新《杭州市物业管理条例》要点解读

新《杭州市物业管理条例》要点解读一新修订的《杭州市物业管理条例》（以下称新物管条例）将于2014年5月1日起正式实施，与修订前的《杭州市物业管理条例》（以下称旧物管条例）相比较，新物业管理条例在居委会参与物业管理、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 业主行使权力、业主大会的召开、物业费的收取、法律责任方面都有比较大的变化，为解决杭州市物业管理中的相关问题提供了法律依据。物业管理可谓涉及到家家户户，关系到每个人的生活。为便于认识和理解新修订的《杭州市物业管理条例》，现将修订的要点进行梳理，并做适当地解读，以供大家分享。要点一、增强了社区居委会在物业管理中的作用。按旧物管条例的规定，社区居委会在物业管理当中可以说是无所作为，仅规定居委会按照自己的职责协助本社区物业管理工作，或应业主委员会的聘请，担任业主委员会顾问，或应业主大会或者业主代表大会的邀请列席会议。而现实当中，有的小区业委会因各种原因迟迟不能产生，造成小区物业管理的缺失，给居民的正常生活带来不便。新物管条例明显增强了居委会在物业管理中的作用，主要体现在：（一）参加业主大会筹备组。新物管条例第九条第二款规定，业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。这意味着居委会在业委会成立前便可参与到小区的物业管理中。居委会作为小区居民的自治组织，对小区的各项情况可以说是很了解的，居委会派出代表参与业主大会的筹备，有利于小区的物业管理。（二）监督业主大会会议的表决。新物业管理条例第十七条第一款规定，街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。居委会对业主大会会议表决进行监督，有利于表决的公平公正。（三）指导业主召开业主大会，并执行业主大会决定。新物管条例第十八条规定，未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。现实当中，因业委会相关人员怠于行使职权或滥用职权，导致新老业委会不能有效衔接的问题时有发生，业主对此意见很大，甚至会发生冲突。新物管条例的这一规定可以有效地解决这一问题，确保业委会工作能持续有效地进行。（四）参与物业管理区域的划分和调整。新物业管理条例第二十七条规定，物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则进行划分；第二十八条规定，业主委员会向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求的，房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。居委会对其服务范围内的小区共用设施设备配置、建筑规模、社区建设是比较清楚的，参与物业管理区域的划分和调整将有利于物业管理企业对小区物业的管理。（五）受托应急代行物业管理职责。新物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。这一职责会在一定程度上增加居委会的工作量，但毕竟是权宜之计，目的是为了保证小区居民的正常生活，避免小区的物业管理出现真空状态。（六）监督指导业主自行管理物业。新物业管理条例第四十条规定，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。在现实中，有的小区业主因对物业公司的服务不满意，也不想再三地更换物业公司，决定由业主自己来管理物业的现象也时有发生。新物业管理条例的这一规定为业主自己来管理物业提供了法律依据，让业主大会的这一决定成为切实可行。新《杭州市物业管理条例》要点解读二要点二：创新业主大会与业主委员会制度业主大会的召开和业主委员会的选举是物业管理的重要内容，在实践中常存在业主大会召开难从而导致业委会的选举不能顺利进行的问题。新物管条例针对这些突出的问题在制度作了创新性的规定。主要体现在：（一）对业主参加业主大会的确认方式作了明确的规定。新物管条例第十一条规定，业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：一是业主到会并在会议签到表上确认；二是业主在表决票上或者表决票发放表上确认；三是业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。同时规定，业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。业主大会的召集是一件难事，不少的业主常常是早出晚归，有的则是偶尔过来住几天，有的甚至常年不在这一小区里居住，即使见个面都难，更别说在一起开大会。新物管条例的这一规定采取灵活的方式确认参加业主大会的业主，有利于业主大会的顺利召开。（二）对业主委托他人行使权利作了明确规定。新物管条例第十四条规定，业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。此规定明确了业主可以委托的对象及可以行使的权限。即业主本人因各种原因不方便行使共同管理权的情况下，可以书面委托同一物业管理区域内的其他业主代为行使。相比之下，通常同一物业管理区域内的业主对该物业管理区域内的各项事物要比其他人熟悉，这有利于业主共同管理权的有效行使。业委会是业主大会的执行机构，是代表全体业主行使权利，规定非业主使用人不得担任业委会委员，更能维护和实现业主的合法权益。（三）对分期开发建设后期交付的项目业委会委员的增补作了规定。新物管条例第十五条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售 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中注明业主大会的决定事项。建设项目分期建设、分期交付使用是常事，为避免后期交付的物业的业主无法参与并通过业委会行使权利的现象发生，新物管条例规定首次业主大会会议应当在议事规则中明确增补业委会委员的办法。而且，业委会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位，建设单位应在后期的销售合同中注明业主大会的决定事项，这实际上是使业主大会的决定事项成为销售合同的内容，让购房者在购房时即可知道业主大会的相关决定，成为是否下单购房所应考虑的内容，可以有效地避免购房后才知晓业主大会决定事项而发生的纠纷。（四）对业主大会的筹备经费和业委会的运作经费及使用作了明确规定。新物管条例第十六条规定，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第二十六条规定，“业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。”经费是业主大会能够顺利召开及业委会能正常运作的重要保障，没有经费所有活动的开展都将举步维艰。相比旧物管条例，新物管条例不仅规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，而且建设单位还要在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，这进一步保障了业主大会筹备经费的及时到位。另外，新物管条例取消了业主大会、业委会的运作经费不得超过同期物业管理费总额的1％的规定，经费收取的标准由业主大会讨论决定。