2010年青岛莱西缤纷五洲项目市场分析

2010年青岛莱西缤纷五洲项目市场分析 莱西缤纷五洲项目市场可行性报告 第一章 莱西市经济概况 一、莱西市目前的经济概况 (一)莱西市概况 莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的"后花园"，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。 全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温11.4?，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。 ,、莱西经济发展相关数据 ?2003-2009年GDP发展 2003-2009年固定资产投资发展 2003-2009年地方财政收入 2003-2009年城镇居民人均可支配收入 ? 2003-2009年农民人均纯收入 ? 2003-2009年社会消费品零售总额 2003-2009年城镇居民储蓄存款余额 ? 2004-2009年全市社会在岗职工年平均工资 ? 2004-2009年城镇居民人均消费支出 观点: 莱西市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明，莱西市具有得天独厚的区位优势，位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，随着经济的发展、人民生活水平的提高，莱西的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。 近年来莱西市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度，使城市功能进一步完善，另一方面对莱西市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构进行优化调整，大大地提高了莱西市投资环境的商业价值，也加速了莱西城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快莱西的商业发展步伐。 莱西市城区进行新一轮 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 ，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，先后建成世纪广场、行政办公中心等一批代表莱西城市发展标志象征，随着城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，而莱西目前的状况难以满足全方位的要求，发展较高档的商场成为必然。 近年来莱西市不断调整经济发展空间，加速推进园区建设，吸引了一批大型企业纷纷落户莱西，可以预测:园区的发展将会拉动莱西经济发展，加快城市人口聚集，从而带来庞大的消费群，有助促进和推动莱西商业、餐饮业、娱乐业的发展。 第二章 区域市场情况分析 (一)莱西房地产整体概况 房地产开发业呈止跌回升趋势.2009年,全市完成房地产增加值4.9亿元,比去年同期增长8.1%.房地产完成投资6.46亿元,比去年同期下降15%,商品房施工面积98.9万平方米,比去年同期减少8.5%.商品房新开工面积22.61万平方米,比去年同期下降40%.商品房竣工面积27.98万平方米,比去年同期下降59.9%.商品房(预)销售面积34.1万平方米,比去年同期增长17.4%. (二)莱西市房地产发展现状分析 莱西房地产的启动相对其他周边市晚，最近3年才有了较快的发展。应该说，是城市中心北移拓展了城市发展空间，从而激活了莱西市房地产市场，带动了房地产市场的快速发展。 目前，莱西的商品住宅主流均价在每平方米2300元,3000元左右。楼型由以多层为主，另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在2500,3000之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由100平方米,150平方米。单体别墅以2,3层为主，面积200,300平方米，联排别墅以150,200平方米为主。 在城市中心北移的带动下，吸引了大批本区域以外的房地产开发商抓住城市新区建设的发展机遇前来投资建设。 (三)莱西市房地产特点 ,、开发投资量增长较快 房地产完成投资7.42亿元，比去年同期增长9.2%，商品房施工面积152.76万平方米，比去年同期增长5.12%。商品房新开工面积72.05万平方米，比去年同期平下降5%。商品房竣工面积64.05万平方米，比去年同期增长47.9%。 ,、销售价格稳中有升 城市面貌日新月异，拉动莱西市商品房价格上扬。2009年，商品住宅平均销售价格2700元,平方米，营业用房平均售价3800元,平方米。 ,、房地产开发水平较高 房地产项目规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 起点较高，聘请全国各地知名设计单位进行规划设计，住宅小区的绿化率均达到35,以上，日照间距1.5以上。路面硬化改变了以往单一混凝土路面的做法，铺设彩砖。每个小区内都配套休闲娱乐公共活动场所和物业管理设施。住宅设计造型优美、线条流畅，小区环境优雅宁静、格调高雅。 ,、自然环境好，高性价比 莱西新城区楼盘打的是绿化牌，莱西有整个青岛周边郊区市中最好的绿化，绿山碧水，2009年商品住宅主流均价在每平方米2200元,2800元左右，楼房价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。 楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计等特点，因此吸引了不少图价廉物美的青岛市买家投资用作度假。 ,、新区成为莱西房地产大热 新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快速发展，现时莱西市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让莱西人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，莱西新区地产潜力惊人。 ,、地产开发以住宅为主，商业为辅 截至2007年房地产完成投资7.42亿元，其中住宅投资6.45亿元。商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。 (五)观点: 莱西发展迅速快，但不协调。自2001年以来，莱西市住宅开发出现“井喷式”发展，从市场反映来看，由于莱西市人口少，缺乏人气，销售对象以青岛市及周边县(市)的投资客居多，购买的目的以度假为主，因此呈现开发量大，入住率低的特点，现时住宅产品开发与销售普遍出现了供过于求的局面，存在一定的泡沫现象，供求失衡是导致莱西住宅价格上涨幅度较其他周边县市慢的最直接的因素。 目前影响莱西新区房地产发展的最主要因素在于，大的商业生活配套设施还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地”，因此周边区域的消费者和外商是巨大的潜在客户群体。 目前莱西市在建房地产项目供给中，95%以上为住宅，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来莱西市投资性商业地产项目开发存在有较大的市场空间。 第三章 市场调研综合分析 一、莱西市商业市场分析 (一)莱西市商业市场发展现状 莱西市属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。 莱西市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。 目前莱西市核心商业圈主要集中在市中心月湖广场周边，以月湖广场为中心，东至香港路，西至青岛路，南至潴河，北至黄海路，此四至范围内属莱西商业集中及繁华地段。 莱西市的三大超市，包括利客来莱西购物中心，粮贸大厦，月宫超市，环绕在月湖广场的周边;以服饰、鞋帽零售为主的商业街位于月湖广场西面;以美食、娱乐为主的豪帝商城位于月湖广场东北面;莱西市汽车站 位于核心商业圈西面的青岛路上;批发和零售一体的昌隆市场位于商圈的南面。 (二)市区主要路段商业分折 莱西商业主要集中在烟台路蓬莱路威海路青岛路围合形成的一个长方形区域中，此区域商家林立，一派繁荣景象。是人们购物、娱乐、休闲的集中去处。此区域商业设施主要有大型商城、商业街铺、路边门头和住宅底商组成。 各主要路段租金情况: 店铺名 面积(?) 租金(元/年) 租金水平(元/天/?) 东西商业街 19元服饰店 30 80000 7.31 精品世界 12 26000 5.94 老人头服饰 50 180000 9.86 酷哥服饰 15 40000 7.31 快客 50 56000 3.07 伊见钟情服饰 40 60000 4.11 平均租金水平 6.26 南北商业街 潇洒理发店 60 35000 1.60 命名馆 10 12000 3.29 衣帆风顺服饰 30 45000 4.11 宫廷桃酥王 50 58000 3.18 汇锦服装城 4 8000 5.48 369目标服饰 100 120000 3.29 平均租金水平 3.49 威海中路 联通威海中路合作厅 50 60000 3.29 手机维修店 20 20000 2.74 童装店 30 18000 1.64 建材店 20 15000 2.05 望建装饰城 80 90000 3.08 童装店 40 40000 2.74 东泰电缆 50 20000 1.10 雅光眼镜 90 23000 0.70 飞凤超市 80 20000 0.68 利峰通讯 15 16000 2.92 和平办公用品 40 16000 1.10 甜甜水果店 10 10000 2.74 平均租金水平 2.07 青岛路 绿灯行电缆 60 9000 0.41 华硕电脑 50 10000 0.55 平均租金水平 0.48 蓬 莱 路 玻璃店 50 20000 1.10 泉莱特阀门 80 16000 0.55 五金机电专卖 100 18000 0.49 新兴商场 12 2000 0.46 12 12000 2.74 富兴商城 32 6000 0.51 线缆机电专卖 70 11000 0.43 90 20000 0.61 线缆专卖 100 20000 0.55 大富豪服饰 80 35000 1.20 百货大楼沿街店 12 36000 8.22 平均租金水平 1.53 长岛路 巴洛克日韩发舍 100 28000 0.77 绿岛超市 30 14000 1.28 品牌化妆品 20 20000 2.74 通讯器材 50 18000 0.99 移动营业厅 9 15000 4.57 平均租金水平 2.07 (三)莱西市三大百货超市个案分析: ,、利客来购物中心 项目名 称 利客来购物中心 地理位置 烟台路62号 所属企业 利客来商贸股份有限公司 商场规模 营业面积达1.2万平方米 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。 