第七章 投资性房地产课件

第七章投资性房地产案例导入张江高科（600895）主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。本章要点：　　（1）掌握投资性房地产概念和范围；　　（2）掌握投资性房地产的确认条件；　　（3）掌握投资性房地产初始计量；　　（4）掌握投资性房地产后续计量；　　（5）掌握投资性房地产转换的核算；　　（6）掌握投资性房地产处置的核算。取得持有处置计量模式取得的会计处理计提折旧价值变动期末计价处置分类账务处理本章结构要点（1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；（3）已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。二、投资性房地产的范围4、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断　（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。（2）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。第二节　投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量　（一）确认　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）初始计量按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：借:投资性房地产贷：银行存款\在建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 等否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销。借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)租金收入作“其他业务收入”。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备例：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。买价270万元，预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。2007年的租金收入15万元存入银行。二、采用公允价值模式进行后续计量（一）采用公允价值模式的前提条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；2.以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借:投资性房地产-XX（公允价值变动）贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）3.取得的租金收入确认为其他业务收入。（1）2007.1.1借：投资性房地产——成本2200贷：银行存款2200（2）2007.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产——公允价值变动50（3）2008.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益30贷：投资性房地产——公允价值变动3（4）2009.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益70贷：投资性房地产——公允价值变动70（5）2010.1.5借：银行存款2080贷：其他业务收入2080借：其他业务成本2050投资性房地产——公允价值变动150贷：投资性房地产——成本2200三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。不得从公允价值模式转为成本模式！【例 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（　）。　　A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更　　B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式　　C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式　　D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更　　　　【答案】B【例题2】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（　）。　　A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧　　B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧　　C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式　　D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式　　E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式　　　　【答案】BDE2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元，2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。借：投资性房地产——成本950投资性房地产累计折旧27贷：投资性房地产900利润分配－未分配利润69.3盈余公积7.72.作为存货的房地产改为出租:转换日为租赁期开始日.3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：转换日为租赁期开始日.4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值:转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期.（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下:应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：长江公司于2008年1月1日将采用成本模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的账面价值为1800万元，（成本1900万元，已折旧100万元），要求：编制长江公司2008年1月1日将投资性房地产转为自用的会计分录。借：投资性房地产累计折旧100　固定资产1900　贷：投资性房地产1900　　累计折旧100甲企业是从事房地产开发业务的企业,20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额55000万元,未计提存货跌价准备。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产——写字楼550000000贷:开发产品550000000甲企业拥有一栋办公楼,用于本企业总部办公。20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了经营租赁协议,将这栋办公楼整体出租给乙企业使用,租赁期开始以日为20×7年4月15日,为期5年。20×7年4月15日,这栋办公楼的账面余额55000万元,已计提折旧300万元。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产——写字楼550000000累计折旧3000000贷:固定资产550000000投资性房地产累计折旧30000002.公允价值模式计量（1）投资性房地产转换为自用房地产以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益).借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)贷:投资性房地产(借或贷):公允价值变动损益长江公司于2008年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的公允价值为2000万元，（成本1900万元，公允价值变动100万元），2008年1月30日的公允价值为2070万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为15年，采用年限平均法计提折旧，无残值。要求：编制长江公司2008年1月30日将投资性房地产转为自用的会计分录。借：固定资产2070贷：投资性房地产——成本1900——公允价值变动100公允价值变动损益70(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产:按照转换当日的公允价值计量.转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益),转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)【练习】关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（　）。　　A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值　　D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价　　E.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价　　例：长江公司于2006年12月31日将一自用建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（1）2006.12.31借：投资性房地产——成本1800公允价值变动损益200累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800（2）2007.12.31借：银行存款150贷：其他业务收入150借：投资性房地产——公允价值变动50贷：公允价值变动损益50注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。长江公司于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元尚可使用年限为20年，公允价值为2200万元，2007年2月3日，该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（1）2006.12.31借：投资性房地产——成本2200累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800资本公积——其他资本公积200（2）2007.2.3借：银行存款1800贷：其他业务收入1800借：其他业务成本　2200贷：投资性房地产－成本2200将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）借:资本公积——其他资本公积200贷：其他业务收入200二、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时：实际收到的处置收入计入其他业务收入处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.借:公允价值变动损益贷:其他业务收入或者相反.甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3亿元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为28000万元，已计提折旧3000万元。甲企业的账务处理如下：借:银行存款300000000贷:其他业务收入300000000借:其他业务成本250000000投资性房地产累计折旧(摊销)30000000贷:投资性房地产——写字楼280000000甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额50000万元,已累计折旧5000万元，公允价值为47000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55000万元出售,出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。①20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产:借:投资性房地产——成本470000000累计折旧50000000贷:固定资产500000000资本公积——其他资本公积20000000②20×7年12月31日,公允价值变动:借:投资性房地产——公允价值变动10000000贷:公允价值变动损益10000000③20×8年6月,收回并出售投资性房地产:借：银行存款550000000公允价值变动损益10000000资本公积——其他资本公积20000000其他业务成本480000000贷：投资性房地产——成本470000000——公允价值变动10000000其他业务收入580000000本章小结投资性房地产核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产有关业务。投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种；投资性房地产的计量模式只能由成本计量模式转为公允价值计量模式，而不能由公允价值计量模式转为成本计量模式；房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为自用房地产；投资性房地产的处置应区别成本计量模式和公允价值计量模式不同情况进行会计处理。5固定资产本章适用的会计准则中国会计准则《企业会计准则第3号——投资性房地产》国际会计准则《IAS16——不动产、厂房和设备》《IFRS5——准备出售的非流动资产和终止经营》关键术语投资性房地产初始计量后续计量成本计量模式公允价值计量模式计量模式的变更房地产的转换本章思考题1.什么是投资性房地产？核算范围包括那些？2.投资性房地产如何进行初始计量？3.采用公允价值模式的前提条件是什么？4.投资性房地产如何进行后续计量？5.简述投资性房地产采用成本模式和公允价值模式计量的异同。