（五）对业委会委员的任职条件和职务终止的情形作了明确规定。新物管条例第十八条第一款规定，“业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。”即业委会委员的任职条件有三，一是由完全民事行为能力的自然人担任，单位不能成为业委会委员；二是由本物业管理区域内的自然人业主或单位业主委托的自然人代表担任；三是担任业委会委员应遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。这三个条件必须同时具备，缺一不可。新物管条例第二十条、二十一条对业委会委员职务的终止作了详细规定。第二十条规定，“业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（1）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（2）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（3）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（4）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（6）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并 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由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。”调整后的内容体现在三个方面：一是业主大会成立前的收费标准按照价格主管部门的规定执行；二是业主大会成立后，收费标准由业主大会制定；三是车主要求物管企业保管车辆的，由车主和物管企业另行签订保管合同，合同内容由双方依法协商确定。（三）对业主转让、出租物业结算物业费作了规定。新物管条例第四十七条规定，“业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。”物业服务收费难的问题可以说是物业服务企业的的一块心病，新物管条例为此增加了有关物业费收取的相关规定。在新物管条例还在第三十八条规定，“业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。”此规定在对欠缴物业费的业主施加压力的同时，也规定物业企业预收服务费的期限进行限制，尤其是预收服务费的期限不得超过物业服务合同剩余期限的规定，可以有效地避免越权收费现象的发生，进一步保证新老物业服务企业物业管理的有效衔接。新《杭州市物业管理条例》要点解读四要点四：规范物业经营用房和共用部位、共用设施设备经营收益的归属、用途与管理。（一）收益的归属。新物管条例第三十九条第一款规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有。（二）收益的用途。根据新物管条例第三十九条第一款的规定，收益的用途可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。（三）收益的管理。新物管条例第三十九条第二款规定，物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。（四）收益的监督。新物管条例第三十九条第三款规定，实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。（五）关于前期物业服务期间收益的规定。新物管条例第三十九条第四款规定，前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。新《杭州市物业管理条例》要点解读五要点五：建立健全物业维修经费为能全面解决物业维修、更新和改造的经费问题，新物管条例设立了物业保修金和物业专项维修资金。（一）物业保修金。为解决物业保修期内的维修资金来源，防止建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的现象发生，新物管条例增设了物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。（1）物业保修金的管理、使用原则和交存。新物管条例第四十八条规定，物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理，由建设单位在房屋产权初始登记之前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存。（2）物业保修金的使用。新物管条例第四十九条规定，在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：一是经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；二是经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程 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进行配套设施建设的。出现上述两种情况需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。（3）物业保修金的存储期限及期满后的处理。新物管条例第五十条规定，物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。为解决在物业保修金存储期间建设单位出现注销、清算等无法继续履行保修责任的现象，新物管条例规定建设单位可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。新物管条例还规定，物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。（二）物业专项维修资金。相比旧物管条例，新物管条例对物业专项维修资金在管理、筹集和使用等方面作了更具可操作性的规定。（1）物业专项维修资金的管理和使用原则。新物管条例第五十一条规定，“物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。”（2）物业专项维修资金的收取。首期物业专项维修资金的交存。新物管条例第五十二条规定，首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。物业专项维修资金的交存标准。交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。物业专项维修资金的续交。新物管条例第五十三条规定，物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。（3）物业专项维修资金的使用。新物管条例对物业专项维修资金的使用作了创新性的规定，设定了一般程序和简易程序。一般程序在征得专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，方可申请使用物业专项维修资金。简易程序则是对电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的情况下申请使用物业专项维修资金的特别规定。