XX物业公项目前期介入管理规定

天成物业公司项目先期介入管理规定吉林市天成物业管理有限公司总则物业管理先期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商供应的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是先期物业管理服务的重要内容。物业管理的先期介入必定保证充分、严实、认真，为后续的物业确立优异基础，并按管理公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。对华隆地产开发项目而言，物业公司(筹建处)有责任主动参加项目先期介入工作。相关职责界定物业公司(筹建处)负责施工图设计阶段开始至项目正式接收前的先期介入作和营销配合工作。项目开发公司负责组织和监察物业公司(筹建处)的先期介入工作，供应必要的工作配合和资源支持，并对物业人员的建讲和建议做出反响。项目先期介入阶段、内容和责任依照地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理先期介入的阶段和内容包括(但不限于)：项目规划设计阶段其主要任务是：将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；经过检查3个以受骗地（或周边地区）近似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病；从物业的使用便利、配套完满的角度提出建议。将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段先期介入建议书》提交给项目开发公司。施工图设计阶段在施工图设计阶段，先期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务是：从方便业主生活，降低今后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理先期介入报告》。也可经过相关项目的检查，总结近似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、保护栏的设置等，在接入报告中列入反响给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并防备。项目施工阶段在项目施工阶段，先期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务是：要点掌握隐蔽工程、配套工程要点部位的资料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建讲和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接收查收做好先期准备工作，并及时(每周或每月)向项目公司提出《施工阶段物业管理先期介入报告》。营销配合依照项目公司详尽提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任供应协助和支持，包括：配合促销活动的实行、销售现场次序保持，以及销售中心、样板间的清洁和保护等。针对营销实行过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理先期介入报告》。特别情况下，物业公司可供应其他内容的先期介入报告。物业公司(筹建处)在先期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方供应的咨询服务，按双方合同约定的价格供应服务，花销由项目公司肩负，列入成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的先期介入和配合工作睁开前，物业公司(筹建处)必定按规定做好成本测算，并作为工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 (方案)的必要构成部分报项目公司审批(确认)。对外承接项目的先期介入必定与开发商签校正式的物业先期介入服务合同，明确约定双方责任、权益，先期介入工作内容和收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。先期介入工作的控制为保证先期介入工作的亲密配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的先期介入工作安排。先期介入工作必定有计划地进行。依照项目公司提出的配合要求，以及本手册及其支持文件的规定，物业公司(筹建处)总经理应有针对性地拟定各阶段先期介入 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依照等，经项目公司领导审批后备案。物业公司(筹建处)在各阶段的先期介入工作必定形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业建讲和建议。项目公司相关职能部门在收到物业管理先期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司(筹建处)做出反响。物业公司(筹建处)在每一阶段的先期工作结束后应进行物业先期介入工作小结，形成先期介入工作小结报告(周期超出1个月的按月度报告)，经项目公司确认。支持文件先期介入阶段与工作内容要点营销配合管理规定先期介入阶段与工作内容要点适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。