基准地价超3年后的必要性与可用性举例
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根据《城镇土地估价规格》规定，基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估价技术报告）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。下面将介绍在基准地价超期三年后，在估价报告中如何分析基准地价系数修正法的必要性及该基准地价系统的可用性，并举例说明在没有地价指数的地区如何定量分析相应的期日修正XX县城区土地级别及基准地价于二O—四年十二月二十九日由XX县人民政府公布实施的松政[2014]40号《XX县人民政府关于调整XX县城镇土地级别、基准地价和土地出让金标准的通知》发布，基准地价价值时点居今已过三年。但是根据国土资厅发〔2018〕4号文要求，出让土地地价评估应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一。以及成本逼近法或公示地价系数修正法。根据市场调查，XX县2015年至今土地出让成交案例有8宗，但是与估价对象类似地块仅有1宗地块，不满足市场比较法的运用条件，因此不适宜采用市场比较法评估；另外由于XX县整体土地市场发育状况较不成熟，估价对象周边大型土地出租案例几乎没有，房地产出租案例较少，且房地产出租案例中难以剥离除土地收益以外的其他收益，因此难以使用收益还原法；近几年，XX县只有东北新城片区在进行征地拆迁活动，该项目自2008年开始启动，至今尚未结束，土地取得成本难以核算，因此不适宜采用成本逼近法评估。因此必须使用基准地价系数修正法进行地价评估。由于待估宗地处于XX县城区基准地价体系覆盖范围内，XX县有较为完善的基准地价修正体系，XX县新的基准地价还没有公布，根据XX县房地产价格上涨情况，在剥离建筑成本的上涨，能够求取在此期间内的地价涨幅。因此基准地价是可以使用的。根据调查2014年1月XX县一手商品住宅房成交68套，成交均价4900元每平方米。2018年7月XX县一手商品住宅房成交125套，成交均价5600元/平方米。在此期间，商品住宅房成交价格上升(5600-4900)/4900=14.29%；根据YY市工程造价信息简讯，YY市2014年1月十八层框剪住宅楼每平米造价为1470-1570元，均价1520元/平方米。而2018年7月十八层住宅楼每平米造价为1610-1810元，均价1710元/平方米。则在此期间，房屋平米平均造价上升(1710-1520)/1520=12.5%。另根据房地产开发成本，XX县土地价格约占房地产总价值的30%-40%，根据待估宗地位置及市场条件，确定此次项目土地价格占房地产总价值的40%。则在此期间，住宅地价指数上升比例为：(14.29%-12.5%X60%)/40%=16.98%。根据估价人员的经验及对全国部分城市基准地价指数分析，在同一时期内，商业地价指数上涨一般略低于住宅地价指数上涨，下表为2014-2018年YY市各类用途地价指数表：YY市地价指数情况一览表综合商业居住工业\用途20131493207417023802014147320721657381201514061967158238120161409196515873812017149519751739363YY市市区与XX县均位于YY市，其地价指数上涨比例具有一定的可比性，根据YY市商业、住宅地价指数上涨的大小关系，综合分析确定XX县商业地价指数为：((1+16.98%)X1975/2074)/(1739/1702)=1.0903。则K2商=1.0903；K2住=1.1698
浙公网安备 33021202002483