1604房2厅2卫（3+1）10%合计--100.00%100.00%步骤一52073X1.8=93731.421956X2.3=50498.893731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积）步骤二因限高：50米所以层数为1670平米户数=144230.2x5%/70=103103/16=4个80平米户数=144230.2x40%/80=721721/16=45个110平米户数=144230.2x20%/110=262262/16=16个120平米户数=144230.2x25%/120=300300/16=19个140平米户数=144230.2x10%/140=103103/16=6.4个计算方法:楼幢数计算楼幢数计算甲方指定户数比计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例R21-10-1：用地面积：52073㎡限高：50m容积率:1.8R21-11：用地面积：21956㎡限高：50m容积率:2.3类型面积区间户数户型总面积户型功能（几室几厅）户数比面积比高层公寓70-802房2厅5%80-903房2厅1卫（2+1）40%110-1203房2厅2卫（3+1）20%120-1303/4房2厅2卫25%140-1604房2厅2卫（3+1）10%合计--100.00%100.00%步骤一：建筑面积52073X1.8=93731.421956X2.3=50498.893731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积）步骤二设总户数为A70x5%xA+80x40%xA+110x20%xA+120x25%xA+140x10%xA=144230.2(总建筑面积）A=1282.05户步骤三因限高：50米所以层数为1670平米户数=1282.05x5%=6464÷16=4个80平米户数=1282.05x40%=513513÷16=39.5个110平米户数=1282.05x20%=256256÷16=16个120平米户数=1282.05x25%=320320÷16=20个140平米户数=1282.05x10%=128128÷16=8个计算方法:自定户型配比自定或甲方给定的配比均只是大致范围，具体配比要根据强排计算分析调整。了解有无70、90限制。1.依据前述容积率与产品的关系确定产品类型2.根据楼盘定价分析：刚需型：90平米一下小户型为主改善型：90-140平米户型为主豪宅：140以上底商计算底商的价值高于一层住宅的价值用足有商业价值的边界商业面积估算:方法：S=边长X0.8X进深（12-15米）商业价值高的部分商业可加到两层。计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例商业面积=（64+167+280+140）X0.8X157812平方米1.5总图排布户型块增加建筑间距控制线南北间距、山墙间距总图排布15500376001550037600间距范围41500间距系数控制（不需日照计算）低多层总图排布单一产品S=HX间距系数层数越低产品价值越高SLHSLHS=HX间距系数利用北退台设置复式产品对间距无影响。用地间距未用足的分析处理总图排布加高层数H如果间距大于b+3X间距系数可通过降低部分层数地方法增加一排。加大排间距SL高价值独栋别墅不但要满足间距还要每栋控制用地面积经典总图排布举例行列式吴江中新置地：规则地块，小高层经典总图排布举例行列式复地三期：用地宽，周边紧凑，中间宽松日照方位角空竹住宅面宽高度角控制中间住宅间距经典总图排布举例棋盘格公园大道：不规则地块二类高层经典总图排布举例外围布局中央花园经典总图排布举例高低配北高南低经典总图排布举例高低配半围合北界用足退界用足先排底商考虑售楼处和示范区位置小结强排原则总图排布多种方向，测试不同方向的极限方案一(高低配方案)方案二(低多层方案)例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目总图排布16F16F6F6F6F1F2F2F1F1F1F1F2F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F2F2F2F2F1F1F1F1F2F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F方案一(高低配方案)方案二(高层方案)多种方向，测试不同方向的极限例图：彭埠地块旭辉强排方案日照计算例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目地块一和地块三为多层和低层，不需要日照计算；地块二日照可满足大寒日两小时的日照规定。日照复核界内界外复核线上日照较准确多点日照较直观1.6指标 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 指标表格使用说明强排指标统计7590115120130150240标准层层数楼栋7590115120130150240总面积总户数90+75x3+90324051614832000000064808090+90+90+904360162012800000001152012890+90+90+1203138516104801600000616064120+90+90+12022240162064064000007680128130+90+90+130224401610320032000070406490+9021801020400000000360040130+13022601610000320000416032130+1501128016200003232000896064150+150230011100000220003300222401240120000002004802住宅合计15483040803259380464商业面积6600计算房型户数比例10.34%65.52%0.00%17.24%6.90%配套1000计算房型面积比例6.06%46.08%0.00%16.17%7.01%0.00%0.00%任务书比例9%60%10%15%6%计算计容面积66980比例差值2.94%13.92%10.00%-1.17%-1.01%用地面积52073规划计容面积67694.9计算容积率1.29规划容积率1.3依据项目需要调整指标表格使用说明技术经济指标1用地面积52073M22总建筑面积66980M2地上建筑面积（计容建筑面积）66980M2其中75平米3600M290平米27360M2120平米9600M2130平米12480M2150平米8100M2240平米480M2配套用房1000M2地下建筑面积M2其中住宅地下室M2地下车库M23建筑占地面积M24容积率5建筑密度6绿地率7户数464户8机动车停车位辆其中地面停车位辆地下停车位辆9非机动车停车位辆其中地上非机动车停车辆地下非机动车停车辆停车指标计算计算方法步骤一依据规划要求车位设置比例计算出车位数量减去地面车位数得出地下车库车位数步骤二每个车位所占面积以35平方米计算可得出车库面积地块一地库面积12789㎡地块二地库面积15183㎡地块三地库面积3780㎡例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目地块一户数共需停车位（辆）地面车位（辆）需地下停车位（辆）地下车库面积（㎡）4064064136512,789地块二户数共需停车位（辆）地面车位（辆）需地下停车位（辆）地下车库面积（㎡）4824824843415,183地块三户数共需停车位（辆）地面车位（辆）需地下停车位（辆）地下车库面积（㎡）120120121083,780地块合计户数共需停车位（辆）地面车位（辆）需地下停车位（辆）地下车库面积（㎡）1,0081,00810190731,752以苏州邓尉路北、长江路西地块项目为例每户一辆车计算，地面车位占10%目录加分动作01项目愿景及设计理念成果目录项目定位吻合的愿景传达愿景的意向图理念及主题02规划结构建议规划结构草图故事性引出场景城市到访社区门户组团景观楼宇入口03造型选型反映主题的风格选型04示范区建议选址规模场景THANKYOU 幻灯片编号1 幻灯片编号2 幻灯片编号3 幻灯片编号4 幻灯片编号5 幻灯片编号6 幻灯片编号7 幻灯片编号8 幻灯片编号9 幻灯片编号10 幻灯片编号11 幻灯片编号12 幻灯片编号13 幻灯片编号14 幻灯片编号15 幻灯片编号16 幻灯片编号17 幻灯片编号18 幻灯片编号19 幻灯片编号20 幻灯片编号21 幻灯片编号22 幻灯片编号23 幻灯片编号24 幻灯片编号25 幻灯片编号26 幻灯片编号27 幻灯片编号28 幻灯片编号29 幻灯片编号30 幻灯片编号31 幻灯片编号32 幻灯片编号33 幻灯片编号34 幻灯片编号35 幻灯片编号36 幻灯片编号37 幻灯片编号38 幻灯片编号39 幻灯片编号40 幻灯片编号41 幻灯片编号42 幻灯片编号43 幻灯片编号44 幻灯片编号45 幻灯片编号46 幻灯片编号47 幻灯片编号48 幻灯片编号49 幻灯片编号50 幻灯片编号51 幻灯片编号52