电器:海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创维、格力、LG、丽声、中国移动 珠宝:翠丽首饰、金大福 化妆品:爱斯化妆品、羽西、郑明明、玉兰油 餐饮:肯德基 二楼 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。 利客来大型综合性超市 三楼 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等。 女装:纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和菲马、黑骑(休)、吸引力(运动)、雪妮儿、以纯(休)、斯尔丽 男装:保罗骑士、保马服装、积派、 尔多斯、金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、 赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠(意大利)、金丝狐、花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。 童装:兔子唛、笑霸王、太子童装 鞋:森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、吉尔达、双星皮鞋、德尔惠 内衣:三枪、梦特娇、南极狐、皮尔卡丹、 皮具:花花公子、老人头、美国苹果、金利来。 优势: 1、位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻莱西人气最旺的商业街; 2、该项目的主力店利客来超市是目前莱西市环境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者; 3、该项目是莱西市购物环境最好、经营档次最高的集购物中心; 4、利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个; 5、临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。 劣势: 1、功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特色; 2、项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物、休闲、娱乐于一身的购物中心的定位不相符; 3、由于男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三楼，导致各业种的营业面积有限，造成商品种类不全; 4、商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物; 5、商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响。 2、粮贸大厦、粮贸家电 项目名称 粮贸大厦 地理位置 烟台路52号 所属企业 莱西市粮贸大厦有限公司 商场规模 营业面积1.2万平方米;经营品种4.5万余种 粮贸家电 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 电脑、电信等 海尔、东芝、惠普、IBM、联想、方正、三星、正泰电工 二楼 电冰箱、洗衣机、厨房设备等 海尔、松下、科龙、海信、容声、TCL、LG、荣事达、帝森抽油烟机、金正、樱花热水器、康佳、爱德、格兰仕、科龙 三楼 电视、音响 电视:海尔、海信、TCL、松下、创维、长虹 音响:奇声、万事达、步步高、新科 粮贸大厦 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 女装、男装 后面为超市 女装: 法诗菲、浅秋、依卡路、春竹、豪健、唐龙、美标、华伦天奴、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲 二楼 男装、内衣、羊毛衫 皮具、箱包、珠宝 百货、手表、首饰、眼镜、化妆品、洗涤用品 男装:梦特娇、老爷车、华伦天奴、BOSS、花花公子、圣约克、啄木鸟、老人头、纯爱、蒙域王子、塔斯??卡尼亚、兔皇、志亿、皮尔卡丹、袋鼠、美国宝 马、利郎、波斯登、柒牌、万里马 内衣:万康、帝梦诗、红豆 箱包:皇冠、威豹 皮具:鳄鱼、金利来、老人头、梦特娇 珠 宝:亚冠珠宝、行行行珠宝 化妆品:玉兰油、雅芳、丽人坊、资生堂、卡斯美、羽西、比倩、汤碧尔、达芬妮、安尚秀、强生、东洋之花、清妃、诗维娅 三楼 童装、男装、休闲装、牛仔服、鞋类 童装:斑点狗、米奇、肯迪、风火哪吒 品牌休闲装:棋牌王、天意、罗蒙、增致、道一、萍果 鞋类:康耐、孚德、金猴、意尔康、美克??亚雷、奥伦双娇、路友、声乐、斯帕丁、双星、金威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔、达夫尼、杰豪 优势: 1、位于莱西市核心商圈，地理位置极佳，交通便利且与莱西人气最旺的商业街相连; 2、该商场是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度; 3、商品品种齐全，基本具备百货业的各类主要的商品种类; 4、该商场的超市价格较有竞争力，在莱西拥有较好的口碑。 