物业介入阶段与工作内容项目规划设计阶段项目规划设计阶段的先期介入工作内容包括，但不限于：整体布局能否有利于今后睁开物业管理工作；在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划能否满足今后睁开物业管理要求：包括小区进出口设计、建筑单体进口与道路关系的合理性、人流、车流的组织能否相互搅乱，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比率、步行系统分布等能否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发地区，考虑先期开发地区的人流、车流、停车场等规划能否满足该地区交付使用的需求。公建的配套设计和功能分配；绿化与景观系统设计的功能及经济性；配套与公共设施的配置种类、数量及分布；物业管理用房的地点及功能划分，面积能否切合法律法规的要求；户型的平面设计能否合理；建筑外立面的设计能否留下治安隐患。施工图设计阶段施工图设计阶段先期介入工作内容包括，但不限于：土建屋面、有防水要求的洗手间(厨房)等防水资料的选择；门、窗的材质；屋面及管道井检修口的地点及尺寸；地区天气差异对房屋质量的特别要求；空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的一致收集；烟道、排气道的地点；广场、道路用饰面砖的互换性及洁净的便利性。配套室内管道、计量器具、智能化设施部署的合理性，及给业主造成的影响；各种设施产生的噪音对业主的影响；各种设施总控制开关能否设在公共地区内；各种设施设施的能源耗费；室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；设施用房、管理用房、垃圾中转站、公共地区等的设计能否合理。施工阶段施工阶段先期介入工作内容包括，但不限于：项目公司招标工作介入（协助项目公司就以下问题对招标单位提出相关要求）门、窗质量及售后服务；智能化设施设施质量及后期维修养护成本；供暖、空调、卫生设施设施的质量及后期维修养护成本。施工过程介入房屋质量控制；隐蔽工程检查查收记录；设计改正记录的收集；设施、设施的安装调试及售后服务；成品保护；体育设施、少儿游乐设施质量；水景设施防水施工看守。营销介入(配合)销售承诺对物业管理造成的影响；发展商赠予业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；协助项目公司拟定业主临时合约；协助项目公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；详尽按《营销配合管理规定》执行。各阶段物业介入通用关着要点设施房设施房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。设施房通用关着要点：独立用房，面积适用；有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防备回灌的地漏；配有专用灭火器1-2个地点；预留设施检修、散热空间(设施与墙体，设施与设施之间)，经过通风、采暖等设施防备温度过高或过低对设施造成破坏；有应急通讯、照明设施；窗户加装内置护栏、铁花等防备人员登攀；地点合理，减少管道交错和总长度；对设施采用相应的降低噪音措施，防备影响住户正常使用和居住；主要表记、线路图、制度上墙、上设施。特别设施房关着要点电梯机房设置有专用工具挂置地点；二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设施和系统的装置；配电机房设施前设有专用的绝缘垫；二氧化碳灭火系统机房平时 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 地点可与消防监控中心联系；水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必定采用供暖措施；二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于洁净；宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；发电机房有专用储备油箱房(与发电机设施房之间有防火间隔)；9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小市价班的设施房应装有空调停办公设备；供暖系统中锅炉房的地点应设置在冬季主导风向下风口，防备给小区造成污染。公共房屋管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、洁净/绿化人员办公室)满足功能要求；自然采光、通风、防水、防潮；配有相应的办公设施、工具；地点便于住户来访；大小能满足人员工作要求；配有空调(采暖)系统；装修时考虑资料柜、办宣布局的设置；工程人员办公室与工程资料、工具、库房周边；地点以便于展动工作为准；洁净/绿化人员办公室面积可以满足人员工作休息。食堂通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；有专用库房，地点相邻；地面走水顺畅；有专用供水、供气等专用设施；地点相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工办公、宿舍区地点凑近；配有专用的厨房设施，用餐桌椅。宿舍通风、采光、防潮、防水；床、被褥等寝具和设施；通电话(员工打卡及内线电话)；分工会合管理。员工会议室(娱乐室、培训室)通风、采光、防潮、防水；地点隐蔽(与业户互不影响)；布局方正，便于灵巧使用；配有专用桌椅(数量参照顾理处工作人数的80%—85%)，白板等；层高要求最少在3.3米以上，便于睁开室内文体活动；配有彩灯，供娱乐使用。垃圾中转站不可以设置在物业的上风向，地点隐蔽，气味不可以影响住户正常生活；垃圾清运车辆可以顺利达到及时清运；留有专用清水源；房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；房屋自己有通风窗口，保障室内空气流畅；地面有地漏，坡度合理，走水顺畅(地面贴瓷砖)；有必要的照明及采光。