基于“团地再生”模式的老新村改造规划——以苏州市三元三村为例

基于“团地再生”模式的老新村改造规划——以苏州市三元三村为例林彤摘要：城市发展进程中老新村、城中村、传统街区的改造是城市建成区建设发展的三大难 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。“老新村”是旧居住区的一种形式，又称为老小区，在我国大量存在。目前这些老新村在建造 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、套型结构、基础设施、公建配套等方面都有缺陷，历经岁月侵蚀和时代变迁，老新村先天不足的毛病日益凸显。老新村在苏州市居住用地中占很大比例，目前存在物质环境损坏严重、社会环境复杂、管理混乱等多种问题。本文以苏州市三元三村为例探讨老新村改造的策略，提出“团地再生”的改造模式，从总体改造和专项设计两个层面对老新村进行改造，从根本上改善老新村的居住环境，提升居民的幸福指数。关键词：老新村改造团地再生自我更新1.背景1.1老新村的定义“老新村”是旧居住区的一种形式，又称为老小区，在我国大量存在，主要是在 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济体制下的社会分房和单位职工福利房、以及有计划的商品经济体制下的早期的商品房。苏州的老新村主要是在20世纪七八十年代、以及九十年代早期，为了解决从古城内疏散出去的居民的居住问题而建造的，在当时是比较先进的居住形态，被统称为“新村”。目前，这些老新村在建造标准、套型结构、基础设施、公建配套等方面都有缺陷，历经岁月侵蚀和时代变迁，老新村先天不足的毛病日益凸显。1.2老新村改造的意义1.2.1政府层面——为民办事改善老新村内居民居住条件，知民心、顺民意、做民事、谋民利，缓和部分社会矛盾，缓解目前的居住分异现象，并且使旧城区内的社会事业和社区建设得到进一步发展。同时，也是政府推进民生工程的重要体现，主要表现为对社会中低收入等弱势群体的关怀，保证了社会的公平公正。图1老新改造意义关系图1.2.2百姓层面——安居乐业老新村的各种功能、设施以及管理机制等不符合现代社会的居住模式，必须进行改造，从而提高居民的整体居住品质，使得“居者有其屋，乐其居”，增强幸福感。1.2.3地区发展层面——老城区复兴借助老新村改造规划的契机，综合整治周边地区的环境，提高地块整体价值，转化为现实生产力，恢复老城区的活力，共建幸福城市。1.2.4社会进步层面——和谐稳定可持续发展构建社会主义和谐社会的首要任务就是改善人民的生活条件。在党中央的高度重视下，作为旧居住区改造体系中的一个重要部分——老新村改造，成为促进社会和谐发展、安定团结一项重要内容。2老新村发展的特征与问题三元三村位于苏州市中心城区，在古城区的西侧，隶属金阊区彩香街道。基地北面、西面临金门路和西环路；西面临许屋村，靠近京杭大运；南面与三元四村、运河公园相邻。整个基地交通较为优越，区位条件较好。本文以苏州市三元三村为例，在对其进行充分调研和 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 的基础上，总结了当下老新村发展的相关问题，主要表现在以下几个方面：2.1用地混杂三元三村规划面积43.14公顷，规划范围内主要为居住用地，占总面积的61%，其中包括二类居住用地和三类居住用地，分别占总面积的48.4%和7.2%。地块内部功能布局较为混杂，有三元第三小学、花朵幼儿园、爱心艺术幼儿园三所学校，以及较多的、用于商业的违章搭建建筑、不仅影响交通顺畅，而且不便于小区管理和社区安全。图2规划范围在苏州城区的位置图2规划范围四至图2.2交通堵、停车难2.2.1交通组织①小区北面出入口临近高架路，东面三个出入口也临近高架路，且有河流隔开，进出均需要通过桥梁解决，使得小区进出不便。②小区内部道路较为混乱，等级不明显，没有形成“小区路-组团路-宅前宅后道路”的等级模式。③近年随着近年私家车的普及，部分道路的宽度无法满足通行需要，急需拓宽。④幼托和学校位于小区内部，且西面有集中的商业街，人流、车流较多，影响小区内部交通组织。⑤小区西面部分宅间路道路与许屋村村道路互联，进出无管理，影响小区的安全。⑥现状道路为水泥路面，路面破损严重，相同等级道路缺乏统一的标准，直接影响居民的日常出行。2.2.2停车设施非机动车：小区内部部分住宅配有非机动车库或者地面简易车棚，但大多数非机动车都是随意停放，缺乏统一管理。