劣势: 1、粮贸大厦的业态分布比较混乱，交叉重叠，缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分; 2、超市走道较为拥挤，灯光不足，购物环境较差; 3、该商场属于传统的百货经营模式，整个商场的管理机制滞后; 4、定位比较模糊，主题不明确，缺乏项目形象，而且没有与利客来错位经营是其真正的败笔所在。 ,、月宫超市 项目名称 月宫超市 地理位置 莱西市月湖广场东北角(威海东路90号) 所属企业 月宫食品商场有限 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 公司, 商场规模 主要分地上四层和地下停车场,建筑面积为15000平方米,经营面积为10000平方米. 楼层 经营内容 主要品牌 一楼 生鲜食品,蔬菜水果,南北干散货,海鲜,肉食,肉类制品,冷冻食品,面食加工,金银首饰,高档烟酒,调味品. 大型超市 名品世家、海伦?周、香港名典屋、汤姆胜客、东方摄影等 二楼 休闲食品,小家电,小五金,家居日常用品,厨卫用品,塑料制品. 大型超市 三楼 国内外中高档品派服装,流行服饰,中高档鞋帽,床上用品,针纺织品及各类童装童鞋. 啄木鸟、老人头、老爷车、老人头、吉尔达、双星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲、威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔等 四楼 各种特色小吃,高档箱包,书刊杂志,音像制品,办公用品,健身器材,各类乐器及各种游乐设施. 音像超市、美食天地等 优势: 1、位于莱西市商业中心的黄金地段，与莱西人气最旺的月湖广场相连，能够汇聚较大量的消费人流，是其他商场无法复制的地段优势; 2、该项目是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度，已培育出一定的固定客流; 3、被评为“2003-2004年度青岛市消费者满意单位”,“2003年度守合同重信用单位”，“价格信得过单位”等称号; 该项目四楼的美食天地，是莱西市目前最大的一个经营风味小吃的快餐店。 劣势: 1、该项目定位比较模糊，主题不明确，且缺乏商场整体形象包装; 2、整个商场的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次; 3、业态分布普遍都比较混乱，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的; 4、商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物; 超市的购物环境较差，商品的摆设陈列不合理，且生鲜类食品显得不够新鲜。 (四)莱西市商业街分析 莱西商业街经营概况: 莱西商业街呈东西走向，东到烟台路，西接长岛路，街长约500余米，宽28米。 全街现有各色商家近百户，形成了以各品牌服装专卖店、潮流饰品、精品店、家具等为特色的街 区。整个街区汇聚了国内外不少名店名品，如:波司登、安踏、蒲、与狼共舞、劲霸男装、以纯、班尼路、经典双鱼、南极人、灰鼠、真维斯、老爷车、梦特娇等国内外知名的品牌。 商业街是目前莱西市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，附近是利客来购物广场、粮贸大厦等莱西市目前最具影响力的大型百货商城。整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流饰品和精品为辅，其他业种各自发展的一个模式，商业街所经营的品类丰富、集中，是莱西市消费、购物人流最为聚集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强，也是商家经营的首选之地。 商业街临街商铺约60间，主要经营中档的货品，现时该商业街平均的租金维持在3,10元,平方米/天，商铺靠近东面的租价较高。 综合点评: 虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也较丰富，但是，商业街区业种组合较为混乱，缺乏统一规划、统一经营、统一管理，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营的档次高低参差不齐，并且，街区功能也相对较为单一。 (五)莱西市专业市场分析 1、莱西温州商贸城 项目名称 莱西温州商贸城 地理位置 黄海西路 投资开发 温州人连岩奎先生独资创建 商场规模 占地 100 多亩，建筑面积 10 万多平方米。 经营范围 市场设有服装区、小商品区、鞋帽区、床上用品区、 商铺格局 商铺统一为76平方米，分上下两层，其中一层为经营，二层为居住、办公、仓储。 配套设施 配有进货免费接送车、及大型客、货运中心一处。 租赁价格 临街一线铺租金为7000元,年，商贸城内街二线铺租金为4000元,年。 进驻经营品牌 男装:华伦天奴、花花公子、BOSS、调滚男孩、啄木鸟西裤等 女装:丽迪莎女装、南韩多多娜、格温多琳、海螺服饰、千狐女装、诺尔多丹等 休闲:爱乐斯休闲、好年华休闲服饰、碧仕达休闲、红谷休闲等 鞋类:亨达皮鞋、梦特娇鞋业、双信鞋行、风光鞋业等 莱西温州商贸城经营概况: 该项目开发商成功开发即墨服装批发市场，在行内具有一定的知名度，而且由于前期得到政府的大力支持，更运用大户招商先行的策略，利用相对优惠的政策，吸引了大批温州行内龙头商户进驻，带动不少散户进场，因此莱西温州商贸城首期开发得到空前的成功，公开推出后租售两旺，在较短的时间全部招满开业，由于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广，导致商场的后期经营惨淡的局面。