库房(办公资料、工程工具资料房、洁净、绿化工具)通风，有自然采光、防潮、防水；大小适用、内有资料柜架；地点方便使用，洁净、绿化工具的地点隐蔽，特别对洁净、绿化用药品、肥料气味的办理。公共洗手间地点应会合在外来人员会合点和管理处行政办公室内周边；数量适中，以满足小区(大厦)基本要求为准；上下畅达，地面走水顺畅，有地漏；防备出现洗手间与其他使用地区在空间上出现交错。公共地区绿化地区植物品种适应当地成长，保护花销较低；绿化整体布局合理，局部搭配适合(荫生植物的搭配及种植)；3)绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车(可与洁净用水综合考虑)；绿化覆盖地区应便于修剪、消杀，不可以留有修剪盲点及治安、洁净盲点；在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。停车场灵巧车场a)停车场系统及配件的长远可连续改进性(车用IC卡等)；车位线、导向线(牌)、车位档杆清楚、坚固；地面平坦，无明显积水，沟渠盖板有预留；人员的专业培训及证照申办(价目及时 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 标上墙)；配有专用的消防灭火器材；地下车场需有配套的排风换气系统；道闸系统技术成熟便于维修、养护；地沟盖板做防震(防噪)办理；排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。非灵巧车场露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑)；有单车支护架及上墙制度。道路(小区)含周边保护布局合理，方便住户平时使用；形成网状式、环状；主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；路面砖、路砑石等资料备留(便于今后维修)；走水顺畅；有残疾人通道(不用下车直至门栋)；保证任何一点都不一样样，两条道路可到达；井盖、渠盖做防震、仿造噪理，防备夜间行车造成过人噪音；消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。天面同高相邻天面尽可能相通；空间丰裕，满足人员消防分别要求；周边有防备措施及“严禁登攀”表记(高空抛物)；天面走水顺畅，下水口处有过滤网；天面防火门的检修方便；对于供个人使用的公共平台有专用的进出口供检修、洁净使用；可设专供晾晒衣物的支持(保证不影响天面人员分别要求)。架空层的部署与利用地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；楼层架空层、在保障各种管道检修方便的同时，以库房设置为主；架空层与其他公共地区进行切割封闭管理；整体规划、功能分区、定位明确。楼梯间安装感觉节能灯；扶手安全、坚固；地面磁片完满，便于消防；消防器材配套齐全，表记清楚(分别表示图)；墙面平坦无破坏。大堂(含电梯、地下前室)墙、地面平坦、颜色均匀；配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；有公共灭火器材；公共电话、紧急电话表记牌；通风顺畅，采光优异(可加灯)，全部照明灯用感觉灯或准时开关；定位与小区整体定位搭配、协调；来访人员与住户直接沟通便利(可不用对讲)；大堂采用灯具设置地点必定便于今后更换、维修。沟渠井(污水井、化粪池)管道部署合理，防备交错，保护外观整齐，排放量可以满足实质要求；沟渠底部有必要坡度，便于走水；预留检修口，检修口必定设在公共地区；地点适合，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、洁净、检修；采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、洁净；采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于洁净、绿化养护、设施检修；全部管道排水必定引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；除工程特别要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，保证小区外观整齐；雨水管、行水管产生的噪音应采用相应措施进行除掉、防备对住户正常生活产生影响；井、管上采用必要的安全措施防备登攀；全部管线上均贴上标签进行明示；全部管道出口必定接入沟、渠、井，不宜直排至地面；查收行进行全面试水、并进行劝导清理。小区景观与小区整体风格、定位搭配一致；水景、灯光应试虑长远使用的节能问题；配有休闲设施，便于住户休闲使用(桌椅等)；考虑背景音乐、水景噪音对住户平时生活的影响；景观中的道路布局合理，防备绿化植物被人踩踏；采用必要的安全措施和提示。休闲场所(少儿娱乐场所)有明确安全提示表记；有明确的使用管理规定；设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；地面防备层在设施满足安全保护同时，可以便于洁净；娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。装修垃圾堆放点地点隐蔽，便于清运车辆进出，最好为避风处或采用防风办理；可露天设置，但不可以设在各种通道上；便于小区住户会合堆放；保护好垃圾清运过程中的设施保护(电梯、通道、地面等)；与生活垃圾差异办理；周边排水口必定设置过滤网，雨天应及时清理防备拥挤。公共晾晒区地点便于全体住户共同使用；数量充分；有必要的安全措施减少和防备外来人员进入公共晾晒区。