机动车：随着私家车的普及，小区内部机动车停车位无法满足使用需要，大多汽车均为2.3建筑破旧、长久失修由于部分建筑年限较长老化严重，院墙长久失修，墙面外层掉色脱落，严重影响小区整体景观。小区内部违章搭建较多，尤其是在小区主要道路两侧搭建开店，以及扩建车库开店或者作为厨房，不仅阻碍小区道路通畅，而且此类构筑物存在建筑隐患，影响小区面貌。小区部分老建筑为平屋顶，不仅排水不变容易漏水，而且夏季较热，不利于低碳环保。2.4设施配套不足2.4.1公共设施现状公共建筑较为简陋，社区服务面积不足，缺少老年活动室、警务室、传达室等，物业管理也不能跟上节奏。小区缺少公告活动空间，老人们只能在街头聚集聊天2.4.2市政设施现状排水系统不达标，下雨后地面积水现象严重；垃圾收集服务半径无法满足居民生活需要，从而给居民带来不便；部分电线杆老化失修，存在安全隐患。2.5绿化缺乏维护老新村由于建在年代较早，物业维护不够导致沿街实木长久没有修理，枝叶杂乱，影响正常视线和采光；组团绿化破损严重，无法正常使用。2.6小区管理体制不健全由于小区是20世纪90年代建造的，没有较为健全的物业管理体制，可随意进出小区，小区管理散漫。院墙也破损不堪，影响小区安全。3.旧居住区改造方式探讨3.1.1“旧居住区改造+新区开发”模式——老区做减法、新区做加法建新区有利于旧城中心区的土地增值，由于新区土地的开发，城市新区的土地要增值，根据土地价值规律，市中心的土地会水涨船高，土地价格也会进一步增值，从长远全局观念来看，这是有利于城市健康发展的。建新区还有利于缓解旧城区中的各种城市矛盾，还可以带动城市各项市政基础设施的建设合理布局，完善整个城市的市政设施系统。经济适用房工程的实施提出新区开发与旧居住区改造相结合，大力建设新区，合理改造旧区，逐步加大开发的力度是必要的和可行的。3.1.2“旧居住区改造+历史保护”模式——新旧融融此模式主要来源于旧城改造“新天地”模式，对具有文化价值的住区，应首先做好规划，尽量保护好历史遗迹及其周围的环境。使得改造后的住区可以延续历史文脉，与周围环境相协调，给后人留下一些历史的见证。例如，北京朝内小区的更新规划。3.1.3“旧居住区的自我更新”模式——团地再生这种模式主要针对规模较大、配套设施比较齐全、小区发展较为成熟的老居住区。主要由政府牵头、各相关部门协力配合，推行的老旧小区综合整治工程，改造内容涉及道路、围墙、出口、中心广场、绿化、路灯、外墙立面等。例如，日本岛团地地区的改造规划。4.基于“团地再生”改造模式的探索4.1含义及特点“团地再生”是对集体住宅进行翻新以及对所在区域进行改造，使之价值得以提升的一种城市规划活动。合理改造、利用旧的建筑，不但可以节约新建投资和拆除旧建筑的费用、缩短建设周期、减少拆除旧建筑所产生的城市垃圾，同时还有益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符合的空间。团地再生绝不是简单地对旧建筑进行加固翻新，而是要给旧团地实行一次大型的外科手术，使其成为一个能够提供高品质生活的，与时代脉搏共振的新型社区。4.2主导策略4.2.1市场化推进充分运用市场这只无形的手，将老新村内的商业、教育设施等经营性资产相对独立出来，减轻政府、社区、居民三方的负担，从而优化老新村的整体环境。4.2.2渐进式更新老新村改造应该以居民中心，城市的建筑和改造应当符合“人的尺度”，不提倡一步都到位，而应该小规模循序渐进的有序推进。4.2.3参与式改造新村的改造关乎居民的自身利益，因此居民的参与意识尤为强烈。政府以及设计单位应当做充分实际的调查，广泛听取居民的意见，并让居民参与到整个规划建设过程，建立有效的社会组织与中介机构，实施公众参与的职责，使居民真正成为决策人。同时政府应当给予积极的帮助与配合，以保证居民权益合法化。4.3总体改造引导4.3.1功能调整通过规划调整，拆除许屋村地区纳入运河滨水区复兴规划，转换为商业商务用地，提高地块活力。另外，划出小区内的教育用地和集中商业用地，独立成区，从而解决内部交通拥堵问题，优化地块功能和布局。4.3.2交通组织针对现状道路等级不明、宽度不够、路面破损等问题，经过详细的现状调查，以及干将西路西延工程的引导，对现状路网进行整合，主要表现为在沿运河走向开辟一条新的城市次干道，联通干将路和金门路，打通了地块的西面出口，改善了交通条件。调整后小区内部的路网结构清晰、等级分明。