目前大批的温州主力商户纷纷退场，只剩下本地的小商户，空置率达70,之高，而整个商城的经营冷冷清清，商贸城也从批发转向零售。 综合点评: 莱西温州商贸城服装批发市场位于莱西市中心，东临青岛万福集团公司、紧靠长途汽车站和莱西市政府。西接胶东第一大农副产品市场。 该商贸城的温州经营商户占了50,以上，且普遍都存在一定的投机性，是导致该专业市场失败的最主要原因，由于该商贸城经营管理不善，目前经营惨淡，大批的温州主力商户纷纷退场，给商业城造成人去楼空的尴尬经营局面。 一个商业物业只靠前期的炒作，不顾及商场的经营管理，投机性强是商业市场发育不成熟的表现，经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商场永续经营及成功的保证。 2、昌隆市场 昌隆市场经营概况: 昌隆市场是90年代初莱西市与香港中隆市场推广有限公司合资开发建设，经过十几年的“开发、建设、经营、管理”，目前已成为莱西乃至胶东半岛有名的大型商贸城。 昌隆市场摊位约1000多个，建有服装片区、鞋业片区、生活百货片区、床上用品片区、内衣片区等批发市场， 由于现时该市场经营面积已经满足不了客户的发展需求，因此该市场目前正向昌隆市场西街扩张，经营摊位也随之不断增加。 昌隆市场的商铺主要以经营中低档的家具用品、生活用品、服装、鞋帽、等为主， 而靠近文化东路的临街商铺以经营品牌服装、办公用品、体育文化用品、化妆品为主。 综合点评: 由于昌隆市场属于较早期兴建的商业物业，因此在业种组合上显得较为混乱，缺乏良好的规划，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营种类较为繁杂，档次高低参差不齐。 随着莱西市近年来经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，以及新建商业街的崛起，该专业市场已经跟不上时代的步伐，经营状况有往下滑的趋势，昌隆市场南面街铺(正对体育馆)，由当时最高售价的8000元/m2，后降到3500元/m2就是最好的见证。 3、豪帝商城 豪帝商城经营概况 豪帝商城位于莱西威海东路，是莱西市首个最具规模的集休闲、娱乐、餐饮于一身的大型休闲娱乐广场。该商城内的商业业态布局主要以经营餐饮、烧烤、酒吧、练歌房、桑拿、网吧等娱乐、餐饮为主。而服装、眼镜、精品、电脑维修等业态主要集中在紧靠威海东路的临街商铺。 该商城开发商由于缺乏统一的经营管理和统一的推广，导致目前该商城的商户各自为政，业态组合较为混乱的不良格局，更有部分商户经营不善纷纷关门，形成该商城空置率高、经营惨淡的尴尬局面。 综合点评 由于该商城前期的商铺卖散，使商铺成为众多繁杂的小个体，失去整体的和谐性，导致经营管理难度大，同质化经营严重的不良局面，另外豪帝商城商铺更有一部分为回迁户，我行我素，影响整个市场的经营秩序，同时该开发商缺乏统一的经营管理和统一的推广也是导致该商城经营惨淡的主要原因之一。 (五)莱西市商业市场存在的主要问题 1、缺乏外来强劲商业对手，商业处在起步的原始阶段 莱西整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段，商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以原始的市场姿态出现，远远跟不上时代潮流迅速发展的要求，城市的主要商业(包括利客来、粮贸、月宫三大百货超市)一直以来由于缺乏外来强劲商业对手，在经营模式上安于现状，呈现明显的同质化，以其目前较为落后的业态表现。 2、商场业态分布严重重复与混乱 目前莱西市各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。 3、莱西商业还没有出现真正的购物中心。 目前莱西市各大小商城规划设计都相对落后，无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场的发展步伐，虽然很多商场都标榜自己是集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心，但严格地说，莱西的商业至今还没有出现真正一站式的购物中心。 4、商场规划超前度不足 莱西市大部份商场的规划设计都狈靶裕捎谠诠婊杓剖倍允谐》?沟奶瓢盐詹蛔悖料衷冢庑?坛?严缘霉焙屠咸耍纾毫该炒笙谩?鹿械榷际怯捎谇捌诘墓婊杓瞥岸炔蛔悖詈蠼屑咏ā?匦伦靶蕖? 5、商场缺乏休闲、娱乐功能等商业配套功能 随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。莱西市目前的各超市百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。 第四章 项目定位 项目理解与分析 (一)项目理解: 项目名称: 缤纷五洲商业广场 地理位 置: 位于莱西市蓬莱路与长岛路交汇处，属莱西市商业中心区域 开 发 商: 山东缤纷五洲商城开发有限公司 1、项目区域概况: 项目所在区域的性质、特征以及在城市中的地位 莱西缤纷五洲商业广场所处地理位置十分优越，交通便利，并且拥有优质的自然商业景观资源(项目地处莱西市商业、金融中心，以此为中心方圆一平方公里内，遍布银行总部、超市和专业市场、中小学、幼儿园、医院等基础配套设施也均在此范围内;同时项目还毗邻城市3A级景点----月湖公园和占地360000平方米的月湖广场。