其他特别事项商铺规划及广告设置(装修)对商铺的经营范围、用途提行进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生(如有餐厅必定有专用烟道)；商铺前后的预留空调位及排水位；装修时必定严格依照消防申报审批程序看守，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的破坏；商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风办理；商铺用广告设计、安装需经专业审察审批后进行。进出口部署人流、车流会合使用，同时使住户整体小区专家走路线相缩短；特别进出口因住户生活需求采用准时或特批开放；人车分流(“严禁单车在人行路面执行”和“严禁人行车道”的表记)；配有专用设施对人车进行监控、服务；满足小区消防，紧急分别等的使用；配有专用值班室；满足小区人员车辆巅峰期的正常使用。垃圾箱(果皮箱)整体布局便于垃圾投放及清运；楼层设置烟灰缸或果皮桶；对垃圾进行分类收集；设施方便、适用、无安全隐患，与小区整体定位协调；写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住处可会合地面收集；垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道(无台阶)。洁净取水滴的部署满足洁净用水要求(地面、地下、天面、楼层、大堂等)；与绿化用水滴配合使用时，考虑取水时对绿化的影响；采用防备非工作人员用水措施；整体部署合理，无重要取水盲点。空调位的预留与安装对空调地点一致拟定；确立空调主机的长、宽、高，供应给业主，减少对外墙破坏的隐患；对空调水进行会合收集；预留空调管线口、大小适中，防备住户私自拆改。防盗门与防盗窗(露台铁花)主露台严禁安装防盗窗，其他部位建议安装内置防盗窗花；起初一致防盗门窗的款式、资料、颜色规格等；对于基层安装防盗窗花可采用一致款式进行；其他部位封闭(如次露台)以不伸出房屋主体为准。营销配合管理规定适用范围本指引适用于物业公司在项目营销各阶段中的配合工作，详尽明确物业公司与项目公司之间的权益和义务关系。营销策划介入物业公司(筹建处)须参加项目公司营销方案议论，对以下内容的销售承诺提出相关建议：对于销售过程中涉及到物业公司的相关物业管理服务内容和水平标准的描述；买房优惠政策中相关抵缴物业管理费的条款；物业管理费的收缴标准的变化；对未办理入住手续的空房的办理方法；房屋装修管理方法及主要注意事项；物业公司代收、代缴服务内容；物业公司今后市场开拓经营项目方面。严禁出现销售过程中的过分承诺，对物业管理服务的正常睁开和管理费及其他物业相关费用的收缴带来诸多不便。任何超出《项目物业管理方案》规定的内容，均必定报管理公司经营委员会赞同。开盘阶段销售配合工作方案销售开盘阶段物业公司(筹建处)应供应的配合工作包括(不限于，详尽依照项目公司要求确立)：销售现场管理(售楼处及室外环境、次序等)；样板房管理(样板房洁净、保护、次序、指引等)；营销实行活动配合；房产销售人员的物业知识培训；协助申报物业管理单位招标手续。在售楼进入到内部认购前1个月，物业公司依照项目公司的详尽要求拟定销售配合工作方案，明确规定需要供应配合服务事项、人员安排、工作内容、成本测算，以及相关准备工作的落实责任和时间要求。项目公司应在内部认购前完成向政府主管部门申报物业管理公司招标手续，物业公司予以协助。营销配合工作方案中必定包括相关花销测算，并由项目公司肩负，花销测算按《项目先期专项服务花销测算指引》的规定执行。物业公司(筹建处)拟定的销售配合工作方案经项目公司营销(策划)部审察，项目公司总经理赞同后执行，同时报管理公司物业管理部备案。销售现场配合工作内容要点售楼处内、外的现场部署的配合；现场洁净卫生，包括办公桌椅、各显现台及宣传板、室内各种配套设施、室外场所及设施等；现场次序保持及安全防备工作；为售楼处供应维修服务；作为开发商成员，为现场的观光人员和认购客户供应必要帮助。样板房管理的工作要点样板房的洁净卫生；工作时间内样板房内物品的看守；样板开、关及钥匙收管；样板房内观光次序的保持；为样板房供应维修服务；作为开发商成员，为现场观光人员供应房屋情况介绍和帮助。销售人员物业知识培训内容要点(包括，但不限于)：公共设施设施的检查与保护养护；服务设施设施的运行或使用；建筑物的评估和修葺；小区车辆停放及交通次序的管理；小区治安环境的保护及保安队伍的管理；小区物业表记的建立和保护；洁净保洁；环境绿化；维修服务和回访；社区文化活动；与业主的沟通(包括投诉办理)。营销实行活动的配合要点参加项目公司营销实行活动方案的议论；在各项促销和品牌显现活动中，物业公司负责活动现场的洁净卫生、现场部署、次序保持、安全防备、相关设施维修、咨询服务及文件发下班作。销售开盘阶段配合工作控制物业公司(筹建处)总经理应付销售开盘阶段的各项配合工作全面负责，在各项配合工作任务完成后，亲自或指定专人到现场进行检查，并就配合工作要求和完成情况与项目公司营销(策划)部进行沟通。销售开盘阶段结束后，项目入伙前，物业公司应提出销售配合工作报告，列明已完成配合工作任务、得失总结，以及成本开动情况，并由项目公司营销(策划)部确认。项目入伙阶段项目入伙由项目公司负责组织，物业公司配合，详尽按本手册第节的规定执行。对入伙时可能出现先期阶段销售问题(如过分承诺等)，物业公司有责任配合解说、劝说和投诉办理工作，不得推诿、敷衍、回避或滋扰顾客。入住后的项目再开发阶段连续配合项目公司营销(策划)部做好销售现场保护和活动睁开，详尽控制要求与上述第3条(开盘阶段)的规定相同。a)经过与业主的沟通和接触建立优异的互动关系，协助营销(策划)部邀请业主、提供必要的资源等；经过建立各种协会组织，扩大项目有名度，进一步促进销售；物业公司按期睁开以促销为目的社区文化活动，进一步做好项目品牌的宣传实行工作，并提升天成物业服务品牌。经过物业公司对小区进行高质量的物业服务，提升已入住业主的满意率，从而达到业主进行销售介绍的目的。对空置房户进行管理，保证空置房的整齐和圆满，满足销售的要求。相关文件与记录项目先期专项服务花销测算指引