图4整体鸟瞰图图3改造优化平面图4.3.3空间景观基于现状的综合分析，规划布置两条主要轴线——中央居住轴线、公告服务设施轴线，使得生活区与服务区相对分明。4.3.4绿地系统充分充分利用原有绿化和运河公园的绿化景观，布置“点、线、面”相结合的多层次、立体化结构体系，并形成“核、院、洲”为主体的点状绿化以及“链、廊、带”为主体的线性绿化景观。4.4专项改造设计4.4.1机动车停车设施专项改造静态交通是现代居住区必须要解决的问题之一。老新村由于历史原因对此考虑极少，随着汽车进入家庭的比例快速增长，停车问题已成为老新村的矛盾之一。对于老新村的的停车问题，本次规划充分利用小区内的非住宅用地，通过如下几种布置方式达到机动车停车位的最大化：表1机动车停车位布置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一览表布置方法成效具体做法及布局示意①沿小区道路两侧布置停车位，减少对交通的影响；②采用草坪砖型停车带，增加绿化面积。利用行道树建设生态停车位，达到“树下停车、车下有草、车上有树”的立体绿化环保效果，解决小区停车问题的同时提倡低碳节能生态化停车位布置方案——路两侧垂直停放①在某些道路较窄无法拓宽、绿化较为充足的条件下，在靠近绿地的一侧占用绿地、铺砌草坪砖，布置停车带；②为了节约绿地，可将停车位布置为5.25*2.5m，每个停车位可以节约绿化面积3.6平方米；③将车位安排到户，收取停车费。增加停车位的同时又保证了绿地，一举两得；将车位尺寸缩减节约了大片绿地，收取停车费用于物业管理。完美“1+1”布置方案——道路绿地互补、平行停放对于某些道路无法拓宽、又没有可以利用的绿地布置停车位时，可以沿道路一侧画出停车位线，布置为5.25*2.5，解决居民停车问题由于居民多在夜间停车，对小区白天的交通影响不大，达到交通、停车两不误的效果。另外收取停车费用于物业管理高效“2合1”布置方案——道路绿地互补、平行停放利用干将西路西延工程的发展机遇，争取一定的空地开辟老新村专有停车场，缓解老新村停车位不足的局面一定程度上解决了老新村停车问题。稳抓机遇，多谋车位布置方案——道路绿地互补、平行停放通过小区管理模式的改变以及相关措施的实施，改造后的三元三村停车位有了较大幅度的增加，小汽车配建指标达到0.877辆/100平方米，满足《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》中要求的商品房（单元式住宅）小汽车停车位为0.8辆/100平方米的最低控制指标。同时对于老新村来说，中老年户、中低收入户、出租户的比例较高，私家车拥有量与新居住区相比较低，所以新增的车位可以满足现行需求。4.4.2住宅建筑改造考虑到整个住区与周边环境的协调，已灰白色调为主，粉刷建筑外立面；并进行坡屋顶改造。为了避免造成雷同、呆板的视觉感，可以变换外立面的色彩，使其丰富多变，增强视觉效果；可以以淡黄色等暖色调作为立面的主体色调；并进行坡屋顶改造。表2改造后三元三村停车位统计表7结语在城市不断发展的过程中，老新村已逐渐被人遗忘，也成为城市建成区发展的一大难题。而“团地再生”模式则是城市次新住房的解决之道，它绝不是简单地对旧居住区进行加固翻新，而是给旧团地实行一次大型的外科手术，使其成为一个能够提供高品质生活、与时代脉搏共振的新型社区，让老新村的人们也能共享社会发展的优越成果。正如齐康先生所说的“村镇改造不是结果，结果还是在于服务村民，提高村民的生活水平。即使房子变了，规划变了，最终还是要回到这个点上。”参考文献[1]段险峰，王朝晖．旧城中心区更新规划的价值取向——以广州市荔湾区更新规划为例[J]．城市规划汇刊．1998(04)：P46-49.[2]陈则名．城市更新理念的演变和我国城市更新的需求[J]．城市问题．2000(01)：PII-13.[3]夏健．老新村综合整治中静态交通解决的思考[J]．苏州科技学院学报.2006(4)：57_62．[4]郭嵘，卢军.哈尔滨旧居住区改造策略研究，哈尔滨工业大学学报，2002（05）:683-686.[5]万勇．旧城的和谐更新[M]．北京：中国建筑工业出版社，2006．[6]叶东疆．旧城改造中引发的社会公平性问题[J]．城乡建设，2003，(4)．[7]何红霞，常民．城市居住区停车问题研究[J]．山西建筑，2005(15)：18．19.作者简介林彤，规划师，南京市规划设计研究院有限责任公司。图16立面、山墙、屋顶改造方案示意