为经商、居住的首选之地，是开发集购物、餐饮、娱乐、办公、住宿于一体的大型城市综合体的理想之地 本项目总占地面积27904平方米，地上总建筑面积91307平方米，规划主体为四层的商业建筑，地下层一层15900平方米，作为设备房及车库，项目建成后将是莱西市规模最大，集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。 本项目规划设计主要指标 序号 项 目 名 称 指 标 1 总占地面积 32647? 2 地上总建筑面积 156149? 商业面积 66054? 东区商业 37709? 西区商业 28345? 酒店及餐饮娱乐 18105? 住宅面积 71400? 安置住宅面积 25923? 商业住宅面积 45477? 会所物业面积 500? 3 地下室建筑面积 31212? 地下超市、商业 10750? 地下车库面积 20462? 4 建筑占地面积 22982? 5 地上容积率 4.78 6 建筑密度 70.40% 7 绿化率 10.50% 8 停车总数 580辆 地下室停车数 500辆 地面停车数 80辆 9 住宅户数 674户 安置户数 304户 商品户数 370户 10 酒店客房数 176户 11 酒店式公寓户数 24套 3、项目所在区域的交通条件状况，车流状况 项目位于蓬莱路与长岛路交汇处，在青岛路烟台路之间，与紧临烟台路，北部与威海路相临。青岛路与烟台路是莱西市贯穿南北的轴心主干道，过往车流量大;而威海路是东西贯穿莱西的主要道路，该地段人流较为集中。 三、本项目定位依据 顺沿城市历史发展轨迹，了解区域功能定位，把握项目发展核心。将项目站在打造城市配套功能的高度，充分利用项目自身优势，“创造自已的商圈”，蓄势而待发。 通过以上市场调查分析可以看出，寿光缺少一个“一站式”“一体化的消费模式，缤纷五洲正好填补这样的空白，带动区域经济的发展。 四、本项目定位 本项目将把自身的特色和主题突显出来，以文化休闲娱乐为主题的功能配套服务中心作为项目的核心定位。 将为寿光地区打造最丰富多彩、最具特色的文化娱乐休闲场所;将成为寿光新兴的商业中心，全面带动区域整体商业氛围和商业形象。 缤纷五洲商业广场 我们认为:这样的定位理念附合本项目所需要的人流保证、差异化、稀缺性、人文价值、商业经营特色、城市配套功能及体现自身商业价值的基本要素～ 本项目定位理念具体阐述: 缤纷:多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的; 五洲:将世界各国的优秀的文化元素引进和融入到本项目中 商业广场:以吃、喝、玩、娱、文化休闲、购物等为主题的特色商业中心。 第五章 项目开发投资预算与回报分析 一、项目投资成本分析 1、土地成本: 土地面积 :32647平方米 土地容积率:4.78 总建面积:156149平方米 土 地成本:32647平方米/666.67×400万=15988万 =========================================================== 2、建安成本+装饰精装修: (1)地下室:3000元/M2×31212平方=6364万元 (2)酒店及餐饮娱乐:3000元/M2×18105平方=5432万元 (3)住宅:1500元 /M2×71400平方=10710万元 (4)商业市场:3200元/M2×66054平方=21137万元 建安成本:(1)+(2)+(3)+(4)=43643万元 =========================================================== 3、前期工程费:200元/ M2 (包括勘探、设计费、三通一平等) 200元/M2×156149 平方米=3123万 =========================================================== 4、公共基础设施费:200元/M2 (包括综合布线及绿化等费用) 200元 /M2×156149平方米=3123万 =========================================================== 第2项至第4相加为共计65877万元 5、开发管理费用:100元/M2 (包括办公、 人员工资等费用) 100元/M2×156149平方米=1561万 =========================================================== 6、销售费用:100元/M2 100元/M2×156149平方米=1561万 =========================================================== 7、税收: 5%计算，250元/M2 (按平均售价5000元/M2计算) 250元/M2×156149 平方米=3904万 =========================================================== 以7项费用相加共计成本总价约为:72903万元 二、项目资金筹措和开发运作 本项目开发资金运作通过两方面组成 1、自筹资金; 2、通过市场销售回笼资 金。 总之，从以上的项目财务成本测算和利润效益的各项分析，主要通过自筹 资金建设本项目，开发过程中可进行银行贷款，同时通过销售、出租或经营商业面 积及市场管理收益来逐步回笼本项目总体投资成本并获取长期而稳定的经济效益。 山东缤纷五洲商城开发有限公司 2010年6月 PAGE PAGE 1